Verhuurder stuurt nieuwe puntentelling na bezwaar op ‘oude’ puntentelling

[Jaenee]

Goedenavond,

Ik ben verwikkeld in een bezwaar tegen de huurverhoging die mijn verhuurder heeft opgelegd. Het gaat om sociale huur. De verhuurder komt 3.00 punt hoger dan mij uit. Ik heb aangegeven het niet met ze eens te zijn en de berekening opgevraagd bij ze die hun hanteren ( de puntentelling ). Die is mij toegestuurd met de opmerking dat ze het bezwaar indien nog steeds aan de orde voorzien van mijn officieel bezwaar naar de huurcommissie doorzetten. Een verhuurder mag het bezwaar namelijk niet zelf afwijzen.

Ik heb dus een bezwaarschrift gemaakt voor de huurcommissie ( zes pagina’s), netjes opgebouwd in onderdelen conform de puntentelling van de verhuurder waarin ik heb uitgelegd waarom de berekening van de verhuurder fout is en deze naar de verhuurder gestuurd ( zij moeten de zaak namelijk aanmelden ). En aangegeven dat ik akkoord ga met de gang naar huurcommissie.

Ik ontvang nu, twee weken later, opeens een nieuwe puntentelling van de verhuurder. Onder aan de streep komen ze op het exact hetzelfde puntenaantal uit ( tot op 2 cijfers achter de komma hetzelfde ) als in hun eerste voorstel maar ze formuleren de zaken net wat anders. Ze hanteren nu ook een andere opbouw. Het gevolg hiervan is dat mijn bezwaaropbouw nu niet aansluit op hun nieuwe puntentelling. Ik krijg nu opnieuw weer de vraag of ik naar de huurcommissie wil. Ik zal echter weer een nieuw bezwaarschrift moeten maken. Dat ben ik ook van plan.

Maar mag dit zomaar? Mogen ze zomaar een nieuwe puntentelling sturen die anders geformuleerd is maar onder aan de streep op exact hetzelfde uitkomt waardoor mijn bezwaarschrift over moet, terwijl ik eerder al heb aangegeven/ingestemd op hun mededeling/verzoek voor een gang naar de huurcommissie?

Ik vind het namelijk erg vreemde praktijken maar heb hier nog nooit eerder mee te maken gehad.

[DeZevendeHenk]

Wat is en dan nieuw? Bijvoorbeeld een centrale verwarming telt voor x punten, dat is toch niet afhankelijk van een indeling? En als u de eerste keer op een ander aantal punten kwam, dan komt u toch nog steeds op datzelfde afwijkende aantal punten?

[Jaenee]

Wat is en dan nieuw? Bijvoorbeeld een centrale verwarming telt voor x punten, dat is toch niet afhankelijk van een indeling? En als u de eerste keer op een ander aantal punten kwam, dan komt u toch nog steeds op datzelfde afwijkende aantal punten?

Dat is een terechte vraag.

Wat ze hebben gedaan, bijvoorbeeld, is dat ze eerst 1,00 punt telde voor ‘luxe afwerking keuken’ .
Ik heb daar bezwaar tegen gemaakt en dit onderbouwt.
In het nieuwe voorstel tellen ze niet langer dit onderdeel maar wel opeens 4x extra enkele kast. Die zitten er ook in en dat betwist ik niet, echter, mogen deze niet geteld worden omdat de keuken niet van het kwaliteitsniveau is waaraan ze moet voldoen conform de beleidsbepaling puntenwaardering zelfstandige woning huurcommissie. In mijn eerste bezwaar ben ik niet op die kastjes ingegaan omdat dat niet in hun eerste telling stond.

Een ander voorbeeld is de badkamer. Ze telde in het eerste voorstel 2x 4,00 punten voor de douch. Een dubbele puntentelling mag als deze investering is gedaan, wat ik betwistte. In de nieuwe telling tellen ze de douch niet meer dubbel maar wel opeens 4,00 punten aan ‘extra wandtegels’.

Ook zijn de namen van de vertrekken gewijzigd ( van voorkamer naar kamer noordzijde, slaapkamer naar kamsr zuidzijde ) . Hierdoor is uit mijn eerste bezwaar niet af te leiden tegen welke ruimte dit bezwaar gaat.

Mag dit zomaar?

[Bob Schurkjens]

Doorgaans is de puntentelling voor de jaarlijkse huurverhoging niet van belang.

