[ archief ] Verkopen van mijn huis: Verborgen gebreken?

[Laura Brugmans]

Ik heb kopers voor mijn huis. Ze hebben de woning door een bouwkundige laten keuren en op een paar dingen na was het allemaal in orde.
Toiletbril stuk! ,,,,,,,,, omdat het geen standaard model is, had ik nog een nieuwe bril liggen evenals een paar dopjes die aan de onderkant zitten , waarvan er eentje afgebroken is!!
Er ligt wat bouwafval in de kruipruimte!!!
Er zit houtrot op een paar plaatsen.
Toiletbril is dus opgelost, bouwafval vond de makelaar overdreven en het houtrot heb ik niet gezien toen ik het te koop zette, maar geen probleem, op hun voorstel om dat Sam Sam te doen, ging ik akkoord.
Alleen de bouwkundige kwam op een bedrag van €1100,00.
Ik heb iemand laten komen die al 18 jaar het onderhoud van mijn huis doet en die kon het voor €600,00 doen en vond de 1100 heel overdreven!
Ik heb dat de kopers laten weten maar die gingen er niet op in. Vorige week heb ze het voorlopige koopcontract getekend.
Vandaag kwam de koper langs met iemand die kunstof kozijnen zet, want ze willen het liefst alles kunststof !!!!!
Ik hoef nu toch niet op te draaien voor de houtrot kosten???
Zo heb ik ook een monteur laten komen voor de afwasmachine, het klepje van het zeepbakje springt niet open tijdens het proces, dus dacht ik, laat ik dat ff oplossen voor hun, alhoewel de machine het gewoon doet en ik het blokje er zo ingooi, zoals zoveel mensen doen.
De monteur laat weten dat het aan de techniek ligt en niet aan het zeepbakje. Op mijn vraag wat dat gaat kosten antwoord hij, rond de €300, !!!!! Dat vond ik echt te gek en zei dat ik het zal overleggen met de kopers van het huis.
Die reageren meteen, geef die €300 maar aan ons dan kopen wij een nieuwe!!! Ik reageer dat alleen het zeepbakje het niet doet.
2 dagen later krijg ik een berichtje dat ze een mooi Bosch hebben gezien voor €950, en dat ze dat wel veel vonden voor mij om samsam te doen!!?? En dat ze genoegen namen met €300, want ik zou er niet zolang plezier van hebben, van die nieuwe!?!? Ik heb weer laten weten dat de machine het nog gewoon doet en dat het blokje er gewoon los ingegooid kan worden!!!! Hij heeft ook de makelaar gevraagd of het zeepbakje al gemaakt is!!
In het contract staat dat ik op z'n vroegst 1 nov en op z'n laatst 31jan eruit moet. Nu hebben zij hun huis sneller verkocht als verwacht en hebben de makelaar gevraagd of 31 jan eruit gehaald kan worden.,In overleg met mij heeft de makelaar laten weten dat ik er 1 nov uit zal zijn. Dan zit hij nog moeilijk te doen over een zeepbakje!!!!!
Heb ik het goed als ik tegen hun kan zeggen dat ze het contract ondertekend hebben nadat ze van deze zaken op de hoogte waren? Hij had de makelaar in een mail al laten weten dat hij niet op de hoogte was van de gebreken tijdens de onderhandelingen. Ik ben wel ruim €17.000 gezakt met de prijs!!!

[NeoDutchio]

Een verborgen gebrek is iets wat later aan het licht komt zonder dat de kopers het wisten. U had gewoon de vaatwasser kunnen laten zitten met de mededeling dat het klepje niet werkt. Dan is het gemeld en kunnen de kopers daarmee rekening houden. Hetzelfde met de kozijnen. Puur melden dat er iets rot is, dan is het niet verborgen. De kopers kunnen dan vooraf daar hun bod op aanpassen.
U bent er nu ingetrapt door op uw kosten allerlei dingen te laten doen wat helemaal niet nodig was. Het huis wordt verkocht in de staat zoals dat die is. En dat er iets niet helemaal goed werkt is niet erg, mist het gemeld is.

