Overdrachts belasting - problemen belastingdienst

[Moneyman]

Ik had gevraagd en ik kon er vanuit gaan dat mn leven openbaar werd gemaakt en dat deze zaak gepubliceerd werd op rechtspraak.nl. Mocht de uitspraak online komen dan zal ik de link met jullie delen

Dat openbaarmaken van uw leven valt gelukkig nog wel mee. Veel verder dan [eiser] in [plaats] gaat het gelukkig niet.

In deze casus (en met dat vonnis) is twee seconden googelen genoeg

[Erthanax]

Ik had gevraagd en ik kon er vanuit gaan dat mn leven openbaar werd gemaakt en dat deze zaak gepubliceerd werd op rechtspraak.nl. Mocht de uitspraak online komen dan zal ik de link met jullie delen

Dat openbaarmaken van uw leven valt gelukkig nog wel mee. Veel verder dan [eiser] in [plaats] gaat het gelukkig niet.

In deze casus (en met dat vonnis) is twee seconden googelen genoeg

Ja, dat hou je natuurlijk wel. Maar dat is nu niet veel anders. Of er heel veel vervelende googelaars zitten onder de lezers van uitspraken weet ik niet.

Terzijde: Gisteren las ik een uitspraak waarin stond dat de Rechtbank geen acht had geslagen op een verweer ingediend door "Juridisch Kantoor [naam]". Die naam hoefde ik niet eens te googelen, die wist ik zo wel

[dutchman2020]

Zoals beloofd zou ik met jullie de uitspraak delen, en deze uitspraak heb ik vanmiddag ontvangen. Helaas vondt de rechtbank mijn beroep ongegrond, maar een man een man, een woord een woord. De hele uitspraak is vrij lang, maar voor wie het interessant vindt, is hier het belangrijkste stuk uit de uitspraak.

Ik overweeg nog een hogerberoep omdat ik het huis immers ter goede trouw als woning heb gekocht. Nogmaals dank voor jullie bijdrage aan deze discussie.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het van hem verlangde bewijs geleverd. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op het moment van de verkrijging niet dusdanig ingrijpend is verbouwd dat niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om de onroerende zaak weer geschikt te maken voor gebruik als niet-woning. De rechtbank overweegt daartoe dat bij de verbouwing in 2018 de indeling van de onroerende zaak niet is veranderd. Er zijn geen ruimtes verloren gegaan en ook geen extra ruimtes gecreëerd. Weliswaar zijn in de voormalige bankkluis sanitaire voorzieningen in de vorm van een wastafel en een douche gerealiseerd, maar de rechtbank vindt aannemelijk dat deze voorzieningen vrij eenvoudig te verwijderen zijn, waardoor deze ruimte ook weer geschikt gemaakt kan worden voor ander gebruik. De aangelegde leidingen voor het sanitair staan aan een ander gebruik van deze ruimte dan het gebruik als badkamer niet wezenlijk in de weg. Dat, zoals eiser heeft gesteld, de bankkluis in de toekomst in ieder geval niet meer als zodanig kan worden gebruikt, vindt de rechtbank —wat daar verder ook van zij —niet van belang. Het gaat namelijk niet om de vraag of de onroerende zaak met beperkte aanpassingen in al zijn onderdelen weer geschikt kan worden gemaakt voor het gebruik als bank, maar om de vraag of de onroerende zaak met beperkte aanpassingen weer geschikt kan worden gemaakt voor enige andere gebruik dan bewoning. Met beperkte aanpassingen kan de voormalige bankkluis bijvoorbeeld ook dienst doen als opslagruimte van een in de onroerende zaak te vestigen winkel. Dat de onroerende zaak overigens geschikt kan zijn voor het vestigen van een winkel, volgt uit de omstandigheid dat de onroerende zaak al in gebruikt is geweest als winkel. Voor opnieuw gebruik van de onroerende zaak als winkel hoeft de onroerende zaak ook geen grote wijzigingen te ondergaan, nu de indeling van de onroerende zaak overigens niet is gewijzigd. De rechtbank vindt hierbij met name van belang dat de onroerende zaak nog steeds beschikt over een entree met schuifdeuren. Die vormen naar het oordeel van de rechtbank juist een bijzonder kenmerk vonnen voor een niet-woning. Verder volgt ook uit de advertentie op Funda (zie
1.5.) dat de onroerende zaak voor meerdere functies is geschikt kan worden gemaakt. Ten slotte vindt de rechtbank in dit verband verder van belang dat er volgens liet geldende bestemmingsplan geen beperkingen voor het gebruik van de onroerende zaak als riet- woning gelden.

