[ archief ] WOZ na bezwaar nog twee keer zo hoog, is dat normaal?

[Gouwenaar]

Goedemiddag forum,

Al bijna 10 jaar woon ik in een huis in de binnenstad van Gouda. Destijds gekocht voor € 207.000, en alle jaren ongeveer voor de WOZ aangeslagen met een waarde rond de € 190.000. Tot ineens begin dit jaar een WOZ aanslag op de mat viel met een waarde van wel € 363.000! Uiteraard ben ik meteen bezwaar gaan maken, vandaag (een half jaar later) de uitspraak 'U hebt gelijk, wij stellen de waarde bij naar € 324.000...
Een domper.
Mijn bezwaarschrift had ik uitgebreid gemotiveerd met de volgende feiten:
Aankoop 2009 voor € 207.000
WOZ alle jaren rond € 190.000
Taxatierapport 2017 € 190.000 (opgesteld omdat ik 15m2 grond aan de buurvrouw heb verkocht).

Is het reëel dat de uitvoerende belastinginner BSGR / Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland voet bij stuk houdt bij een waarde van €324.000? Zij verwierpen mijn aangedragen feiten, en hielden zich vast aan 'vergelijkbare' panden worden aan de hand van inhoud en grondoppervlak voor die waarde opgegeven. Maar dat zijn monumentale huizen aan een gewilde gracht. Wij wonen iets verderop, aan een straat zonder gracht met veel verkeer en veel minder monumentale panden.

En is het eigenlijk wel redelijk van de overheid om op deze manier de belasting 'even' flink te verhogen?
Wat kan ik hier nog tegen doen als burger? Heeft in beroep gaan wel kans van slagen?

Graag jullie reactie.

[sylvesterb]

Aankoop 2009 voor € 207.000
WOZ alle jaren rond € 190.000

€ 190.000 lijkt me ook niet reëel als je in 2009 er € 207.000 voor hebt betaald. Neem toch aan dat je wat overwaarde hebt opgebouwd in al die jaren en zelfs een jaar geleden zat je op € 17.000 verlies. Klinkt niet echt realistisch.

[SJZ]

Om te beginnen: waarvoor u het gekocht heeft, en wat de woz eerdere jaren was doet niet ter zaken. Bij de WOZ-waarde 2018 gaat het om de waarde per 1.1. 2017.
Alhoewel het natuurlijk wel heel raar is dat de woz-waarde al jarenlang € 190.000 is, en dat het dan in 2017 op € 190.000 getaxeerd is. Al jarenlang geen huizenprijsstijging in Gouda? Ik betwijfel het.

Vergelijkbare huizen is een goed uitgangspunt. Je moet het natuurlijk wel corrigeren voor de locatie. Is er iets vergelijkbaars verkocht in uw straat of om de hoek?

[Lady1234]

En wat heeft die verkochte grond opgeleverd?

[Ivo.w]

Aankoopwaarde van jaren geleden en historische WOZ waarden hebben niets te maken met de waarde van uw pand nu.

Wat van belang is, is de waarde van vergelijkbare panden in de buurt met een vergelijkbare ligging. Door te corrigeren naar aantal m2 woonoppervlak en grond kan, als de juiste referentiepanden gebruikt worden, hieruit redelijk nauwkeurig de waarde van uw pand bepaalde worden.

Dat jarenlang de waarde bevroren was op 190k, is uiteraard slordig geweest, maar was in uw voordeel en daar maakte u ook geen bezwaar tegen. Dat er vroeg of laat een flinke correctie zou komen, had u dus al kunnen zien aankomen.

Uw bezwaar is op de juiste wijze behandeld, als gevolg van de verkoop van 15m2 grond is de waarde van uw pand naar beneden bijgesteld.

Echter, lijkt u nu ook andere bezwaren te hebben dan u middels uw bezwaarschrift kenbaar had gemaakt. Namelijk dat volgens u niet de juiste panden als referentie zijn gebruikt, omdat de referentiepanden een betere ligging hebben dan uw pand. Uiteraard heeft uw gemeente de bezwaren die u niet in het bezwaarschrift heeft gezet niet behandeld. De nieuwe waarde is nog steeds aan de hand van dezelfde referentiepanden vastgesteld. Alleen met dus met een aftrek van de verkochte meters grond.

