[ archief ] Loont het om hypotheek over te sluiten?

[Anton007]

Hoi allemaal.

Ik zou graag willen weten of het loont om mijn bankspaar hypotheek over te sluiten. Ik lees her en der dat ik mijn bankspaar hypo moet koesteren maar de rente's zijn nu zo laag dat ik toch twijfel.

Doel van dit alles is lagere maandlasten zodat ik meer ga aflossen en aan het eind van me looptijd 100% heb afgelost. Want momenteel gooi ik elke maand 1k+ rente weg wat niks voor me doet. Ik besef dat ik +- de helft terug krijg van de rente.

Situatie toen;
Hypotheek: 279000
2 delen 129000 aflossingsvrij + 150000 hypo

Type: Bankspaar bij Rabobank onder de noemer Opbouw Hypotheek
Afgesloten: 2012
Rente: 5.1 %

Situatie nu;
Extra afgelost: 15000
Opgebouwd: 28000

Hypotheek nu: 236000 (De 5.1% rente wordt berekend over 264000 (236000 + 28000)
Verdeeld in 114000 aflossingsvrij + 122000 hypo
Looptijd: 30 jaar tot 2042

Bijzonderheden;
Wij hebben de looptijd verkort door het maandbedrag te verhogen.
We losten eerst 179 p.m. af op de 150k, en nu 279 p.m. Die extra 100 aflossing zorgt ervoor dat we 6 jaar eerder klaar zijn met het aflossen van de 150k. Van 2042 naar 2036.
Achteraf twijfelden we of dit wel een slimme zet was geweest.

Ik betaal nu elke maand 1124 euro aan rente.
Als ik mijn hypo kan oversluiten naar 1.5% rente tegen 20 jaar dan betaal ik 326 euro rente per maand. Bijna 800 euro verschil.

Wat is wijsheid?

Alvast bedankt en sorry dat het zo'n lang verhaal is geworden. Het is zo ingewikkeld allemaal met al die haken en ogen.

Mvg,
Anton

[Lady1234]

Wat is de rentevaste periode voor beide hypotheken? En is het percentage voor beide hypotheken gelijk?

[Jantje7]

In uw verhaal mis ik de premie van de ORV en de spaarpremie die u elke maand betaald en de rente vast periode van uw bankspaarhypotheek. Dus uw maandelijks bedrag even uitsplitsen tussen de verschillende bedragen.

[Anton007]

Het percentage rente is voor beide hypotheken gelijk; 5,1%. Ik schrijf beide hypotheken, maar ik zie het als 1 hypotheek (ook zo afgesloten)

Rentevaste periode van het aflossingsvrije deel is 30 jaar tot 2042.

Het andere deel van 150k was dus ook 2042 maar hebben we vervroegd van 2042 naar 2036 door de maandelijkse spaarpremie te verhogen met 100 euro naar 276 euro per maand.

De OVR premies bij elkaar opgeteld bedragen 15 euro per maand.

Ik betaal/los elke maand 276 euro (verplichte spaarpremie) af op het 150k gedeelte.

[Lady1234]

Oversluiten wordt een megaboete volgens mij.

[Anton007]

Oh ja, idd. De boeterente niet te vergeten.

Ik heb dit laten berekenen bij de Rabobank wat het zou zijn als ik zou oversluiten. Dit was 25.000 euro
Dit was in Maart dit jaar dus zal nu nog wel wat lager zijn.

Dit bedrag wil ik dan meefinanciëren in de hypotheek.

Mijn effectieve hypotheek nu is 236.000
(264.000 - opgebouwde deel 28000 = 236.000)

236.000 + 25.000 boeterente = 261.000 wat ik dan zou oversluiten tegen 1.5% voor 20 jaar mits dit verstandig zou zijn.

[Lady1234]

Maar als u die bankspaarhypotheek zou gaan oversluiten, gaat de spaarpremie navenant omhoog, die uiteraard niet aftrekbaar is.

