Grooteigenaar binnen VvE wijst mening particuliere eigenaren af

[Petra46]

Ik woon in een appartementencomplex, waarvan de grooteigenaar ongeveer 70% in bezit heeft en de overige particuliere eigenaren ongeveer 30%.
In de Algemene Leden Vergaderingen drukt de grooteigenaar steevast zijn/haar mening door, waardoor wij ( particuliere eigenaren|)volledig overgeleverd zijn. Een voorbeeld hiervan is dat de eigen bijdrage in twee jaar tijd met 130% verhoogd is. Particuliere eigenaren hebben in de ALV aangegeven het hiermee oneens te zijn, maar moeten deze verhoging toch betalen.
Dit lijkt mij in strijd met met redelijkheid en billijkheid.
Heeft iemand soortgelijke ervaringen en eventuele tips hoe we dit kunnen veranderen?

[Moneyman]

Tsja, het aantal stemmen bepaalt. Als één eigenaar 70% van de stemmen heeft, ben je daar inderdaad aan overgeleverd. Uiteraard wél binnen de kaders van de wet en tenzij de statuten iets anders hebben bepaald.

[criticus2]

Als de statuten goed zijn opgesteld zal er wel financiële verantwoording moeten worden afgelegd, geld moet wel ergens voor gebruikt worden, en dat moet wel aantoonbaar zijn. Het is niet zo dat die 30% eigenaren geheel rechteloos zijn. En bij wanprestatie op bestuurlijk vlak zijn er ook mogelijkheden, binnen statuten en wetgeving.

[Seinhuis]

Indien 1 persoon 70% van de stemmen bezit dan heeft die persoon veel macht.


Iedereen in een flat betaald een bijdrage aan VVE. De hoogte hangt af van de grote van zijn bezit; indien alle appartementen even groot zijn betaald men 1 vast bedrag per voordeur. Eigenaar van een grotere appartementen betaald meer.

Dus ook de gene met 70% bezit voelt de verhoging in zijn/haar portomonee.

Het geld moet gebruikt worden voor onderhoud, renovatie, schoonmaak van algemene ruimtes.


Als lid van VVE hebt u inzicht in de begroting. Hier kunt u zien wat met het geld in het VVE gebeurt.

Dit lijkt mij in strijd met met redelijkheid en billijkheid.

U verteld niet de reden van de verhoging. Neem eventueel contact op met uw rechtsbijstandverzekering, www.juridischloket.nl/ of www.eigenhuis.nl/diensten/juridisch-advies.
Indien u (met hulp of na advies van advocaat/jurist) naar de rechter gaat dan moet dit binnen 1 maand nadat de notulen is verstuurd.

[Ivo.w]

Of de verhogingen onredelijk zijn, is afhankelijk van de achterliggende redenen van de verhoging.

Allereerst zal net als iedereen óók de VVE afgelopen tijd geconfronteerd zijn met sterk gestegen energiekosten. Die zullen moeten doorberekend worden aan de bewoners. Dat verklaart dus al een deel van de verhogingen.
Als het complex middels blokverwarming verwarmd wordt en u dus verwarmingskosten aan de VVE betaalt als onderdeel van de servicekosten, kunnen de gestegen energiekosten zelfs het grootste deel van de stijging uitmaken.

Daarnaast zijn ook kosten voor verzekeringen, onderhoud etc simpelweg gestegen de laatste jaren. Als jarenlang de VvE bijdrage niet of nauwelijks geïndexeerd is, dan moet er op een gegeven moment een flinke inhaalslag gemaakt worden.
Wanneer het MJOP vernieuwd is kunnen daar bovendien extra onderhoudsposten uit komen.

Als laatste is er nog het punt van verduurzaming. Een grooteigenaar zal waarschijnlijk een verhuurder zijn. En die is wettelijk verplicht om haar woningen in de komende jaren flink te verduurzamen als er nu nog geen B-label is. In geval van een VvE loopt die verduurzaming in principe via de vereniging. Door het meerderheidsbelang kan de grooteigenaar gemakkelijk "voor" verduurzaming via de VvE stemmen en de daarbij behorende verhoging van de servicekosten op de agenda zetten. Want de kosten voor verduurzamen zijn niet standaard opgenomen in een MJOP.
Nieuwe kozijnen met triple glas en geïsoleerde gevelpanelen, wat bij appartementen vaak de grootste "klap" is in verduurzaming, kost snel 15.000-25.000 euro per appartement. Voordat dat bij elkaar gespaard is, moet u heel wat jaren €100, - per maand extra inleggen. Al kan de VVE hiervoor ook wel gedeeltelijk een lening afsluiten en vervolgens die lening aflossen met de hogere maandelijkse bijdragen.