[rvjapio]

De woz is een verdienmodel dat nergens op slaat. Ik heb zelf drie keer bezwaar gemaakt tegen mijn woz waarde met 13 legitieme argumenten tot aan de landelijke normen, maar niets bereikt. De waardering tov zogenaamde vergelijkbare panden in de buurt is volstrekt onzinnig juist vanwege de onvergelijkbaarheid. Gemeenten proberen u te ontmoedigen om een rechtzaak te beginnen. U heeft volstrekt gelijk. Als u de puf heeft: Doorgaan. Succes.

[alfatrion]

Je tekst suggereert dat het bezwaar er voor heeft gezorgd dat de WOZ waarde is verdubbeld. Bestuursrecht zit zo in elkaar dat je niet slechter kan worden.

Je maakt zeker een kans. Je sterkste argument is de taxatie.

[NeoDutchio]

Je maakt zeker een kans. Je sterkste argument is de taxatie.

Ook een taxatie zegt niets. Ooit een huis verkocht voor een ton onder de WOZ waarde. Gedonder met de belastingdienst vanwege een schenking van die zogenaamde ton. De taxatie had verder geen invloed. Uiteindelijk gewonnen vanwege een verkeerde vergelijking van panden in de buurt. Het ene huis is immers de andere niet.

[Ivo.w]

Je tekst suggereert dat het bezwaar er voor heeft gezorgd dat de WOZ waarde is verdubbeld. Bestuursrecht zit zo in elkaar dat je niet slechter kan worden.

Je maakt zeker een kans. Je sterkste argument is de taxatie.

Waar haal je die verdubbeling naar aanleiding van het bezwaar vandaan?

Originele aanslag stond een WOZ van 363.000 euro op. Na bezwaar is dit bijgesteld naar 324.000 euro.

[Poortwei]

Als de gegevens van de panden kloppen, deze voldoende vergelijkbaar zijn en de modelmatige berekening juist is uitgevoerd ben je kansloos bij een rechter. Probleem is nu dat je onvoldoende gegevens hebt om dit te beoordelen. Deze krijg je pas als je naar een rechter gaat. Overigens had je deze gegevens ook op kunnen vragen in de bezwaarfase.

Bij onvoldoende gegevens kijk ik altijd naar WOZ waardeloket.nl en vraag ik betrokkene of hij het pand voor de vastgesteld WOZ waarde aan mij zou willen verkopen. Als dat niet zo is dan is de prijs denk ik redelijk en ben je vrij kansloos bij een rechter. Zonde van de moeite en het geld.

Ik ben overigens recent wel naar de rechtbank gegaan. De verweerder is dezelfde BSGR. Recent ontving ik de stukken en het verweer. Ik ben erg geschrokken over de wijze waarop de BSGR werkt. Ik deel hierbij mijn ervaringen. Mogelijk heeft u er iets aan. De casus betreft het buitengebied met weinig transacties.

Bij de eerste casus had de BSGR bij mij grond gewaardeerd die niet van mij was. Bezwaar werd afgewezen. Vervolgens heb ik contact gezocht. De taxateur had de opdracht zoveel mogelijk bezwaren verantwoord af te wijzen. Hij had mijn dossier nog niet eens bekeken en het bezwaar maar afgewezen. Dit is zonder tussenkomst van de rechter goed gekomen.

De huidige casus betreft een geschil over de waardedruk van door plannen met een grote varkensstal. Met de boer heeft de gemeente een overeenkomst gesloten waarin de gemeente aangeeft mee te werken aan deze stal. Ik heb bezwaar gemaakt. Afgewezen met als argument dat uit de verkoopcijfers niet blijkt dat er een waardedruk is. Uit de jurisprudentie blijkt overigens heel iets anders. Bovendien waren er helemaal geen panden verkocht in de buurt. Dat heeft de BSGR inmiddels ook erkend.

Ik heb vervolgens een poging gedaan om er uit te komen zonder tussenkomst van de rechter. Ze willen niets. Ze zeggen dat de stal er niet komt. Ondanks de samenwerkingsovereenkomst, ondanks andere berichten in de krant. Dus ben ik in beroep gegaan. De BSGR in de beroepsfase gemeend een hertaxatie te moeten uitvoeren. Deze komt zelfs bijna 10% hoger uit dan de oorspronkelijk vastgestelde waarde.

