[ archief ] Schimmige algemene voorwaarden Quion

[EdithenHenk]

Quion, inmiddels onderdeel van Hypotrust, maakt het heel bont met het berekenen van boeterente door te goochelen met de restant looptijd voor de boete berekening. Als oud eigenaar van een hypotheekadvieskantoor meende ik te weten hoe boeteberekening werkt.
De contante waarde van het verschil tussen de overeengekomen rente, minus de huidige rente van een vergelijkbare hypotheek en looptijd * de restant looptijd.
In mijn geval een hypotheek van € 200.000,= tegen een rente van 4,95% en een looptijd van 15 jaar, waarvan er inmiddels 9 jaar is verstreken.
Dit was de situatie van begin dit jaar en toen hanteerde Quion voor een vergelijkbare hypothecaire lening een rentepercentage van 4,1%.
Mijn sommetje kwam dus globaal uit op € 180.000,= (immers 10% boetevrij af te lossen) * 0,85%(renteverschil) * 6 jaren (restant looptijd hypotheek)

Resultaat: € 180.000,= * 0,0085 * 6 = € 9.180,=
Maar Quion berekende bijna € 23.000,= !! (overigens zonder verdere specificatie )

Ik heb telefonisch nagevraagd hoe ze aan dit in mijn ogen absurde bedrag kwamen.
En wat blijkt? QUION VERGELIJKT APPELS MET PEREN EN VERDIENT DAAR HEEL VEEL GELD AAN.
Voor de boeteberekening wordt namelijk niet gekeken naar de rente van een vergelijkbare hypotheek met dezelfde rentevaste periode van 15 jaar, maar naar een de rente van een hypothecaire lening met een duur van de RESTANT looptijd, in mijn geval dus een 6 jaars tarief in plaats van een 15 jaars tarief. En gemakshalve had Quion dit tarief ook nog verlaagd naar een tarief over 85% executiewaarde (Onterecht, het huis was in 2007 voor meer dan 100% gefinacieerd en in de afgelopen 9 jaar beslist niet meer waard geworden.)

De rente voor een 6 jaars lening in een kortings tarief 85% executiewaarde was volgens hen 2,85%. dus een verschil van 2,1% ten opzichte van het met mij overeengekomen tarief.
En zo kwam hun sommetje op € 180.000 * 0,021(door hen vastgesteld renteverschil) * 6= € 22.680,=
Een bedrag dat ongeveer € 13.500,= hoger lag dan mijn berekening.
In dit sommetje is het contante waarde systeem voor de duidelijkheid achterwege gelaten (bij Quion trouwens ook!).

Ik heb aangegeven dat deze rekenmethode volgens mij niet deugde, maar men wist mij te vertellen dat deze wijze van berekening was vastgelegd in de algemene voorwaarden, waarvoor ik zelf had getekend.

Als voormalig hypotheek adviseur heb ik heel veel van die algemene voorwaarden onder ogen gekregen, maar nog nooit met een dergelijke inhoud. Maar na vele keren goed lezen blijkt het er inderdaad op een zeer wollige en dus onduidelijke manier zo in te staan.

Het gevolg is dat ik mijn aanbieding van ING ( toen 2,8% voor voor 12 jaar) heb moeten laten lopen omdat het onbetaalbaar werd. Voor de rest looptijd ben ik gevangen door Quion, want als ik het nu weer probeer wordt het tarief voor 5 jaar restant looptijd gehanteerd en een jaar later voor 4 jaar, met iedere keer een lager rentetarief en dus een relatief hogere boete.
Overigens is dit niet mijn enige klacht over Quion, maar wel de belangrijkste. Quion reageert erg traag, maakt vele (aantoonbare) administratieve fouten en doet niet aan rentemiddeling.

Ik vraag mij af of deze algemene voorwaarde wel mag omdat het oversluiten eigenlijk onmogelijk maakt en ben eigenlijk wel benieuwd of de AFM hiervan weet wat de AFM hiervan vind. We mogen toch hopen dat die instelling de belangen van de consument behartigt?

Henk de Jong
Lemmer

[een vraag, een antwoord]

Tja, Henk, is al weer een aantal jaren geleden dat je gestopt bent?

Trouwens Quion is het administratiekantoor van Hypotrust en ook dat is al vele jaren zo.
En de hypotheken van Hypotrust worden verstrekt door verschillende financiële instanties, dus de éne Hypotrust hypotheek is de andere niet.
Misschien moet je even aangeven welke variant je hebt.

