[ archief ] Aankoop woning op 1 inkomen met 2 eigenaren

[Lady1234]

Als het huis verkocht wordt en de hypotheek afgelost wordt, is er helemaal geen huis meer.

[kweenie]

Verkoopwaarde woning: €175.000
Hypotheek erfenis: €125.000
Winst: €50.000 (€25.000 broer, €25.000 mijzelf)
Eigen inleg vriendin: €25.000
Maximale hypotheek: €125.000 (op haar naam), €110.000 (beide namen)

Ik zie hier nog een denkfout staan: Je broer krijgt de helft van de winst. Maar . . . hij heeft recht op de helft van de waarde van het huis.
Als het verkocht wordt hebben jullie beide recht op de helft van € 175.000.
Hiervan wordt de hypotheek afgelost en is het pand hypotheekvrij en hebben jullie elk € 25.000 winst en samen een huis.
Nu moet je je broer uitkopen voor de helft van de waarde van het huis: € 87.500. Voor dit bedrag moet er dan een hypotheek worden aangevraagd. Als jij daarbij dan je winst van € 25.000 insteekt blijft er uiteindelijk nog een hypotheek van € 42.500 over.

Nu maak je zelf ook een denkfout. De broer heeft namelijk tegelijk ook de helft van de hypotheek. De broer moet dus inderdaad uitgelicht worden tegen 87.500, maar tegelijk moet de broer dan ook de helft van de hypotheek aflossen, à 62.500. per saldo houdt de broer er dus maar 25.000 aan over.

Uiteindelijk zal er dus zo veel geld moeten komen dat de hypotheek afgelost kan worden en broer zijn 25.000 heeft. Daardoor is dan 150.000 nodig. Dat wordt dan waarschijnlijk die 25.000 van de vriendin plus 125.000 hypotheek.

Waarbij de grote vraag natuurlijk is of de vriendin nog meer geld heeft, dat zou de situatie namelijk een stuk eenvoudiger maken...

[Fiesiekus]

Nu het idee: verkoop de woning voor €150.000 aan mijn vriendin, waarbij de €25.000 direct aan mijn broer verschaft word. Vervolgens het idee om de woning op beide namen te zetten, waarbij we quitte spelen: haar inleg tegen de aftrek van mijn winst die misgelopen is.

Wat vindt je broer van het idee; concreet: wil hij eraan meewerken? On topic: de erfbelastingvrijstelling voor kinderen bedraagt €20.946 iets om mee te nemen. Verder moet dus jouw erfdeel in het huis van je partner terecht komen, da's even een punt.

Overigens goed idee om kosten voor hypotheekadvies en -adviseurs, te vermijden.

[Fiesiekus]

Als het huis verkocht wordt en de hypotheek afgelost wordt, is er helemaal geen huis meer.

Oh, dan verdampt het huis, of wordt onzichtbaar of is het "Beam me up Scotty"??

[angel1978]

Nu het idee: verkoop de woning voor €150.000 aan mijn vriendin, waarbij de €25.000 direct aan mijn broer verschaft word. Vervolgens het idee om de woning op beide namen te zetten, waarbij we quitte spelen: haar inleg tegen de aftrek van mijn winst die misgelopen is.

Wat vindt je broer van het idee; concreet: wil hij eraan meewerken? On topic: de erfbelastingvrijstelling voor kinderen bedraagt €20.946 iets om mee te nemen. Verder moet dus jouw erfdeel in het huis van je partner terecht komen, da's even een punt.

Overigens goed idee om kosten voor hypotheekadvies en -adviseurs, te vermijden.

heel slecht advies waarmee dan ook meteen de tip om alle adviezen van deze forummer verder met een lading zout te nemen

[Fiesiekus]

De situatie ligt ingewikkeld: mijn broer wilt graag zijn deel van de winst van het verkoop van het huis ontvangen. Ik zou graag mijn deel van de winst van de verkoop af willen trekken, zodat mijn vriendin op basis van haar inkomen de woning kan kopen, met een eigen inleg die gelijk is aan de winst die ik niet maak.