Vervolgens ben ik gedoken in het modelmatig berekenen van de WOZ waarde. Als je dat analyseert dan loop je tegen uitgangspunten aan die een normaal mens niet zou hanteren bij het bepalen van zijn bod.

De verkoopcijfers van de referentiepanden worden teruggerekend naar de onderdelen van het object. Grond krijgt een waarde volgens een staffel. Een schuur en een garage krijgt een vaste waarde. Alle overige waarde wordt toegerekend aan de opstal en uitgedrukt in een m3 prijs. Deze waarden worden vervolgens herrekend naar het peilmoment en toegepast op het te taxeren object. Daarbij worden er correcties gemaakt voor de ligging, de onderhoudstoestand, de inhoud en de uitvoering luxe ed.

Probleem zit hem vooral in de standaardwaarden. Als de werkelijke waarde voor deze onderdelen veel hoger is dan de standaardwaarde dan komt deze waarde uiteindelijk terecht in de m3 prijs van de opstal. Zo zit er bij mij een grote luxe paardenstal bij. Deze is meer dan € 100.000 waard. Ze waarderen deze op € 4.000. Daardoor komt er € 96.000 in de opstal en wordt mijn m3 prijs veel hoger. Hetzelfde probleem doet zich voor bij de waterverdedigingsgrond. Deze moet volgens de wet op 0 gezet worden. De werkelijke waarde die een koper er voor betaald is veel hoger. Ook deze waarde komt in de opstal terecht. Ik moet dus OZB betalen omdat bij een verkocht object grond zit die BSGR volgens de wet op 0 moet waarderen.

Bij mijn hertaxatie is er een verkocht pand die er met kop en schouders bovenuit kwam wat betreft de m3 prijs van de opstal. Deze was 50% hoger dan de andere panden. En dan te bedenken dat deze waarde al gecorrigeerd was voor ligging, onderhoud, luxe ed. Wat mij betreft moeten dan de alarmbellen bij de BSGR gaan rinkelen. Maar dat deden ze kennelijk niet. Ze nemen deze gewoon mee.

Overige opmerkelijke dingen in mijn modelmatig bepaalde waarde:
-Verkoopwaarde pand op 31 juli 2017 € 807.500; herrekende waarde op 01-01-2017 € 820.000 terwijl deze juist lager zou moeten zijn.
-Waarde per 01-01-2017 voor taxeren andere objecten € 820.000; terwijl WOZ waarde voor de eigenaar op diezelfde datum € 799.000 was.
-Een 10m3 kleinere woning is € 25.000 meer waard dan de grotere woning (als je kijkt naar enkel m3 geen ligging ed).
-Diverse slordigheden in de taxatie zoals dakkapel missen, onjuist corrigeren voor ligging-onderhoud-luxe ed

Wat mij betreft zitten er fundamentele fouten in de modelmatig bepaalde waarden bij onvoldoende vergelijkbare objecten en is de BSGR onvoldoende kritisch om hele vreemde dingen uit een taxatie te halen. Daardoor ontstaan mistaxaties.

Belangrijke uitspraken als je in beroep gaat:
-GDHA:2016:1213 BSGR moet alle stukken geven om aan bewijslast te voldoen.
-HR:2018:1316 Ook stukken die niet op papier staan.

[alfatrion]

Dat haal ik uit de titel, toegeven als je heel goed leest dan staat er iets anders maar dat komt maar door een woordje.

[berndv]

Zij verwierpen mijn aangedragen feiten, en hielden zich vast aan 'vergelijkbare' panden worden aan de hand van inhoud en grondoppervlak voor die waarde opgegeven. Maar dat zijn monumentale huizen aan een gewilde gracht. Wij wonen iets verderop, aan een straat zonder gracht met veel verkeer en veel minder monumentale panden.

Als dit uw aangedragen feiten zijn:

Mijn bezwaarschrift had ik uitgebreid gemotiveerd met de volgende feiten:
Aankoop 2009 voor € 207.000
WOZ alle jaren rond € 190.000
Taxatierapport 2017 € 190.000 (opgesteld omdat ik 15m2 grond aan de buurvrouw heb verkocht).

dan mis ik het belangrijkste deel, namelijk de vergelijking met panden, aangezien daar een groot deel van de waardebepaling op gebaseerd wordt. Heeft u de argumenten omtrent ligging en monumentstatus ook ingebracht als argument? Zo niet, dan zou ik juist dat als argument gebruiken, niet die taxatie en verkoopwaarde.