Waarschijnlijk zijn de algemene voorwaarden voor jouw hypotheek in de loop der jaren een keer gewijzigd. dat kan b.v. gebeurt zijn bij een renteherziening, of een andere mutatie.
Hetgeen jij uitlegt omtrent de berekening van de boete door Hypotrust is tegenwoordig algemeen gebruikelijk, maar een hele enkele keer wordt de door jou gehanteerde berekening nog gebruikt voor wat oude hypothkenen die al jren uit de "handel" zijn.

De AFM weet hiervan en wat ik er persoonlijk van vind, als nog steeds actief adviseur. doet niet zo ter zake, maar we zijn het helemaal eens.

[EdithenHenk]

Ik ben inderdaad al 14 jaar geleden gestopt met mijn bedrijf, maar kon mij niet voorstellen dat een "eerlijke" en begrijpelijke regeling als vroeger is omgetoverd in een zo on klantvriendelijke regeling als deze. De hypotheek is ooit afgesloten bij Erasmus verzekeringen en in 2007 aangepast in verband met een scheiding,toen zal de aanpassing van de voorwaarden wel zijn.gebeurd.
De huidige verstrekker is "Quion 9" .

[een vraag, een antwoord]

Ik ken zelfs de rgeling van daarvoor nog, 3 maand rente als boete, die is ooit de nek omgedraaid door de Rabobank, die als eerste met de contante waarde kwam, daarna hebben de verstrekkers de regeling "verbeterd" Maar is het kader van Europese regelgeving moet Hypotrust wel de daadwerkelijke kosten voor vroegtijdige beëindiging hanteren en toelichten, google eens op Europese hypothekenrichtlijn (Mortgage Credit Directive)
en overleg in het kader daarvan eens met Quion. Boeteberekeningen gaan ook wel eens fout.

[kweenie]

Opmerkelijk dat je als voormalig hypotheekadviseur niet op de hoogte bent van hoe de boeterente berekening er tegenwoordig -al heel wat jaren- aan toe gaat. Nog opmerkelijker dat je destijds blijkbaar blind de hypotheek hebt getekend.

Overigens kun je nog flink discussiëren over welke rekenwijze eerlijker is. Eerlijker is namelijk niet altijd het zelfde als goedkoper.

[CB]

Opmerkelijk dat je als voormalig hypotheekadviseur niet op de hoogte bent van hoe de boeterente berekening er tegenwoordig -al heel wat jaren- aan toe gaat.

Dus je moet tot je dood op de hoogte blijven van je vak waar je al 14 jaar geleden mee gestopt bent? Dat vind ik nou weer opmerkelijk!

[kweenie]

Dat niet, maar ik zou denken dat je ook daarna nog wel interesse houdt in, en een en ander oppikt over, het vak dat je jaren hebt uitgeoefend. En dat je zeker als je iets aan je hypotheek wil veranderen, daar toch even in zou duiken. Iets met interesse in je vak hebben een houden.

[CB]

Nou dan wens ik je veel plezier na je pensioen. Waar denk jij dan al je informatie van de beleidswijzigingen van financiële instellingen vandaan te kunnen halen? Van de media soms, of ga je de financiële instellingen maandelijks bellen?

[angel1978]

Nou dan wens ik je veel plezier na je pensioen. Waar denk jij dan al je informatie van de beleidswijzigingen van financiële instellingen vandaan te kunnen halen? Van de media soms, of ga je de financiële instellingen maandelijks bellen?

We hebben het hier over zijn EIGEN hypotheekvoorwaarden waar hij zelf voor getekend heeft. Mag toch hopen dat dat je toch wel iets interesseert, zeker als het je eigen vakgebied is?

[CB]

Nou dan wens ik je veel plezier na je pensioen. Waar denk jij dan al je informatie van de beleidswijzigingen van financiële instellingen vandaan te kunnen halen? Van de media soms, of ga je de financiële instellingen maandelijks bellen?

We hebben het hier over zijn EIGEN hypotheekvoorwaarden waar hij zelf voor getekend heeft. Mag toch hopen dat dat je toch wel iets interesseert, zeker als het je eigen vakgebied is?

Nou nee, daar hadden we het niet over.

door kweenie » 22 sep 2016 16:46

Opmerkelijk dat je als voormalig hypotheekadviseur niet op de hoogte bent van hoe de boeterente berekening er tegenwoordig -al heel wat jaren- aan toe gaat.

[Moneyman]

Het gaat dan toch om ZIJN boeterente en dus om ZIJN voorwaarden?

[een vraag, een antwoord]

Wat een vreemde discussie.
Ik vind het ook vreemd dat zijn huidige hypotheekadviseur hem niet heeft gewaarschuwd, die had de bui moeten zien hangen.
Aan de andere kant, gezien genoemde tarieven gaat het om een kwestie van enige tijd geleden, misschien is het hobbywerk geweest van hemzelf en zouden op basis van recente tarieven de boete nog wel hoger uit kunnen vallen.
Ook zou kunnen dat de boete op basis van de MCD weer meevalt (denk het niet), dus ik adviseer Henk een adviseur in te schakelen en de boel uit te zoeken.

