[ archief ] Huis ouder kopen in verhuurde staat

[keesveld]

Beste Forum,

Met 3 kinderen willen we het huis van onze moeder kopen en aan haar terug verhuren, er is geen hypotheek meer .
Ik begreep dat op basis van
- WOZ waarde 400.000
- Leegwaarderatio bij huurprijs van 6% van WOZ is 78%
- Overdrachtsbelasting 2%
de koopsom dan wordt 400.000*78%*1,02=248.227 met een huurprijs van 6%*400.000/12=2.000 per maand.

Dit lijkt erg zinvol vanuit oogpunt van vermogensoverdracht en drukken erfbelasting.
Mis ik dan iets?

[peter17111962]

Vrijwel alle notarissen hebben een wekelijks vrij gratis inloopspreekuur. Kijk eens op de website
van een notaris bij U in de buurt, en ga daar dan eens langs. Dan weet U tenminste zeker dat U een
juist antwoord krijgt. En ja U mist iets, dat uw moeder straks een huis na laat of een spaarsaldo
van E 400 K, Dat maakt naar mijn inziens weinig verschil.

[sake1987]

Misschien hierover informatie inwinnen op www.eigenhuis.nl

[witte angora]

- Leegwaarderatio bij huurprijs van 6% van WOZ is 78%

[...]

Mis ik dan iets?

Ik weet niet of dit zomaar kan. Als een woning in verhuurde staat wordt verkocht, is de huurder iemand anders dan de verkoper. Nu is er geen huurder, enkel een verkoper, die kennelijk wil gaan huren zo gauw er verkocht is.

Sowieso vraag ik me af of je de huurprijs op die manier kunt bepalen; dat gaat op basis van punten.

[NeoDutchio]

Inderdaad, het huis is niet verhuurd nu. Het komt mij over op een trucje om zo goedkoop mogelijk de erfenis veilig te stellen. Zo goedkoop mogelijk aan een huis komen en nog eens elke maand een hoog bedrag aan huurinkomsten. Zo krijgt moeders nu een schijntje voor het huis en komt het geld in sneltreinvaart weer terug.

Met uw constructie nu koopt u het huis 1,5 ton onder de waarde. Dat wordt door de belastingdienst als een gift gezien, dus betalen.

[Erthanax]

Moeder gaat natuurlijk ook nog vermogensrendementsheffing betalen over haar "spaargeld." Zij wordt er niet echt beter van, lijkt me.
En wie gaat het buitenschilderwerk en ander groot onderhoud betalen dat altijd voor de verhuurder komt? De kinderen, of toch weer moeder, die immers ruim voldoende op haar rekening heeft staan?

Weet moeder wel waar ze aan begint?

[keesveld]

En ja U mist iets, dat uw moeder straks een huis na laat of een spaarsaldo van E 400 K, Dat maakt naar mijn inziens weinig verschil.

Nee, door verkoop in bewoonde staat geldt een lagere verkoopprijs, de zgn. leegwaarderatrio is volgens onderstaande URL in dit geval slechts 62%. Het spaarsaldo (box3) wordt dan dus slechts 248.000.

https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/ ... _huurprijs

[keesveld]

Ik weet niet of dit zomaar kan. Als een woning in verhuurde staat wordt verkocht, is de huurder iemand anders dan de verkoper. Nu is er geen huurder, enkel een verkoper, die kennelijk wil gaan huren zo gauw er verkocht is.

Sowieso vraag ik me af of je de huurprijs op die manier kunt bepalen; dat gaat op basis van punten.

De huurder is dus de ouder die er nog woont; dat blijft gewoon zo.

[keesveld]

Inderdaad, het huis is niet verhuurd nu. Het komt mij over op een trucje om zo goedkoop mogelijk de erfenis veilig te stellen. Zo goedkoop mogelijk aan een huis komen en nog eens elke maand een hoog bedrag aan huurinkomsten. Zo krijgt moeders nu een schijntje voor het huis en komt het geld in sneltreinvaart weer terug.

Met uw constructie nu koopt u het huis 1,5 ton onder de waarde. Dat wordt door de belastingdienst als een gift gezien, dus betalen.

Inderdaad en zoals gezegd is dit een constructie om de erbelasting zoveel mogelijk te drukken. Ik verbaas me een beetje over de verontwaardiging; dit is een volkomen gangbare en legitieme methode, zie de URL van de Belastingdienst en vele referenties online.

Dit laat je notarieel regelen en vastleggen en heeft dan niets met een schenking te maken.

[NeoDutchio]

Wat leven wij toch in een regeltjes land. Weer iets gevonden om zo goedkoop mogelijk aan een huis te geraken, zo fiscaal vriendelijk je moeder weer leegplukken en na het overlijden het huis voor de volle mep weer doorverkopen. Winst van een lage aankoop waardoor je met de huuropbrengst meer krijgt dan dat je aan lasten hebt en na de verkoop ook nog eens een smak geld.
En niet te vergeten dat moeders ook nog een huurtoeslag zou kunnen krijgen.

Van mij mag deze constructie meteen de prullenbak in.

