[ archief ] Makelaar en projectontwikkelaar trekken fiscaal voordeel bij verkoop naar zich toe

[Jorewka]

Makelaar en projectontwikkelaar hebben een truc gevonden om het fiscale voordeel als koper naar zich toe te trekken. Verkoop is onder VON maar middels artikel wordt het fiscale voordeel teniet gedaan en gaat naar verkoper. Gaat tegen de bedoeling van de regelgeving in. Daarnaast wordt een extra compensatie gevraagd voor kopers die het bijvoorbeeld voor hun kinderen kopen. Dit staat niet in het artikel maar wordt uitgelegd als misgelopen inkomsten. Wie heeft hier nog meer ervaring mee?

42.

1. De overdrachtsbelasting berekend over de als grondslag geldende waarde van het verkochte appartementsrecht vermeerderd of verminderd als bepaald in de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wbr), is voor rekening van Verkoper, maar bij de Koopsom inbegrepen op basis van onderstaande uitgangspunten. Verkrijger verklaart dat hij/zij // Verkrijgers verklaren dat zij: de woning niet zelf zal/zullen gaan bewonen als hoofdverblijf.

2. Op basis van bovenstaande verklaringen is door Verkrijger 8% overdrachtsbelasting verschuldigd over de Koopsom. Deze overdrachtsbelasting is bij de totale Koopsom inbegrepen, aangezien de Koopsom Vrij Op Naam (VON) is.

3. Als Ondernemer het verkochte appartementsrecht verkoopt aan een koper die de woning wel zelf gaat bewonen, dan is de verschuldigde overdrachtsbelasting geen 8%, maar 2%, of zelfs 0% als de koper jonger is dan 35 jaar en voor het eerst een woning koopt. Om dit verschil te compenseren komen Verkrijger en Ondernemer overeen dat de Koopsom die door Verkrijger moet worden voldaan op het moment van de juridische levering van het verkochte appartementsrecht wordt verhoogd met een percentage van 6% (ingeval Verkrijger/ Verkrijgers ouder is/ zijn dan 35 jaar bij overdracht) of 8% (ingeval Verkrijger/ Verkrijgers jonger is/ zijn dan 35 jaar bij overdracht) over de als grondslag geldende waarde van het verkochte appartementsrecht vermeerderd of verminderd als bepaald in de WBR.

[Jablan]

Zou iemand mij dit met een rekenvoorbeeld duidelijker kunnen maken?

[Lady1234]

Als ik het zo lees, kan mijns inziens punt 3. niet correct zijn. Of niet correct overgenomen uit het contract, kan natuurlijk ook.

In de koopsom is al 8% overdrachtsbelasting inbegrepen. En in sommige gevallen hoeft er maar 2, of zelfs 0 % afgedragen te worden.

En als het nieuwbouw is, hoeft er al helemaal geen overdrachtsbelasting afgedragen te worden.

[16again]

Het lijkt mij niet onredelijk:
De overdrachtsbelasting wordt hier door de verkoper betaald.
En die wil gewoon hetzelfde bedrag overhouden aan verkoop van de woning, vandaar dat de verkoopprijs wordt aangepast.

Uiteindelijk betalen de 3 soorten kopers evenveel.

[Lady1234]

Ja, maar er zit al 8% begrepen in de prijs. Als dan iemand jonger dan 35 jaar en eerste woning, dat appartement koopt, hoeft verkoper niets af te dragen aan overdrachtsbelasting. Dan kan die totale koopsom niet nog eens verhoogd worden.

[16again]

Ja, maar er zit al 8% begrepen in de prijs.

Dat is dus niet zo.
Normaal is kosten-koper gebruikelijk, hier is dat niet het geval

[Lady1234]

Ja maar er staat dit:


2. Op basis van bovenstaande verklaringen is door Verkrijger 8% overdrachtsbelasting verschuldigd over de Koopsom. Deze overdrachtsbelasting is bij de totale Koopsom inbegrepen, aangezien de Koopsom Vrij Op Naam (VON) is.

[16again]

1 en 2 gaan over een koper die er niet zelf gaat wonen, dit itt tot punt 3.

[Lady1234]

Een nieuwe woning is sowieso vrijgesteld van overdrachtsbelasting en normaal gesproken ook VON.

Volgens punt 3 zou een 30 jarige koper die er zelf gaat wonen, nog 8 procent extra moeten betalen. En dat kan dus niet kloppen.

Maar zoals gezegd, wellicht is er het een en ander uit punt 3 gevallen.

[Nijogeth]

Met andere woorden, je mag als ondernemer de woning verkopen, maar de overdrachtsbelasting mag weggestreept worden als de koper onder de 35 jaar is. Anders dan mag je de woning alleen onder andere voorwaarden verkopen? Heel eerlijk, de regels lijken elkaar aardig tegen te spreken.

[16again]

Een nieuwe woning is sowieso vrijgesteld van overdrachtsbelasting en normaal gesproken ook VON.

Volgens punt 3 zou een 30 jarige koper die er zelf gaat wonen, nog 8 procent extra moeten betalen. En dat kan dus niet kloppen.

Maar zoals gezegd, wellicht is er het een en ander uit punt 3 gevallen.

Hoort in punt 3 verlaagd ipv verhoogd te staan?

[Jorewka]

dank voor jullie reactie. Het is ook heel krom want de verkoper legt uit dat hij aan de ene groep meer kan overhouden dan aan de andere. Terwijl bij VON de netto prijs de basis is voor de berekening van de verschuldigde Overdrachtsbelasting. Maar nee ze draaien het om.