Als u al iets zou oversluiten, zou ik, denk ik, dat beperken tot de aflossingsvrije.

En mijns inziens had u beter daar meer op af kunnen lossen dan meer inleggen op de bankspaarhypotheek.

[Jefdus]

Ik ga de berekeningen niet uitvoeren, maar met een rente van 5,1% op een bankspaarhypotheek mag je denk ik erg blij zijn. Bij zo'n 'relatief' hoge rente, is er eigenlijk geen hypotheekconstructie die je op de lange termijn meer gaat opleveren. Dit is wel afhankelijk van twee voorwaarden:
- OVR premies zijn redelijk (wat met 15 euro per maand wel enigszins het geval lijkt te zijn).
- hypotheekrenteaftrek wordt niet al te erg versoberd (iets wat tot op zeker hoogte in gang is gezet, maar wat lastig is te voorspellen).

Als ik bovenstaande zo zie, zou ik veel eerder kijken naar het aanvragen van een nieuwe rente voor het aflossingsvrije deel. Als het doel is om aan het eind alles afgelost te hebben, kun je ook kijken of je het aflossingsvrije deel kunt overzetten naar een annuïtaire hypotheek. Dan betaal je uiteraard meer per maand, maar heb je na afloop geen restschuld meer.

Wat het herzien van de rente op het aflossingsvrije deel je per maand oplevert, kan de bank je ongetwijfeld precies vertellen. Bedenk wel dat dit altijd tegenvalt, omdat je een groot deel als boeterente weer 'terug betaalt'.

[SJZ]

Zo gauw mogelijk zoveel mogelijk aflossing op het aflossingsvrije gedeelte. Dat is € 129.000. Hoe snel lukt dat?
(daarna verder zien)

[SJZ]

kun je ook kijken of je het aflossingsvrije deel kunt overzetten naar een annuïtaire hypotheek. Dan betaal je uiteraard meer per maand, maar heb je na afloop geen restschuld meer.

Waarom zou je? Op het aflossingsvrije deel mag je nu ook al aflossen. Waarschijnlijk 10% van de hoofdsom per jaar. Da's € 1.080 per maand. Omzetten naar annuïtair kost waarschijnlijk alleen maar zinloos geld.

[SJZ]

Ik besef dat ik +- de helft terug krijg van de rente.

Nou, de helft zul je niet halen. Wat is de woz-waarde?

[Fiesiekus]

Situatie toen;
Hypotheek: 279000
2 delen 129000 aflossingsvrij + 150000 hypo

Type: Bankspaar bij Rabobank onder de noemer Opbouw Hypotheek
Afgesloten: 2012
Rente: 5.1 %

Situatie nu;
Extra afgelost: 15000
Opgebouwd: 28000

Hypotheek nu: 236000 (De 5.1% rente wordt berekend over 264000 (236000 + 28000)
Verdeeld in 114000 aflossingsvrij + 122000 hypo
Looptijd: 30 jaar tot 2042

Bijzonderheden;
Wij hebben de looptijd verkort door het maandbedrag te verhogen.
We losten eerst 179 p.m. af op de 150k, en nu 279 p.m. Die extra 100 aflossing zorgt ervoor dat we 6 jaar eerder klaar zijn met het aflossen van de 150k. Van 2042 naar 2036.
Achteraf twijfelden we of dit wel een slimme zet was geweest.

Ik betaal nu elke maand 1124 euro aan rente.
Als ik mijn hypo kan oversluiten naar 1.5% rente tegen 20 jaar dan betaal ik 326 euro rente per maand. Bijna 800 euro verschil.

Wat is wijsheid?

Je situatie is best lastig, ik krijg het gevoel dat je klem zit door de lange looptijd en vooral door de Rente Vast Periode. Zoals eerdere posters al meldden:

1) Op zich is 5,1% rendement heel aantrekkelijk, maar dat is pas in 2036 realiteit als je kapitaal vrijkomt. Loopt die RVP van de bankspaarhypotheek ook tot 2036??

