[ archief ] Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

[arvandongen]

Wat je noemt zijn overwegingen die niet letterlijk uit de wetteksten volgen. Daarvoor is een weging nodig welke tekstdelen belangrijker geacht worden en welke tekstdelen minder belangrijk zijn. Dat kan uitsluitend de rechter doen. Mijn advies was al reeds: Accepteer niet deze opzegging en laat de verhuurder het maar voor de rechter brengen.

Trouwens:
Op formele gronden kan TS tot nu toe winnen. Als de verhuurder vergeet "op te zeggen" binnen de termijn van 1-3 maanden. Dat is tot nu toe niet gebeurd. De verhuurder zal (foutief) van mening zijn dat de opzegging langer dan 3 maanden vóór einddatum moet gebeuren.
Als de situatie nog 2 maanden zo blijft, dan is het automatisch een tijdelijk contract geworden van 4 jaar (of misschien zelfs wel voor onbepaalde tijd).

[Leo The Emperor]

.

[Student90]

Er is geen sprake van 2 opvolgende huurovereenkomsten maar er is slechts 1 overeenkomst, van 1+3 jaar.

Leuke manier om de wet te omzeilen;).

De meeste discussie is overigens helemaal niet relevant, omdat het over een opzegging door de verhuurder na 1 jaar huurgenot gaat.
Wat dan de status van de overige 3 jaar zou zijn( bepaalde termijn of onbepaalde termijn) , is niet relevant, want deze 3 jaren worden niet benut

Als de termijn die overeengekomen is 4 jaar blijkt te zijn, mag de verhuurder niet opzeggen; super relevant dus (althans voor de huurder, niet voor jou).

Wat de status van een minimale huurtermijn is, is ook niet relevant, want de huurder is hier juist niet tegen in beroep gekomen.

Het is een nietige bepaling, de rechter moet dit ambtshalve toetsen. De huurder hoeft hier niet tegen in beroep te gaan.

De verhuurder moet inderdaad wel schriftelijk op zeggen tussen en 1 en 3 maanden voor afloop van de overeengekomen huurperiode.

Eens.

[Student90]

Dit is het betreffende artikel :

1.In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.
2. Een voor onbepaalde tijd aangegane of voor onbepaalde tijd verlengde huur kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.
3. De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Is in gevolge artikel 266 de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder medehuurder, dan moet de opzegging aan beide echtgenoten of geregistreerde partners afzonderlijk worden gedaan.
4. De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 274 lid 1 genoemde gronden, is nietig. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst.
5. Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:
a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.
6. Een opzegging die in strijd met lid 1, lid 3 of lid 5 onder a is gedaan en een opzegging die op een kortere termijn is gedaan dan die van lid 5 onder b gelden niettemin als waren zij gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn.
7. Elk beding waarbij in strijd met lid 5 onder a een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met lid 5 onder b een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken, is nietig. Eveneens is nietig elk beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen.
8. Dit artikel geldt niet, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan.

Sorry, maar dit is toch echt het oude artikel dat je quote, sinds 2016 niet meer geldig.

[arvandongen]

En als je iets uit een wetboek quote is het niet de bedoeling dat hiermee zelf gaat plakken en knippen zodat er niks meer van klopt. De vetgedrukte en onderstreepte zinnen staan helemaal niet in dit artikel, en de nietigheid waar je naar verwijst hebben daar dus niks mee te maken

....en als jij uit het wetboek citeert, zorg er dan voor dat je de wijzigingen van april-2016 (STB 2016-158/159) meeneemt.

[Student90]

Dat is geen interpretatie, maar de huidige wetgeving. Letterlijk geciteerd. (Aangebrachte cursief/onderstrepingen en dikte wel van mij)

[Leo The Emperor]

.

[Student90]

Sorry, maar dit is toch echt het oude artikel dat je quote, sinds 2016 niet meer geldig.

Is dat zo?

Ja, dat is zo. Ik zal zo de juiste link plaatsen (als niemand mij voor is).

http://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/2 ... Artikel271

[witte angora]

Ik zie in de link toch echt staan dat de verhuurder minimaal 3 maanden voor afloop het contract moet opzeggen...

b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.

[Student90]

Ik zie in de link toch echt staan dat de verhuurder minimaal 3 maanden voor afloop het contract moet opzeggen...

b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.

