[ archief ] UPDATE: Hypotheek - Scheiding - Partner uitkopen

[Lifaf!!!]

Beste Forumleden,

Ik heb advies nodig, want zie eerlijk gezegd door de bomen het bos niet meer....

Mijn situatie is als volgt, onze relatie is beëindig en ik wil graag ons huis overnemen (partner ontslaan uit hypotheek akte).
Huidige hypotheek: EUR 325.000, opgebouwd uit:
Bankspaarhypotheek: EUR 308.000
Aflossingsvrije deel: EUR 17.000
Rentepercentage: 4,45%
Rentevastperiode: 10 jaar vast, met als einddatum rentevaste periode: 01-09-2020 (nog 4 jaar te gaan zeg maar)
Eigendom/schuld van de hypotheek is gelijk verdeeld, 50-50
WOZ: EUR 301.000

Mijn partner en ik hebben besloten uit elkaar te gaan en ik ben van plan om haar uit te komen, zodat ik in ons huis kan blijven wonen. Uitgangspunt voor mij, zijn het verkrijgen van lagere maandlasten omdat ik nu de hele hypotheek zelf moet dragen.

Inmiddels al een eerste gesprek gehad bij mijn hypotheek verstrekker, ABN AMRO. Naar aanleiding van de nieuwe wetgeving omtrent hypotheken, sinds jan 2013, ben ik het spoor bijster...

Voorstel ABN AMRO:
Inschrijving van hypotheekvorm veranderen naar 50% aflossingsvrij en 50% annuitair, met behoud van huidige rentestand 4,45%.
Mijn voorstel was om 50% bankspaar te houden en 50% aflossingsvrij. Dit was volgens de adviseur niet mogelijk, gezien de nieuwe regels d.d. januari 2013.
En dit is wat ik dus niet snap, in zijn voorstel wordt enkel de hypotheek vorm gewijzigd van banspaar naar annuitair. Verder blijven alle condities hetzelfde. Waarom kan ik dan geen combi bankspaar met aflossingsvrij hebben en moet ik een combi annuitair met aflossingsvrij nemen? Omdat de hypotheek inschrijving enkel verandert, blijft op papier de startdatum van de hypotheek op 01-09-2010.... of te wel een hypotheek welke voor januari 2013 is afgesloten. In mijn optiek zou ik dan niet onder de 'nieuwe regels' moeten vallen....en zou mijn voorstel gewoon moeten kunnen.

Graag jullie inzichten / ervaringen...

mvg Olaf

[Moneyman]

Als je nu de hypotheekvorm inhoudelijk wijzigt, moet je voldoen aan de regels die nu gelden. Klinkt mij niet onlogisch in de oren. Ze zijn immers niet voor niets gewijzigd.

[een vraag, een antwoord]

Je valt met jouw deel van de hypotheek (50% van het totaal) onder de oude regels.
De resterende 50% is van jouw ex partner, dus voor dat deel val je onder de nieuwe regels.

Jouw deel zou dan kunnen bestaan uit een aflossingvrije lening, maar ook de bankspaarhypotheek tot maximaal samen 50% van de huidige hypotheek.
Het restant, dat je volgens de fiscus overneemt van je ex partner, dien je dus in 30 jaar volledig af te lossen. Op annuïtaire- of lineaire basis.
Als je dat niet zou doen, dan is 50% van je hypotheekrente niet meer fiscaal aftrekbaar.
Google ook eens op scheiden en hypotheek, b.v. naar de site van de consumentenbond.
Heb je het trouwens ook aan je hypotheekadviseur gevraagd? Die hoort dat te weten en stuurt jou een rekening voor zijn werk.

[kweenie]

Anders gezegd, voor de fiscus geldt: jij had een half huis en een halve hypotheek en je ex had een half huis en een halve hypotheek. Met de scheiding ga jij de andere helft van het huis verwerven (na 2013). Voor die tweede helft die je nu verwerft zul je aan de huidige, nieuwe regels moeten voldoen. Dus minstens annuïtair aflossen, anders geen aftrek.

[Lifaf!!!]

Hartelijk dank voor jullie uitleg, het is mij nu duidelijk. 'Haar' deel zal ik nu herfinancieren via annuïtair.

