[ archief ] Kunnen ouders garant staan voor hypotheek?

[witte angora]

Het enige juiste antwoord dat we hier kunnen geven is al meerdere malen gegeven, ook door de Rabobank: ga eens met een hypotheekadviseur praten.

Waar TS de hypotheek heeft lopen is niet duidelijk, maar als de ouders garant moeten staan met hún woning/hypotheek, is het m.i het meest logisch dat TS daar ook de hypotheek af gaat sluiten. Sowieso zal de Rabobank moeten weten wat er met de woning/hypotheek van de ouders gaat gebeuren. De reactie van de Rabobank is dus helemaal niet zo onwenselijk. Het zou wat anders zijn als een heel andere bank hier reclame zou gaan maken.

[Com-mcr]

Beste,

In uw situatie gaat het ook om de vraag of de bank bereid is om mee te werken aan ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.

Lees meer hierover in het kennisdocument van Kifid:
https://www.kifid.nl/kifid-kennis/ontsl ... elijkheid/

[Hawk-Eye]

je moet een hypotheek nemen van 3 ton, als je dit niet kunt dragen is soms de ouder die meetekent een optie en soms niet, dit ligt geheel aan de geldverstrekker!!!!

Ga dus spreken met een adviseur....

mogelijk? ja maar niet altijd....

[HandigeHarrie]

Nog even ter aanvulling: ouders kunnen sowieso een ton schenken, maar daar moet je schenkbelasting over betalen (7000 ongeveer denk ik).
Die ton van de Rabobank lees ik als ruimte binnen de bestaande hypotheekakte van de ouders, d.w.z. inmiddels afgelost bedrag dat weer opgehoogd kan worden zonder nieuwe hypotheekakte bij de notaris.
Daarnaast kan door de ouders als de bank daarin meegaat een tweede hypotheek afgesloten worden op hun huis. De ouders gebruiken dit geld dan om aan hun kind te lenen, maar een onderhandse lening is niet handig want dan is de rente niet aftrekbaar; de rente is wel aftrekbaar als jullie er een hypotheekovereenkomst voor opmaken (hoeft niet perse via de notaris volgens mij, als het maar goed op papier staat).
Gezien de huidige lage rente is er uiteindelijk wel de optie: lening (met je woning als onderpand) van de ouders waarop niet afgelost wordt, dan is de rente niet aftrekbaar maar in het uiterste geval kan het een keuze zijn als je inkomen te laag is om maandelijks rente en aflossing te betalen. Ook dit moet goed in een contract vastgelegd worden.
Maar als er broers/zussen zijn dan is dat wel een punt met het oog op de gezamenlijke toekomstige erfgenamen.....

[Ik_weet_niet_alles]

De zaak is helemaal niet zo complex. TS koopt de ex-partner uit voor de overwaarde en neemt de hypotheek mee over (ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid), mits dat kan op basis van het inkomen.
De ouders verhogen hun eigen hypotheek en schenken dit bedrag aan TS. TS betaald over het bedrag dat geschonken wordt schenkingsbelasting en neemt in feite een voorschot op de erfenis.
Doordat TS eigen geld inbrengt wordt het risico voor de huidige geldverstrekker ook lager en dat betekend vaak een lagere rente.
Een en ander kan een hypotheekadviseur heel goed regelen. De enige knelpunten zijn de hypotheek die TS maximaal mag hebben en de hypotheek die de ouders mogen hebben.

[Lady1234]

De Ts brengt al helemaal geen eigen geld in want die ton is voor ex.

En waarschijnlijk zal het inkomen (veel) te laag zijn om de hypotheek te kunnen handhaven en te blijven betalen.

[Ik_weet_niet_alles]

De Ts brengt al helemaal geen eigen geld in want die ton is voor ex.

En waarschijnlijk zal het inkomen (veel) te laag zijn om de hypotheek te kunnen handhaven en te blijven betalen.

Juist omdat er een overwaarde is waarmee de ex wordt uitgekocht, met de schenking, wordt dat wel degelijk gezien als inbreng eigen geld. De hypotheek wordt immers niet hoger maar wel de waarde van de woning.

