[ archief ] WOZ. Mag dit zo maar?

[guido rulof]

In 2015 kochten wij een huis in Nijmegen. Aankoop was €250.000,- . WOZ waarde destijds was €207.000,-
In 2016 kwam de nieuwe WOZ berekening binnen, het was nu plots € 247.000,- en dat terwijl perfect vergelijkbare woningen in de directe omgeving in WOZ waarde gezakt waren. Zo staat de WOZ van mijn buurman (Perfecte match met onze woning) op €199.000,-.
Natuurlijk heb ik destijds bezwaar gemaakt bij de gemeente, deze wees het bezwaar af. Bij de zogenaamde internet WOZ hulpbedrijven geïnformeerd, deze reageerde er maar 1 van. Betreffende zag er geen winst voor hem in. Doordat antwoorden etc uitbleven, was inmiddels de 6 weken voor bezwaar verlopen. Wij hebben het gevoel aan de galg te hangen en hebben toch echt het gevoel dat de gemeente ons onterecht hoog heeft ingeschaald.
Inmiddels is het al weer een jaar geleden maar het blijft knagen.
Is er iemand die ons in ieder geval helderheid kan geven over de juistheid van onze WOZ waarde? BvD!

[Moneyman]

Tsja, als je bezwaar maakt, en als dat wordt afgewezen geen vervolgstappen zet, houdt het op. En blijkbaar zagen de betreffende bedrijven er ook geen brood in.

Wat was de inhoudelijke reactie van de gemeente op jouw argumenten?

[joep873]

Je hebt zelf €250.000 euro betaald. Hoe wil je dan beargumenteren dat de schatting van €247.000 door de gemeente duidelijk te hoog is?

[scontra]

U kocht de woning in 2015 voor € 250,000
De WOZ-waarde wordt bepaald op 1 januari van het jaar daaropvolgend (2016) en deze waarde zal dan worden vastgesteld n.a.v. de waarde van de woning op dat moment.
De opgelegde WOZ-waarde van € 247,000 komt dus aardig overeen met de waarde van de woning op dat moment.
Om de WOZ-waarde te vergelijken moet u die vergelijken met vergelijkbare verkochte woningen in 2015.
Een vergelijking maken met de niet verkochte woning van uw buurman kan helaas niet.

[guido rulof]

U kocht de woning in 2015 voor € 250,000
De WOZ-waarde wordt bepaald op 1 januari van het jaar daaropvolgend (2016) en deze waarde zal dan worden vastgesteld n.a.v. de waarde van de woning op dat moment.
De opgelegde WOZ-waarde van € 247,000 komt dus aardig overeen met de waarde van de woning op dat moment.
Om de WOZ-waarde te vergelijken moet u die vergelijken met vergelijkbare verkochte woningen in 2015.
Een vergelijking maken met de niet verkochte woning van uw buurman kan helaas niet.

Ik dacht dat de WOZ waarde bepaald werd aan de hand van vergelijkbare woningen in de directe omgeving. Vergelijkbare woningen hebben toch ook de zelfde marktwaarde? Twee huizen verderop is 5 jaar geleden aangekocht voor nagenoeg gelijke aankoopbedrag. Hun WOZ staat echter ook maar op €207.000,-. Waarde van een huis is wat anders dan aankoopbedrag toch?
Ook de WOZ van de woningen in de buurt wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld, op welke basis gebeurd dat dan? Hoe kan de waarde van die huize dan lager uitvallen?

Dank voor het meedenken

[scontra]

Ik dacht dat de WOZ waarde bepaald werd aan de hand van vergelijkbare woningen in de directe omgeving. Vergelijkbare woningen hebben toch ook de zelfde marktwaarde? Twee huizen verderop is 5 jaar geleden aangekocht voor nagenoeg gelijke aankoopbedrag. Hun WOZ staat echter ook maar op €207.000,-. Waarde van een huis is wat anders dan aankoopbedrag toch?
Ook de WOZ van de woningen in de buurt wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld, op welke basis gebeurd dat dan? Hoe kan de waarde van die huize dan lager uitvallen?

Dank voor het meedenken

Kijkt u eens (op Google) naar bijv. de site van 'Vereniging eigen huis' onder woz-waarde om een verder antwoord op uw vraag te vinden.

[joep873]

Waarde van een huis is wat anders dan aankoopbedrag toch?

Nee, niet echt.
Omdat het ondoenlijk is om alle van woningen in Nederland jaarlijks op 1 januari individueel de waarde te bepalen schat men feitelijk op basis van de bekende waarde van vergelijkbare woningen en met behulp van correctiefactoren, maar in principe is de WOZ-waarde van uw woning gewoon de verkoopprijs van de woning als hij op 1 januari verkocht zou worden.
Als die andere woningen in uw buurt echt identiek zijn en een veel lagere WOZ-schatting hebben dan betekent dat dat u veel te veel hebt betaald voor uw huis of dat de schattingen van die andere woningen te laag zijn.

[scontra]

Waarde van een huis is wat anders dan aankoopbedrag toch?

Dit is geschreven door guido rulof en niet door scontra.

