[ archief ] Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

[16again]

Feit is dat er na een jaar door beide partijen opgezegd kan en mag worden.

Het is alleen een feit dat het zo in het contract staat. Je gaat eraan voorbij of deze bepaling rechtsgeldig is.

Ook een beproefde discussie methode, zaken die dat niet zijn als feit presenteren.

[tttlocke]

Ja, maar ten aanzien van dat stuk vergeet jij even dat het in strijd is met de wet.

....

Het beding begint en eindigt met de termijn van 4 jaar, wat er tussenin staat is grotendeels in strijd met de wet

Het sluiten van een contract voor de bepaalde tijd van 1 jaar is niet in strijd met de wet.
Het sluiten van een contract met verbod voor de verhuurder om binnen 1 jaar op te zeggen is niet in strijd met de wet.
Het sluiten van een contract met een afgesproken evaluatiemoment is niet in strijd met de wet.

Het gevolg in praktische zin zal zijn dat de huurder op zoek moet naar nieuwe woonruimte.
Indien we een minder bemoeizuchtige overheid zouden hebben,die meer de contractsvrijheid van (volwassen) partijen zou respecteren, dan waren er wellicht in overleg gunstiger oplossingen binnen handbereik voor huurder.

[Student90]

Ja, maar ten aanzien van dat stuk vergeet jij even dat het in strijd is met de wet.

....

Het beding begint en eindigt met de termijn van 4 jaar, wat er tussenin staat is grotendeels in strijd met de wet

Het sluiten van een contract voor de bepaalde tijd van 1 jaar is niet in strijd met de wet.

Nee, maar dat is niet wat in dit geval is gedaan.

Het sluiten van een contract met verbod voor de verhuurder om binnen 1 jaar op te zeggen is niet in strijd met de wet.

In dit geval geldt het beding voor beiden (oftewel in strijd met de wet).

Het sluiten van een contract met een afgesproken evaluatiemoment is niet in strijd met de wet.

Ligt eraan waartoe dat evaluatiemoment toe dient. In dit geval om te beslissen het contract wel/niet voort te zetten tot de overeengekomen 4 jaar. Oftewel om wel/niet tussentijds op te zeggen; hetgeen de verhuurder alleen mag doen, indien sprake is van een van de wettelijke gronden.

Het gevolg in praktische zin zal zijn dat de huurder op zoek moet naar nieuwe woonruimte.

Het gevolg is dat TS nergens mee hoeft in te stemmen. De verhuurder naar de rechter mag en mag trachten daar het contract op te zeggen. Wat m.i. zeer lastig gaat worden.

[16again]

Het gevolg in praktische zin zal zijn dat de huurder op zoek moet naar nieuwe woonruimte.

Of dat de verhuurder bij de rechter leert wat er wel en niet in contract opgenomen mag worden

Indien we een minder bemoeizuchtige overheid zouden hebben,die meer de contractsvrijheid van (volwassen) partijen zou respecteren, dan waren er wellicht in overleg gunstiger oplossingen binnen handbereik voor huurder.

Geen idee waar die aanname op gebaseerd is. Of noem je onder de brug slapen een gunstige oplossing ?

[tttlocke]

Het gevolg in praktische zin zal zijn dat de huurder op zoek moet naar nieuwe woonruimte.

Of dat de verhuurder bij de rechter leert wat er wel en niet in contract opgenomen mag worden

Ja, of of of. Hamvraag in deze is of de huurder dit zo op de spits wil drijven en de confrontatie wil aangaan. Een confrontatie die hij wel degelijk kan verliezen.

Indien we een minder bemoeizuchtige overheid zouden hebben,die meer de contractsvrijheid van (volwassen) partijen zou respecteren, dan waren er wellicht in overleg gunstiger oplossingen binnen handbereik voor huurder.

Geen idee waar die aanname op gebaseerd is. Of noem je onder de brug slapen een gunstige oplossing ?

Is geen aanname, is een feit.