Dat gaat over het opzeggen van een contract voor onbepaalde tijd. Een contract voor bepaalde tijd kan niet opgezegd worden, maar eindigt van rechtswege, mits de verhuurder de huurder tussen de 3 en 1 maand voor het einde informeert dat hij/zij de einddatum handhaaft (en het contract dus niet over willen laten gaan in een voor onbepaalde tijd). Informeert de verhuurder de huurder niet op tijd, dan gaat het contract voor bepaalde tijd (ook) over in een contract voor onbepaalde tijd.

[witte angora]

Nog even de OP erbij gehaald...

Hallo allen,

Ik werd gister verrast door een mail van mijn huurbaas. Hij kondigt de beëindiging van mijn huurcontract aan binnen de opzegtermijn van 3 maanden. De reden die hij gaf is "..dat conform de voorwaarden van het contract eindigt op 1 juli 2018.”

Ik schrok hiervan, omdat ik dacht dat ik een huurcontract had voor 4 jaar, met een minimum van 1 jaar. Het onderstaande staat genoteerd in mijn contract, verder heb ik geen andere verwijzingen naar de beëindiging van het huurcontract in mijn contract kunnen vinden.

" De overeenkomst is met ingang van 1 juli 2017 aangegaan voor bepaalde tijd van 4 jaar met een minimum van 1 jaar (dwz tot 1 juli 2018). In april 2018 vindt een evaluatie plaats tussen huurder en verhuurder of de huur/woonsituatie wederzijds tot tevredenheid strekt. Indien hieruit voortkomt dat de huurovereenkomst wordt beëindigd zal deze per 1 juli 2018 worden beëindigd. Indien de termijn van 1 jaar wordt overschreden wordt de onderhuurovereenkomst voortgezet tot de overeengekomen 4 jaar."

Deze verzonnen 'evaluatie' heeft niet plaats gevonden.

Kan iemand mij wat meer vertellen over hoe dit zit? Mag de verhuurder op basis van deze regels tekst in het contract de huur beëindigen?

Hoor het graag.

Groeten,

nkaber

De opzegging is dus m.i. rechtsgeldig, ook al is het wat eerder verstuurd. Van de belasting krijg ik ook wel eens brieven met een briefdatum in de toekomst... Ook is de evaluatie aangekondigd in april 2018, dus binnen die drie maanden.

Ik vermoed zo dat de verhuurder heel goed op de hoogte is van de wetgeving. Dat ga je niet winnen...

[witte angora]

Ik zie in de link toch echt staan dat de verhuurder minimaal 3 maanden voor afloop het contract moet opzeggen...

b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.

Dat gaat over het opzeggen van een contract voor onbepaalde tijd. Een contract voor bepaalde tijd kan niet opgezegd worden, maar eindigt van rechtswege, mits de verhuurder de huurder tussen de 3 en 1 maand voor het einde informeert dat hij/zij de einddatum handhaaft (en het contract dus niet over willen laten gaan in een voor onbepaalde tijd). Informeert de verhuurder de huurder niet op tijd, dan gaat het contract voor bepaalde tijd (ook) over in een contract voor onbepaalde tijd.

Overigens snap ik niet dat jullie met een artikel over opzeggen bij onbepaalde tijd aan komen draven terwijl het om bepaalde tijd gaat... Want die termijn tussen 1 en 3 maanden staat hier echt niet in vermeld.

[arvandongen]

Overigens snap ik niet dat jullie met een artikel over opzeggen bij onbepaalde tijd aan komen draven terwijl het om bepaalde tijd gaat... Want die termijn tussen 1 en 3 maanden staat hier echt niet in vermeld.

In het wetboek dat vandaag geldig is staat:

Artikel 271
1 In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van:
a. langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, of
b. langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd,
niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert.

Ik vind deze wetteksten trouwens schandalig onduidelijk. Ook het feit dat regulier opzeggen door verhuurder verplicht meer dan 3 maanden moet zijn, terwijl het bevestigen van een tijdelijk contract niet langer dan 3 maanden voor einddatum mag zijn. En die bevestiging van het contractueel afgesproken einde moet wel VERPLICHT verstuurd worden. Dit is echt een ideaal recept voor misverstanden.

[witte angora]

Ik vermoed om die reden, de onduidelijkheid, dus de constructie die de verhuurder heeft gekozen. Er is voor die drie maanden een mail verstuurd dat er binnen die drie maanden opgezegd wordt. Er is dus zowel ruim drie maanden van tevoren als binnen die drie maanden opgezegd. Daarmee heeft de verhuurder een duidelijkheid gecreëerd in een omgeving die onduidelijk is, hetgeen in dit topic tot nu toe ook niet naar voren kwam.

Dus ik zeg: je gaat het van die verhuurder niet winnen, die weet exact waar hij mee bezig is, geloof me maar.