[Gouwenaar]

Beste allemaal, dank voor de vele reacties en het meedenken!

Inderdaad, als ik het zo bekijk heeft de WOZ een flink aantal jaar in 'slaapstand' gestaan door steeds rond € 190.000,- te zitten. Dus inderdaad, deels is de stijging te rechtvaardigen. Handig, dat WOZ waardeloket. Ik zie dat dat mijn buren dus ook aardig opgewaardeerd zijn..
Wel zie ik nu n dat ik in mijn bezwaar had kunnen motiveren dat de referentiepanden niet passend zijn bij ons huis, gemiste kans. De referentiepanden liggen in een ander deel van de binnenstad aan een mooie gracht, en hebben monumentenstatus, die gracht bevat zo'n beetje de duurste huizen van heel de stad... Referentiepanden in onze straat moeten er lijkt mij wel zijn, al zijn de woningen en perceeltjes wel erg divers. Geen standaard bouw.

En inderdaad, die methode van waardebepaling van de WOZ deugt niet. Nu ook de energietransitie aanstaande is, is het maar de vraag of al deze oude binnenstadswoningen (met niet-monumentenstatus...) überhaupt deze kostbare overgang wel door kunnen komen. Veel van deze huizen hebben steens muren, 'vrije' kappen (nok voor-naar-achter, niet aan buren vast), keukenaanbouwen en dergelijke, voor velen straks te kostbaar om gasloos te krijgen. Wat dat betreft zal toch gaan voorkomen dat het gros van deze woningen de komende decennia in 'commerciële' waarde zal dalen lijkt mij...

Enfin, voor mij in ieder geval weer wat huiswerk.

[Lady1234]

Ik heb ik de loop der tijd twee keer bezwaar gemaakt tegen de WOZ waarde. De eerste keer werd het bezwaar afgewezen, maar toen had ik andere belangrijke zaken aan mijn hoofd, dus ik dacht, laat maar.

De tweede keer werd het ook afgewezen, maar toen heb ik beroep ingesteld en voordat dat beroep diende, nam de gemeente contact op om een en ander te bespreken en heb ik ze nog eens duidelijk uitgelegd wat mijn bezwaar behelsde. Dat had ik overigens ook in het bezwaar vermeld.
Toen werd mijn bezwaar alsnog toegekend en zij kenden ambtshalve ook het bezwaar van het jaar daarvoor toe. Griffierechten werden terugbetaald.

[Ivo.w]

Ook oude panden, zeker wanneer deze niet de monumentale status hebben, kunnen komende decennia energiezuinig en gasloos gemaakt worden.

Wanden isoleren kan van gewoon van binnenuit met voorzetwanden. Kost 12 tot 15cm ruimte bij gevels en 5-8cm bij woningscheidende wanden. Maar dan heb je wel aanzienlijk betere isolatie dan een jaren 70 huis met achteraf geïsoleerde spouwmuur.

Glas en kozijnen kunnen ook gewoon vernieuwd worden, net als het dak.

Al met al zal de transitie wel wat ingrijpender zijn dan bij een standaard doorzonwoning, maar levert het dus wél een beter resultaat op. Wel zal het zo zijn dat er een steeds groter prijsverschil zijn tussen woningen die wél en niet zijn aangepast aan de energietransitie. Enerzijds omdat een niet aangepaste woning als 'verouderd' gezien zal worden en daardoor minder populair zal zijn, anderzijds omdat de energiekosten fors hoger zijn dan bij de buren die al wel alles geïsoleerd hebben.

Met goed zoeken kun je van sommige netbeheerders per postcode (cijfers+letters) het gemiddelde energieverbruik per aansluiting vinden. Daardoor weet ik dat mijn energierekening maandelijks ruim 100 euro per maand lager dan het gemiddelde van de buurt. En dat terwijl ik één van de weinige hoekwoningen heb.

[Theotrucker]

Woz waarde?

[Lady1234]

Woz waarde?

Ja, de WOZ waarde.