[Lady1234]

Jammer dat u akkoord gegaan bent met het verwijderen van die datum. Dan had u nog een stok achter de deur gehad.

Waarom treedt uw eigen makelaar niet op? [passage verwijderd door moderator]

[Teunbosseman]

Die kopers hadden voor mij heen heen en weer kunnen krijgen, en dan zeg ik het nog netjes. Wat een azijnzeikers zeg pffff. Ik heb nu al medelijden met de buren / buurtgenoten.

Ik heb wel iets soortgelijks vroeguh met een huurhuis gehad. Nieuwe huurders wilden zaken overnemen, wilden niet betalen toen ik er bijna uitging. Ik dreigde alles eruit te halen en weg te gooien, ze kwamen toen wel met de centjes en lang daarna nog proberen onder de koop uit te komen.

Voor een duppie op de eerste rang willen zitten.


Anyway, inderdaad zou ik ook mijn makelaar berichten. Je bent reeds 17K gezakt.....was dit noodzakelijk gezien het gekkenhuis momenteel mbt de huizenmarkt ?

[Erthanax]

Als verkoper heeft u een mededelingsplicht, geen herstelplicht. Gebreken die u kent, zoals het zeepklepje van de vaatwasser of een rot kozijn moet u melden. U hoeft die niet te herstellen, want de koper kan er rekening mee houden bij zijn bod. In overleg mag dat natuurlijk wel, maar u laat over u lopen. Laat uw makelaar hier paal en perk aan stellen; daar betaalt u hem voor!

[Klaas Jan]

Als je het puur zakelijk bekijkt is het gewoon een lijst met gebreken. En dan is het een zaak tussen de koper en verkoper om daar uit te komen. 'Houtrot op een paar plaatsen'? Ik zou daar als koper nogal nerveus van worden. Dat is nogal wat.
Het is, of was, aan u hoe u daar mee omgaat. U hoeft uiteraard de nieuwe kunststof kozijnen van de kopers niet te betalen maar zou wel een bedrag voor fictief herstel van de rotte kozijnen aan kunnen bieden. Als koper zou ik zeker niet akkoord gaan met zo maar een aannemer die u toevallig kent. Tijdens de onderhandelingen had u aan kunnen geven hoever u wou gaan met tegemoetkomingen. Of een andere koper zoeken.

Het zijn dingen, soms dingetjes, die niet in orde zijn. Die kun je (laten) verhelpen voordat je een woning te koop zet. Die kant van het verhaal is er ook.

Dat u gezakt bent met de verkoopprijs t.o.v met uw vraagprijs daar heeft de koper niets mee van doen in het geval van gebreken.

In het contract staat dat u op 1 november en op z'n laatst 31 januari uit uw woning vertrekt. In overleg tussen de verkoper en u is dat 1 november geworden. Precies volgens de afspraak. Wel had u misschien een voor uw gevoel vroeg vertrek als onderhandelingsruimte kunnen gebruiken in de kwestie over de geconstateerde gebreken. Maar daar is het nu te laat voor.

[wim1967]

Hoe e.e.a. juridisch in elkaar steekt bij verkoop weet ik niet.
Wat ik wel weet is (En dat is al eerder gemeld) gebreken die de kopende partij ziet zijn GEEN verborgen gebreken. Dus als dat in het contract staat gaat het over gebreken die nog niet zichtbaar zijn en binnen een termijn van bewonen nog zichtbaar worden. Dit gaat dus niet over houtrot en een zeepbakje.

U bent al 17.000 gezakt. Wel dat is het bedrag waar zij dan nieuwe kozijnen en een vaatwasser en wat al niet meer van kunnen kopen.
U bent in het geheel niet verplicht (tenzij u dat duidelijk overeenkomt) zaken op te lossen voordat zij kopen.