[alfatrion]

Als je een wetsartikel onduidelijk vind, dan ben je niet instaat om de geldigheid van een contract te oordelen. "Ik vind de wet onduidelijk" en "geloof mij maar, dit gaat de verhuurder winnen" gaat niet samen. Overigens wel opmerkelijk dat dit gedaan wordt door een forumlid dat anderen aanspreekt op het "op de stoel van de rechter willen zitten" of is dat iets dat voor anderen geldt?

[witte angora]

Als je een wetsartikel onduidelijk vind, dan ben je niet instaat om de geldigheid van een contract te oordelen. "Ik vind de wet onduidelijk" en "geloof mij maar, dit gaat de verhuurder winnen" gaat niet samen. Overigens wel opmerkelijk dat dit gedaan wordt door een forumlid dat anderen aanspreekt op het "op de stoel van de rechter willen zitten" of is dat iets dat voor anderen geldt?

Ho ho, alfatrion.

Ooit ben ik redactiemedewerker geweest bij Koninklijke Vermande. Mijn werk bestond uit het inpassen van wijzigingen in onze wettenbundels. Op een dag had ik drie wijzigingen op een onderwijswet, en ik kwam er niet uit. Dus naar mijn leidinggevende, die kwam er ook niet uit. Ministerie gebeld, en het verbluffende antwoord was: 'het kan wel kloppen dat jullie er niet uitkomen, wij komen er zelf ook niet meer uit'.

Soms is wetgeving gewoon niet duidelijk. Dan zitten er teveel afdelingen tegelijk aan te morrelen, kennelijk zonder dat er overlegd wordt. Daar doe je weinig aan.

Overigens ga ik niet op de stoel van de rechter zitten. Sterker nog, ik noem helemaal niet wat een rechter volgens mij wel of niet gaat doen. Ik geef alleen aan dat de verhuurder exact weet hoe hij zich juridisch moet indekken en exact weet hoe hij met de juiste slagen om de arm zijn doel kan bereiken. Het is, gezien de manier waarop hij dit aangepakt heeft, iemand die juridisch ijzersterk is. Als je dit wilt winnen, zul je wel heel sterke argumenten moeten hebben.

[alfatrion]

Ik heb met de, voor deze zaak, relevante wetsartikels geen problemen om die te begrijpen. Ik deel de opvatting van Student90. Een duur van 1+3 jaar kan niet. De vraag is niet of de verhuurder dit gaat verliezen, maar hoe hij dit gaat verliezen.

[16again]

Overigens ga ik niet op de stoel van de rechter zitten. Sterker nog, ik noem helemaal niet wat een rechter volgens mij wel of niet gaat doen. Ik geef alleen aan dat de verhuurder exact weet hoe hij zich juridisch moet indekken en exact weet hoe hij met de juiste slagen om de arm zijn doel kan bereiken. Het is, gezien de manier waarop hij dit aangepakt heeft, iemand die juridisch ijzersterk is.

Volgens mij is de verhuurder juist iemand die door trucje eigenlijk meer wil dan de wet toestaat, en daarmee de eigen positie flink ondergraven heeft. Om een contract "aangegaan voor bepaalde tijd van 4 jaar" (=quote uit contract) tussentijds te kunnen be-eindigen, gelden zware wettelijke eisen.
Een overeengekomen minimale contractsduur (hier 1 jaar) wordt daarbij niet genoemd als mogelijke reden tot eerdere be-eindiging

[witte angora]

Dan kom je toch weer op de intentie uit. Waarom de vermelding van maximaal 4 jaar. We kennen de omstandigheden niet. Misschien is er een bestemmingsplan dat in sloop voorziet? Misschien gaat het om studentenkamers, waarvan er van gemeentewege geen toestemming is anderen dan studenten te huisvesten? Er kunnen zoveel redenen zijn waar ook een huisjesmelker niet onderuit kan.

[witte angora]

Lijkt me toch niet voor meerdere uitleg vatbaar. 1 jaar en als wederzijds goed bevalt voortzetting voor nog eens 3 jaar.

Discussie is ook niet hoe het contract uit te leggen, maar of dit nog wettelijk is te beschouwen als een contract voor bepaalde duur.
Kenmerk van contract voor bepaalde duur is een afloopdatum, en niet twee.

Precies mijn vraag inderdaad. Dinsdag heb ik afspraak staan bij het Juridisch Loket, telefonisch vertelden ze al de constructie zo niet te herkennen en het vaag is geformuleerd. Zal dan update geven.

nkaber, hoe is de afspraak bij het JL afgelopen?