Aan de adviseur van ABN AMRO had ik gevraagd of dit gedeelte dan tegen de huidige lagere rente stand gefinancierd kan worden, aangezien het een nieuwe hypotheek (voor mij) betreft. Die vlieger ging niet op zei de adviseur, er zou dan contract breuk optreden. Huidige rentevastperiode is 10 jaar, 6 jaar voldaan, nog 4 te gaan (tot 2020) voor het gehele hypotheek bedrag tegen 4,45%. Als ik voor 'haar' deel de huidige lagere rente zou willen, dan volgt er een oversluiting met boeterente. Na hierover nagedacht te hebben, dacht ik, oke dit kan ik begrijpen.. afspraak = afspraak

Vandaag heb ik een voorstel gekregen van de ABN AMRO. Mijn ogen vielen uit mijn kop.....
ABN AMRO heeft 'mijn" bankspaar gedeelte omgezet naar aflossingsvrij (EUR 162.500) tegen 4,45%, met een NIEUWE rentevastperiode van 5 jaar, of te wel tot 2021!! (dus met 1 jaar verlengd t.o.v. huidige rvp)
Daarnaast 'haar' gedeelte middels een annuïtaire hypotheek (EUR 162.500) tegen 4,45%, ook met een NIEUWE rentevastperiode van 10 jaar, of te wel tot 2026!! (dus met 6 jaar verlengd t.o.v. huidige rvp)
Dit terwijl onze huidige rentevastperiode (4,45%) binnen 4 jaar zou aflopen (2020). Dit kan toch niet.... dit zou ook contractbreuk van hun kant betekenen....plus dat ik 6 jaar langer vast zit aan deze hoge rentestand....

Waar het mij om gaat is, dat ik geen gebruik mag maken van de huidige lagere rentestand voor 'haar' gedeelte, want dan volgt er contract breuk + boete rente. Maar vervolgens mag ABN AMRO wel de rvp even verlengen.....met 6 jaar.

Dit is toch een woekervoorstel!

[kweenie]

Dat lijkt mij inderdaad niet juist. De rente zou inderdaad gelijk moeten blijven, maar de einddatum van de rentevaste periode zou dan ook gelijk moeten blijven. Ik zou daarover contact opnemen met de bank, want het lijkt mij dat hier een vergissing is gemaakt.

[Lifaf!!!]

Beste Forumleden,

Het gedoe met de RVP was inderdaad een fout van de ABN AMRO... hun systeem lag plat en konden daardoor de looptijden niet veranderen (ja, ja)

Maar inmiddels weer een fase verder met ABN AMRO of eigenlijk niet. Probleem 2 treedt aan...

Na overleg met ABN AMRO zijn we overeengekomen, dat mijn bankspaargedeelte omgezet gaat worden in een aflossingsvrije deel (50% van huidige hypotheek) en het nieuw verworven deel volgens annuïtaire aflossing, dit zou betekenen:
- EUR 162.500,- aflossingsvrij - looptijd conform restant periode van huidige RVP (10 jaar, nog 4 te gaan) tegen 4,45%
- EUR 162.500,- annuïtair - looptijd conform restant periode van huidige RVP (10 jaar, nog 4 te gaan) tegen 4,45%

Onze bankspaarhypotheek komt nu dus volledig te vervallen. Mijn partner en ik hebben onderling afgesproken, dat de opgebouwde waarde van onze SEW (30.000 EUR) 50/50 verdeeld zou worden. Ik zou mijn gedeelte, EUR 15.000, gebruiken ter aflossing van mijn nieuwe hypotheek. Hierdoor wordt het totaal bedrag EUR 310.000 ipv EUR 325.000. Haar deel van het bankspaartegoed zou dan uitgekeerd worden aan haar (afgekocht).

Vandaag bericht ontvangen van ABN AMRO, dat men hiermee niet akkoord gaat. Men eist dat ik de volledige waarde van de SEW inbreng in mijn "nieuwe" hypotheek en het spaardeel van partner uit eigen middelen uitbetaal, of te wel EUR 15.000. Dit heb ik niet en ABN AMRO beweert, dat het ontslaan van mijn partner uit de hypotheek akte, nu niet uit te voeren is.

Antwoord ABN AMRO:
Ik heb inmiddels antwoord gekregen over onze lopende vraagstuk of de waarde van de (bankspaar)hypotheek kan worden onttrokken vanuit de hypotheekconstructie. Helaas moet ik je mededelen dat onze hypothekengroep hier niet mee akkoord gaat. Weliswaar kan een bankspaarrekening wel worden meegenomen, maar dan dient het hetzelfde bedrag als het opgebouwde bedrag te worden afgelost op het uitstaand hypotheekbedrag vanuit eigen middelen... Kort samengevat: Indien de uitkoop niet middels eigen middelen is te regelen dan zal het ontslag uit hoofdelijk aansprakelijkheid niet lukken.