Verhuurder wil de verhuur stoppen. Volgens huurder mogelijk in verband het feit dat eigenaar de woning wil verkopen.
Per wanneer dat dan zou zijn, is de vraag. Het is heel goed denkbaar dat het verhuurde nog voor verhuur beschikbaar zou kunnen blijven. Misschien een half jaar, misschien een jaar, of tot nader order (met een bepaalde opzegtermijn) (maar niet nog 3 jaar).
De overheid maakt het onmogelijk voor huurder en verhuurder om in onderling overleg afspraken hierover te maken op de wijze zoals beide partijen dat in hun belang achten. Huurder en verhuurder zouden het eens kunnen zijn en kunnen kiezen voor een optie in beider belang, maar de wetgever staat dat niet toe.
Ik vind dat treurig en een voorbeeld (het zoveelste) van doorgeslagen regelgeving en overheidsbureaucratie.
En onder die brug moeten slapen zou inderdaad een gevolg kunnen zijn van deze doorgeslagen overheidsbemoeienis.

[16again]

Is geen aanname, is een feit.

Ook hier wordt een mening tot feit gebombardeerd

Verhuurder wil de verhuur stoppen. Volgens huurder mogelijk in verband het feit dat eigenaar de woning wil verkopen.
Per wanneer dat dan zou zijn, is de vraag. Het is heel goed denkbaar dat het verhuurde nog voor verhuur beschikbaar zou kunnen blijven. Misschien een half jaar, misschien een jaar, of tot nader order (met een bepaalde opzegtermijn) (maar niet nog 3 jaar).
De overheid maakt het onmogelijk voor huurder en verhuurder om in onderling overleg afspraken hierover te maken op de wijze zoals beide partijen dat in hun belang achten. Huurder en verhuurder zouden het eens kunnen zijn en kunnen kiezen voor een optie in beider belang, maar de wetgever staat dat niet toe.

Minder regelgeving die je voorstaat leidt er toe dat huurders makkelijker op straat gezet kan worden. Dat kan ik voor huurders geen gunstigere oplossing noemen.

[Leo The Emperor]

.

[16again]

Er staat toch onderbouwing genoeg in dit topic.
Wat minimale huurtermijn? BW7 Art7:271 .5 en .7 moeten je duidelijk maken dat huurder ook binnen 1e jaar per maand mag opzeggen.

Hoe kun je een huurcontract met , naar wens verhuurder een looptijd van 1 of 4 jaar, een contract voor bepaalde tijd noemen? Bij aanvang contract weet huurder niet waar hij aan toe is, dat is ONbepaald danwel onvoldoende bepaald

[tttlocke]

Er staat toch onderbouwing genoeg in dit topic.
Wat minimale huurtermijn? BW7 Art7:271 .5 en .7 moeten je duidelijk maken dat huurder ook binnen 1e jaar per maand mag opzeggen.

Hoe kun je een huurcontract met , naar wens verhuurder een looptijd van 1 of 4 jaar, een contract voor bepaalde tijd noemen? Bij aanvang contract weet huurder niet waar hij aan toe is, dat is ONbepaald danwel onvoldoende bepaald

Contract is mogelijk op allerlei manieren in strijd met de wet, maar de huurder weet prima waar hij aan toe is: 1 jaar zeker, mogelijk 4 jaar, waarover op een bepaald moment een knoop wordt doorgehakt. Dat is heel helder, en je weet waar je aan toe bent als huurder.

De wetgever die kennelijk wel degelijk de bedoeling had om een minimale huurtermijn die ook voor huurder zou gelden mogelijk te maken, heeft gefaald. Dat is zeker.

[tttlocke]

Is geen aanname, is een feit.

Ook hier wordt een mening tot feit gebombardeerd

Nee hoor, een degelijke onderbouwing van deze stelling geef ik erbij.
Dat u ervoor kiest niet op deze onderbouwing in te gaan, is uw goed recht. Het doet echter vermoeden dat u geen argumenten heeft de onderbouwing te weerleggen.

[atlas1302]

@16again, waarom tekent TS een overeenkomst wat volgens u helemaal van geen kant klopt en tegen de wet indruist! Bij het ondertekenen snapte TS dat hij een jaar mag huren en binnen dat jaar kan beide partijen aangeven om door te gaan of te stoppen. Dus TS had ook de mogelijkheid om gewoon te stoppen zo rechtsgeldig als wat, nu doet de verhuurder dat.

Na het eerste jaar zou de mogelijkheid open staan om te continueren voor bepaalde tijd, ook transparant en TS snapte dit toen ook.

Nu snapt hij er helemaal geen ene zak meer van en is verbaasd dat de huur wordt opgezegd cf. afspraak.

[16again]

@16again, waarom tekent TS een overeenkomst wat volgens u helemaal van geen kant klopt en tegen de wet indruist!

