[ archief ] 'Word aflossingsblij': gratis onafhankelijk advies?

[witte angora]

In die tijd was je wel gek als je geen aflossingsvvrije hypyotheek nam. Annuïteiten werd nauwelijks nog gepromoot. Heeft iemand toevallig nog een prospectus uit die tijd liggen, of weet iemand er aan te komen? Dan weten we precies wat er wel of niet gecommuniceerd werd.

[kweenie]

Dooddoener misschien, maar de wereld was twintig jaar geleden ook totaal anders. In de tijd van hoge rentes en een slechte huizenmarkt was het voor iedereen, zowel de geldverstrekkers als kopers, beter om zekerheid te hebben over de aflossing. Maar de combinatie van dalende rentes en sterk groeiende huizenmarkt en huizenprijzen maakte dat aflossen minder een issue werd. Daar komt bij dat je toentertijd fiscaal ook wel erg gunstig uit was en dat bovendien de aandelenmarkten ook flink in de plus zaten. Dus weinig risico op een restschuld (in tegendeel), aftrekbare rentes en grote 'kans' op een hoger rendement op beleggingen dan het 'rendement' op je aflossingen. En hield je niet van risico, dan had je de nog niet zo lang geleden ontwikkelde spaarhypotheek, waarmee je een stuk gunstiger uit was dan met annuïteiten.

Het is dus geen wonder dat nauwelijks iemand de annuïteitenhypotheek promootte.

[Ivo.w]

Wat een onzin. Die klanten konden wellicht, omdat zij niet meteen hoefden te gaan aflossen, die woning kopen. En als dan hun inkomens situatie verbeterde wel gaan aflossen in het tempo dat zij zelf kozen.

Zo doen verstandige klanten het inderdaad. Maar er zijn er ook velen die juist de hypotheek tussentijds verhoogden. Lekker de overwaarde consumeren voor een nieuwe badkamer, keuken, auto, caravan of luxe vakantie.

Volgens de reclames van banken was je gek als je dat niet deed. En de groep die daar ingetrapt is, is de groep die uiteindelijk in problemen dreigt te komen. Wanneer je in 1998 voor 2 ton guldens + kosten koper een leuk rijtjeshuis gekocht hebt en verder nooit de hypotheek verhoogd hebt, zit je nu op een ton euro's aan aflossingsvrije hypotheek. Om dat te herfinancieren moet nog wel mogelijk zijn met AOW + gemiddeld werknemerspensioen.

Mijns inziens ben je vooral gek als je bij die reclames niet doorhad wie het meeste profiteert van de hogere hypotheek....

[Fiesiekus]

Dooddoener misschien, maar de wereld was twintig jaar geleden ook totaal anders. In de tijd van hoge rentes en een slechte huizenmarkt was het voor iedereen, zowel de geldverstrekkers als kopers, beter om zekerheid te hebben over de aflossing.

Ik ben van de tijd dat de rentes nog >9% uitkwamen (1988 - 1992 of zoiets); ook toen waren de aflossingsvrije hypotheken al "beter" dan annuïtaire vormen, "vanwege de hogere HRA die je bij hoge rente ontving".

Maar de combinatie van dalende rentes en sterk groeiende huizenmarkt en huizenprijzen maakte dat aflossen minder een issue werd.

De huizenprijzen gingen juist omhoog door de sterk gestegen leenruimte. Aflossingsvrij betekende een hogere hypotheek kunnen nemen, en dus hoger gaan bieden. De gang van zaken was toen : eerst bij de bank/hypotheekadviseur laten uitrekenen hoeveel je max. kon lenen (aflossingsvrij uiteraard) en dat bedrag bieden op een huis. Geen wonder dat de huizenprijzen omhoog schoten toen dat hypotheekconcept op de markt werd gebracht.

En hield je niet van risico, dan had je de nog niet zo lang geleden ontwikkelde spaarhypotheek, waarmee je een stuk gunstiger uit was dan met annuïteiten.

De spaarhypotheek bestaat al sinds 1989, en was toen inderdaad én goedkoper én meer gepromoot dan de annuïtaire variant. En dus ook een aanjager van de huizenprijzen.

[Fiesiekus]

Mijns inziens ben je vooral gek als je bij die reclames niet doorhad wie het meeste profiteert van de hogere hypotheek....

Dat dus.

[kweenie]

De huizenprijzen gingen juist omhoog door de sterk gestegen leenruimte. Aflossingsvrij betekende een hogere hypotheek kunnen nemen, en dus hoger gaan bieden.