Dat laatste betekent dus dat je vriendin ook €25000,- inlegt?

[Lady1234]

Als het huis verkocht wordt en de hypotheek afgelost wordt, is er helemaal geen huis meer.

Oh, dan verdampt het huis, of wordt onzichtbaar of is het "Beam me up Scotty"??

@bromsax schreef dit:

Hiervan wordt de hypotheek afgelost en is het pand hypotheekvrij en hebben jullie elk € 25.000 winst en samen een huis.

[Maeza]

Nu het idee: verkoop de woning voor €150.000 aan mijn vriendin, waarbij de €25.000 direct aan mijn broer verschaft word. Vervolgens het idee om de woning op beide namen te zetten, waarbij we quitte spelen: haar inleg tegen de aftrek van mijn winst die misgelopen is.

Eerlijk gezegd blijf ik het een wonderlijke constructie vinden, sorry. Bij een boedelverdeling is het heel simpel: één van de kinderen koopt de andere kinderen uit, en anders wordt de woning verkocht, waarna de opbrengst, als er geen testament is, gelijk verdeeld wordt. Veel meer als dat is er volgens mij niet mogelijk.

In jouw geval kun je dus je broer uitkopen, maar dat gaat kennelijk met de hypotheek niet lukken omdat je dan voor maximaal 110.000 hypotheek kunt krijgen. Dan ligt het voor de hand dat je vriendin de woning koopt, en de opbrengst wordt onder jou en je broer verdeeld. Dan krijg je wel te maken met zaken als overdrachtsbelasting en dergelijke, maar of je dan zoveel duurder uit bent als dat je je broer uitkoopt weet ik niet.

Een woning onder de marktwaarde verkopen kan ook tot problemen leiden, zeker als hij aan je vriendin wordt verkocht. Dan kan er inderdaad een regeling voor schenkingen in beeld komen.

Maar als ik het goed begrijp zit het probleem in de hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen, en probeer je een manier te vinden dat je tot 125.000 kunt krijgen? Of komt er ook nog erfbelasting in beeld, en probeer je dat zoveel mogelijk te voorkomen?

Als het klopt betalen wij net geen erf belasting. Ik kan geen hypotheek krijgen op mijn naam, wegens geen inkomen en studieschuld.

Momenteel ben ik nog geen geregistreerd partner met mijn vriendin. De waarde van het huis is bepaald omdat er al een groot proces gaande is met de makelaar. De hypotheek is bepaald aan de hand van adviesgesprekken van hypotheekverstrekkers en berekeningen. De maandelijkse kosten voor de hypotheek zijn 2 keer zo laag als een gemiddelde kleine huurwoning: in geen opzicht te vergelijken. Dit is een zeer voordelige manier om te wonen.

We proberen inderdaad de hypotheek van 125 te krijgen zodat er eigen vermogen overblijft voor onvoorziene kosten en de algehele afronding etc etc.. Er moet inderdaad een verdeling van de opbrengst worden gemaakt van de erfenis na het verkoop van de woning. Is er een tussenstap mogelijk waarbij ik via de hypotheek van mijn vriendin samen het huis kan behouden en ons eigen vermogen mijn broer uitkopen? Bijvoorbeeld: ze sluit een hypotheek af op haar naam, vervolgens geregistreerd partnerschap in gemeenschap van goederen, daarna de overname van de woning met daarbij een directe uitbetaling naar mijn broer?

Hmm..... Ingewikkeld allemaal Hoop echt dat het te realiseren valt. We vallen onder de schaal van erf belasting, dus dit is niet het geval.

[Maeza]

Er is overigens mogelijkheid om meer eigen vermogen in te leggen! Zowel lening van ouder als eigen vermogen partner.

Maar dit is zeker niet het voorkeur! Voorkeur zo hoog hoe mogelijke hypotheek voor de aankoop zodat eigen vermogen kan fungeren als een wapen om het huis te kunnen onderhouden gedurende studiejaren!