Klopt dit? Ik dacht juist, dat de minister voor Wonen en Rijksdienst middels besluit BLKB2012/1977M de regels omtrent KEW/SEW versoepeld heeft...?
Qua financiele draagkracht was mijn inkomen al ruim voldoende om EUR 325.000 te kunnen dragen, dus om die reden zou het niet kunnen zijn...

Wat kan ik nu nog doen? Ik heb een NHG hypotheek, zouden die nog wat druk kunnen uitoefenen op ABN AMRO?

[kweenie]

Zoals je wellicht zelf ook wel in het besluit hebt gelezen, komt alleen de 15/20-jaarstermijn te vervallen bij echtscheiding. Andere eisen blijven bestaan. En dan vooral -wat ook expliciet in het besluit wordt genoemd- de plicht dat met de afkoopsom de eigenwoningschuld zoveel mogelijk moet worden afgelost. De 30.000 moet dus volledig worden gebruikt om de eigenwoningschuld te verlagen, anders krijg je alsnog een fiscale boete.

[Lifaf!!!]

Bedankt voor je snelle reactie Kweenie.

Maar hoe kan het zijn, dat ik haar bankspaargedeelte (hypotheek vorm) niet mag doorzetten - ik weet, vanwege nieuwe regelgeving en haar overgangsrecht. Maar wel 'haar' tegoed volledig moet gebruiken ter aflossing... ik vind dit tegenstrijdig. Zij kan toch aanspraak maken op haar deel? Even de fiscale boete buiten beschouwing gelaten, kan de bank de SEW nu wel of niet splitsen en 'haar' deel uit laten keren?

Wat zou dan een ander constructie kunnen zijn, dat ik inderdaad de volledige uitkering SEW gebruik om af te lossen op hypotheek en daarna een 2de hypotheek op te nemen ten hoogte van haar spaargedeelte?

Ik bedoel in principe zou je haar spaargedeelte kunnen beschouwen als een vorm van "overwaarde". Of te wel, ik spreek met mijn partner af dat ik het huis overneem voor EUR 340.000 (EUR 325.000 hypotheek nu + EUR 15.000 haar spaargedeelte). Zij zal EUR 15.000 uitgekeerd krijgen als 'winst' en ik verlaag mijn hypotheek naar EUR 310.000 middels uitkering SEW...

[CB]

Ik bedoel in principe zou je haar spaargedeelte kunnen beschouwen als een vorm van "overwaarde". Of te wel, ik spreek met mijn partner af dat ik het huis overneem voor EUR 340.000 (EUR 325.000 hypotheek nu + EUR 15.000 haar spaargedeelte). Zij zal EUR 15.000 uitgekeerd krijgen als 'winst' en ik verlaag mijn hypotheek naar EUR 310.000 middels uitkering SEW...

Dat hangt van de waarde van je woning af. Overwaarde is waarde huis plus opgebouwd kapitaal minus hypotheek (dus niet het gespaarde kapitaal). Overwaarde kan dus ook negatief zijn. Zeker in deze tijd. Dus naast het gespaarde kapitaal, moet je ook de overwaarde/onderwaarde van het huis delen. Met andere woorden het spaardeel volledig aflossen op de hypotheek vertaalt zich terug in de overwaarde van het huis. Het is dus lood om oud ijzer hoe je het doet.

[kweenie]

Maar hoe kan het zijn, dat ik haar bankspaargedeelte (hypotheek vorm) niet mag doorzetten - ik weet, vanwege nieuwe regelgeving en haar overgangsrecht. Maar wel 'haar' tegoed volledig moet gebruiken ter aflossing... ik vind dit tegenstrijdig. Zij kan toch aanspraak maken op haar deel?

Het is jullie hypotheek. Op het moment dat jullie uit elkaar gaan (en er eventueel voor kiezen dat een van beiden in het huis blijft wonen), is er de mogelijkheid dat jullie bij het beëindigen van de hypotheek jullie bankspaarsaldo gebruiken om een deel van de hypotheek af te lossen. (Of jullie kunnen er voor kiezen om het banksperen voort te zetten.) Pas daarna kun jij met een nieuwe hypotheek haar deel van het huis 'overnemen'.

Het is dus niet zo dat -even simpel gezegd- jij het deel overneemt en daarna jouw bankspaardeel kunt 'afkopen', het is andersom, dat jullie het bankspaardeel kunnen 'afkopen' en dat jij daarna het deel van je ex kunt overnemen.

Even de fiscale boete buiten beschouwing gelaten, kan de bank de SEW nu wel of niet splitsen en 'haar' deel uit laten keren?

Ja, dat zal kunnen.