[keesveld]

Wat leven wij toch in een regeltjes land. Weer iets gevonden om zo goedkoop mogelijk aan een huis te geraken, zo fiscaal vriendelijk je moeder weer leegplukken en na het overlijden het huis voor de volle mep weer doorverkopen. Winst van een lage aankoop waardoor je met de huuropbrengst meer krijgt dan dat je aan lasten hebt en na de verkoop ook nog eens een smak geld.
En niet te vergeten dat moeders ook nog een huurtoeslag zou kunnen krijgen.

Van mij mag deze constructie meteen de prullenbak in.

Ik voel me niet geroepen me moreel te verdedigen; u bent niet in de positie dit te beoordelen, laat staan te veroordelen.
Uw woordkeus is voorbarig en daarmee misplaatst.

U bent van mening dat de Belastingdienst meer recht op het vermogen heeft?

[Erthanax]

Gaat moeder netjes vermogensrendementheffing heffing betalen?
Wie gaat het onderhoud betalen; moeder met de goed gevulde rekening of de eigenaren/kinderen?
Denkt u aan de OZB die aan de eigenaren wordt opgelegd?
Hoe lang zal moeder nog in de verkochte woning verblijven?
Weet moeder precies waar ze aan begint, is het initiatief van haar uitgegaan?
Kunnen de drie kinderen als gezamenlijke eigenaren altijd overeenstemming bereiken over alles wat het huis betreft, ook in de toekomst?
Heeft u het echt allemaal goed doorgerekend, ook voor de inkomstenbelasting van de vier betrokkenen?

Uw moeder moet zich zeer goed laten adviseren door een onafhankelijk deskundige. Wat een gunstige regeling kan lijken voor uw latere verkrijging, hoeft niet in haar belang te zijn.

[witte angora]

En dan nog een vraag: als je moeder langer leeft dan gedacht, en het geld is op - gaat ze dan een stuk minder betalen, of wordt ze er uit gezet omdat ze het niet meer op kan brengen?

[omega19]

Kan het niet simpeler. ?
Je moeder kan toch per jaar een redelijk bedrag aan de kinderen schenken zonder dat daar belasting over hoeft te worden betaald
In plaats van dit bedrag echt te betalen kan je dit als hypotheekschuld vastleggen.

[Lady1234]

Bij een huur van € 2.000 per maand krijgt iemand natuurlijk geen huurtoeslag.

[Lady1234]

Kan het niet simpeler. ?
Je moeder kan toch per jaar een redelijk bedrag aan de kinderen schenken zonder dat daar belasting over hoeft te worden betaald
In plaats van dit bedrag echt te betalen kan je dit als hypotheekschuld vastleggen.

Hypotheekschuld?

Dat wordt dan een schenking op papier waarover moeder verplicht 6 procent rente moet betalen aan de kinderen.

[keesveld]

Kan het niet simpeler. ?
Je moeder kan toch per jaar een redelijk bedrag aan de kinderen schenken zonder dat daar belasting over hoeft te worden betaald
In plaats van dit bedrag echt te betalen kan je dit als hypotheekschuld vastleggen.

Zeker, maar het schenkingsvrije bedrag is beperkt tot circa 5.500 per kind per jaar, de eenmalige schenkingen zijn ook al toegepast.
Het verkopen van het huis aan de kinderen is een aanvullende manier van vermogensoverdracht met als gevolg de erfbelasting t.z.t. te reduceren.

[omega19]

Kan het niet simpeler. ?
Je moeder kan toch per jaar een redelijk bedrag aan de kinderen schenken zonder dat daar belasting over hoeft te worden betaald
In plaats van dit bedrag echt te betalen kan je dit als hypotheekschuld vastleggen.

Hypotheekschuld?

Dat wordt dan een schenking op papier waarover moeder verplicht 6 procent rente moet betalen aan de kinderen.

Het nergens voor nodig dat dit daadwerkelijk wordt betaald, maar kan jaarlijks bij de schuld worden opgeteld

[omega19]

Kan het niet simpeler. ?
Je moeder kan toch per jaar een redelijk bedrag aan de kinderen schenken zonder dat daar belasting over hoeft te worden betaald
In plaats van dit bedrag echt te betalen kan je dit als hypotheekschuld vastleggen.

Zeker, maar het schenkingsvrije bedrag is beperkt tot circa 5.500 per kind per jaar, de eenmalige schenkingen zijn ook al toegepast.
Het verkopen van het huis aan de kinderen is een aanvullende manier van vermogensoverdracht met als gevolg de erfbelasting t.z.t. te reduceren.

Klopt, als alle eenmalige schenkingen al zijn toegepast is het idd nog maar 5.500 per kind + 2.200 per kleinkind. Voordeel is dat je geen kosten voor notaris en overdrachtsbelasting hebt, maar het duurt (zonder kleinkinderen) 10 jaar voordat je hetzelfde hebt bereikt. Ik weet natuurlijk niet hoe oud en gezond je moeder is om te zien of dit een reeel scenario is.

[Erthanax]

En wat gebeurt er als moeder door ziekte of ongeval in een verpleeghuis terechtkomt? Een eigen huis, al staat het leeg, telt de eerste jaren nog niet mee bij het bepalen van de hoge eigen bijdrage. Voor spaargeld is dat anders, al ligt de peildatum in het verleden.

Er zijn heel wat eventualiteiten waar men terdege rekening mee moet houden.