[joep873]

gecorrigeerd

[kweenie]

Ik dacht dat de WOZ waarde bepaald werd aan de hand van vergelijkbare woningen in de directe omgeving. Vergelijkbare woningen hebben toch ook de zelfde marktwaarde? Twee huizen verderop is 5 jaar geleden aangekocht voor nagenoeg gelijke aankoopbedrag. Hun WOZ staat echter ook maar op €207.000,-.

Er wordt vergeleken met vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De woning die het meest op het betreffende huis lijkt is het huis zelf. Het i daarom het meest logisch als wordt gekeken naar de verkoopwaarde van je woning, gecorrigeerd voor enige waardestijging/daling gedurende het jaar. Voor een huis met een verkoopwaarde van 250k lijkt een WOZ waarde per 1-1 van 247k daarom heel goed bepaald. Een verkoopprijs van 5 jaar geleden zegt hierbij niet zoveel.

Dat het huis van de buren maar op 199k staat kan betekenen dat hun huis minder waard is en/of dat er ook met andere huizen is vergeleken die voor minder verkocht zijn. Of de gemeente is er vanuit gegaan dat er goede redenen waren waarom jouw huis blijkbaar voor veel meer verkocht is dan vergelijkbare huizen. Bv. beter dan gemiddeld onderhoud, luxere keuken/badkamer, mooie vloeren, verzorgde tuin etc. Zaken die je niet terugziet op basis van simpel de locatie en oppervlakte van woning/tuin.

[guido rulof]

Ik dacht dat de WOZ waarde bepaald werd aan de hand van vergelijkbare woningen in de directe omgeving. Vergelijkbare woningen hebben toch ook de zelfde marktwaarde? Twee huizen verderop is 5 jaar geleden aangekocht voor nagenoeg gelijke aankoopbedrag. Hun WOZ staat echter ook maar op €207.000,-.

Er wordt vergeleken met vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De woning die het meest op het betreffende huis lijkt is het huis zelf. Het i daarom het meest logisch als wordt gekeken naar de verkoopwaarde van je woning, gecorrigeerd voor enige waardestijging/daling gedurende het jaar. Voor een huis met een verkoopwaarde van 250k lijkt een WOZ waarde per 1-1 van 247k daarom heel goed bepaald. Een verkoopprijs van 5 jaar geleden zegt hierbij niet zoveel.

Dat het huis van de buren maar op 199k staat kan betekenen dat hun huis minder waard is en/of dat er ook met andere huizen is vergeleken die voor minder verkocht zijn. Of de gemeente is er vanuit gegaan dat er goede redenen waren waarom jouw huis blijkbaar voor veel meer verkocht is dan vergelijkbare huizen. Bv. beter dan gemiddeld onderhoud, luxere keuken/badkamer, mooie vloeren, verzorgde tuin etc. Zaken die je niet terugziet op basis van simpel de locatie en oppervlakte van woning/tuin.

Bedankt voor het meedenken.
Het huis naast ons heeft een grotere tuin, is qua luxe en onderhoud en een betere staat dan het onze. Verkoopwaarde zal echter nagenoeg gelijk zijn.
Dat is het vreemde er aan. Terwijl dat huis in in 2016 een verlaging kreeg,werd dit huis plots met €40.000,- verhoogd.
Raar toch dat je als burger hier maar wat naar gissen moet en maar hebt te pikken wat een ambtenaar op dat moment besluit. Het grapje kost mij jaarlijks enkele honderden euro's meer dan dat de buren. Ook al bezitten we hetzelfde.
Toch klopt het ergens niet.

[kweenie]

Je kunt opvragen welke huizen als referentie zijn gebruikt. Hebben je buren dit ook opgevraagd? En heb je dit zelf ook gevraagd? (Soms wordt het trouwens ook meteen al meegestuurd.)

Er wordt vaak naar iets van drie verschillende woningen gekeken. Dus voor de buren zal niet alleen naar jullie huis zijn gekeken, maar ook naar andere, misschien veel goedkopere, huizen. Blijkbaar zijn die veel goedkoper verkocht? (Of, even heel gemeen, misschien dat jullie wel veel teveel hebben betaald?)

[chrisd1]

Je kunt opvragen welke huizen als referentie zijn gebruikt. Hebben je buren dit ook opgevraagd? En heb je dit zelf ook gevraagd? (Soms wordt het trouwens ook meteen al meegestuurd.)

Bij ons ook; dacht trouwens, dat dat altijd zo ging.

[Moneyman]

Ik kan via de website van mijn gemeente tot in detail alles opvragen. Misschien is dat bij jou ook het geval.

[stofzuigertje]

Bij mijn in straat €43.000 verschil en dat was te zien.
Beide in november 2016 verkocht en de matige originele woning is nu flink opgeknapt, maar ze kijken naar aankoop prijzen.
Ik ga wel kijken met welke woning mijn huis is vergeleken en zal ergens tussen beide in zitten.

Wel is het erg persoonlijk, het bij mijn verouderde plavuizen vloertje uit 1983 is waardeloos maar wil beslist niet ruilen....
Perfecte vloer en ik kocht dit huis omdat die niet meer leverbaar waren.
Ja, voor elke makelaar een ramp tenzij je het juist mooi vind, die verouderde kleuren.....

