[ archief ] Gemeente legt onterecht een tranche op

[Jo82]

Ik ben in het bezit van een betaalbare koopwoning. Dit houdt in ; 68% van de woning is mijn eigendom en 32% is in het bezit van de gemeente.
In de overeenkomst staat beschreven dat wanneer je boven een bepaalt inkomen komt gedurende 3 achtereenvolgend je een Tranche moet kopen. éen tranche is 16% van de woning, het gaat dus om totaal 2 tranches. De grens van inkomen staat duidelijk benoemd in de koopovereenkomst. In de overeenkomst wordt ook genoemd dat wanneer je voldoende financieringscapaciteit hebt je ook kan worden gehouden aan het kopen van een tranche. (dit is tevens niet getoetst bij aankoop)

Nu, 9 jaar na het ondertekenen van deze overeenkomst, komt de gemeente, dat er een gedeelte van tranche 1 gekocht moet worden omdat je over spaargeld beschikt. Zij hebben zelf een grens bedacht en zodra je daarboven komt moet je je spaargeld inleveren en in de woning stoppen.

1; Nergens wordt genoemd wanneer je beschikt over financieringscapaciteit, dit is dus natte vinger werk
2; In de hele overeenkomst wordt niet gesproken over het kopen van een gedeelte van een tranche.

Qua inkomen kom ik niet in aanmerking voor het kopen van de tranches maar alleen omdat je een bepaalde leefstijl hebt en geen geld over de balk gooit en spaart voor later wordt je benadeeld.

* Waarom ik geen geld in de bakstenen wil gooien is omdat de woning minder aantrekkelijk is voor de volgende starter
* Geld gespaard wordt voor andere doeleinden.

Ik ben al bij een advocaat geweest en die geeft mij gelijk, de advocaat van de gemeente gaat mij een dagvaarding sturen aangezien ik de factuur niet wil betalen. Het komt binnenkort bij de kantonrechter.

Ik ben op zoek naar mensen die misschien in de zelfde situatie zitten of hebben gezeten, of naar tips.

Bedankt!

[Moneyman]

In de overeenkomst staat dus alleen "voldoende financieringscapaciteit voor het kopen van een tranche"? Als dat niet nader gespecificeerd is, zou de gemeente eigenlijk alleen een punt hebben als je die €16.000 voor een hele tranche beschikbaar hebt. En dan nog zou daarbij een buffer aangehouden moeten worden conform bijvoorbeeld de Nibud-normen, waarbij je al gauw op €10.000 buffer uitkomt. Dan zou je dus €26.000 spaargeld moeten hebben. Als het kopen van een halve tranche geen onderdeel van de overeenkomst is, lijkt mij dat de gemeente dat wel aan mag bieden, maar niet af kan dwingen.

Wat is eigenlijk de argumentatie van de gemeente?

Hoe komt de gemeente overigens aan je financiële gegevens? Heb je die moeten overgeleggen?

[Jo82]

De tranche heeft een waarde van € 32.000 dit is 16% van de woning, de gemeente bezit 2 van deze tranches tezamen € 64.000.
In 2013 heeft de gemeente inzake gekregen in de aangifte inkomstenbelasting (is nieuw). Ze houden een grens aan, de belastingvrij heffing in box 3. Je houdt hierdoor uiteraard voldoende over. Met het spaargeld boven deze grens kan ik geen tranche kopen van € 32.000 enkel maar de helft daarvan. Dit leggen zij nu op, en volgend jaar als je zeg, € 3000 spaart krijg je een nieuwe factuur voor afname.

In de overeenkomst staat geen grens benoemt betreft financieringscapaciteit wel voor inkomen.

[vroem]

klinkt als een rammelende overeenkomst met grijs gebied. Indien er geen jurisprudentie over is moet je het vrees ik idd op een uitspraak laten aankomen. Met ook nog een risico dat de gemeente in beroep gaat.
Kan dus een aardig duur verhaal worden wanneer jouw advocaat geen gelijk krijgt mbt zijn visie. (statistisch gezien bij dit soort zaken 50%..)

[grun]

Waarom dient de zaak bij de kantonrechter en niet bij de bestuursrechter?

[Jo82]

Het is een bv waar van de gemeente 100% aandeel bezit. Ene kant gunstig aangezien ik zonder advocaat naar de rechter kan ga, de advocaat kosten zijn te hoog tegenover het bedrag waar het om gaat.

