[ archief ] Hypotheek probleem

[Comasso]

Beste iedereen,

Wij zitten in een wat lastige situatie en hopelijk kunnen jullie hierbij helpen.

Mijn ouders hebben een bedrijf met woonhuis op hetzelfde terrein. Nu wil het zo dat ik het bedrijf wil gaan overnemen en het woonhuis van mijn ouders wil gaan kopen. Geen enkel probleem om een hypotheek te krijgen gelukkig.

Nu wil het zo dat mijn ouders in een nieuw huis achter op het terrein gaan wonen en dus voor een groot deel eigenaar van het terrein blijven. Ook de meeste panden (vakantiewoningen) blijven van hun. Alleen het voorhuis met grond Koop ik.

De hypotheek die mijn ouders hebben is na verkoop van het voorhuis aan mij ongeveer 30% van de waarde van de resterende woningen en grond.

Mijn ouders hebben eigenlijk geen zin om van de opbrengst van de verkoop aan mij de hypotheek af te lossen aangezien er zoveel overwaarde in het pand/land zit. De hypotheker verstrekker ING wil hierover niet in gesprek gaan en wijst ons naar de notaris. Wij willen graag in goed overleg met de ING dit regelen. Ook omdat mijn hypotheek ook bij de ING wordt afgesloten.

Heeft iemand advies voor ons of ervaring een soortgelijke situatie?

Alvast bedankt!
Jasper

[Fiesiekus]

Als je ouders het onderpand van de hypotheek verkopen, is het toch "nomaal" dat uit de opbrengst de hypotheekschuld wordt afgelost? Ze kunnen toch niet de hypotheek aanhouden als het pand niet meer van hen is??

Dat ze overwaarde (gelukkig!) hebben en ander O.G. kopen/grond hebben, staat daar los van.

[kweenie]

Heb je al een vergunning voor de nieuwe woning? De meeste gemeentes gaan er niet zomaar mee akkoord dat er een extra woning bij komt.

[CB]

Daarnaast is van belang of het onroerend goed van je ouders en wat jij van je ouders gaat kopen 1kadastraal geheel is, of dat het kadastraal gesplitst gaat worden. Daar zal de bank beslist ook naar gaan vragen.

[stofzuigertje]

Met splitsing kavels is het wel te regelen, als het 1 kadastraal geheel blijft word het lastig om dit rond te krijgen.

Dat zij hun huis verkopen en elders nieuwe bouwen, de kavel word kleiner en of hun Hypotheek verstrekker dat accepteerde is hun probleem.
Zie het niet als je ouders maar een verkoper die jou het huis verkoopt.
Dat werkt makkelijker.

[Comasso]

Vergunning is al rond. Dus dat speelt gelukkig niet meer mee. Het wordt inderdaad kadestraal gesplitst.
Het deel wat van overblijft en wat van mijn ouders is (verkopende partij) is veel meer waard dan de hypotheek die overblijft. De bank heeft dus nog steeds het onderpand. Dat mijn ouders een deel moeten aflossen is geen probleem (het liefste niet natuurlijk). Maar dan willen wij wel graag in overleg met de bank, ook omdat de hypotheek die ik neem bij de ING wordt ondergebracht.

Maar goed, we gaan volgende week even naar een ING locatie zelf toe. We balen er gewoon van dat wij al zoveel jaren klant zijn en dat je dan als je een keer hulp nodig hebt geen gehoor krijgt bij de ING.

[Fiesiekus]

Maar goed, we gaan volgende week even naar een ING locatie zelf toe. We balen er gewoon van dat wij al zoveel jaren klant zijn en dat je dan als je een keer hulp nodig hebt geen gehoor krijgt bij de ING.

Banken zijn geen filantropische instellingen en hebben zich, na de crisis, aan strenge normen te houden.

[thecure]

Ik snap het probleem eigenlijk niet, waarom willen ze niet aflossen?

[Comasso]

@snuffel1: Bedankt voor de informatie! Het plan is ook om het pand te kopen en de grond in erfpacht te nemen. Heb je dan niet te maken met kadastrale veranderingen? Of zie ik dit verkeerd? Ik hoor graag wat dit zou veranderen aan de situatie.

De hickup met de ING is inmiddels opgelost. Na nog een keer te hebben gebeld met de ING nu wel een persoon aan de lijn kunnen krijgen die het snapte (of wij hebben het dit keer duidelijker uitgelegd) Overigens sprak ik voor mijn ouders als ik zei dat ze niet gehoord werden door de ING.