Betere vraag is waarom de verhuurder een contract voorlegt, met voorwaarden die niet zijn toegestaan.
Antwoord kan ik je verklappen: Om meer te mogen dan wet toe staat

Bij het ondertekenen snapte TS dat hij een jaar mag huren en binnen dat jaar kan beide partijen aangeven om door te gaan of te stoppen. Dus TS had ook de mogelijkheid om gewoon te stoppen zo rechtsgeldig als wat...

Wettelijk heeft de huurder al het recht om per maand op te zeggen, die bepaling in contract van evaluatie/opzegging na 1 jaar komt alleen ten gunste van de verhuurder.

Nu snapt hij (=huurder) er helemaal geen ene zak meer van en is verbaasd dat de huur wordt opgezegd cf. afspraak.

Inderdaad conform contract. Maar volgens een beding dat strijdig is met zijn wettelijke rechten.......die boven het contract gaan

[Student90]

Jammer dat student90 niet komt met de onderbouwing waarom een minimale overeengekomen huurtermijn bij een contract voor bepaalde tijd strijdig is met de wet.

Het is helemaal niet raar om verschillende afloop data te hebben, voor verschillende scenario's en daar is helemaal niets onwettelijks aan.

Dat heb ik al aangegeven. Huurders moeten in geval van een contract voor bepaalde tijd kunnen opzeggen, hier mag niet ten nadele van de huurders afgeweken worden. Met zo'n minimum looptijd bind je de huurders wel aan je vast.

Verschillende data is wel in strijd met de strekking van de wet. Immers je mag maar 1 contract voor bepaalde tijd aangaan, wat erna volgt is een contract voor onbepaalde tijd. Wat de verhuurder hier probeert te doen is 2 contracten aangaan (hij zou zowel na 1 jaar als na 4 jaar "zomaar" kunnen opzeggen).

Want stel hij wilde nu niet opzeggen, wat had de huurder volgens zijn contract gehad? Een contract voor bepaalde tijd van 4 jaar. Wat had de huurder volgens de wet gehad (als ik met jullie aanname dat hier sprake is van een contract van 1 jaar + daarna 3 jaar ga)? Een contract voor onbepaalde tijd.

[arvandongen]

Hallo allen,

Ik werd gister verrast door een mail van mijn huurbaas. Hij kondigt de beëindiging van mijn huurcontract aan binnen de opzegtermijn van 3 maanden. De reden die hij gaf is "..dat conform de voorwaarden van het contract eindigt op 1 juli 2018.”

Ik schrok hiervan, omdat ik dacht dat ik een huurcontract had voor 4 jaar, met een minimum van 1 jaar. Het onderstaande staat genoteerd in mijn contract, verder heb ik geen andere verwijzingen naar de beëindiging van het huurcontract in mijn contract kunnen vinden.

" De overeenkomst is met ingang van 1 juli 2017 aangegaan voor bepaalde tijd van 4 jaar met een minimum van 1 jaar (dwz tot 1 juli 2018). In april 2018 vindt een evaluatie plaats tussen huurder en verhuurder of de huur/woonsituatie wederzijds tot tevredenheid strekt. Indien hieruit voortkomt dat de huurovereenkomst wordt beëindigd zal deze per 1 juli 2018 worden beëindigd. Indien de termijn van 1 jaar wordt overschreden wordt de onderhuurovereenkomst voortgezet tot de overeengekomen 4 jaar."

Deze verzonnen 'evaluatie' heeft niet plaats gevonden.

Kan iemand mij wat meer vertellen over hoe dit zit? Mag de verhuurder op basis van deze regels tekst in het contract de huur beëindigen?

Hoor het graag.

Groeten,

nkaber

Volgens mij kan bij dit contract slechts een bevoegde rechter een goed oordeel vellen. De crux is hier of een rechter zou oordelen ,

ofwel a)
het hier een tijdelijk contract betreft van 1 jaar met een verlenging tot een totaal van 4 jaar. (Na verlenging na 1 jaar zou de overeenkomst dan bij wet automatisch bestempeld worden als onbepaalde tijd)

ofwel b)
het hier een tijdelijk contract betreft van 4 jaar met een tussentijdse opzegmogelijkheid. (Een 'tijdelijk' contract van 4 jaar voor een zelfstandige woonruimte mag op einddatum slechts opgezegd worden door de verhuurder op dezelfde gronden als een contract voor onbepaalde tijd. In de praktijk is dat dus een contract voor onbepaalde tijd.)