Ik gok ook op een kans van 50%

[ciske]

Ik gok ook op een kans van 50%

Niet geschoten altijd mis. Anders je geld ergens verstoppen , kan wel niet eerlijk zijn, maar dit is het ook niet.

Succes.

[grun]

Het is een bv waar van de gemeente 100% aandeel bezit. Ene kant gunstig aangezien ik zonder advocaat naar de rechter kan ga, de advocaat kosten zijn te hoog tegenover het bedrag waar het om gaat.

Dat weet ik nog niet zo net. Zowel bij de kantonrechter (tot 25000 euro) als bij de bestuursrechter heb je geen advocaat nodig. Bij een eventueel hoger beroep is het bestuurstraject gunstiger (tenminste, qua advocaat kosten. Uiteraard voegt een advocaat wel juridische kennis toe), want bij de Centrale Raad van Beroep en daarna de Raad van State mag je nog steeds zelf pleiten. Bij het Gerechtshof is een advocaat wel verplicht.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... n-advocaat

Ik gok ook op een kans van 50%

Als het is zoals je hier beschrijft, dan zou het me verbazen als je dit verliest. Vooral omdat er helemaal niks in de overeenkomst staat over het kopen van een gedeelte van een tranche, alleen een hele. Ze kunnen toch niet halverwege de wedstrijd de spelregels veranderen?

[Jo82]

Die oude sok is zo gek nog niet.

Lijkt mij ook dat ze dit niet zo kunnen veranderen, van de advocaat begrijp ik dat een rechter ook kijkt naar de achterliggende gedachten van deze overeenkomst.

Toch blijft het vreemd, buren met een andere vorm hypotheek (spaar) of een ander die elk jaar een nieuwe auto koopt en dus geen spaargeld op een bank blijft buiten schot..

[kweenie]

Als er niets staat over een gedeelte van een tandje, dan lijkt het mij dat er weinig juridische grond is voor de 'afnameplicht'.

Mogelijk kan de gemeente alleen informatie krijgen over of je wel of niet onder de grens voor de vermogensrendementsheffing zit. Bij stellen kunnen ze dan vrij eenvoudig zeggen dat er in dat geval genoeg is om de tranche te kopen. Misschien dat de meeste huizen aan steken zijn verkocht?

Ik denk dat de redenering dan is geweest dat ze bij jou als alleenstaande niet kunnen weten of je 25k of 250k hebt. En dat ze er dus vanuit moeten gaan dat je maar de halve tweepersoons vrijstelling , dus 25k, hebt. En dat je dus ook maar een halve tranche kunt kopen.

Dat is een redelijk logische redenering. Maar.... Dat hadden ze dan wel contractueel moeten vastleggen. Nu ze dat niet hebben gedaan, wordt het lastig voor de gemeente om dat af te dwingen.

(Blijft deze constructie eigenlijk wel zo bestaan als je de woning weer zou verkopen?)

[grun]

Ik hoop dat TS ons laat weten hoe het afloopt. Ik ben vooral benieuwd naar de motivatie van de rechter.

[crazyme]

Wanneer u de afgelopen jaren flink heeft kunnen sparen kan de gemeente stellen dat u niet eerlijk bent geweest met uw inkomen.

Maw: uw inkomen is op papier minimaal, net om van te leven, maar u kunt volgens uw spaarrekening wel sparen.

Dan is meer openheid redelijk.

U woont immers in een huis wat voor een behoorlijk deel door de gemeente is betaald, en het lijkt mij juist dat ze daar goede controle op uitoefenen.

Ongetwijfeld betreft dit een project van meerdere woningen, hebben uw buren ook te maken met dit verhaal ?

[kokka]

Ik begrijp het niet helemaal, je kan dus door deze constructie een woning kopen die eigenlijk buiten je bereik was.
Als je toen wel graag wilde tekenen waarom wil je je er nu niet aan houden? Het lijkt mij juist fijn dat je steeds meer de eigenaar wordt van je eigen huis
Ik denk dat ze aan de hand van je inkomen schatten of je een tranche kan financieren met een stuk hypotheek, dat kunnen ze vrij eenvoudig berekenen.