@Fiesiekus: Wat bedoel je hiermee? Wij wilde graag advies van de ING en wij werden naar de Notaris gestuurd. Dit heeft in mijn ogen niks te maken met een filantropische instelling. Maar goed correct me if i am wrong.

@Thecure: Omdat het hypotheek bedrag maandelijks zo laag is inmiddels zouden ze het liever investeren in het bedrijf.

[kweenie]

Omdat het hypotheek bedrag maandelijks zo laag is inmiddels zouden ze het liever investeren in het bedrijf.

In feite gaat het dan dus om een zakelijke lening voor investeringen in het bedrijf, waarvoor voorlopig de woningen en de recreatiegrond als onderpand dienen. Dat is een heel andere situatie dan een hypotheek voor de aanschaf van een woning.

Maar los daarvan, een hypotheek is een combinatie van de geldlening en de woning(en) en de grond die je als zekerheid daar tegenover stelt. Als je daar iets aan wilt veranderen, bijvoorbeeld door het verkopen van een woning, dan zul je een nieuwe hypotheek moeten nemen. Het kan zijn dat je dan wel de voorwaarden kunt meenemen. Wat er dan dus 'technisch' gebeurt op het moment dat je bij de notaris zit is dat op het moment van verkoop de oude lening moet worden afgelost. Dat gebeurt door jouw koopsom plus het geld uit de nieuwe hypotheek van de ouders, waarvoor alleen hun deel van de grond en hun woningen als onderpand gaat dienen.

Het is mij nog niet duidelijk of het huis van je ouders er al staat of dat het nog moet worden gebouwd. Of is dat een van de recreatiewoningen die een functieverandering krijgt? In elk geval zal dus de hypotheek sowieso moeten veranderen en er is grote kans dat ze niet meer een standaard huis, tuin en keukenhypotheek kunnen nemen maar een meer op mkb gerichte hypotheek, en dat ze ook bij andere mensen terecht moeten dan voor de standaard situatie. Het vergt immers een heel andere expertise om in die situatie een goede risicoinschatting te maken.

Ik denk dus dat er best mogelijkheden zijn, maar je moet het niet benaderen als een gewone hypotheek, maar meer als een lening voor bedrijfsinvesteringen.

[Comasso]

@Kweenie: Bedankt voor je reactie. Leuk om het eens te horen hoe iemand anders het ziet.
Misschien zijn wij wat naïef geweest maar het volgende was in onze ogen het idee.
- Mijn ouders verkopen het voorhuis aan mijn vriendin en mij en wij hebben de grond om het huis in erfpacht (wij nemen dan een hypotheek bij de ING)
- Het onderpand van de resterende gebouwen en grond is veel meer dan de waarde van de hypotheek. Het onderpand moet dus bij de notaris worden aangepast maar ING hoeft zich geen zorgen te maken dat bij gedwongen verkoop ze hun geld niet krijgen.
- Het geld wat mijn ouders via onze nieuwe hypotheek krijgen gebruiken mijn ouders voor het bedrijf (je kan het bedrijfslening noemen, maar in principe wordt er niks extra geleend). Het aflossen kan later altijd nog in mijn ouders hun ogen.
- De vakantiewoning die op dit moment gebouwd wordt en bijna klaar is gaan mijn ouders in wonen voor zover dat wettelijk mag. De resterende tijd van het jaar willen ze dan op hun boot wonen.

Dit blijkt toch altijd wat ingewikkelder in elkaar te zitten dat je in eerste instantie denkt.
- De bank moet natuurlijk akkoord geven, wellicht eisen ze zelfs een geheel nieuwe hypotheek.
- De gemeente moet toestemming geven (alleen bij een kadastrale veranderingen?)

[kweenie]

Jullie bekijken vooral de huidige situatie, maar de bank kijkt ook naar mogelijke situaties in de toekomst, waarin veel kan veranderen. Bijvoorbeeld als jullie gaan verhuizen en het huis willen verkopen en de ouders blijven er wonen. Of andersom. En dan vooral ook naar 'negatieve scenario's'.