Houtrot. Nou dat kan je dan zelf oplossen nadat je het huis hebt gekocht. Zeepbakje kapot. Nou dan schaf je een nieuw apparaat aan als je de woning hebt gekocht. Deze kosten zijn mee genomen in het vaststellen van de verkoopsom. Door onderhandeling over de verkoopprijs kan de koper wisselgeld verdienen voor het oplossen van gebreken die zij tijdens de bezichtiging hebben gezien. Daar ben jij e niet verantwoordelijk voor.

Hoe e.e.a. nu in het contract staat weet ik niet. Maar ik zou totaal niet betalen voor iets wat zij willen veranderen. Houtrot kan opgelost worden door houtrot vuller of een nieuw stuk hout er in te laten zetten. Aanzienlijk goedkoper. Dat zij kunststof willen is jou probleem totaal niet.
Dat zij een nieuwe vaatwasser willen. Moeten ze zelf weten. Daar is ook jou probleem niet.

Jij bent 17.000 gezakt. Daar zitten de kosten in voor de gebreken die zij hebben geconstateerd. Voor de rest is het jou probleem niet (meer)

Is er getekend met de overeengekomen bedragen welke opgenoemd waren, ja dat zit je er aan vast. Maar anders kopen ze het huis toch niet. Op dit moment zijn der genoeg kopers op de markt.
Op naar de volgende koper zou ik zeggen met deze ervaring op zak.

Succes.

[BL2]

Waar is de verkoopmakelaar in dit verhaal ? De verkoper/ Topicstarter laat zich veel te veel voor het karretje kopers spannen, welke op een slimme manier hun nieuwe woning aan het opknappen zijn.
Je moet wel behoorlijk wanhopig zijn om met dit soort kopers in zee te gaan.
Waarom ben je zo gezakt ? Hier bieden ze standaard boven de vraagprijs !

[ernieeduard]

Ik had ook van die azijnzeikers die al getekend hadden en ineens was er niks meer goed met het huis wel duizenden mankementen aan het huis, wat maar 8 jaar oud was, maar toch. En op iedere slak zout leggen en heel onbeschoft tegen ons en de makelaar, ik vertelde ze als ze het huis niet meer wilde kopen, er gewoon van afkonden zien, maar dat heeft natuurlijk wel een prijs kaartje van 10% van het aankoopbedrag. Ja, toen kwam de aap uit de mauw ze konden het huis niet betalen en ze kregen geen lening, maar ze hadden wel al getekend, vandaar dat ze alles aan het afkraken waren. We werden zelf bedreigd en geïntimideerd door ze, als we niet af zagen van de verkoop, ik heb alles aan een no cure no pay advocaat gegeven en verteld dat ik wil dat ze gaan betalen en dat u alle kosten op hen verhaald koste wat het kost al hou ik er niks meer aan over, dat is dan jammer, als zij er maar niet mee weg komen met al die bedreigingen.

[Lady1234]

@ernieeduard

Was er dan geen ontbindende voorwaarde tav de financiering opgenomen?

[Uitkijktoren]

U heeft een meldingsplicht. Maar niet over een niet werkend zeepbakje. Is een wasmachine onroerend goed? Staat die wasmachine in het contract voor 300 euro. U hoeft dat niet te betalen. Dat de koper maar eens bewijst dat dat ding nog 300 euro waard is. En anders krijgt ie hooguit een restwaarde voor een vergelijkbaar gebruikt apparaat. Vermoedelijk minder dan 300 euro. de was machine is dan zeg maar total loss, de reparatie is meer dan dat ze waard is, dus wordt er uit gegaan van wat zo een gebruikt ding van die leeftijd in redelijke staat waard is. Vermoedelijk een stuk minder.
En ........... dat ze daar maar eens voor gaan procederen.

Verder heeft een koper ook een onderzoeksplicht !!!! PLICHT !!!! Heeft ie met zijn ogen dicht door het huis gelopen. Hij had toch de gelegenheid alles te zien enz.

Staat er zwart op wit dat ze er in november in mogen? Zo niet of nog niet, dan rekent u toch zeker huur voor de tijd tot uw uiterste vertrek datum.
Laat wel alles afsluiten, water stroom enz.