Niet helemaal. Het is eerder zo dat de maximale hypotheek steeg door de dalende rentes. En dat het prijsverloop van huizen omgekeerd evenredig is met de verandering in de rentestanden. Het is natuurlijk wel zo dat de bijbehorende lasten bij aflossingsvrij lager zijn en dat mensen daardoor minder angst hadden.

De spaarhypotheek bestaat al sinds 1989, en was toen inderdaad én goedkoper én meer gepromoot dan de annuïtaire variant. En dus ook een aanjager van de huizenprijzen.

Ja, die bestonden dus nog niet heel lang... Maar m.i. niet echt een aanjager van huizenprijzen, aangezien de bruto lasten gelijk zijn aan annuïteiten en in het begin ook de nettolasten daar weinig van afwijken.

[Lady1234]

De spaarhypotheek bestaat al zeker sinds 1987.

[kweenie]

Ja, dat is dus niet echt lang. De levenhypotheek bestaat wel wat langer, maar ook heel wat korter dan de aflossingsvrije hypotheekvorm.

[Fiesiekus]

Ja, dat is dus niet echt lang. De levenhypotheek bestaat wel wat langer, maar ook heel wat korter dan de aflossingsvrije hypotheekvorm.

Onzin, meer dan 30 jaar kan je niet noemen "niet echt lang", de polissen zijn al tot uitkering gekomen. De oudste hypotheekconcepten waren lineair en annuitaïr, daarna kwamen de levensverzekeringsconcepten (zelf gehad, echte wanproducten), gevolgd door de spaar- en beleggingsconcepten in combinatie met 100% aflossingsvrij (en zelfs 100% aflossingsvrij zonder enige vorm van gekoppelde verzekering). Die verzekeringen waren doorwrocht met hoge en verborgen kosten (woekerpolissen) en de overheid bedacht de variant "banksparen" waarin niet de levensverzekeringsmaatschappijen het beheer, maar de banken het geld spaarden op een bankspaarrekening. Dat betekende inleg = spaarbedrag, zonder ingehouden kosten, met rente gelijk aan hypotheekrente.

Dat laatste was zo succesvol, dat de overheid er snel een einde aan maakte

[Lady1234]

Ik weet niet hoelang de levenhypotheek al bestaat, maar zeker sind 1970. En dat was zeker met een gegarandeerd eindkapitaal met winstbijschrijving zeker geen wanproduct.

[LectoriSalutem]

Ondanks alle theorieën zou ik de AVH toch willen bestempelen als de meest simpele, eenvoudige vorm van hypotheek met de grootste vorm van vrijheid qua aflossen. Een hypotheek is een lening, en een lening aangaan betekent terugbetalen. De voorwaarden heb je voor getekend. Dat iemand er op een later moment anders tegen aankijkt is mogelijk, maar houdt niet in dat daardoor de spelregels aangepast moeten worden.

[kweenie]

Onzin, meer dan 30 jaar kan je niet noemen "niet echt lang", de polissen zijn al tot uitkering gekomen.

Het ging hier om de situatie 'in die tijd', rond de jaren 80 en 90... Toen bestonden die spaarhypotheken dus nog niet echt lang.

[Fiesiekus]

Ik weet niet hoelang de levenhypotheek al bestaat, maar zeker sind 1970. En dat was zeker met een gegarandeerd eindkapitaal met winstbijschrijving zeker geen wanproduct.

Vooral als de winst de kosten niet dekte, wist j zeker dat je met een restschuld zat opgescheept.

[Fiesiekus]

Onzin, meer dan 30 jaar kan je niet noemen "niet echt lang", de polissen zijn al tot uitkering gekomen.

Het ging hier om de situatie 'in die tijd', rond de jaren 80 en 90... Toen bestonden die spaarhypotheken dus nog niet echt lang.

Wat heeft "die tijd" van 30 jaar geleden nou te maken met de situatie van TS, die zo'n product sinds 1999 heeft.

[kweenie]

Maakt voor het verhaal inderdaad weinig uit. Ik reageer er alleen op omdat er zo gereageerd werd op mijn terloopse opmerking dat die spaarhypotheken nog niet zo lang bestonden.

Maar het is wel één van de belangrijke redenen waarom in de jaren 90 veel minder annuïteitenhypotheken werden verkocht dan de decennia daarvoor. En dat was waar het om ging.

[Lady1234]

En in de jaren tachtig waren er juist heel grote winstbijschrijvungen, dus toentertijd was dat een hele goede deal.

[Fiesiekus]

En in de jaren tachtig waren er juist heel grote winstbijschrijvungen, dus toentertijd was dat een hele goede deal.

Hmmm….die ben ik dan, vreemd genoeg, misgelopen….