8. Nu de rechtbank van oordeel is dat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging niet kan worden aangemerkt als een woning, is het (verlaagde) overdrachtsbelastingtarief van 2 procent niet van toepassing. Verweerder heeft daarom terecht een naheffingsaanslag aan eiser opgelegd.

9. De rechtbank kan begrijpen dat dit voor eiser een zure uitkomst is, omdat eiser er bij het tekenen van de koopovereenkomst niet bij stil heeft gestaan dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief wel eens niet van toepassing zou zijn. Omdat voor allerlei andere (wettelijke) regelingen, waaronder de Wet WOZ, de NHG-bepalingen, de BAG, de onroerende zaak wel als woning wordt aangemerkt, is het ook wel begrijpelijk dat eiser meent dat dit ook voor de overdrachtsbelasting heeft te gelden. Zoals de rechtbank hiervoor uiteen heeft gezet, moet voor de toepassing van de overdrachtsbelasting echter op basis van een zelfstandig toetsingskader worden bepaald of sprake is van een woning of een riet- woning. Hoe de onroerende zaak voor andere wettelijke regelingen wordt geduid is dus niet van belang voor de vraag of de onroerende zaak ook voor toepassing van de overdrachtsbelasting als woning moet worden aangemerkt.


Conclusie

10. Het beroep is ongegrond en de naheffingsaanslag blijft in stand.

[Nijogeth]

Op die manier kan elke woning toch ook als bedrijfspand ingezet worden? Het is maar net hoe je het wil inrichten. Dat vind ik persoonlijk geen meetlat die je kunt gebruiken. Mijn oma slaapt bijvoorbeeld nu in wat vroeger de winkel was van de winkel die ze toen aan huis hadden. Daar is niet heel veel aan verbouwd, behalve dat de deur is dichtgemetseld. Zelfs het raam van de etalage zit er nog in.

[Erthanax]

De rechtbank geeft een uitgebreide motivering. Of daar in een hoger beroep iets aan af te doen is weet ik niet. Dat lijkt me iets dat een goede jurist moet beoordelen, anders wordt het een herhaling van zetten, met een bekende uitkomst.

Wat ik mooi vind, is dat de rechtbank wel begrip toont voor de eiser, omdat het pand voor andere regelingen wél als woning wordt gezien.

Al is de uitslag voor u ongunstig, de rechtbank heeft goed naar u geluisterd en uw bezwaren en argumenten serieus gewogen en beoordeeld. Dat vind ik toch mooi om te lezen.

[Lady1234]

Persoonlijk vind ik de redenering van de rechtbank maar magertjes. Die kluis kan weer gewoon gebruikt of als voorraadkamer, en wat mijns inziens bij de rechtbank de doorslag geeft zijn die schuifdeuren.

Geen idee wat een hoger beroep kost en over wat voor bedrag aan overdrachtsbelasting het gaat, dus of het de moeite waard is.

Maar wel zuur.

[riddert]

Ik had niet op deze uitspraak gerekend. Erg zuur voor u.
Blijft het boetebedrag van 10% vanwege de naheffing ook nog in stand? Of blijft het bij de extra overdrachtsbelasting?

[Moneyman]

Dat valt tegen…

Naar nu blijkt is de meetlat dus niet wat de bestemming is, maar wat die zou kunnen zijn. Een dergelijke fluïde meetlat vind ik merkwaardig, omdat belasting zoveel mogelijk over de realiteit en niet over fictie zou moeten worden geheven.

En een ongelijke maatstaf zoals er nu blijkt te zijn (voor eigenlijk alles telt de feitelijke situatie, behalve voos de fiscus) vind ik ook onwenselijk, want het lijkt daarmee op rechtsongelijkheid.

Maar goed, aan mijn mening heb je niets, en een hoger beroep kost ook weer klauwen met geld…

[dutchman2020]

Ik had niet op deze uitspraak gerekend. Erg zuur voor u.
Blijft het boetebedrag van 10% vanwege de naheffing ook nog in stand? Of blijft het bij de extra overdrachtsbelasting?