Ik zal wegens deze plavuizen ook op de goedkope richten en niet op de modegevoelige laminaat vloer.
Maar met overleg en gezamenlijk een protest sta je sterker dan als je als enige gaat klagen over deze forse verhoging.

Ik denk dat U teveel heeft betaald omdat in 2015 de markt moeilijk was en daar had je toen flink onder de prijs kunnen bieden, hoewel als je snel een huis moet hebben omdat je huidige al verkocht is dat erg moeilijk is.
Ik weet zelf nu erg goed, ik vind mijn huis prima en mooi maar moeilijk te verkopen tenzij ik een goedkoop laminaat vloertje er over zou leggen voor de verkoop.

[sjohie]

Deze waardebepaling is zo te zien gebeurd conform de richtlijnen van de VNG, welke in iets andere bepalingen ook op de site van de Vereniging Eigen Huis staan. Dus niet alleen mág dit, het is ook zoals het voor alle andere huizen gebeurd. De zwaarst wegende factor is de meest recente aankoopprijs, en dat is wat jullie er voor betaald hebben. Grote kans dat de WOZ waarde van de omliggende panden door jullie de komende jaren sneller gaan stijgen dan de waarde van jullie huis. Overigens wordt er wat betreft vergelijkbare panden gekeken in een straal van meer dan de eigen straat, dus zo vergelijken met enkel de buren is wat te kort door de bocht.

[stofzuigertje]

@sjohie,

Volledig met je eens maar als ik nu erg hoog overname roerende goederen en lagere koopprijs regelde, dan betaal ik minder overdracht belasting en de gehele buurt profiteerde van mijn fraude?

Wel is 100% hypotheek dan lastiger, maar bij voldoende contant geld is dat voor mijn geen punt.
Ook begrijp ik dat als iemand teveel betaalde omdat hij haast had of ze tegen elkaar op bieden de hele buurt nadeel heeft van een te hoog bod en koop?
Volgens mij is een huis van €200.000 voor €300.000 verkopen door de gehele buurt aan te vechten als sterk afwijkende en niet redelijke prijs.

Als ik naast mijn huis een boot verkoop, die staat nergens geregistreerd en zo is fraude voor lagere WOZ voor mezelf en de hele buurt mogelijk?
Met de overspannen markt is dit WOZ systeem dus risico voor alle buren die er al jarenlang voordelig wonen als er enkele tegen elkaar op bieden zoals nu in vooral de randstad vaak gebeurde.

[kweenie]

Meer die overspannen markt en bijbehorende hoge verkoopprijzen is het toch ook juist als de waarde van de woning ook voor de WOZ flinke stijgt?

Als je wilt frauderen met de verkoop van woningen, dan begeef je je wel op erg glad ijs. Maar ook dan geldt nog dat andere huizen nooit op basis van die ene verkoop worden gewaardeerd. Er zijn altijd meerdere panden bij betrokken.

[stofzuigertje]

Ik moet dus de naast gelegen straat waar diverse wiet plantages zijn ontruimd als maatstaf nemen met 50% huurders en minder parkeerruimte?

Dan zit ik juist in een groot voordeel en zij in nadeel omdat onze naastgelegen iets meer Erkers en Dakkapellen en zo heeft?
Juist de iets ruimere Houtskelet bouw is voor uitbouw gunstiger dan gietbeton en dus is goedkopere systeem juist een voordeel voor latere
en dat is goed zichtbaar.

2 aannemers en systemen naast elkaar en we moeten elkaars prijzen hanteren?
Ook mijn staat is niet gelijk, naast de binnen cirkel met hallo buurvrouw of mijn vrije uitzicht.... maar ook aan 1 kant 2 scholen en voetbal veldje?
Verder is achtertuin op Zuiden beter verkoopbaar dan die op Noorden en zomaar straten bij elkaar gooien is geen rekening houden met ligging en buren.
Ja, de Noord kant tuinen met drukke doorgaande straat en mijn tuin op zuiden met brede groenstrook en aan het water is totaal niet te vergelijken.
€5000,- tot €15.000,- verschil op alleen ligging is al mogelijk.
Ook de parkeerruimte tegen over de school is minder dus ik zou die iets voordeliger met tuin op noorden en minder parkeerruimte niet eens willen!
Ik heb het dus niet over de extra dingen op een aan de woning of staat van onderhoud maar puur ligging!
Locatie is vaak belangrijker dan straat.

Voorheen woonde ik met uitzicht op zijstraat en elke avond schenen de buren met hun auto bij mijn naar binnen!
Buren links & rechts hadden geen last maar ik als enige helaas wel.
Ja, ook ik mis wel eens een puntje!

[GJvdZ]

Recente aankoopwaardes geven de meest accurate waarde van een woning. Ze hadden de WOZ dan ook op 250k kunnen zetten.

Ik hoop wel voor je dat de waarde van de woning niet substantieel ver onder de koopprijs ligt. Dan zou je nu al flink onder water staan....