Mijn broer en ik zijn 1. Hij wilt zijn deel maar er valt te speculeren, indien noodzaak. Ik ben nog een aantal jaar studerende. Daarna zal ik beschikken over een goed betaalde baan. Deel van de hypotheek zal dan afgelost zijn en het huis zal in waarde stijgen door verbouwing gedurende jaren.

Doel: hou het huis in leven tot mijn studie voorbij is waarna ik zelf beschik over een goed eigen inkomen. Dan kan er in snel tempo worden verbouwd en worden afgelost (als dat mag.. ik ben een jonge vent: weet niet zo veel)..

Eindstand zal dit een zeer goede starterswoning zijn om tegen die tijd eventueel te verkopen (nadat is verbouwd.. daar zal de prijs zeer zeker goed van stijgen!).. en tegen die tijd zal het een goede investering zijn waarbij er eindstand een goed vermogen overblijft en ik aan de hand van mijn salaris een zeer mooie overbrugging naar een mooie woning kan realiseren..

[kuklos]

Ik ben nog een aantal jaar studerende. Daarna zal ik beschikken over een goed betaalde baan. Deel van de hypotheek zal dan afgelost zijn en het huis zal in waarde stijgen door verbouwing gedurende jaren.

Twee correcties: Hopelijk bemachtig je na je studie een goed betaalde baan, maar dat is geen zekerheid en afhankelijk van veel factoren.
Stijging van de waarde van het huis over een aantal jaar is ook geen zekerheid. Sowieso is de stijging beperkt door de aard en locatie van de woning, maar ook de stand van de economie en de waarde van het huis kan zelfs dalen. Zeker gezien het feit dat de markt nu overspannen is.

Jouw twee zekerheden zijn dus geen zekerheden, maar mogelijke toekomstscenario's.

[Maeza]

Ik ben nog een aantal jaar studerende. Daarna zal ik beschikken over een goed betaalde baan. Deel van de hypotheek zal dan afgelost zijn en het huis zal in waarde stijgen door verbouwing gedurende jaren.

Twee correcties: Hopelijk bemachtig je na je studie een goed betaalde baan, maar dat is geen zekerheid en afhankelijk van veel factoren.
Stijging van de waarde van het huis over een aantal jaar is ook geen zekerheid. Sowieso is de stijging beperkt door de aard en locatie van de woning, maar ook de stand van de economie en de waarde van het huis kan zelfs dalen. Zeker gezien het feit dat de markt nu overspannen is.

Jouw twee zekerheden zijn dus geen zekerheden, maar mogelijke toekomstscenario's.

Bij mijn vakgebied word zeer goed betaald... ook over een aantal jaren.

De prijs is hoog op dit moment, de locatie word alleen maar duurder.. De enige factor die nu de prijs zeer beïnvloed is de achterstallige onderhoud..

Dat allemaal ter zijde... Het huis kan moment suprême worden verkocht met aanzienlijke winst. En ook al neemt die winst af, zal die er alsnog altijd blijven. Het huis gaat niet de helft van zijn waarde verliezen door marktwerking..

Goede locatie, mooi huis met achterstallig onderhoudt (halverwege verbouwing)... graag wil ik de verbouwing afmaken dus.. maar goed... Ik heb dit zelf allemaal al goed uitgezocht...

Het gaat om de constructie! Waar aan te denken? Hoe te realiseren? Bijzaken zal ik graag achterwege laten.. Ik maak geen onoverwogen keuzes

[kuklos]

Bij mijn vakgebied word zeer goed betaald... ook over een aantal jaren.

De prijs is hoog op dit moment, de locatie word alleen maar duurder.. De enige factor die nu de prijs zeer beïnvloed is de achterstallige onderhoud..

Als je het allemaal zo goed weet en geen behoefte hebt aan ervaringen van mensen met meer levenservaring dan jij, vraag dan geen advies.

[Maeza]

Bij mijn vakgebied word zeer goed betaald... ook over een aantal jaren.