Wat zou dan een ander constructie kunnen zijn, dat ik inderdaad de volledige uitkering SEW gebruik om af te lossen op hypotheek en daarna een 2de hypotheek op te nemen ten hoogte van haar spaargedeelte?

Ja, met een kleine nuance. Niet jij maar jullie gebruiken de SEW om af te lossen op de SEW en daarna zul jij waarschijnlijk een extra hypotheek moeten nemen om haar helft van het huis te kunnen kopen.

Ik bedoel in principe zou je haar spaargedeelte kunnen beschouwen als een vorm van "overwaarde". Of te wel, ik spreek met mijn partner af dat ik het huis overneem voor EUR 340.000 (EUR 325.000 hypotheek nu + EUR 15.000 haar spaargedeelte). Zij zal EUR 15.000 uitgekeerd krijgen als 'winst' en ik verlaag mijn hypotheek naar EUR 310.000 middels uitkering SEW...

Je moet eigenlijk afstappen van het los bekijken van de woning en spreken over overwaarde en winst. De essentie is namelijk: jullie hebben gezamenlijke bezittingen en schulden en die moeten jullie verdelen. Onderdelen van jullie bezittingen zijn een huis van 301.000 of 340.000 en een SEW van 30.000. Onderdeel van de schulden is de hypotheek van 325.000. Maar waarschijnlijk/mogelijk hebben jullie veel meer zaken van waarde (spaargeld? auto? ander zaken?). Alles bij elkaar komen jullie op een bedrag (positief of negatief) dat jullie door twee moeten delen. Waarbij het door jou overnemen van de woning onderdeel wordt van deze verrekening.

[GJvdZ]

Maar waarom laat je dit allemaal niet uitzoeken voor je financieel adviseur. Die betaal je voor de nieuwe hypotheek. Daar hoort dit uitzoekwerk bij.

[Lifaf!!!]

@ Kweenie, bedankt wederom. Ik denk, dat ik op het verkeerde been gezet ben, doodat men spreekt over het "doorknippen" vd hypotheek bij scheiding. Vandaar dat ik het nu telkens uit mijn perspectief bekijk... maar helder verhaal.

Samenvattend zal ik dit gaan voorstellen:
Wij zullen een verzoek indienen voor afkoop SEW (vanwege scheiding) en uitkering gebruiken ter aflossing huidige hypotheek. EUR 325.000,- -/-
EUR 30.000,- = EUR 295.000,-

Huis zal ik overnemen voor EUR 325.000,- minus de hypotheek waarde zal er een overwaarde zijn van ons beiden van EUR 30.000. Ik zal dan haar deel opnieuw verwerven middels annuitair, mijn oude gedeelte zal middels aflossingvrij gaan.
Overige bezittigen (spaargeld? auto? ander zaken?) zijn niet van toepassing in onze situatie.

@GJvdZ, daar zeg je wat. Mijn finacniele adviseur bij ABN AMRO heeft hier blijkbaar geen tijd voor zo blijkt uit ons contact zover. Weinig tot geen voorstellen of concreet advies.....dit loopt al meer dan 2 maanden en we staan nog steed aan het begin...

[kweenie]

Overige bezittigen (spaargeld? auto? ander zaken?) zijn niet van toepassing in onze situatie.

Is er ook geen pensioen opgebouwd in de tussentijd? In principe heeft de andere partner recht op het partnerpensioen (nabestaandenpensioen) dat tot het moment van beëindig van de relatie was opgebouwd. En op de helft van het tijdens de relatie opgebouwde ouderdomspensioen. Die zaken vertegenwoordigen een behoorlijke waarde.

[John52]

Ik heb even gekeken naar de rentetarieven van ABN AMRO. Zover ik kan nagaan geldt voor een annuïteiten hypotheek een lagere rente dan voor een aflossingsvrije of bankspaarhypotheek. Het lijkt mij dat ABN ook deze rentekorting moet toepassen op uw hypotheek.
Rente annuïteitenhypotheek 2,54%, rente bankspaarhypotheek 2,74% en rente aflossingsvrij 2,74%. Het gaat om een rentevastperiode van 10 jaar en een verstrekkingsnorm van meer dan 85% marktwaarde. Naar mijn mening wordt er toch even 0,2% teveel rente in rekening gebracht. Dit zal in de toekomst waarschijnlijk ook gaan doorwerken.
Mocht ABN AMRO ook hier een fout hebben gemaakt zou ik ernstige bedenkingen hebben om bij ANB AMRO te blijven.
Ik zou ook eens gaan kijken bij andere geldverstrekkers. Mogelijk dat u wel kunt profiteren van de lagere rente ook met een boeteregeling.