Die boete is al kwijtgescholden, omdat de belasting inspecteur niet meer met me wou praten. Ik was beleefd, maar stelde "irritante vragen", maar als ze niet willen communiceren, hoe kan ik dan 't "probleem" oplossen(?). Hij wou niet verder in discussie. Mijn argument was, je kan geen boete krijgen voor het niet terug brengen van je boek, als de bibliotheek gesloten is.

[dutchman2020]

Persoonlijk vind ik de redenering van de rechtbank maar magertjes. Die kluis kan weer gewoon gebruikt of als voorraadkamer, en wat mijns inziens bij de rechtbank de doorslag geeft zijn die schuifdeuren.

Geen idee wat een hoger beroep kost en over wat voor bedrag aan overdrachtsbelasting het gaat, dus of het de moeite waard is.

Maar wel zuur.

Volgens mij is het een paar 100 euro, maar ik ben wel van plan in hoger beroep te gaan

[witte angora]

Ik denk dat de uitspraak wel duidelijk is. Van oorsprong is dit een winkel, er is niet zoveel veranderd dat het pand niet meer als winkel gebruikt kan worden. Zelfs de schuifdeuren zitten er nog in. Daarbij is er ook nog het bestemmingsplan, dat niet toeziet op het uitsluitende gebruik van een woning. Dus ja... ik denk dat de complete voorgevel vervangen moet worden, plus dat het bestemmingsplan moet worden gewijzigd, wil je er een definitieve woning van maken.

[dutchman2020]

Ik denk dat de uitspraak wel duidelijk is. Van oorsprong is dit een winkel, er is niet zoveel veranderd dat het pand niet meer als winkel gebruikt kan worden. Zelfs de schuifdeuren zitten er nog in. Daarbij is er ook nog het bestemmingsplan, dat niet toeziet op het uitsluitende gebruik van een woning. Dus ja... ik denk dat de complete voorgevel vervangen moet worden, plus dat het bestemmingsplan moet worden gewijzigd, wil je er een definitieve woning van maken.

Dat is toch bureaucratische rompslomp? Eeen bestemmingsplan veranderen naar wonen, terwijl wonen al volledig is toegestaan. En er zijn meer woningen met schuifdeuren. Als huiseigenaar mag ik dus toch schuifdeuren in m'n huis laten plaatsen?

[Ivo.w]

Op die manier kan elke woning toch ook als bedrijfspand ingezet worden? Het is maar net hoe je het wil inrichten. Dat vind ik persoonlijk geen meetlat die je kunt gebruiken. Mijn oma slaapt bijvoorbeeld nu in wat vroeger de winkel was van de winkel die ze toen aan huis hadden. Daar is niet heel veel aan verbouwd, behalve dat de deur is dichtgemetseld. Zelfs het raam van de etalage zit er nog in.

Om te beginnen geldt voor het overgrote deel van alle woningen dat er een bestemming voor uitsluitend wonen op zit. Eventueel een eenmanszaak aan huis die geen overlast veroorzaakt is dan nog wel toegestaan. Maar dan moet je er al zelf wonen om er (ook) een bedrijfje te mogen vestigen.

Dan zijn er in veel wat oudere wijken wel voormalige woon-winkel panden te vinden. In sommige gevallen zullen die panden nog wel een dubbelbestemming hebben. Maar is er in de loop de jaren door allerlei aanpassingen het winkel gedeelte een integraal onderdeel van de gehele woning geworden en ook al aantoonbaar jarenlang als zodanig in gebruik.

Een belangrijk argument wat hier in de uitspraak gehanteerd wordt, is dat het bedrijfsmatige gebruik nog recent heeft plaatsgevonden én er slechts beperkte werkzaamheden zijn uitgevoerd om er een 'woning' van te maken.

Het argument dat het pand nu (uitsluitend) een woning is omdat er een toilet en douche zijn aangelegd, is mijns inziens juist bijzonder zwak. Er zijn heel veel echte bedrijfspanden waar óók een douche, toilet en volledige keuken aanwezig is. Zodat medewerkers die wel eens 'vuil' werk kunnen doen zich fatsoenlijke kunnen douchen, opfrissen en omkleden als ze klaar zijn met de 'vuile' klus.

Als het hele pand, op die badkamer in de voormalige bankkluis na, nog de sfeer uitstraalt en indeling heeft van een kantoor- of winkelpand begrijp ik de keuzes heel goed.

