[ archief ] Hypotheek verstrekker eenmanszaak

[Jimplanken]

Goedendag,

Het volgende, wij hebben op dit moment ene koophuis die met minimale overwaarde zal worden verkocht.

Nu zijn wij op zoek naar een bank die iets verder kijkt, en dat is nogal moeilijk, blijkt.

Ik zelf heb een vast contract als ambtenaar en werk hier al 14 jaar, en heb een jaarsalaris van ongeveer 46.000 euro.

Mijn vrouw heeft een eenmanszaak en heeft over de afgelopen jaren het volgende als winst:

2013 40.000
2014 40.000
2015 35.000
2016 23.000
2017 prognose 41.000

het laatste jaar, 2016 was minder, doordat er een zieke medewerkster via een transitie vergoeding ons bedrijf heeft verlaten, en hier zit dan ook het probleem. Banken kijken voornamelijk naar het laatste jaar, en baseren daar je hypotheek op, zonder "helaas" verder te kijken.

Wie heeft een optie van een bank die verder wil kijken met ons, of kent een goede adviseur die dit voor ons kan doen. Onze huidige adviseur heeft ons bij Florius aangemeld, en die geven ons niet eens een maximum van wat we wel zouden kunnen krijgen als hypotheek.....

Alvast bedankt.

[rvjapio]

Probeer de Sns. Die heb ik ervaren als zeer meedenkend en klantgericht.

[gosewijn]

Die cijfers zijn allemaal heel mooi en aardig , maar hoe duur mag dat nieuwe huis kosten ?
Zo kan niemand een antwoord geven .

[Jimplanken]

Wij zoeken een hypotheek van max 370.000 euro en minimaal 350.000, het betreft een nieuwbouwwoning die inclusief meerwerk, rond de 348.000 zal kosten.

[Leo The Emperor]

.

[Jefdus]

Persoonlijk goede ervaringen met de ABN AMRO waar we deze maand een hypotheekofferte hebben ontvangen. Wegens omstandigheden (periode verblijf in buitenland en daarna geboorte kind dus niet meteen nieuwe baan gezocht), heeft mijn echtgenote in 2016 geen inkomen gehad. Nu wel weer een baan, maar pas sinds vorige maand dus dit inkomen mag officieel niet meegeteld worden. Dit is besproken en er is door ABN toestemming gegeven om toch een deel van het inkomen mee te tellen. Dit was enkel nodig voor een verhoging van het hypotheekbedrag tot ongeveer 5% boven hetgeen mogelijk was met mijn eigen inkomen, dus de casus is wel enigszins anders dan bij TS waar het inkomen van de partner substantieel mee moet tellen. Maar toch was ik blij met de flexibiliteit van ABN om in individuele gevallen af te kunnen wijken van de 'regels'.

[Jefdus]

Wij zoeken een hypotheek van max 370.000 euro en minimaal 350.000, het betreft een nieuwbouwwoning die inclusief meerwerk, rond de 348.000 zal kosten.

Dan weet u ongetwijfeld dat er in 2018 er niet meer dan 100% van de woningwaarde geleend kan worden en dat hypotheekverstrekkers dus nooit meer dan 348.000 kunnen verstrekken ( voor 2017 is dit nog 351.800)

Momenteel is het maximale hypotheekbedrag nog 101%. Daarnaast kan er een verbouwing meegefinancierd worden. De maximale hypotheek is dan 101% van de taxatiewaarde na verbouwing.

[scontra]

2015 35.000
Banken kijken voornamelijk naar het laatste jaar, en baseren daar je hypotheek op, zonder "helaas" verder te kijken.

Wie heeft een optie van een bank die verder wil kijken met ons, of kent een goede adviseur die dit voor ons kan doen. Onze huidige adviseur heeft ons bij Florius aangemeld, en die geven ons niet eens een maximum van wat we wel zouden kunnen krijgen als hypotheek.....

Alvast bedankt.

Rendementen en/of inkomsten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst, vandaar dat het laatste jaar (mede) bepalend is.
En hoever wilt u dat de geldverstrekker "verder" of "terug" gaat kijken en waarnaar zou dan gekeken moeten worden volgens u.
Een 'prognose' is alleen maar een mogelijk te verwachten inkomen , maar meer dan dat ook niet.

[Jimplanken]

101% klopt helemaal, het bedrag is indicatief met of zonder mee te financieren keuken......

Zoals ook gezegd hebben wij een slecht jaar gedraaid met een plausibele verklaring, tevens kunnen wij uiteraard de prognose onderbouwen met W/V tot nu toe.

Als wij 4 maanden verder zijn, komen wij wederom op een normale winst uit, en kunnen wij wel de beoogde financiering krijgen.

Vandaar dat wij hier vragen of er mensen zijn die meedenkende banken weten.

[stofzuigertje]

Even geduld......
Als je in Januari 2018 deze aanvraag nogmaals doet kijken ze naar 2017 en dan is lage 2016 weg en is toelichting waarom dat zo laag was acceptabel.
Als er nieuw personeel is aangenomen heb je dit risico wel elk jaar dus lastig om alles rond te krijgen.

Als je vrouw meer werk gaan doen en geen risico meer heeft van 2016 probleem verdiende zij meer en minder risico.

Zelf verwacht ik eerder dat ze bij variabel inkomen niet 2016 pakken maar afgelopen 5 jaren gemiddelde en een verklaring eisen van waarom 2016 slecht was en hoe de kans is dat dit nogmaals zal gebeuren.

[Fiesiekus]

Vandaar dat wij hier vragen of er mensen zijn die meedenkende banken weten.

In 2012 hadden wij een meewerkende (!) hypotheekadviseur die ons aan een schappelijke ING hypotheek heeft geholpen.