De verkoper legt het alsvolgt uit

Een vrij op naam prijs (VON) houdt in dat de prijs die u betaalt niet wordt verhoogd met kosten, overdrachtsbelasting (OVB) of omzetbelasting. Er moeten door ons wel kosten worden betaald en belastingen worden afgedragen aan de Belastingdienst, maar die kosten en belastingen zijn inbegrepen in de prijs. Wij moeten dus OVB betalen uit de prijs die wij van u ontvangen.


De OVB die wij moeten afdragen is niet bij alle kopers hetzelfde. Voor sommige kopers moeten wij 0% OVB betalen, voor andere 2% en voor weer andere zelfs 8%. Als wij 8% OVB moeten afdragen, dan is de prijs die wij netto ontvangen 8% lager dan de prijs die wij netto ontvangen van kopers die 0% OVB moeten afdragen. Voor ons is het dus gunstig om een woning te verkopen aan een koper die 0% moet afdragen en ongunstig om te verkopen aan een koper die 8% moet afdragen. Daarom zijn wij met u in artikel 42 overeengekomen dat u hiervoor een compensatie moet betalen.



De compensatie die u moet betalen is niet de volle 8% maar slechts 6%. De reden daarvoor is dat u ouder bent dan 35 jaar en ook als u de woning wel zelf zou gaan bewonen u altijd nog 2% OVB zou moeten betalen. Wij verdienen dus 2% minder aan kopers ouder dan 35 jaar, maar dat nemen wij voor ons risico.

Er wordt zelfs gesproken over risico en dat loopt de verkoper helemaal niet want zijn opbrengsten zijn al gegarandeerd

Een rekenvoorbeeld, en die is niet zo makkelijk , zal ik bij interesse ook posten

[Lady1234]

Die uitleg kan ik wel volgen, hoewel het dan niets meer met VON te maken heeft.

Maar zo staat het niet in punt 3.

En blijkbaar is het geen nieuwbouw?

[Jorewka]

Het betreft het hergebruik van een fabriekscomplex waarbij de grond inclusief overdrachtsbelasting wordt betaald.

Artikel 3 gaat over bewoners die omdat ze minder ovb betalen dan 8% wel de volle VON waar 8% in zit betalen. Kopers die het niet gaan bewonen betalen over de VON nog 8% toeslag vermeerderd met 8% ovb omdat dat dan de waarde is bij overdracht bij notaris

In getallen 108.000 VON prijs (incl 8% ovb).

100.000 netto prijs koper / bewoner onder 35 0% ovb betaalt compensatie 8.000 totaal 108.000
100.000 netto prijs koper bewoner boven 35 betaalt 2% ovb en 6.000 compensatie totaal 108.000
100.000 netto prijs koper / niet hoofdverblijf betaalt 8% ovb en 8.640 compensatie totaal 116.640

Dus niet iedereen betaalt gelijk en de verkoper ontvangt altijd andere prijs

Heeft niets met VON te maken.

[Jorewka]

De tekst komt letterlijk uit een SWK contract en er is niets weggevallen.

[Lady1234]

Neem eens contact op met Eigen Huis, moet u, denk ik, wel lid worden. Maar is nuttig.

[Jorewka]

Eigen huis heb ik benaderd. Ze kennen het fenomeen verrekenen van het verschil tussen te betalen OVB 0 en 2 procent en het in de verkoop opgenomen percentage van 8.
Zo blijft verkoop prijs gelijk en heeft verkoper (nog) meer winst. In deze markt laten de kopers het gebeuren omdat ze al blij zijn iets te hebben.
Ze kennen niet het fenomeen vergoeding vragen voor het afdragen van OZB ( dat is wel een van de voorwaarden van VON) en deze boven op de VON prijs te tellen.
Ze doen geen uitspraak over rechtmatigheid van handelen op basis van lid 3 waar alleen over compensatie wordt gesproken als je koopt voor hoofdverblijf.
Deze dienst , rechtpositiebepaling kost bijna 400EURO en 180 per uur om op te schrijven,.
middels deze weg wil ik lotgenoten treffen die ook bereid zijn om dit juridisch aan te pakken.
De makelaar die eerst aangaf dat dit artikel niet voor ons was bestemd geeft nu geen thuis en de notaris die een plicht heeft een eigen interpretatie van de tekst te geven doet dat evenmin.

[16again]

In getallen 108.000 VON prijs (incl 8% ovb).
....
100.000 netto prijs koper / niet hoofdverblijf betaalt 8% ovb en 8.640 compensatie totaal 116.640

Ik twijfel aan juistheid in dat geval
Bij geen eigen bewoning gelden 1) en 2) , en dus geen opslag bovenop de 108.000

[Lady1234]

Als de verkoopprijs voor iedereen gelijk moet zijn, is dus, als voorbeeld, gewoon die € 108.000 de prijs. En de verkoper verdient dan het meeste als hij het verkoopt aan een jongere, starter.

Misschien heeft die jongere dan het voordeel dat er eerder aan hem verkocht wordt.

[Jorewka]

Precies , de woningen zijn ook eerst aan kopers die er gingen wonen verkocht. Daarmee genereert de verkoper idd 6 tot 8% meer opbrengsten.
Achteraf gaat dat verhaal helemaal niet op door 8% bovenop de verkoopprijs te tellen voor niet bewoners. Sterker nog 8% keer 1,08 omdat ze over de verkoopprijs inclusief opslag nog eens 8% over de opslag berekenen.
DIt staat nergens in het artikel beschreven.
inmiddels heb ik van enkele makelaars vernomen dat dit niet klopt en inderdaad niet de bedoeling is van dit artikel.

Weet iemand of je als lid van een (aankomend) VVE kunt opvragen bij de ontwikkelaar? Middels deze weg kan ik voor het complex zelf mensen benaderen die in het zelfde schuitje zitten.