De prijs is hoog op dit moment, de locatie word alleen maar duurder.. De enige factor die nu de prijs zeer beïnvloed is de achterstallige onderhoud..

Als je het allemaal zo goed weet en geen behoefte hebt aan ervaringen van mensen met meer levenservaring dan jij, vraag dan geen advies.

Nee kuklos... ik vraag hier om advies voor deze constructie.. Ik heb hier weinig verstand van. Het is lastig dat ik mij steeds dien te verdedigen als het gaat om mijn liefde/vertrouwen/band met broer/toekomst/huiswaarde etc. etc... Ik vraag echter om hulp hoe deze constructie te realiseren valt waarbij ik mij afvraag wat mogelijk is en wat niet.. en waarbij ik op juridisch/belastingtechnisch gebied rekening mee moet houden..

Er word vaak verteld dat ik moet huren.. of dat ik mijn studieschuld ermee moet aflossen.. oppassen voor een break-up met mijn partner.. dat ik rekening moet houden met mogelijke issue tussen mij en mijn broer.. etc etc.. Vanaf mijn eerste bericht heb ik aangegeven dat ik het graag wou beperken tot de inhoud van deze constructie..

Wat er mogelijk aan is, wat belangrijke factoren zijn... zoals belastingdienst, notaris.. wat op te stellen valt.. of het überhaupt mogelijk is...

De keuze van de aankoop van de woning is gemaakt.. maar de vraag hoe of wat... snapt u? Ik ben ieder zijn hulp erg dankbaar.. maar ik hoop dat u mij ook begrijpt.

[Maeza]

Hypotheek? Als de broer die geld wilde een lening verstrekt krijgt hij meer rente als welke bank ook!
En U heeft dan zijn bank rekening voor rente + aflossing!

Dan is geen Hypotheek adviseur nodig en die Broer heeft minder geld dus geen belastingaanslag over hoog eenmalig bedrag, maar maandelijks leuke inkomsten.
Als ze dat beide goed vinden, met standaard Hypotheek Contract via Notaris kun je het ook regelen.
Een Broer die bij zijn Broer een Hypotheek afsloot, voor de een makkelijk lenen zonder provisie van adviseur, de andere leuk inkomen en langzaam op te maken vermogen!

Als er een goede relatie is, zou dat voor ouderlijke huis een goed alternatief zijn!
Wel regelen via contract bij Notaris, en de verkopende Broer kan jullie er dan uitzetten als je wanbetaler werd en/of relatie stuk liep!

Dus geen Bank of Adviseur nodig maar onderling regelen via een Notaris die naast transport Woning ook dit er even bij doet, dat is niet gratis maar voordeliger dan de Commerciële adviseurs! Ook de overlijdens risico polis mag je dan zelf afsluiten online... wat wel verplicht zal worden!

Ik begrijp niet zo goed wat u hier heeft uitgelegd.. U geeft aan dat ik het deel van de hypotheek van mijn broer overneem? Ikzelf kan geen hypotheeklening aanvragen. Mijn vriendin wel.. Kunt u het mij misschien nogmaals uitleggen wat u hier voorsteld?

[Maeza]

De situatie ligt ingewikkeld: mijn broer wilt graag zijn deel van de winst van het verkoop van het huis ontvangen. Ik zou graag mijn deel van de winst van de verkoop af willen trekken, zodat mijn vriendin op basis van haar inkomen de woning kan kopen, met een eigen inleg die gelijk is aan de winst die ik niet maak.

Dat laatste betekent dus dat je vriendin ook €25000,- inlegt?

Ja

[Erthanax]

Wat komkommer bedoelt is dat u geld kunt lenen bij een bank ("een hypotheek afsluiten", in de volksmond), maar dat kan ook bij een andere partij, zoals familie (bv. uw broer). Zijn "aandeel in de winst" kan hij immers ook aan u lenen. Zoekt u eens op "familiebank", dan wordt u meer duidelijk.