[Ivo.w]

Ik denk dat de uitspraak wel duidelijk is. Van oorsprong is dit een winkel, er is niet zoveel veranderd dat het pand niet meer als winkel gebruikt kan worden. Zelfs de schuifdeuren zitten er nog in. Daarbij is er ook nog het bestemmingsplan, dat niet toeziet op het uitsluitende gebruik van een woning. Dus ja... ik denk dat de complete voorgevel vervangen moet worden, plus dat het bestemmingsplan moet worden gewijzigd, wil je er een definitieve woning van maken.

Dat is toch bureaucratische rompslomp? Eeen bestemmingsplan veranderen naar wonen, terwijl wonen al volledig is toegestaan. En er zijn meer woningen met schuifdeuren. Als huiseigenaar mag ik dus toch schuifdeuren in m'n huis laten plaatsen?

Een schuifpui naar de privé tuin is vrij normaal in een woning.

Schuifdeuren aan de publieke zijde van het pand die met een bewegingssensor open en dicht gaan zijn totaal niet gebruikelijk bij een woning. Dat is echt iets voor winkels en kantoren.

[dutchman2020]

Ik vind dat van beide kanten de argumenten kloppen. De argumenten van Ivo.w zijn 100% correct, maar ik vind dat t geen uitsluitsel geeft, en bij twijfel moet er gekeken worden naar de BAG registratie.

De openings sensor werkt sinds 2018 al niet trouwens, en heb hm in 2020 gekocht. Maar moet een schuifdeur aan de voorkant van het huis dan 4% van de verkoopwaarde kosten? Als ik in een kerk woon en ik houd van de sfeer, dan ga ik t niet aanpassen. En een handjevol mensen woont daadwerkerlijk in een kerk. Als ik nu de sfeer en de uitstraling van een bank leuk vind... (vind ik niet, maar vind niet dat de belastingdienst kan verplichten hoe je huis eruit mag zien)

[dutchman2020]

Een belangrijk argument wat hier in de uitspraak gehanteerd wordt, is dat het bedrijfsmatige gebruik nog recent heeft plaatsgevonden én er slechts beperkte werkzaamheden zijn uitgevoerd om er een 'woning' van te maken.

Recent is relatief trouwens. Het gebruik als winkel was tot 2018, door de eigenaar voor de vorige eigenaar. Wanneer is het dan niet meer recent?

[Ivo.w]

In het licht van de aankoopdatum in 2020, is het daadwerkelijk gebruik als winkel/bedrijfspand tot ergens in 2018 zeker 'recent' te noemen.

Dat de zaak al een tijd loopt en het gebruik als winkel steeds minder recent is geweest gaat daar niets aan veranderen. De rechter moet oordelen over de situatie zoals die bij uw aankoop in 2020 was, met dus het gegeven dat 2 jaar eerder het pand nog als winkel gebruikt werd en dat er vervolgens tussen 2018 en 2020 geen grote aanpassingen zijn gedaan die het lastig maken om het pand weer als winkel of kantoor in gebruik te nemen.

[Ivo.w]

Strikt genomen zou je ook niet zomaar vanuit huis mogen gaan werken.

Waarom niet? Thuiswerken is sowieso niet strijdig met een bestemmingsplan. En veel beroepen mogen ook gewoon -onder voorwaarden- als bedrijf aan huis worden uitgeoefend.

Je mag inderdaad veel beroepen als bedrijf aan huis uitoefenen.

Maar je mag niet een hele woning gebruiken als bedrijfspand.

[Moneyman]

Strikt genomen zou je ook niet zomaar vanuit huis mogen gaan werken.

Waarom niet? Thuiswerken is sowieso niet strijdig met een bestemmingsplan. En veel beroepen mogen ook gewoon -onder voorwaarden- als bedrijf aan huis worden uitgeoefend.

Je mag inderdaad veel beroepen als bedrijf aan huis uitoefenen.

Maar je mag niet een hele woning gebruiken als bedrijfspand.

Klopt. Maar dat was niet het punt van rwolters.

[HandigeHarrie]

De vraag is voor mij nog steeds waar het pand geregistreerd staat als niet-woning? Is daar niets over gezegd tijdens de rechtszaak? Uit eerdere reacties kwam naar voren dat van belang is dat een pand dat ten tijde van de overdracht in transitie is waarbij de verbouwing zodanig gevorderd is dat gebruik als niet-woning niet meer mogelijk is zonder ingrijpende verbouwingen, naast een aanvraag voor bestemmingswijziging. Dit element mis ik in de uitspraak.