- Mijn ouders verkopen het voorhuis aan mijn vriendin en mij en wij hebben de grond om het huis in erfpacht (wij nemen dan een hypotheek bij de ING)

Dat klinkt leuk, maar dat betekent in feite:
- De ouders hebben een stuk verpachte grond in bezit -> in feite dus (commercieel) verhuurd onroerend goed. Wat trouwens sowieso bij een 'gewone' hypotheek niet mag.
- Jullie hebben een woning met particulier erfpacht -> geven banken alleen onder strenge voorwaarden hypotheek op.

- Het onderpand van de resterende gebouwen en grond is veel meer dan de waarde van de hypotheek. Het onderpand moet dus bij de notaris worden aangepast maar ING hoeft zich geen zorgen te maken dat bij gedwongen verkoop ze hun geld niet krijgen.

Betekent dus niet alleen 'even' onderpand aanpassen, maar per definitie een geheel nieuwe hypotheek.
Bovendien is dit voor de ouders een aanpassing van woning plus bedrijfsruimte en recreatiewoningen naar verhuurde grond plus recreatiewoningen. Los van of het veel overwaarde heeft of niet, is dat wel een essentiële aanpassing.

- Het geld wat mijn ouders via onze nieuwe hypotheek krijgen gebruiken mijn ouders voor het bedrijf (je kan het bedrijfslening noemen, maar in principe wordt er niks extra geleend). Het aflossen kan later altijd nog in mijn ouders hun ogen.

Prima idee, maar dus wel in feite investeren met geleend geld. Hoeft niets mee mis te zijn, maar dat betekent ook dat de bank er (terecht) naar kijkt als een bedrijfslening.

- De vakantiewoning die op dit moment gebouwd wordt en bijna klaar is gaan mijn ouders in wonen voor zover dat wettelijk mag. De resterende tijd van het jaar willen ze dan op hun boot wonen.

De woning heeft dus geen woonbestemming. Dat heeft niet alleen consequenties voor waar de ouders kunnen/mogen wonen (waar wonen ze dan officieel?), maar ook een flink effect op de waarde van de woning. De waarde van recreatiegrond en recreatiewoningen is echt fors lager dan de waarde van een woning en perceel voor permanente bewoning. Die kan zo twee of drie keer zo veel waard zijn als bij recreatie.

[Fiesiekus]

maar het volgende was in onze ogen het idee.
- Mijn ouders verkopen het voorhuis aan mijn vriendin en mij en wij hebben de grond om het huis in erfpacht (wij nemen dan een hypotheek bij de ING)

Is dat dan niet de bottleneck bij het verkrijgen van jullie nieuwe ING hypotheek? Probeer je (of: ouders) daarom de oude hypotheek te behouden?
Btw: wie is de grondeigenaar? Je ouders?

[Fleura]

Iets gaat langs mij heen aangaande de aankoop voor jezelf. In eerste instantie spreek je over aankoop grond en later over erfpacht. Verder zou dat gezien de 30% financiering die er resteert overigens niet veel uit moeten maken denk ik.
Vervolgens de kern vraag ; het net aflossen van de lopende hypothecaire lening van je ouders. Dit is in principe gewoon mogelijk maar moet beoordeeld worden door de ING. De specifieke alg. Voorwaarden van de ING ken ik niet, maar in het algemeen werkt het zo. Je ouders vragen bij de notaris een -gedeeltelijk royement om niet- aan. Dit betekent dat er een stuk perceel verkocht wordt zonder dat er gelden naar de ING gaan (aflossing). ING gaat dit verzoek beoordelen. Belangrijk is de resterende waarde van het inderpand en in de regel zal er een (zakelijk) taxatie rapport gevraagd worden. Vervolgens zal de ING de waarde van het onderpand beoordelen ivt de lening. Hier zal van hun kant een conclusie uit komen, royement om niet wordt afgegeven, (geen aflossing vereist) er wordt een gedeeltelijke aflossing gevraagd of een gehele aflossing. Het kan natuurlijk verstandig zijn voor de notaris het verzoek doet in overleg te gaan met ING, zijn ze vast op de hoogte, en een taxatie rapport op te laten stellen. That's it. Spannender is het niet en komt vaker voor.

[Fleura]

Lees het nog even terug, ben wel eens met Kweenie dat de waarde van het resterend onroerend goed wel eens "tegen" kan vallen. Verhuurd onroerend goed en een recreatie woning drukken de waarde fors. Daarnaast zou er ook de bestaande hypotheek van je ouders onder de loep gehouden worden en op heel andere condities en rentes kunnen gaan doorlopen. Ga igg in overleg met de ING. Zij kunnen je concreet verder helpen.