[CB]

Goedendag,

Het volgende, wij hebben op dit moment ene koophuis die met minimale overwaarde zal worden verkocht.

Nu zijn wij op zoek naar een bank die iets verder kijkt, en dat is nogal moeilijk, blijkt.

Ik zelf heb een vast contract als ambtenaar en werk hier al 14 jaar, en heb een jaarsalaris van ongeveer 46.000 euro.

Mijn vrouw heeft een eenmanszaak en heeft over de afgelopen jaren het volgende als winst:

2013 40.000
2014 40.000
2015 35.000
2016 23.000
2017 prognose 41.000

het laatste jaar, 2016 was minder, doordat er een zieke medewerkster via een transitie vergoeding ons bedrijf heeft verlaten, en hier zit dan ook het probleem. Banken kijken voornamelijk naar het laatste jaar, en baseren daar je hypotheek op, zonder "helaas" verder te kijken.

Wie heeft een optie van een bank die verder wil kijken met ons, of kent een goede adviseur die dit voor ons kan doen. Onze huidige adviseur heeft ons bij Florius aangemeld, en die geven ons niet eens een maximum van wat we wel zouden kunnen krijgen als hypotheek.....

Alvast bedankt.

Dat banken voornamelijk naar het laatste jaar kijken, klopt niet helemaal. Waar banken wel naar kijken bij eenmanszaken zijn o.a. de volgende punten van minimaal de laatste 3 jaar (indien mogelijk):

Netto winst
Privé opname uit de zaak
Vermogens toe- of afname

Hier kunnen we alleen constateren, dat er tussen 2013 t/m 2016 een afname is van de winst. Zonder toelichting op de balansen, kan er geen oorzaak voor aangegeven worden. 2013-2014 is stabiel. 2014-2015 afname winst € 5.000. 2015-2016 afname winst € 12.000. Volgens mij kun je die transitievergoeding hierop nog mee verrekenen, aangezien dit eenmalige kosten zijn er vanuit gaande dat er geen personeel meer is. Is er dan nog een afname van de winst?

Kijk daarnaast wat de vermogens opbouw of afname is geweest de laatste 3 jaar.

Wellicht bestaat er een mogelijkheid, dat je met voorlopige cijfers kunt komen over het 1e halfjaar van 2017, om daarmee aan te tonen of de prognose van 2017 gehaald gaat worden.

[vroem]

Van onze adviseur hebben wij begrepen dat banken als volgt kijken:
3 jaar voor beoordeling, bij zelfstandigen wanneer je over de helft van het jaar bent een prognose van het lopend jaar van de hand van de accountant.

Is het laatste volle jaar het hoogst telt gemiddelde van de 3 jaren , is het laatste jaar het laagst telt niet gemiddelde maar de laagste. Prognose telt niet mee in gemiddelden maar is voor beoordeling bij twijfel.

Nu is het zo dat goede adviseurs een directe ingang bij de bank hebben, dus niet zomaar insturen en afwachten, maar gewoon een casusbespreking doen waarin bijzondere omstandigheden meegewogen kunnen worden. Ook is het (zelf meerdere keren gemerkt) dat veel beoordelaars bij banken niet eens een jaarrekening kunnen lezen. Het is een afvinklijstje met berekeningen en verhoudingen. zitten die goed is het goed, zitten die niet goed is het feitelijk een bespreekcasus maar daar wordt vaak geen moeite voor genomen. dan is afwijzing het gevolg.

ik zou ABNA proberen en dan zelf aan tafel. Of SNS, ook goede ervaringen mee
ING was meerdere keren in voorgaande jaren bij herhaling helaas te laat met definitieve offerte voor acceptatie, (financieringstermijn...ondanks aandringen toch niet op tijd) hoewel nette offertes..) maar die krijgen opnieuw een kans....

[Harm.calc]

Hypotheek van 370dzd bij een inkomen van 46+23=69dzd. 5,3x je inkomen gaan lenen?
Geen overwaarde op je huidige woning? Deel hypotheek ook nog niet afgelost?
Volgens mij, één woord: onverstandig!
Denk dat het verstandig is je aan de gangbare regels te houden wat je zou kunnen financieren bij zo'n toch behoorlijk inkomen.

[Jimplanken]

Beste Harm,

Dat zou idd kloppen, maar aangezien de winst vanaf 2010 gemiddeld op de 38-40 met als uitzondering na 2016, dan klopt het weer niet.

[vroem]

ik denk dat ze het slechte jaar wel mee tellen in de middeling, al was het alleen maar omdat je als zelfstandige nu eenmaal het risico loopt weer eens een slecht jaar tegen te komen...Resultaten uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Daarnaast wordt lijkt mij ook naar branchesoort gekeken en dat soort zaken.
daarnaast zit voorgestelde/aangevraagde bedrag lijkt het aardig boven de leennorm. Ook bij meetellen hogere variant partnerinkomen. Niet dat het niet kan, maar het blijft een praatdossier omdat ie behoorlijk buiten de lijntjes lijkt te vallen..(waarom wordt daar niet op gereageerd?)

[renewouters]

Probeer de Sns. Die heb ik ervaren als zeer meedenkend en klantgericht.

Inderdaad. Ik heb dezelfde ervaring. Toen ik een tijdje terug een hypotheek nodig had bij verschillende aanbieders geweest die gelijk over extra pensioenverzekeringen begonnen, zodat ik zeker de hypotheek kon blijven betalen na pensionering. Bij SNS zagen ze meteen dat de lening in relatie tot mijn salaris zo laag was, en dat ik over 10 jaar geen kinderalimentatie hoef te betalen, waardoor zelfs een inkomensdaling van 60% geen problemen zou veroorzaken.