Overname goederen onmogelijk door trage afronding huurcontract bij MVGM

[Speedy123]

De denkfout is dat de huurder de lening van de vastgoedeigenaar zou moeten afbetalen; dat rekenen die vastgoedjongens als "KOSTEN". De huurinkomsten worden bij lange na niet besteed aan onderhoud en gemeentelijke belastingen.
De woningprijzen zijn ontploft, de prijsdaling die ongetwijfeld zal komen lijkt mij de echte reden om vastgoed te verkopen zodra het vrij komt.

De winsten die behaalt zijn met woningwaarde stijging worden door de belegger jaarlijks meegenomen in het beleggingsrendement.

Een belegger investeert om rendement te halen per jaar. Dat betekend (versimpelt) dat een belegger of 5 ton in een woning stopt of 5 ton bij een bank of ECB stalt.

Als de Euribor rente op 4 procent staat betekend dat als een belegger al zijn kapitaal bij de ECB stalt, hij daar 4 procent op ontvangt minus de kosten van de bank als de belegger zelf geen bankvergunning heeft.

Als een belegger het geld in een woning stopt, moet de belegger die woning verzekeren (opstal), OZB eigenaren deel betalen, verantwoordelijk voor onderhoud (sanitair, badkamer, keuken, water leidingen, stroom leidingen en stoppenkast, warmte voorziening, buiten onderhoud van de woning etc). Verder moet de belegger de huur innen, rekening houden met wanbetaling, juridische kosten. Plus de kosten die eraan komen omdat de overheid steeds hogere eisen aan het Energie Prestatie Certificaat stelt.

Dit is waar het om gaat. De belegger heeft gewoon minimaal 5 procent nodig om geen verlies te maken t.o.v. risicovrij beleggen.

[16again]

Als de Euribor rente op 4 procent staat betekend dat als een belegger al zijn kapitaal bij de ECB stalt, hij daar 4 procent op ontvangt minus de kosten van de bank als de belegger zelf geen bankvergunning heeft.

Gemiddelde huisjesmelker heeft natuurlijk geen bankvergunning, en is aangewezen op de rente, zoals de bank die uitkeert. En die is fors lager.

Als een belegger het geld in een woning stopt, moet de belegger die woning verzekeren (opstal), OZB eigenaren deel betalen, verantwoordelijk voor onderhoud (sanitair, badkamer, keuken, water leidingen, stroom leidingen en stoppenkast, warmte voorziening, buiten onderhoud van de woning etc). Verder moet de belegger de huur innen, rekening houden met wanbetaling, juridische kosten. Plus de kosten die eraan komen omdat de overheid steeds hogere eisen aan het Energie Prestatie Certificaat stelt.

Dit is waar het om gaat. De belegger heeft gewoon minimaal 5 procent nodig om geen verlies te maken t.o.v. risicovrij beleggen.

Prachtige kostenopsomming, maar die kosten zijn al ingecalculeerd, en gaan niet ten koste van de 5% rendement.

[Speedy123]

Gemiddelde huisjesmelker heeft natuurlijk geen bankvergunning, en is aangewezen op de rente, zoals de bank die uitkeert. En die is fors lager.

Dat valt nog erg tegen. Grote beleggers zoals pensioen fondsen bezitten veel vastgoed. Dat zijn echt grote portefeuilles. De gemiddelde kleine belegger zoals de marktkoopman met drie pandjes als pensioen voorziening, tikt niet zo hard aan.

Grote beleggers kunnen vrij eenvoudig hun geld stallen tegen rentes die behoorlijk dicht in de buurt komen van de Euribor.

En dan hebben we het nog geeneens over de vele vastgoed fondsen die Nederland rijk is. Als die lager rendement dan een spaarrekening gaan geven, stapt iedereen uit.

Als een belegger het geld in een woning stopt, moet de belegger die woning verzekeren (opstal), OZB eigenaren deel betalen, verantwoordelijk voor onderhoud (sanitair, badkamer, keuken, water leidingen, stroom leidingen en stoppenkast, warmte voorziening, buiten onderhoud van de woning etc). Verder moet de belegger de huur innen, rekening houden met wanbetaling, juridische kosten. Plus de kosten die eraan komen omdat de overheid steeds hogere eisen aan het Energie Prestatie Certificaat stelt.