[Lady1234]

En in de jaren tachtig waren er juist heel grote winstbijschrijvungen, dus toentertijd was dat een hele goede deal.

Hmmm….die ben ik dan, vreemd genoeg, misgelopen….

Ken verschillende mensen die jaren voor het einde van hun 30 jarige hypotheek konden stoppen met premie inleggen, omdat het benodigde eindbedrag door de winstbijschrijvingen al bijna bereikt was.

[jonis]

Ja, dat is dus niet echt lang. De levenhypotheek bestaat wel wat langer, maar ook heel wat korter dan de aflossingsvrije hypotheekvorm.

Onzin, meer dan 30 jaar kan je niet noemen "niet echt lang", de polissen zijn al tot uitkering gekomen. De oudste hypotheekconcepten waren lineair en annuitaïr, daarna kwamen de levensverzekeringsconcepten (zelf gehad, echte wanproducten), gevolgd door de spaar- en beleggingsconcepten in combinatie met 100% aflossingsvrij (en zelfs 100% aflossingsvrij zonder enige vorm van gekoppelde verzekering). Die verzekeringen waren doorwrocht met hoge en verborgen kosten (woekerpolissen) en de overheid bedacht de variant "banksparen" waarin niet de levensverzekeringsmaatschappijen het beheer, maar de banken het geld spaarden op een bankspaarrekening. Dat betekende inleg = spaarbedrag, zonder ingehouden kosten, met rente gelijk aan hypotheekrente.

Dat laatste was zo succesvol, dat de overheid er snel een einde aan maakte

Succesvol? In wat voor zin :
Zolang de rentevastperiode natuurlijk niet nu afloopt en je niet weer verlengen moet.
Met de huidige kennis en stand van zaken hadden de mensen de KEW (woekerpolis) moeten houden als kosten niet te hoog waren (vanaf 2000 bijv )
Dan had je zeker nu een lage rente gehad en maximaal rendement op inleg:
"mijn simpel fondsje wereldwijd" rendement:
3 Jaar Geannualiseerd 11,29
5 Jaar Geannualiseerd 12,08
10 Jaar Geannualiseerd 10,04
.....en bijv 1,8% rente betalen....


Mijn totale brutomaandlast is tegenwoordig met 10 jaar vast slechts 60% van de liniaire premie (zonder de liniaire rente meegerekend)......kommer en kwel lijkt me dat toch ook niet....

[Joepie Joepie]

En in de jaren tachtig waren er juist heel grote winstbijschrijvungen, dus toentertijd was dat een hele goede deal.

Nu adverteert men weer met geweldige rendementen vanaf 2009 en huizen prijzen zijn toren hoog.

Ik heb in 2007 een vermogensbeheerhypotheek afgesloten, met verplichte eenmalige inleg (gefinancieerd met hypotheek, omdat zelfde makelaar / adviseur oude woning niet verkocht kreeg). Na ondertekening offerte kreeg ik te horen dat kosten van Expertfund 2% per jaar zijn (all-in tarief) - bewuste keuze van WestlandUtrecht in die tijd. In eerste 1-2 jaar halveerde de inleg (icm neutraal risico profiel) en kwam mijn huis (steeds verder) onder water te staan. Na wetswijziging bleken totale kosten dubbel zo hoog te zijn (Expertfund was een fonds dat "belegde" in fondsen... (additioneel toegevoegde waarde voor Consument nihil)).

NN is afgesplitst van WestlandUtrecht, hun kosten zijn naar consumenten toe gehalveerd (van onderliggede fondsen ook), maar dat geldt ook voor de prognoses (onafhankelijk van schommelingen)... Dwz toen was inleg van 50 kE na 30 jaar goed voor 287 kE (prognose), nu slechts 180 kE. En de 8% waarmee ze toen adverteerde, heeft nu een slagingskans van 0.09%!!! (wederom onafhankelijk van schommelingen)

ING biedt met WestlandUtrecht geen marktconfirme rente tarieven meer aan (hoeft wettelijk niet, want WestlandUtrecht biedt geen nieuwe hypotheken meer aan).

Conclussie: In goede tijden hadden banken natuurlijk ook een oneerlijk goeie deal. Het klantbelang stond niet centraal bij dit product en dat wordt bij tegenvallende rendement pijnlijk duidelijk (en Consument betaalt de rekening en banken worden gered door de overheid).

Tussenpersoon blijkt nu van WU 2x mijn afsluitprovisie van 1% aan WU te hebben gehad en niet over de juiste vergunningen te hebben beschikt (was contact person van WU, geen onafhankelijk adviseur).