Misschien dat de echte forumjuristen mij kunnen verbeteren/aanvullen, maar ik zie het zo:

Zou de rechter bepalen dat de bedoelde einddatum over 4 jaar zou zijn. Dan zou de overeenkomst slechts door de verhuurder tegen het einde van de 4 jaar opgezegd worden. Tussentijds opzeggen is niet mogelijk. Op de einddatum (4 jaar) zou het contract op dezelfde gronden opgezegd moeten alsof het een onbepaalde tijd zou zijn. (Zie Artikel 271 1e lid, die de ruimte laat voor tijdelijk langer dan 4 jaar, echter i.c.m. de andere artikelen uitsluitend toestaat op dezelfde gronden als onbepaalde tijd op te zeggen). Pas na die 4 jaar is het tijdelijke contract van rechtswege onbepaalde tijd geworden.

ECHTER:
Er is overduidelijk sprake van een contract dat bedoeld is tijdelijk van aard te zijn. Tevens, omdat het einde van het tijdelijke contract is aangekondigd voordat de einddatum (1 jaar) is gepasseerd, is de einddatum van kracht geworden. N.B: Als de einddatum (1 jaar) niet bevestigd zou zijn, dan zou het contract automatisch onbepaalde tijd geworden zijn. (En dus niet 'tijdelijk 4 jaar' zoals contractueel overeengekomen).

Uiteindelijk is mijn advies: Laat dit beoordelen door een rechter en accepteer niet zomaar deze opzegging.

[16again]

Volgens mij kan bij dit contract slechts een bevoegde rechter een goed oordeel vellen. De crux is hier of een rechter zou oordelen ,

ofwel a)
het hier een tijdelijk contract betreft van 1 jaar met een verlenging tot een totaal van 4 jaar. (Na verlenging na 1 jaar zou de overeenkomst dan bij wet automatisch bestempeld worden als onbepaalde tijd)

ofwel b)
het hier een tijdelijk contract betreft van 4 jaar met een tussentijdse opzegmogelijkheid. (Een 'tijdelijk' contract van 4 jaar voor een zelfstandige woonruimte mag op einddatum slechts opgezegd worden door de verhuurder op dezelfde gronden als een contract voor onbepaalde tijd. In de praktijk is dat dus een contract voor onbepaalde tijd.)

Bij onduidelijkheid in het contract kan (/behoort?) de rechter besluiten de voor zwakkere partij meest gunstigste uitleg te gebruiken.

Uiteindelijk is mijn advies: Laat dit beoordelen door een rechter en accepteer niet zomaar deze opzegging.

Eens!

[Leo The Emperor]

.

[Student90]

Het is niet 1 of 4 maar 1+3 jaar als optie. 1 jaar en als alles akkoord is nog eens 3 jaar extra

Zulke contracten worden zeer regelmatig gesloten tussen huurders en verhuurder

En dat is sinds 2016 niet meer toegestaan. Dat is nu al meermaals herhaald.

[Leo The Emperor]

.

[Student90]

En dat is sinds 2016 niet meer toegestaan. Dat is nu al meermaals herhaald.

Klopt dat jij dat herhaald hebt, maar je dit nergens aangetoond.

Artikel 7:271 lid 1 BW: "In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van:
a. langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, of

b. langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd,

niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst."

[...]

Artikel 7:271 lid 7 BW: "Elk beding waarbij in strijd met lid 5 onder a een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met lid 5 onder b een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken, is nietig. Eveneens is nietig elk beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen."

Indien dit niet voldoende is, zou ik nog een aantal links naar literatuur (artikelen) + parlementaire geschiedenis kunnen plaatsen, maar m.i. spreekt bovenstaande voor zich.

[arvandongen]

Het is niet 1 of 4 maar 1+3 jaar als optie. 1 jaar en als alles akkoord is nog eens 3 jaar extra

Zulke contracten worden zeer regelmatig gesloten tussen huurders en verhuurder

En dat is sinds 2016 niet meer toegestaan. Dat is nu al meermaals herhaald.

Klopt dat jij dat herhaald hebt, maar je dit nergens aangetoond.

Dat staat in bw7. Vrij vertaald: Een vervolgcontract nadat een tijdelijk contract is afgelopen is wettelijk gezien een contract voor onbepaalde tijd.

De grote vraag is hier: Was het wettelijk gezien een tijdelijk contract van 1 jaar of was het een tijdelijk contract van 4 jaar (en daardoor onbepaalde tijd)?