Dit is waar het om gaat. De belegger heeft gewoon minimaal 5 procent nodig om geen verlies te maken t.o.v. risicovrij beleggen.

Prachtige kostenopsomming, maar die kosten zijn al ingecalculeerd, en gaan niet ten koste van de 5% rendement.

Ingecalculeerd in wat dan? De belegger heeft rendement op zijn kapitaal nodig. Als de rente op 4 procent staat, dan moeten alle kosten nog bij dat rente percentage opgeteld worden. Dat is wat de belegger aan huur moet verdienen op zijn investering.

[Speedy123]

Ter verduidelijking:

Ik heb een appartement van 90 vierkante meter. Voor het management beheer, onderhoud gevels, dak, lift, standleidingen, rookkanaal / af- en aanvoer lucht, intercom et cetera betaal ik 200 euro per maand aan de VvE.

Laten we aannemen dat we in ons huurhuis een spotgoedkope keuken van 12K inclusief alles hebben geplaatst, badkamer van 12K, toilet van 2K, WTW met kanalen voor 3K en warmte krijgen we van een warmtenet dus geen CV of warmtepomp. Interne leidingen, radiatoren, kranen, leidingen, stoppenkast et cetera laten we allemaal buiten beschouwing.

Dan kom ik op 29K dat we in 20 jaar gaan afschrijven. Dat is 1450 per jaar. Plus 550 WOZ eigenaar deel per jaar erbij. Is 166 euro per maand.

Dus van die 1000 euro huur per maand gaat er meer dan een derde aan kosten per maand af. Hou je over een rendement op de woning van 634 euro per maand.

Om dan op 4 procent rente te komen mag de woning maar 190.000 euro aan kapitaal in beslag nemen. Maar woningen zijn toch echt veel meer waard. Dus ligt het werkelijke kapitaalbeslag veel hoger.

Verhuren is sinds de jaren met hoge inflatie en de rente stijgingen gewoon niet langer rendabel omdat de verhuurder de inflatie niet langer volledig door mocht rekenen aan de huurder in het lage- en midden segment.

De grote vraag is nu, welke partijen zijn er bereid dik te investeren in woningen waar ze een zeer laag rendement op gaan maken? Een ding weten we zeker, het zal de overheid niet zijn.

Mijn voorspelling is dat pensioen fondsen zoals het ABP wat zullen doen, woningbouw verenigen ook wel wat maar dat de bulk van de noodzakelijke woningen helemaal niet gebouwd gaat worden. Omdat de honderden miljarden euro's die daar voor nodig zijn er helemaal niet zijn.

Dus zal de politiek graag over scheefwoners, oudjes die huizen bezet houden en huisjesmelkers blijven praten. Want de waarheid is zeer pijnlijk, de noodzakelijke woningen komen er helemaal niet. De woningnood zal nog heel lang aanhouden en waarschijnlijk verergeren.

Dus zullen we de komende jaren hier nog veel klachten gaan horen over asociale en onmenselijke verhuurders die niet langer willen verhuren, die geen woningen willen isoleren, niet willen opknappen of renoveren.

[Lady1234]

Nog even, en dan gaan we collecteren voor de huisjesmelkers.

[Speedy123]

Nog even, en dan gaan we collecteren voor de huisjesmelkers.

Of collecteren voor de woningzoeker die al meer dan zeventien jaar ingeschreven staat maar nog altijd geen woning aangeboden heeft gekregen.

[Moneyman]

Nog even, en dan gaan we collecteren voor de huisjesmelkers.

Ontzettend flauw. Ik zie Speedy gewoon een goed onderbouwd verhaal houden, en dat is alles behalve een pleidooi voor huisjesmelkers.

[Lady1234]

Het gaat die vastgoed investeerders toch helemaal niet om de woningzoekenden.

En ze bouwen nu af, omdat er wellicht een rem komt op het verhogen van de huren en het verbieden van tijdelijke contracten.

[Moneyman]

Nee, het gaat ze om rendement. Dat is nu juist de moraal van het verhaal...

[ZeerPrivé]

Het gaat die vastgoed investeerders toch helemaal niet om de woningzoekenden.

En ze bouwen nu af, omdat er wellicht een rem komt op het verhogen van de huren en het verbieden van tijdelijke contracten.