[alfatrion]

Daarnaast zijn ook kosten voor verzekeringen, onderhoud etc simpelweg gestegen de laatste jaren. Als jarenlang de VvE bijdrage niet of nauwelijks geïndexeerd is, dan moet er op een gegeven moment een flinke inhaalslag gemaakt worden.
Wanneer het MJOP vernieuwd is kunnen daar bovendien extra onderhoudsposten uit komen.

Als er geen MJOP is, dan moet 0,5% van de herbouwwaarde in het reservefonds worden gelegd. En de herbouwwaarde is uiteraard fors gegroeid. Als er wel een MJOP is, dan kan ik me voorstellen dat de VvE een inflatiecorrectie wilt toepassen, omdat dat anders bij de volgende MJOP moet worden ingehaald.

Een grooteigenaar zal waarschijnlijk een verhuurder zijn. En die is wettelijk verplicht om haar woningen in de komende jaren flink te verduurzamen als er nu nog geen B-label is.

Het gebouw is alleen niet van de verhuurder, maar van de VvE.

[Nijogeth]

Het gebouw is alleen niet van de verhuurder, maar van de VvE.

Dat maakt toch verder niet uit. Als hij als verhuurder moet verduurzamen en dat via de VvE kan spelen, omdat hij 70% van de stemmen heeft, dan kan hij het via de VvE spelen. Bijvoorbeeld voorstellen om de muren te isoleren, de kozijnen te vervangen, overal dubbelglas erin te doen, zonnepanelen op het dak en nog een hoop andere dingen. En als er gestemd moet worden, dan heeft ie 70%.

[alfatrion]

Als de verplichting geldt voor de woningen van de verhuurder, dan bestaat deze verplichting hier niet, omdat de verhuurder geen woningen in eigendom heeft.

[Nijogeth]

Een appartement in een appartementencomplex met een VvE is gewoon een woning. Dat de buitenmuren onder de VvE vallen, maakt dat niet anders

[Ivo.w]

Als de verplichting geldt voor de woningen van de verhuurder, dan bestaat deze verplichting hier niet, omdat de verhuurder geen woningen in eigendom heeft.

Zucht.

Lees even.

De verhuurder heeft een meerderheidsbelang, dus de verhuurder die een plicht tot verduurzaming heeft voor zijn woningen kan op de ledenvergadering gewoon een plan voor verduurzaming zelf indienen, zelf een meerderheid van stemmen geven en daaraan ook een stemming verbinden om de kosten voor die duurzaamheidsplannen meteen maar op te nemen in de maandelijkse VVE bijdrage.

De verhuurder met meerderheidsbelang kan zo feitelijk in zijn eentje de VvE besturen.

[Janzegt]

Wat staat er in uw koopakte en in de bijbehorende splitsingsakte. Een VvE heeft geen enkele zin als één lid alles kan doordrukken of blokkeren en mogelijk staan er in de splitsingsakte enkele randvoorwaardes. Is uw VvE ook lid van eigen huis? Deze organisatie heeft ook veel kennis van VvEs.

[kuklos]

Een voorbeeld hiervan is dat de eigen bijdrage in twee jaar tijd met 130% verhoogd is.

Wij kunnen niet beoordelen of dit terecht is. Het kan zijn dat het geld in de reserve te laag is en er groot onderhoud aan zit te komen.

[alfatrion]

Een appartement in een appartementencomplex met een VvE is gewoon een woning.

Maar eigendom van de VvE.

De verhuurder heeft een meerderheidsbelang, dus de verhuurder die een plicht tot verduurzaming heeft voor zijn woningen kan op de ledenvergadering gewoon een plan voor verduurzaming zelf indienen, zelf een meerderheid van stemmen geven en daaraan ook een stemming verbinden om de kosten voor die duurzaamheidsplannen meteen maar op te nemen in de maandelijkse VVE bijdrage.

De vraag is waar deze verplichting voor geldt. Als deze verplichting alleen geldt voor eigendom dan is die verplichting er niet in deze casus.