[Jo82]

De woning wordt te veel waard waardoor een starter deze woning niet kan betalen omdat ze hier voor geen hypotheek kunnen krijgen. De starter met een goed inkomen komt niet in aanmerking voor deze regeling.

[Leo The Emperor]

Ik denk dat de kans op succes bij de rechter niet zo groot is.

De doelstelling van deze regeling is immers om een koophuis bereikbaar te maken voor (jonge) mensen die nu nog een ontoereikend inkomen hebben, maar waarvan de verwachting is dat het inkomen in de toekomst zal stijgen. Zodra het inkomen stijgt is het de opzet om de nog niet betaalde tranches te voldoen en volledig eigenaar te worden. De werkwijze is duidelijk, en is niet om deze siuatie ongewijzigd te laten voortbestaan.

In praktische zin ben je eigenaar van het huis en is de BKZ eigenaar van de grond . Voor het gebruik van de grond betaal je nu een jaarlijks bedrag. De BKZ heeft het geld van de grond voor jou voorgeschoten.

Je woont al 9 jaar in het huis en hebt voldoende geld/ financieringscapaciteit om een deel van de tranches te betalen. Het is daarom redelijk en in lijn met de doelstelling van het project om dit te betalen.

[BL2]

De woning wordt te veel waard waardoor een starter deze woning niet kan betalen omdat ze hier voor geen hypotheek kunnen krijgen. De starter met een goed inkomen komt niet in aanmerking voor deze regeling.

Door extra te betalen binnen deze constructie wordt de woning natuurlijk niet meer waard. De woning heeft immers altijd een bepaalde waarde. Alleen jou aandeel in het totale waarde woning wordt anders.

De woning heeft een waarde van rond de E 200.000,00. Als de woning dat nu niet meer waard is, staat deze "onder water" Het komt dan vreemd over dat alleen de gemeente dit risico moet lopen bij verkoop.
Je hebt de woning immers destijds wel gekocht en dan loop je eeen zeker risico als woningbezitter. De tranche zijn eigenlijk niet meer dan leningen aan jou.
Als je beide tranche wel koopt, is de woning van jou en kan je hem aan iedereen verkopen, ook niet starters.

Wel moeten beide partijen zich natuurlijk aan het gestelde in het contract houden.
Bestaat daarover onduidelijkheid, dan is een gang naar de rechter vaak de enige mogelijkheid om duidelijkheid te krijgen.

[grun]

Je woont al 9 jaar in het huis en hebt voldoende geld/ financieringscapaciteit om een deel van de tranches te betalen. Het is daarom redelijk en in lijn met de doelstelling van het project om dit te betalen.

Tja, dan hadden ze dat in de overeenkomst moeten zetten. Als ze dat niet doen, hebben ze nu pech (verwacht ik tenminste).

[16again]

De woning wordt te veel waard waardoor een starter deze woning niet kan betalen omdat ze hier voor geen hypotheek kunnen krijgen. De starter met een goed inkomen komt niet in aanmerking voor deze regeling.

Als TS ooit de woning verkoopt, is de toegenomen waarde toch juist een voordeel? TS hoeft toch niet aan een starter te verkopen.

[Jo82]

Zodra het inkomen stijgt is het de opzet om de nog niet betaalde tranches te voldoen en volledig eigenaar te worden. De werkwijze is duidelijk, en is niet om deze siuatie ongewijzigd te laten voortbestaan.

Qua inkomen is het over duidelijk dat ik geen tranche hoef je te kopen. Dus 2 personen welke hetzelfde salaris hebben maar andere leefstijl en uitgavepatroon worden verschillend behandeld

[BL2]

Dus 2 personen welke hetzelfde salaris hebben maar andere leefstijl en uitgavepatroon worden verschillend behandeld

Ja dat is juist en niet bijzonder.
Een persoon met veel spaargeld wordt daarover belast en mag elk jaar (!) een leuk bedrag afdragen aan de belastingdienst weer niets tegenover staat, gewoon geld weg geven dus !

Een ander persoon welke dat spaargeld gebruikt voor dure artikelen en reizen betaald dan wel eenmalig BTW, maar hoeft verder nooit wat aan de belastingdienst te betalen, laat staan elk jaar weer opnieuw.

Wil je dus niet voor je EIGEN woning betalen, fan zal je je spaargeld op moeten maken. De bewijzen daarvan zou ik wel goed bewaren.....