Tenzij de huur hierdoor boven de maximaal redelijke huur uitkomt.

Reken dus eerst de maximaal redelijke huur uit: puntprijs x aantal werkelijke door jou onbetwiste punten.

Je verhuurder mag in principe niet meer huur vragen dan de maximaal redelijke huur.

Zit de huur daar op of onder, dan doet het hele puntenverhaal er niet meer toe.

Bij de meeste sociale huurcontracten zit de werkelijke huur tientallen procenten onder de maximaal redelijke huur. In die gevallen zijn zelfs grove fouten in de puntentelling dus niet relevant: je kan er geen rechten aan ontlenen.

[Jaenee]

Doorgaans is de puntentelling voor de jaarlijkse huurverhoging niet van belang.

Tenzij de huur hierdoor boven de maximaal redelijke huur uitkomt.

Reken dus eerst de maximaal redelijke huur uit: puntprijs x aantal werkelijke door jou onbetwiste punten.

Je verhuurder mag in principe niet meer huur vragen dan de maximaal redelijke huur.

Zit de huur daar op of onder, dan doet het hele puntenverhaal er niet meer toe.

Bij de meeste sociale huurcontracten zit de werkelijke huur tientallen procenten onder de maximaal redelijke huur. In die gevallen zijn zelfs grove fouten in de puntentelling dus niet relevant: je kan er geen rechten aan ontlenen.

Dank. Hoe vind ik
De puntprijs?
De huur die de verhuurder vraagt is de maximale toegestane huur volgens het aantal punten wat hij heeft conform de website van de rijksoverheid ( 110 punten ) maar omdat ik 107 punten niet betwist komt het m.i. dus boven de redelijke huur uit .


Bron:
https://wetten.overheid.nl/BWBR0015386/2022-07-01

Art 17 bijlage 1

[Seinhuis]

Ik ben niet ik uw huis geweest, waardoor ik niet kan berekenen hoeveel punten uw huis verdient en hiermee wie er gelijk heeft.

U kunt het beste contact opnemen met www.juridischloket.nl. Hun kunnen u adviseren.
U kunt ook zelf een zaak aanmelden bij de huurcommissie op www.huurcommissie.nl/verzoekschriften. Hun uitspraak is bindend.

[Bob Schurkjens]

Puntprijs lijkt inmiddels een verouderd begrip, wat ik niet wist. In elk geval is het nu zelfs wettelijk verboden om meer dan de maximale huur te vragen bij huurverhoging

Vanaf 1 mei 2021 mag een verhuurder:

niet meer huurverhoging vragen dan het maximum;
geen nieuw huurcontract aanbieden met een hogere (kale) huur voor uw huurwoning;
niet de huur opzeggen als u niet instemt met een hogere huur.
Dit geldt vanaf 1 mei 2021 tot 1 mei 2024.

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... rverhoging

Ik zou gewoon even de huurcommissie bellen voor advies.

[NeoDutchio]

Het komt bij mij over als de kassabon in de supermarkt controleren. U hebt het niet over de pot pindakaas die ze vergeten zijn te scannen, maar wel over de prijs van rijst die een euro te hoog is ten opzichte van het schapkaartje. Onderaan de streep hetzelfde bedrag, echter een andere opbouw.

Als u het niet eens bent met de nieuwe puntentelling dan zal u uw bezwaar moeten aanpassen en deze opsturen.

[witte angora]

Het was niet eens zo moeilijk te vinden:

https://wetten.overheid.nl/BWBR0015386/ ... 1#BijlageI

[Lowieze]

Het was niet eens zo moeilijk te vinden:

https://wetten.overheid.nl/BWBR0015386/ ... 1#BijlageI

Ik denk dat het gaat om de punten per 1 juli 2022.

[ZeerPrivé]

Het was niet eens zo moeilijk te vinden:

https://wetten.overheid.nl/BWBR0015386/ ... 1#BijlageI

Ik denk dat het gaat om de punten per 1 juli 2022.

Inderdaad. En die link was al geplaatst door topicstarter zelf.

[Mark1992]

Het komt bij mij over als de kassabon in de supermarkt controleren. U hebt het niet over de pot pindakaas die ze vergeten zijn te scannen, maar wel over de prijs van rijst die een euro te hoog is ten opzichte van het schapkaartje. Onderaan de streep hetzelfde bedrag, echter een andere opbouw.