Daarnaast heeft u een hypotheek bij een bank nodig. Die bank houdt rekening met eventuele andere financiële verplichtingen, zoals dit soort "familieleningen."

[kuklos]

@Maeza,

Ik zal je nooit vertellen dat je moet huren. Mijn ervaring is ook dat kopen op termijn voordeliger is. Maar als jij niet wil horen dat er geen zekerheden zijn, dan ben je ziende blind en horende doof. Nu is de economie goed, straks wellicht niet meer. En nu kan je een goed betaalde baan krijgen als je afgestudeerd zou zijn, maar als de economie crasht wordt het voor heel veel mensen lastig. Been there, done that, seen that.
En huizenprijzen kunnen dalen. Ook daarvoor geldt, been there, done that, seen that. Dus als je advies zoekt, nu gaat alles goed. Maar reken ook uit wat als het misgaat. Wat als jij straks geen (goed) betaalde baan kan vinden. Kan je vriendin dan nog steeds de laten dragen? En wat als de waarde van het huis wel zakt? Kunnen jullie het dan nog steeds betalen bij verkoop?

Dat hoef je hier niet te beantwoorden, maar reken voor jezelf wel die scenario's uit.

[witte angora]

Goede locatie, mooi huis met achterstallig onderhoudt (halverwege verbouwing)... graag wil ik de verbouwing afmaken dus.. maar goed... Ik heb dit zelf allemaal al goed uitgezocht...

Het gaat om de constructie! Waar aan te denken? Hoe te realiseren? Bijzaken zal ik graag achterwege laten.. Ik maak geen onoverwogen keuzes

Als je het eerste allemaal zo goed uit kon zoeken, waarom het tweede, wat betreft de koop/verkoop/lening, dan niet? En als je onze adviezen toch niet aanneemt, maar alles in de wind slaat, waarom wil je dan ons advies en open je een topic?

Geloof me, een jaar of 40 geleden verzamelde ik postzegels, en verbaasde me toen al over de naïviteit van sommigen. De markt is volledig ingestort, en alles wat mensen 'voor de oude dag' kochten is waardeloos geworden. Zelfs voor 95% van de 'waarde' raken mensen met moeite hun zegeltjes kwijt. En dat economische verschijnsel, bubbels die naderhand weer inklappen, heb ik daarna zo vaak gezien, op verschillende terreinen. Ook in de huizenmarkt, maar ook wat werk betreft.

Maar goed, als jij het beter weet dan de oude knarren hier, ga gerust je gang. Maar kom dan ook niet om advies vragen.

[kweenie]

Er is overigens mogelijkheid om meer eigen vermogen in te leggen! Zowel lening van ouder als eigen vermogen partner.

Maar dit is zeker niet het voorkeur! Voorkeur zo hoog hoe mogelijke hypotheek voor de aankoop zodat eigen vermogen kan fungeren als een wapen om het huis te kunnen onderhouden gedurende studiejaren!

De ingewikkelde constructies die je bedenkt maken het niet echt financieel beter. Even een voorbeeld eruit pakken, als je vriendin het hele huis koopt, dan moet ze over het geheel overdrachtsbelasting betalen. Doe je het op de 'normale' manier, dan 'koopt' zij bv de helft van de woning en betaalt ze ook maar de halve overdrachtsbelasting.

Meest logische en ideale constructie:
- vriendin 'koopt' je broers helft van de woning.
- zij legt 25.000 eigen geld in (zo zijn jullie financieel gelijk) en jullie lenen samen de rest.
- Kunnen jullie samen geen 125.000+aanvullende kosten bij de bank lenen, dan lenen jullie extra bij familie (aftrekbaar) of stopt partner er meer eigen geld in.
- (Voor het extra eigen geld maak je een onderhandse leenovereenkomst)

[Lady1234]

Reken maar dat de belastingdienst heel strikt naar de aankoop door vriendin van deze woning zal kijken. Dus die lage aankoopprijs is nog maar de vraag.

En de geldgever houdt ook rekening met het bedrag wat eventueel nog elders geleend moet worden.