2) Verder kan je het beste 10%/jaar aflossen op de aflossingsvrije hypotheek, het rendement is iets lager door de HRA, maar die is over een tijdje ook "maar" 37%; je hebt dan nog een behoorlijk rendement t.g.v. de aflossingen.

3) Oversluiten en de boeterente betalen kan ook, maar hoe langer je wacht, des te minder is het "voordeel".

[Fiesiekus]

kun je ook kijken of je het aflossingsvrije deel kunt overzetten naar een annuïtaire hypotheek. Dan betaal je uiteraard meer per maand, maar heb je na afloop geen restschuld meer.

Waarom zou je? Op het aflossingsvrije deel mag je nu ook al aflossen. Waarschijnlijk 10% van de hoofdsom per jaar. Da's € 1.080 per maand. Omzetten naar annuïtair kost waarschijnlijk alleen maar zinloos geld.

Klopt, maar misschien is bij een annuïtaire hypotheek, de rente significant lager. Zou doorgerekend moeten worden, maar als daar ook de boeterente en de overige kosten (notaris, advies, afsluiten) bijkomen, kan je beter zoals SJZ meldt, 10%/jaar aflossen.

[litsenj]

Oh ja, idd. De boeterente niet te vergeten.

Ik heb dit laten berekenen bij de Rabobank wat het zou zijn als ik zou oversluiten. Dit was 25.000 euro
Dit was in Maart dit jaar dus zal nu nog wel wat lager zijn.

Schrik er niet van als de boeterente een stuk hoger is. De berekening is niet makkelijk, maar is gebaseerd op het verschil in rente-inkomsten. Een lagere marktrente heeft een hogere boeterente tot gevolg.

Als ik u was zou ik voor het aflossingsvrije deel de annuïteit berekenen (zie: https://www.berekenhet.nl/berekenen/annuiteit.html) voor de rest van de looptijd en daarmee zelf een richtbedrag bepalen om het aflossingsvrije deel vervroegd af te lossen. Het voordeel is dat u daarmee wat flexibeler bent in het (extra) aflossen van de hypotheek en geen boeterente, advies- of afsluitkosten betaalt.

De bankspaarhypotheek oversluiten is nog een ander verhaal. De lage rente wordt dan namelijk ook van toepassing op uw spaartegoed en heeft daarom negatieve invloed op het eindbedrag. Hiervoor kunt u beter een adviseur raadplegen, ook om wellicht in combinatie met het aflossingsvrije deel tot maatwerk advies te komen,

[arie3243]

Kunt u niet van die bankspaarhypotheek af? gewoon de hypotheek in z'n geheel oversluiten bij een andere hypotheek verstrekker. En niets meer nemen dan wettelijk verplicht is. Dus geen toeters en bellen of "mooie"constructies. Die zijn echt allemaal voor de bank en niet voor de consument. En met een verschil van €800,- per maand moet het wel heel gek gaan dat het geen voordeel oplevert. Vraag eens bij de Hypotheker. Die kunnen vast wel een goede berekening maken.

[Lady1234]

@arie

Wat dacht u van de boete?

[Jefdus]

Dus geen toeters en bellen of "mooie"constructies. Die zijn echt allemaal voor de bank en niet voor de consument.

Nou, een bankspaarhypotheek kan nou juist wel heel goed zijn voor de consument, zeker als de rente relatief hoog is (de inleg rendeert immers met dezelfde hoge rente).

[tuinhobbyist59]

Anton, je kan het zelfde doen wat ik indertijd gedaan heb.
Je probleem of verhaal neer leggen bij www.ikbenfrits.nl
Deze zal het allemaal narekenen en je een antwoord geven wat de beste oplossing is.
Bij mij klopte het precies.

[Hawk-Eye]

en vergeet niet dat als je morgen verhuis t je helemaal geen boeterente betaald!!!

aflossingvrij 10% aflossen p/j de rest lekker laten zo het is...

[Lady1234]

En daar die € 1.700 voor Frits, plus de boeterente, plus de notariskosten ook aan besteden.