[Cro]

Het zou mijn inziens ergens wel vreemd zijn wanneer verhuurders van woningen hun energielabel op orde moeten maken en dus moeten verduurzamen, maar dat dit niet zou hoeven wanneer het appartementsrechten zouden betreffen. Dan laat je toch een flinke groep huurders potentieel in de kou staan, en niet eens alleen spreekwoordelijk,

Maar goed dit is natuurlijk wel Nederland, en met onze overheid weet je het op dit gebied nooit.

Mocht het hier inderdaad om verduurzaming gaan, zou ik er trouwens als houder van een appartementsrecht alleen maar blij mee zijn, in het verleden liepen dat soort partijen nooit zo hard en duurde het vaak heel lang voordat er stappen gezet werden als een verhuurder een aanzienlijk belang had. Beter nu goed doorpakken en lekker de maandelijkse kosten op termijn flink verlagen.

[rwolters]

130% in de afgelopen 2 jaar is niet heel vreemd. Dat is in onze VVE ook gebeurd. Dus ook zonder 1 eigenaar met 70% stemrecht had je waarschijnlijk zoiets gehad. Zoniet, dan zou je over een paar jaar waarschijnlijk problemen gekregen.

[Nijogeth]

Een appartement in een appartementencomplex met een VvE is gewoon een woning.

Maar eigendom van de VvE.

Daar ga je toch echt de mist in. Als iemand zijn appartement wil verkopen, dan kan ie dat gewoon zelf, zonder VvE, omdat diegene eigenaar is van het appartement en niet de VvE.

[Nijogeth]

130% in de afgelopen 2 jaar is niet heel vreemd. Dat is in onze VVE ook gebeurd. Dus ook zonder 1 eigenaar met 70% stemrecht had je waarschijnlijk zoiets gehad. Zoniet, dan zou je over een paar jaar waarschijnlijk problemen gekregen.

Het gaat over een stijging van 130%. Dus van 100 naar 230 euro per maand bijvoorbeeld. Dat is wel een flinke.

Overigens, het verhogen van de servicekosten kan best weleens door die verhuurder doorgerekend worden aan de huurders. Dus hem kost het dan niet eens geld.

[rwolters]

130% in de afgelopen 2 jaar is niet heel vreemd. Dat is in onze VVE ook gebeurd. Dus ook zonder 1 eigenaar met 70% stemrecht had je waarschijnlijk zoiets gehad. Zoniet, dan zou je over een paar jaar waarschijnlijk problemen gekregen.

Het gaat over een stijging van 130%. Dus van 100 naar 230 euro per maand bijvoorbeeld. Dat is wel een flinke.

Overigens, het verhogen van de servicekosten kan best weleens door die verhuurder doorgerekend worden aan de huurders. Dus hem kost het dan niet eens geld.

130% keer 100 euro is 130 euro. Als het van 100 naar 230 gast is het 230%.

En zelfs als het van 100 naar 230 zou gaan is het ook niet zo bijzonder. Komt vaker voor als er grote werkzaamheden moeten gaan gebeuren die niet goed gebudgetteerd zijn in het verleden. Dus ook hier geldt dat het met een andere stemverhouding ook nodig had kunnen zijn. En dat de verhuurder het 1 op 1 door kan belasten gaat niet voor alles op. Wel voor extra kosten in de jaarbegroting maar niet alles wat voor de reserves is bedoeld. Pas na grote verbeteringen gefinancierd uit de reserves kan de huur worden aangepast (binnen bepaalde marges).

[Cro]

Een appartement in een appartementencomplex met een VvE is gewoon een woning.

Maar eigendom van de VvE.

Daar ga je toch echt de mist in. Als iemand zijn appartement wil verkopen, dan kan ie dat gewoon zelf, zonder VvE, omdat diegene eigenaar is van het appartement en niet de VvE.

Ik meende dat je juist geen eigenaar wordt van het appartement, maar enkel houder van het appartementsrecht dat de houder het recht geeft het privé gedeelte horend bij dat recht exclusief te gebruiken, terwijl het eigendom van het gebouw bij de VVE blijft, waar jij dan lid van bent?

Waarbij je dan uiteraard zelfstandig dat appartementsrecht kan doorverkopen.

[Nijogeth]

Er is gewoon een splitsingsakte, jouw deel van het eigendom is gewoon voor jou.