[Lady1234]

Ja, even grof gezegd is er een overwaarde van twee ton, waaruit volgt dat de Ts een ton aan ex moet geven. Stel dat Ts die ton krijgt van ouder, dan blijft er in ieder geval nog een hypotheek staan van € 240.000. En het is dan compleet afhankelijk van het inkomen van de Ts of de bank akkoord gaat met het ontslaan van hoofdelijke aansprakelijkheid van ex, en enkel op naam stellen van de Ts van de hypotheek.

En dan nog het schenkingsrecht en verdere kosten.

[rienenik]

Leen toch €100000 van je ouders tegen 6% Die 6 % is aftrekbaar bij de belasting en je ouders mogen je ieder jaar € 6000 schenken belasting vrij

[Ik_weet_niet_alles]

Leen toch €100000 van je ouders tegen 6% Die 6 % is aftrekbaar bij de belasting en je ouders mogen je ieder jaar € 6000 schenken belasting vrij

Dat zou kunnen als de geldverstrekker niet vraagt waar dat eigen geld vandaan komt. Als de geldverstrekker weet dat het een lening betreft gaan de maandlasten van de lening van de ouders meetellen voor het bepalen van de maximale hypotheek.

[ingridje]

Alle dank voor jullie reactie's. Sorry ,als ik soms wat kort/ onduidelijk was/ben maar komt veel op me af en sta er alleen voor om alles uit te zoeken...

Ondertussen zijn we al een weken verder.
Helaas kom ik niet in aanmerking voor een sociale huurwoning met urgentie, Ivm overwaarde als ik de woning verkoop. Maar ik kom ook niet in aanmerking voor een vrije sector woning ivm te lage inkomsten. En met de huidige woning crisis, zit ik klem met 2 minderjarige kinderen.
Ik wil en moet dus alles op alles zetten om in de koopwoning te blijven ook voor de kinderen....

Helaas heeft mijn bank het druk en duurt het nog even voordat ik de online afspraak heb staan. Aangezien mijn casus mij dag en nacht bezig houdt, zou ik het top vinden als jullie tips en tricks hebben....

Info:
- ik ben 47 jaar
- nu verdien ik 16.000 euro per jaar en kan 3 dagen gaan werken en kom ik uit op 22.500 euro
- enigst kind
- veel overwaarde in "stenen" bij mijn ouders (in de 80 jr)
- ik krijg geen partneralimentatie (wel kinderall)
- ook klein eigen bedrijf (1 jr) verdienste per jaar 4000 euro
- waarde woning nu 410.000 euro
- NHG hypotheek
- marktwaarde volgens moneyou 282,353 euro ( denk tijdens afsluiten)
- WOZ 331.000 euro
- uitkopen partner niet aan de orde (financiert mijn ouders)


spaardeel 114.000 1.35 % rente variabel einde leendeel 01-12 2038
aflosvrij 126.000 2.0 % einde rente periode 01-12-2026 einde leendeel 01-12-2038

Spaarpot zit nu 36.715 euro

Ik kan 50.000 euro lenen van iemand en inzetten voor de hypotheek

"zelf" kwam ik op een volgende berekening: Maar ja de vraag is even of dit mogelijk is

spaarpot inzetten dan wordt dat deel 77.285 euro en bv oversluiten naar annuïteit en nog 10 % boete vrij aflossen kom ik uit op 69.556 euro

Aflosvrij deel extra 10 % aflossen wordt dat deel 113.400

Dan wordt de hypotheek 182.556 euro

Ik heb dan nog 30.000 euro om af te lossen, ja dan helaas maar met een boete....( wat zou de boete zijn ?? ) Met boete denk ik dat ik dan uit kom op 155.000.

Als ik 22.500 euro verdien x 6 dan kan ik 135.000 euro aan hypotheek krijgen.

Zou het met een beetje passen en meten, rente herziening, meer aflosvrij deel met renteherziening enz enz toch enerzijds passend te maken zijn ??

Snappen jullie het nog een beetje

Hebben jullie nog tips/ ideeen wat ik met het hypotheek gesprek kan meenemen ??

[kweenie]

Helaas kom ik niet in aanmerking voor een sociale huurwoning met urgentie, Ivm overwaarde als ik de woning verkoop. Maar ik kom ook niet in aanmerking voor een vrije sector woning ivm te lage inkomsten.