Als ik een investeerder zou zijn, gaat het me ook om het rendement en niet om de woningzoekenden. Dat is niet mijn verantwoordelijkheid. Maar dan ben ik dus een huisjesmelker? Ik vind het ronduit belachelijk om investeerders huisjesmelkers te noemen. Dat zijn mensen die per bed een paar m2 verhuren of een regelrechte bouwval voor 1500,- euro.

[Lady1234]

Definitie huisjesmelker.


Een huisjesmelker is een uitdrukking voor een nalatige verhuurder die meerdere panden bezit. De huisjesmelker probeert door minimale bestedingen aan onderhoud een zo groot mogelijke winst te halen. Vaak hebben huisjesmelkers door woningnood de kans om een hogere huurprijs te vragen.

Slechts als voorbeeld.

https://vastgoedjournaal.nl/news/58416/ ... oningmarkt

[ZeerPrivé]

Definitie huisjesmelker.


Een huisjesmelker is een uitdrukking voor een nalatige verhuurder die meerdere panden bezit. De huisjesmelker probeert door minimale bestedingen aan onderhoud een zo groot mogelijke winst te halen. Vaak hebben huisjesmelkers door woningnood de kans om een hogere huurprijs te vragen.

Slechts als voorbeeld.

https://vastgoedjournaal.nl/news/58416/ ... oningmarkt

Dat zijn dus de verhuurders waar ik een paar voorbeelden van geef. Ik zie hier in de grootste achterbuurten van DH bouwvallen te huur aangeboden worden voor rond de 1500 euro, terwijl ze niet meer waard zijn dan een paar honderd euro.

Als een investeerder fatsoenlijke appartementencomplexen laat bouwen, vind ik het zeker geen huisjesmelker. Jij hebt je huis toch ook aan de hoogste bieder verkocht? Of voor een habbekrats aan een minima gezinnetje uit maatschappelijke betrokkenheid?

Nog even en je vindt dat winkeliers ook maar met weinig rendement genoegen moet nemen.

[witte angora]

Huisjesmelkers ken ik nog vanuit Zwolle. Mensen die grote villa's kochten, daar allemaal studentenkamertjes van maakten, en die studentenkamertjes voor fikse prijzen gingen verhuren. En het onderhoud was naadje natuurlijk.

[16again]

Nee, het gaat ze om rendement. Dat is nu juist de moraal van het verhaal...

Blijkbaar kan de woonmarkt niet aan de vrije markt worden overgelaten.
Het segment waar we het hier over hebben is juist het minst gesubsidieerd: Geen huurtoeslag, geen hypotheekrente aftrek.

[Lady1234]

Ze mogen van mij net zoveel rendement maken als ze willen, maar doe nou niet alsof ze betrokken zijn bij hun huurders en dat ze daarom huizen bouwen of aankopen.

[Nijogeth]

En ze bouwen nu af, omdat er wellicht een rem komt op het verhogen van de huren en het verbieden van tijdelijke contracten.

En dus zijn er nog minder huurwoningen op de markt, juist door de wetgeving om huurders te beschermen.

[Thijs124]

Ik volg dit maar komt het nu daardoor dat die goederen niet overgenomen kunnen worden?
Is dat dan de opzet van die zogenaamde huisjesmelkers?
Ondertussen zal het wel afgehandeld zijn.

[Speedy123]

Blijkbaar kan de woonmarkt niet aan de vrije markt worden overgelaten.
Het segment waar we het hier over hebben is juist het minst gesubsidieerd: Geen huurtoeslag, geen hypotheekrente aftrek.

De vraag is dan: aan wie wil je het dan overlaten? Wie gaat dan die noodzakelijke huizen financieren als de markt dat niet meer doet?

[Speedy123]

Ik volg dit maar komt het nu daardoor dat die goederen niet overgenomen kunnen worden?
Is dat dan de opzet van die zogenaamde huisjesmelkers?
Ondertussen zal het wel afgehandeld zijn.

Jazeker maar er werd een nieuwe kwestie aangedragen. Iemand wilde onlangs een huis huren maar de eigenaar besloot het niet door te laten gaan. Huizen worden van de markt gehaald.

[Thijs124]

O, dat heb ik ff gemist, niet alles gelezen. Ik dacht zijn we nu allemaal de weg kwijt. De titel is dus feitelijk niet veranderd maar het einddoel van dit topic.