[Comasso]

Iets gaat langs mij heen aangaande de aankoop voor jezelf. In eerste instantie spreek je over aankoop grond en later over erfpacht. Verder zou dat gezien de 30% financiering die er resteert overigens niet veel uit moeten maken denk ik.
Vervolgens de kern vraag ; het net aflossen van de lopende hypothecaire lening van je ouders. Dit is in principe gewoon mogelijk maar moet beoordeeld worden door de ING. De specifieke alg. Voorwaarden van de ING ken ik niet, maar in het algemeen werkt het zo. Je ouders vragen bij de notaris een -gedeeltelijk royement om niet- aan. Dit betekent dat er een stuk perceel verkocht wordt zonder dat er gelden naar de ING gaan (aflossing). ING gaat dit verzoek beoordelen. Belangrijk is de resterende waarde van het inderpand en in de regel zal er een (zakelijk) taxatie rapport gevraagd worden. Vervolgens zal de ING de waarde van het onderpand beoordelen ivt de lening. Hier zal van hun kant een conclusie uit komen, royement om niet wordt afgegeven, (geen aflossing vereist) er wordt een gedeeltelijke aflossing gevraagd of een gehele aflossing. Het kan natuurlijk verstandig zijn voor de notaris het verzoek doet in overleg te gaan met ING, zijn ze vast op de hoogte, en een taxatie rapport op te laten stellen. That's it. Spannender is het niet en komt vaker voor.

Thanks voor de informatie! Ja in eerste instantie was de planning om de grond te kopen maar we hebben besloten dat erfpacht op dit moment handiger is. Mijn ouders zijn de eigenaar van de grond.

[Comasso]

Lees het nog even terug, ben wel eens met Kweenie dat de waarde van het resterend onroerend goed wel eens "tegen" kan vallen. Verhuurd onroerend goed en een recreatie woning drukken de waarde fors. Daarnaast zou er ook de bestaande hypotheek van je ouders onder de loep gehouden worden en op heel andere condities en rentes kunnen gaan doorlopen. Ga igg in overleg met de ING. Zij kunnen je concreet verder helpen.

Het is al getaxeerd door een makelaar. Wij hebben voor aanstaande dinsdag een gesprek met de notaris gepland. Hopelijk kan deze meer informatie verschaffen en gaan wij daarnaast inderdaad bezig met gedeeltelijk royement. We zullen zien hoe het loopt. De ING wil in ieder geval niet in gesprek met ons.

[Comasso]

maar het volgende was in onze ogen het idee.
- Mijn ouders verkopen het voorhuis aan mijn vriendin en mij en wij hebben de grond om het huis in erfpacht (wij nemen dan een hypotheek bij de ING)

Is dat dan niet de bottleneck bij het verkrijgen van jullie nieuwe ING hypotheek? Probeer je (of: ouders) daarom de oude hypotheek te behouden?
Btw: wie is de grondeigenaar? Je ouders?

Nee, onze hypotheek advies heeft al aangegeven dat dit geen probleem is. Mijn ouders willen niet perse de oude hypotheek houden maar ze zijn gewoon tevreden over hoe de hypotheek nu is. Mocht de ING wat anders willen is dat natuurlijk altijd mogelijk.
Mijn ouders zijn de eigenaar van de grond (samen met de ING dan )

[Fiesiekus]

Ja in eerste instantie was de planning om de grond te kopen maar we hebben besloten dat erfpacht op dit moment handiger is. Mijn ouders zijn de eigenaar van de grond.

Je ouders willen dus de bestaande hypotheek op het resterende stuk grond houden en als verpachter(s) optreden? Daarnaast wil jij als erfpachter een hypotheek vestigen op die verpachte grond? Ben benieuwd naar de afloop van het gesprek a.s. dinsdag

[Comasso]

Ja in eerste instantie was de planning om de grond te kopen maar we hebben besloten dat erfpacht op dit moment handiger is. Mijn ouders zijn de eigenaar van de grond.

Je ouders willen dus de bestaande hypotheek op het resterende stuk grond houden en als verpachter(s) optreden? Daarnaast wil jij als erfpachter een hypotheek vestigen op die verpachte grond? Ben benieuwd naar de afloop van het gesprek a.s. dinsdag

Tjah.. wij hebben het ook niet bedacht maar onze hypotheek adviseur die weer een tussenpersoon van de ING is. Wij zijn ook erg benieuwd naar het verhaal van de notaris.