Kunt U de koopakte nog annuleren. In welk stadium is de koop.

Ga wel met een expert praten, die weet meer mogelijkheden en of mijn tips uit te voeren zijn.
Die expert kan uw makelaar zijn. U zult zich iets harder moeten opstellen, zeker ook naar uw eigen makelaar. Is het een kantoor met meerdere medewerkers. Eis dat u met een meer ervarem medewerker van het kantoor de situatie kunt doorspreken.

Heeft U een rechtsbijstandverzekering voor zulke problemen. Lid van Vereniging Eigen Huis, Consumentenbond, FNV bond, KBO?

Een orienterend gesprek met een advocaat is gratis. Met een notaris ook. Die kan kijken of het "voorlopig" koopcontract nog verbroken kan worden door u. Niet om dt persee te doen maar wel om er mee te onderhandelen. Dus: take it or leave it.

En nog een heel mooie. Zij zullen de prijs voor het huis volledig moeten betalen via de notaris. Zij mogen (dus teken ook niks meer !!!!) niets verrekenen. Zij mogen niet zeggen, koopprijs bv 200.000 minus 300 voor de machine, 1100 voor dit enz.

En dan heeft u het geld en mogen zij naar een advocaat gaan en een zaak opstarten. En laat u niet bang maken (bv u zou dan de rechtzaak moeten betalen als u verliest). Maar informeer U goed, bij mensen die het echt weten. Misschien makelaar, of advocaat, of bureau voor rechtshulp.

Vindt u ze dreigend, dan doe aangifte, en zeg, ik voel me bedreigd. Voel. Om mee te beginnen. Dan kunnen daar later bewijzen voor gezocht worden, mocht het nog nodig zijn. Bewaar alles, zeker e-mails en brieven of briefjes.

En nog twee belangrijke tips: geen enkele toezegging meer, ook niet aan de telefoon e-mail enz.
Komen ze aan huis, aan de deur, niet binnen laten, eventueel politie bellen, ze kunnen een afspraak maken met uw makelaar. As u hen toestaat nog eens binnen te komen. Want dat moet u niet.
En al helemaal niets meer tekenen.

Aan de hand van het voorlopig koopcontract kan de notaris de akte opmaken.

Overigens, zij willen het huis kopen. Ik denk ook graag, omdat u blijkbaar goed met de prijs gezakt bent. Ze wilen er nog wat extra korting uitslepen door die trucjes, vermoed ik, maar gewoon nergens in mee gaan. Als u zich slim verweert, wat betekent geen mondelinge noch schriftelijke reacties meer, en gewoon alles zijn gang laten gaan, dan zullen ze toch moeten betalen.

Weet u dat u zich kunt laten vertegenwoordigen door de notaris als u geen contact met de koper wenst. U vraagt de notaris voor een afspraak waarin u hem dan machtigt u te vertegenwoordigen en tijdens die afspraak ondertekent u de nodige papieren. Heb ik ook ooit gedaan.Is nog gratis ook. U hoeft er niet bij te zijn als de koper naar de notaris komt. Wel mag hij als koper de notaris uitkiezen.

Nog iets Zeg alle kontrakten af die u heeft en die u kunt afzeggen. Internet, tv, geiser enz. Kunt u daar later geen problemen mee krijgen!
En verdiep u erin hoe u op een voor u veilige manier de meterstanden ZELF !!!! kunt doorgeven, misschien samen met iemand de standen noteren, en even fotootje maken, misschien met de krant van die dag erbij voor de datum. Als u dat niet doet en zij de meterstanden doorgeven, en dan ""vergissen" ze zich en krijgt u een eindafrekening van duizenden euro's en stoken zij een jaar op uw kosten.