Volgens mij wordt er bij het kijken of je recht hebt op een sociale huurwoning in de regel niet gekeken naar je vermogen, maar alleen naar je inkomen. Uiteraard kom je bij een hoog eigen vermogen niet in aanmerking voor huurtoeslag, maar dat is een ander verhaal. Misschien dat je geen recht hebt op urgentie (al vraag ik me dat af), maar ik zou denken dat je wel 'gewoon' als woningzoekende naar sociale huurwoningen zou kunnen kijken.

[Lady1234]

Recht op urgentie is er natuurlijk ook niet.

[ingridje]

In onze gemeente mag je niet meer als 50.000 euro eigen vermogen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning met urgentie. Je mag wel een sociale huurwoning betrekken maar ik sta 7 jaar ingeschreven en dat is helaas nog minimaal 7 jaar te kort...
En als ik de woning verkoop heb ik rond de 70.000 euro aan overwaarde.

[Lady1234]

In scheidingsgevallen zijn geldgevers vaak wat soepeler. U hebt dus naast uw inkomen, wat helaas laag is, maar wat verhoogd kan worden, beetje inkomsten eigen bedrijf, ook nog kinderalimentatie, kindgebonden budget, zorgtoeslag en extra hoge loonheffingskorting, hypotheekrenteaftrek. Dus hele lage belasting.

Dus zeker geen simpele zaak, maar u hebt een hele goede hypotheekadviseur nodig om dat allemaal over het voetlicht te brengen.

[Nijogeth]

Is verkopen en kleiner kopen helemaal geen optie? Ik zie een flinke overwaarde (zeker als de waarde 410.000 is en je er waarschijnlijk makkelijk 450.000 voor krijgt in deze tijden), die grotendeels kan worden ingezet voor een eigen appartement of kleine woning.

[ingridje]

Is verkopen en kleiner kopen helemaal geen optie? Ik zie een flinke overwaarde (zeker als de waarde 410.000 is en je er waarschijnlijk makkelijk 450.000 voor krijgt in deze tijden), die grotendeels kan worden ingezet voor een eigen appartement of kleine woning.

Dank voor het meedenken en idee, maar bij de verkoop moet ik wel de overwaarde delen met ex.
En in de regio Utrecht is er weinig aanbod in de lage prijs klasse...

[HandigeHarrie]

Er is nog iets wat in je overzicht kan worden genoemd: de afkoopsom voor de ex kan mss als lening aan jou worden vastgelegd? Het zijn tenslotte ook zijn kinderen (daar ga ik maar even van uit) en het is ook zijn belang dat die in de woning kunnen blijven.
Maar dan zal de bank nog steeds alle maandlasten (ook de rente en aflossing aan je ex en aan je vriend) meewegen om te bepalen of je ex kan worden ontslagen van hoofdelijke aansprakelijkheid.
De beste kansen liggen bij de overwaarde van je ouders: als zij een tweede hypotheek kunnen krijgen, dan kunnen zij dat aan jou schenken (en deels lenen) om een deel af te lossen (dan wordt je schuld lager, dus kan de bank gerust zijn dat je de maandlasten kan opbrengen).
* Bij oversluiten krijg je te maken met alle kosten rond een nieuwe hypotheek: advieskosten hypotheekadvies (tenzij je een execution only hypotheek afsluit); afsluitkosten bij de bank; nieuwe hypotheekakte bij de notaris). Daarnaast boeterente - die hangt ervan af hoelang de rentevaste periode is waarin je nu zit (die is denk ik niet voor de hele resterende looptijd, tot 2038 ?).
* Bij schenking geldt dat dit jaar 6600,-- belastingvrij geschonken kan worden en de komende jaren ook ongeveer dat bedrag per jaar. Over de rest van de schenking moet belasting worden betaald, dat kan je opzoeken bij de website van de belastingdienst. Bij deze schenking moet dan een contract worden opgemaakt dat dit een voorschot op de erfenis is zodat het duidelijk is voor broers/zussen (bij een erfenis later moet je ook belasting betalen, daarvoor maakt het niet uit dat je het eerder krijgt). Als op deze manier je hypotheek een stuk lager is, is de bank wellicht bereid je ex te ontslaan uit hoofdelijke aansprakelijkheid.

[HandigeHarrie]

Er zijn ook nog de "overwaardehypotheek" of ‘sale and lease back’, maar zeker die laatste is financieel gezien erg ongunstig.
https://www.eigenhuis.nl/wonen/woonsitu ... -opnemen#/