[kweenie]

Nou dan wens ik je veel plezier na je pensioen. Waar denk jij dan al je informatie van de beleidswijzigingen van financiële instellingen vandaan te kunnen halen? Van de media soms, of ga je de financiële instellingen maandelijks bellen?

Het gaat hier helemaal niet om het precies bijhouden van de beleidswijzigingen van de geldverstrekkers. Maar ik verwacht wel dat bij iemand met een beetje hart voor zijn vak ook na zijn pensioen de nieuwsberichten over dat vak iets meer de aandacht trekken dan ander nieuws. Aangezien hier zeker sinds de daling van de rente al best veel berichten over zijn verschenen, ook en vooral in de gewone media, vind ik het vreemd dat dit iemand nu pas opvalt. Zeker bij iemand die in het vak zat.

Daarnaast word je tot in den treure erop gewezen dat je nooit zomaar blind iets moet tekenen. Het verbaast mij dan dat zelfs iemand die het vak zat blijkbaar de hypotheekpapieren niet doorkijkt voordat hij ze herkent.

[CB]

Het gaat hier helemaal niet om het precies bijhouden van de beleidswijzigingen van de geldverstrekkers. Maar ik verwacht wel dat bij iemand met een beetje hart voor zijn vak ook na zijn pensioen de nieuwsberichten over dat vak iets meer de aandacht trekken dan ander nieuws. Aangezien hier zeker sinds de daling van de rente al best veel berichten over zijn verschenen, ook en vooral in de gewone media, vind ik het vreemd dat dit iemand nu pas opvalt. Zeker bij iemand die in het vak zat.

Wellicht heb/had ik dat hart voor mijn vak dan ook niet, net zoals TS. Die mensen zijn er ook kennelijk. Ik ben er pas sinds 7 jaar uit, maar ben het spoor inmiddels wel bijster na al die wijzigingen voor verstrekking en fiscaal. Mijn interesse liggen inmiddels heel ergens anders, maar op dit forum kom ik nog wel graag op het juridisch/financiele gedeelte. Wel blijf ik graag op de hoogte van eventuele wijzigingen betreffende mijn eigen hypotheek, maar daar wordt ik dan ook altijd over geïnformeerd door mijn Hypotheeknemer, gevraagd of ongevraagd.

Daarnaast word je tot in den treure erop gewezen dat je nooit zomaar blind iets moet tekenen. Het verbaast mij dan dat zelfs iemand die het vak zat blijkbaar de hypotheekpapieren niet doorkijkt voordat hij ze herkent.

Daar ben ik het volledig mee eens, maar dat is dan ook iets heel anders dan het voorgaande.

[CB]

Het gaat dan toch om ZIJN boeterente en dus om ZIJN voorwaarden?

In oorsprong wel. Alleen voerden Kweenie en ik een andere (offtopic) discussie, maar dat zal je inmiddels wel duidelijk zijn.

[EdithenHenk]

Dank voor al jullie commentaren waarin mij in hoofdzaak wordt verweten dat ik mijn eigen voorwaarden niet goed lees. Maar die lezers hebben mijn ingezonden stuk zelf niet goed gelezen ! De vraag was niet of ik iets doms had gedaan, maar de vraag was of het correct is om appels en peren te vergelijken.
De "oude" methode van berekening is geheel correct en te verdedigen. De hypotheekverstrekker wil gecompenseerd worden voor het verlies dat "oversluiters" veroorzaken door de afgesproken rentevaste termijn voortijdig op te zeggen. De Hypotheekverstrekker heeft die som geld destijds "ingekocht" voor een bepaald bedrag en kan zich op die inkoop geen verliezen permitteren. Dat is logisch en valt wat mij betreft onder eerlijk zaken doen.

Het wordt echter anders als de bank probeert EXTRA geld te verdienen aan voortijdig aflossen, door dan niet de rente te vergelijken met de oorspronkelijke rentevaste periode maar met een rente van een lening met een kortere rentevaste periode. Die rente is altijd lager, waardoor het boetebedrag (extreem) stijgt. Compenseren van verlies bij vroegtijdige aflossing wordt hiermee dik geld verdienen aan een voortijdige aflossing.
En als de bank dan ook op eigen houtje met de tarieven van marktwaard gaat rommelen dan wordt hun "winst" alleen nog maar groter.