Jammer dat u net tegen zulke mensen als koper moet aanlopen, maar geloof me, u bent niet de enige. Alles hierbovenheb ik ook meegemaakt, ze probeerden het. Maar gelukkig bent u zeker bij zaken als de verkoop van een huis super goed beschermt. De koper ook overigens. En zo hoort het.
Nu ga ik al uit in bovenstaande van een hoop problemen, maar het zal wel los lopen. Die proberen dat. Daarom ... helemaal niks meer en alles aan de notaris en / of eventueel makelaar overlaten. U bespreekt niets meer, geen toezegging, niets ondertekenen, u spreekt zelf, persoonlijk, de kopers niet meer. Daar hebt u uw mensen voor, die er goed aan verdienen. De makelaar en de notaris. Waarbij ik de notaris als vertegenwoordiger van de Nederlandse Staat veruit de voorkeur geef.

Sterkte en succes

[stofzuigertje]

Er zijn makelaars die met hoge vraagprijs opdrachten binnen proberen te halen en dan flink zakken en niet deskundig zijn om je te helpen.
Dat lijkt hier ook het geval.
Jou makelaar had meer zijn best moeten doen of gelijk een redelijke prijs vragen.

Maar er zijn ook mondige kopers die rechtstreeks buiten de makelaar om proberen te onderhandelen en als U ja zegt heeft Uw makelaar ook geen rechten meer.
Wegens achterstallig onderhoud en vervuilde grond en lastig bestemmingsplan heb ik ook rechtstreeks onderhandeld.
Dan kom je er vaak sneller uit dan een makelaar die geen haast heeft en aan zijn winst denkt, hoe duurder pand, des te meer voor hem!

Als je niet zelf wilt onderhandelen alles aan je makelaar over laten en dat ik wel buiten de makelaar om kon, hij was na 14 jaren gezeur er blij vanaf te zijn!
Het enige probleem was dat de bank geen restschuld wilde maar omdat een openbare verkoop dreigde en ik vermoedelijk nog lager kon gaan bieden hebben ze het toch geaccepteerd.

Zo heeft elk pand zijn voor en nadelen.

[Erthanax]

In een overeenkomst met een makelaar staat meestal dat de verkoper niet buiten de makelaar om mag onderhandelen met een potentiële koper.

[chrisd1]

Ik had ook van die azijnzeikers die al getekend hadden en ineens was er niks meer goed met het huis wel duizenden mankementen aan het huis, wat maar 8 jaar oud was, maar toch. En op iedere slak zout leggen en heel onbeschoft tegen ons en de makelaar, ik vertelde ze als ze het huis niet meer wilde kopen, er gewoon van afkonden zien, maar dat heeft natuurlijk wel een prijs kaartje van 10% van het aankoopbedrag. Ja, toen kwam de aap uit de mauw ze konden het huis niet betalen en ze kregen geen lening, maar ze hadden wel al getekend, vandaar dat ze alles aan het afkraken waren. We werden zelf bedreigd en geïntimideerd door ze, als we niet af zagen van de verkoop, ik heb alles aan een no cure no pay advocaat gegeven en verteld dat ik wil dat ze gaan betalen en dat u alle kosten op hen verhaald koste wat het kost al hou ik er niks meer aan over, dat is dan jammer, als zij er maar niet mee weg komen met al die bedreigingen.

Hoe is dat afgelopen??

[chrisd1]

... gebreken..

iig is niet elk gebrek relevant; zie b.v. https://www.eigenhuis.nl/huis-kopen/bes ... en-verkoop

Ik had ook van die azijnzeikers die al getekend hadden en ineens was er niks meer goed met het huis wel duizenden mankementen aan het huis, wat maar 8 jaar oud was, maar toch. En op iedere slak zout leggen en heel onbeschoft tegen ons en de makelaar, ik vertelde ze als ze het huis niet meer wilde kopen, er gewoon van afkonden zien, maar dat heeft natuurlijk wel een prijs kaartje van 10% van het aankoopbedrag. Ja, toen kwam de aap uit de mauw ze konden het huis niet betalen en ze kregen geen lening, maar ze hadden wel al getekend, vandaar dat ze alles aan het afkraken waren.

Idd mogelijk ook hier van toepassing.