[een vraag, een antwoord]

Deze tarieven zijn van de budgethypotheek van ABN AMRO, de "gewone" hypotheek is 0,20 duurder. Wellicht is dat de oplossing?

[EwaldKoorevaar]

Hallo,

Ik heb met grote interesse het een en ander terug gelezen.

Zit in de zelfde situatie, en ik blijf het een en ander zo krom en onredelijk vinden vanuit de banken...
Laat me het svp samenvatten.

Hopelijk kunnen jullie me de logica of onlogica uitleggen,
ervaringen delen, advies geven hoe dit gevecht te leveren of juist op te geven.

Bedankt, Ewald

Wegens onze scheiding wilden we het huis verdelen. We waren getrouwd in gemeenschap van goederen.
We kozen ervoor dat ik het overnam, theoretisch de helft van mijn ex-vrouw kocht.

Onze geldverstrekker is de Rabobank. Onafhankelijk hypotheek advies is dan niet mogelijk, dit loopt via hen.
Zij gaven aan dat de enige praktische optie was dat ik mijn ex ontheffing gaf voor haar helft, oftewel de hypotheek helft overnam.
Omdat het ontheffing en geen aankoop/verkoop van de (halve) woning betrof, moest ik het ongunstige rentecontract erbij accepteren.
De enige keus was alles (woning + hypotheek + rentevast contract) of niets (verkopen aan een derde).

Een voor mij veel gunstigere gevraagde keus was dat ik de helft van de woning zou aankopen.
Eventuele verschuldigde overdrachtsbelasting was veel lager dan het ongunstige rentecontract.
Verkoop door mijn ex zou een geldige ontbindende reden zijn voor dit ongunstige rentecontract volgens de overeengekomen voorwaarden.
Volgens de bank was dit echter niet mogelijk.
Zij konden niet aangeven waar het een en ander in de voorwaarden was beschreven. Ik moest ze maar geloven.

Daarom ben ik akkoord gegaan mijn ex ontheffing te geven. Als gevolg daarvan sloot de bank de hypotheek over,
overigens dan wel weer onder gewijzigde voorwaarden, alsof het een nieuwe hypotheek was, inclusief afsluitkosten.
Voor mij wel de lasten, niet de lusten...

Ik vind het niet redelijk en niet logisch dat ik het (halve) rentecontract moet overnemen.
De bank is niet onpartijdig, heeft mij niet kunnen laten zien waar beschreven staat waar zij haar rechten aan ontleend.
Dit is een eenzijdig niet-transparant gemaakte afspraak die als bindend wordt opgelegd.

Mijn wens is wel de helft van de hypotheek over te nemen, maar niet de helft van het rentevaste contract.
Dus gewoon gebaseerd op de voorwaarden horende bij verkoop/aankoop van de gehele woning,
naar redelijkheid toegepast bij de verkoop/aankoop van de halve woning.

[Joepie Joepie]

Misschien is huis verkopen en (ander of zelfde) huis kopen (eventueel via je ex), maar dan met nieuwe hypotheek met lagere rente wel slimmer.,,

De bank verdient er toch al genoeg aan...

[EwaldKoorevaar]

Hoi Joepie Joepie. Inderdaad het huis verkopen en terugkopen was een goede optie.

Toen ik er bij de bank mee kwam gaven ze me gelijk, en lachten me meteen hartelijk toe/uit.

Ze waren niet bereid om mee te werken aan deze swap-truuk. Het een en ander sluiten ze expliciet ook uit.
Je mag geen nieuwe hypothecaire lening bij hen gebruiken om een huidige af te lossen...
Daarnaast mocht mijn ex het huis niet heel even overnemen wegens te weinig draagkracht.
Ook niet als direct bij de notaris ik het terug zou kopen....

Ze willen gewoon niet meewerken aan iets waar ze niet zelf beter van worden..

[vroem]

jammer dat de gevolgen van persoonlijke keuzes weer bij derden gelegd worden in plaats van deze daadwerkelijk persoonlijk te houden, en weer het verwijt dat men alleen constructies wilt die hen voordeel opleveren, terwijl je zelf niet beter bent dan hen. Jij wilt ook de gunstigste oplossing, voor jezelf. Alleen hebben zij het voordeel want huis verpand. Enige optie die ik wel langs heb zien komen maar door jou blijkbaar niet serieus overwogen is verkopen en verhuizen. en (eventueel) nieuwe geldverstrekker.
Want blijkbaar is de draagkracht voor het extra aandeel er wel.