DAT was de aard van mijn ingezonden stuk. En allen die mij voorhouden dat ik niet in staat ben mijn eigen voorwaarden te lezen, kunnen wat mij betreft de hand in eigen boezem steken, want ze bleken niet in staat om de essentie uit mijn ingezonden stuk te halen.

[JozJan]

Henk,


Vervelend te moeten zeggen maar je redenatie gaat niet op. Jij zegt dat de bank voor het bepalen van het renteverlies moet kijken naar de huidige rente voor de oorspronkelijke rentevastperiode. Maar je vind wel dat ze dat renteverschil vervolgens alleen maar mogen rekenen over de resterende rentevastperiode. Dat is niet erg consequent. Kortom, in ieder geval totdat de AFM nieuwe regels vaststelt, is de boeteberekening van je aanbieder te rechtvaardigen.

[kweenie]

De essentie van je topic is dat je een verkeerd idee had van de boeteberekening. Omdat je blijkbaar was uitgegaan van verkeerde vooronderstellingen. Waarna je de gebruikte methode (m.i. onterecht) als onjuist bestempelt.

Ik reageer daarbij niet alleen op het gevoel dat jij hebt en wilt overbrengen (appels en peren), maar vooral ook op de door jou aangegeven feiten/omstandigheden die tot dat gevoel hebben geleid. Even heel flauw gezegd lees ik dus wél wat er geschreven staat in plaats van dat ik alleen afga op het gevoel of idee dat ik heb...

de vraag was of het correct is om appels en peren te vergelijken.
De "oude" methode van berekening is geheel correct en te verdedigen.

dat vind jij. Maar heel veel anderen zullen dat juist niet vinden. Waaronder ook de banken en toezichthouders.

De Hypotheekverstrekker heeft die som geld destijds "ingekocht" voor een bepaald bedrag en kan zich op die inkoop geen verliezen permitteren. Dat is logisch en valt wat mij betreft onder eerlijk zaken doen.

En redeneer je dan ook verder?
De bank heeft toen een som geld ingekocht met daarbij de plicht om vijftien jaar lang jaarlijks een x-bedrag te betalen en na vijftien jaar het geld terug te betalen.
Jij 'geeft' die som geld zes jaar eerder terug dan afgesproken.
Maar de bank kan dat geld nu nog niet terugbetalen, dat kan pas over zes jaar.
De komende zes jaar zullen ze nog steeds de afgesproken (hoge) vergoeding moeten betalen.
Het door jou terugbetaalde geld kunnen ze nu wel weer voor zes jaar uitlenen, maar wel tegen de huidige lage rente. Ze kunnen het niet voor vijftien jaar wegzetten, want ze moeten immers over zes jaar dat geld al terugbetalen.
De schade die ze leiden is dan het verschil tussen wat ze in de oude situatie zouden ontvangen (of wat ze nog zes jaar moeten betalen aan degene van wie ze het hebben 'ingekocht') en wat ze zelf de komende zes jaar kunnen ontvangen.
Oftewel: het verschil tussen jouw oude vijftienjaarsrente en de huidige zesjaarsrente.

[een vraag, een antwoord]

Ik vind het jammer dat je nu zo reageert Henk.
De kop van jouw vraag luidt: "Schimmige algemene voorwaarden Quion".
Je verwijt Hypotrust/Quion dat ze zich ten koste van de cliënt (jullie dus) proberen te verrijken .
De methodiek die Hypotrust hanteert is echter gangbaar, hetgeen je niet wist, omdat je de gewijzigde voorwaarden niet hebt gelezen of begrepen.
Niks mis mee, je bent zeker de eerste niet en zult ook wel niet de laatste zijn.

En zoals ik al eerder schreef, over de berekeningmethodiek kun je twisten, ben het eigenlijk ook wel met jou eens, maar het is niet anders.
Maar om dan nu ook hier je gelijk te willen halen gaat me wel te ver, de medeposters hier hebben die voorwaarden niet bedacht en hebben ook jouw vraag niet verkeerd begrepen, lees die nog maar eens na.

[Anduril.tr]

Alle banken hanteren misleidende handelspraktijken. Tijdens de financiële crisis was de verwachting dat de banken hun leven zouden beteren, maar het is weer Business as usual. De klant doet steeds meer zelf en de kosten gaan desondanks omhoog ... en de bonussen ook. De aandeelhouders krijgen een rendement van 4 à 5%, terwijl de spaarder met 0,1% wordt afgescheept.
Het geeft te denken over het normbesef en het maatschappelijk 'inzicht' van de bankdirecties. Die bestaan uit het soort lieden die we kennen van de recente ontgroeningsrituelen; het old boys network; op jonge leeftijd is het al mis in de bovenkamers.