Als u het niet eens bent met de nieuwe puntentelling dan zal u uw bezwaar moeten aanpassen en deze opsturen.

Vind je? Ik vind het eerder overkomen alsof de verhuurder weet dat ze met de eerste puntentelling het totaal aantal punten niet kunnen ''verkopen'' aan de huurcommissie. Ze hebben een nieuwe puntentelling gedaan en de punten anders verdeeld om alsnog op hetzelfde aantal punten te komen. Zoals het voorbeeld dat TS stelt: Eerst de douche 2x 4,00 punten toekennen, vervolgens één keer 4,00 punten voor de douche en één keer 4,00 punten voor ''extra wandtegels''. Waarom waren die ''extra wandtegels'' in de eerste puntentelling niet relevant, want ze waren immers niet opgenomen, en in de tweede puntentelling ineens wel? En waarom is de douche, die zij bij de eerste puntentelling schijnbaar ''erg goed/luxe'' vonden (ergo 8,00 punten), ineens niet meer ''erg goed/luxe''? Ze hebben die immers afgewaardeerd van 8,00 naar 4,00 punten.

[NeoDutchio]

Er zijn veel redenen te bedenken waarom eerst de punten zijn opgeteld en daarna zijn gespecificeerd. En ja, kwade opzet of luiheid is een optie. Niet slim zijn of er simpelweg niet in verdiept hebben kan ook. En zodra iemand zich meld word het gecorrigeerd.
Nergens lees ik dat TS het met de nieuwe telling ook niet eens is. De badkamer heeft schijnbaar extra tegels. En in de keuken staan die kasten ook. Dan is het wel zo netjes dat het goed op papier staat, maar voor de uitkomst maakt het niet uit.

[witte angora]

Het was niet eens zo moeilijk te vinden:

https://wetten.overheid.nl/BWBR0015386/ ... 1#BijlageI

Ik denk dat het gaat om de punten per 1 juli 2022.

Inderdaad. En die link was al geplaatst door topicstarter zelf.

Ah.... TS stelt een vraag (hoe vind ik de puntprijs) en plaatste het antwoord zelf al. Ik denk dat ik me er maar weer buiten ga houden.

Het enige wat ik er over kan zeggen is: als de nieuwe beschrijving klopt met de huidige staat van de woning is de kans reëel dat ze niet in het gelijk wordt gesteld.

[Jaenee]

Ik ga inderdaad opnieuw niet akkoord met de verhuurder en heb net een nieuw bezwaar ingestuurd met de uitdrukkelijke opmerking dat ze nu wettelijk gezien de huurcommissie moeten inschakelen. Overigens, in de tweede waardering die ik van ze gekregen heb stellen ze een peildatum vast die ligt na de ingangsdatum van de huurverhoging. Volgens mij mag ook dat niet. We gaan het zien. Ik heb verder niets erop te verliezen. In het ergste geval valt de huur hoger uit. Dan betaal ik dat. Maar ik acht de kans daarop zeer klein.

Dank voor jullie reacties.

[alfatrion]

Waarom dien je zelf geen verzoekschrift in?
https://www.huurcommissie.nl/verzoekschriften

[Jaenee]

Waarom dien je zelf geen verzoekschrift in?
https://www.huurcommissie.nl/verzoekschriften

Dat is een mogelijkheid. Maar de huurcommissie geeft aan dat de verhuurder aan zet is en dat ik nu geen verzoekschrift kan indienen.

[alfatrion]

Waaruit blijkt dat je tegen een huurverhoging geen bezwaar kan indienen?

Voor mij staat het volgende vast:
1. De huurprijs mag niet boven een maximum uitkomen dat op basis van het aantal punten wordt berekent; en
2. De maximale huurverhoging van 2,3% is inclusief inflatie.
Een huurverhoging van 2,3% kan ook met zich mee brengen dat de huurprijs boven het maximum uitkomt. Derhalve lijkt mij dat er wel bezwaar kan worden ingediend tegen een huurverhoging.

En daar denkt de huurcommissie zelf ook anders over.
https://www.huurcommissie.nl/onderwerpe ... rverhoging

Overigens kan de staat van de woning met zich mee brengen dat de huurder hier een maandelijkse vergoeding voor krijgt in verband met gemist huurgenot. En ook dan is de maximale huurverhoging er niet om die vergoeding langzaam aan ongedaan te maken.