'Nieuwbouw zucht onder bezwaar makende burgers'

[Lady1234]

En waarom moet die huurder bloeden voor dat hogere rendement?

[Erthanax]

Hyperinflatie? Daar is hier toch helemaal geen sprake van geweest? Volgens Wikipedia is daarvan pas sprake als het gaat om meer dan 50% per maand. De piek van de laatste jaren komt net niet aan de 15% per jaar, volgens het CBS, maar lang heeft dat niet geduurd.

Er is een tijd geweest dat de overheid zich totaal niet met volkshuisvesting bezighield. Dat heeft toen geleid tot verschrikkelijke krottenbuurten. Het is volgens mij te danken aan sociaal bewogen wethouders (Wibaut in Amsterdam) of ondernemers (Stork in Hengelo, Philips in Eindhoven) dat ook arbeiders fatsoenlijke en betaalbare woningen kregen. Maar misschien is mijn begrip van de geschiedenis van de volkshuisvesting wat gekleurd.

[Speedy123]

Wikipedia stelt: Hyperinflatie is een oncontroleerbare inflatie met als gevolg geldontwaarding.

Denk dat dit de afgelopen jaren wel plaatsgevonden heeft. Prijzen zijn hard gestegen.

[Speedy123]

En waarom moet die huurder bloeden voor dat hogere rendement?

Omdat er anders helemaal geen midden huurwoning beschikbaar is.

De overheid financiert geen middenhuur woningen.

Woningbouwverenigingen richten zich met name op het sociale segment.

Als investeerders waaronder pensioenfondsen het ook niet meer doen, dan worden ze niet meer gebouwd. Dan worden de bestaande middenhuur woningen op termijn verkocht en verdwijnt het segment.

[Speedy123]

Vanochtend in de Telegraaf, het CBS rapport dat net uitkwam na het kamer debat Kamerdebat over de Wet betaalbare huur:

Private verhuurders, van zzp’ers tot grote vastgoedbedrijven, hebben samen 1,2 miljoen huurwoningen. De groei in de periode 2021-2023 kwam vrijwel geheel door nieuwbouw, meldt het CBS. Beleggers kochten per saldo maar 3600 bestaande koopwoningen voor de verhuur.

Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) kwam maandag met resultaten van een onderzoek naar private huurwoningen over de periode 1 januari 2021 tot 1 januari 2023. In die twee jaar onttrokken private verhuurders per saldo maar 3600 koopwoningen aan de markt om er een huurwoning van te maken. Vorige maand constateerden onderzoekers in economenblad ESB al dat particuliere beleggers in 2023 per saldo zelfs 11.700 huurwoningen hebben afgestoten op de koopmarkt.

Het aantal private huurwoningen nam tussen 1 januari 2021 en 1 januari 2023 toe met 67.000, hoofdzakelijk door nieuwbouw en transformatie.

Beleggers halen dus helemaal geen woningen van de markt, ze zijn de motor achter de nieuwbouw om nieuwe huurhuizen te creëren. En met het verjagen van de belegger van de woningmarkt, valt de financiering van deze nieuwbouw dus weg.

[witte angora]

Maar per saldo verdwijnen er geen woningen. Betaalbare huurwoningen worden nu betaalbare koopwoningen. En heel misschien gaan op termijn de prijzen van koopwoningen hierdoor wat stabiliseren, zodat ook de grondprijzen niet meer zo achterlijk sky-high blijven stijgen. Gevolg: ook nieuwbouw wordt goedkoper, met als gevolg dat er ook meer ruimte is om sociale en middenhuur te bouwen.

Het is toch echt een kwestie van vraag en aanbod, als er teveel partijen aan de vraagkant zitten heb je gewoon een probleem. Dan is degene met het meeste geld degene die het langste lootje trekt. Als degenen met het meeste geld niet meer meedoen komen de langste lootjes voor anderen beschikbaar. Zo simpel is het.

[16again]

Beleggers halen dus helemaal geen woningen van de markt, ze zijn de motor achter de nieuwbouw om nieuwe huurhuizen te creëren. En met het verjagen van de belegger van de woningmarkt, valt de financiering van deze nieuwbouw dus weg.

Laat de WBVen dan maar de nieuwbouw verzorgen. Dan wordt er ook voor een markt segment gebouwd waar de meeste vraag naar is.

[Speedy123]

Beleggers halen dus helemaal geen woningen van de markt, ze zijn de motor achter de nieuwbouw om nieuwe huurhuizen te creëren. En met het verjagen van de belegger van de woningmarkt, valt de financiering van deze nieuwbouw dus weg.

Laat de WBVen dan maar de nieuwbouw verzorgen. Dan wordt er ook voor een markt segment gebouwd waar de meeste vraag naar is.

Dat doen ze al. Alleen willen de WBV in nieuwbouw projecten sponsoring hebben op de huizen. De huren in de sociale sector zijn te laag ten opzichten van de prijs die het kost om huizen te bouwen.

Daarom laten ze de huizen die voor het midden en hoge segment gebouwd worden meebetalen aan de sociale huizen die in hetzelfde project gebouwd worden.

Je denkt er echt veel te eenvoudig over. Iemand moet de rekening uiteindelijk oppakken en als dat niet de beleggers zijn, dan lijkt het erop dat niemand die rekening oppakt en daarmee de nieuwbouw gaat stagneren.

[Speedy123]

Maar per saldo verdwijnen er geen woningen. Betaalbare huurwoningen worden nu betaalbare koopwoningen. En heel misschien gaan op termijn de prijzen van koopwoningen hierdoor wat stabiliseren, zodat ook de grondprijzen niet meer zo achterlijk sky-high blijven stijgen. Gevolg: ook nieuwbouw wordt goedkoper, met als gevolg dat er ook meer ruimte is om sociale en middenhuur te bouwen.

Het is toch echt een kwestie van vraag en aanbod, als er teveel partijen aan de vraagkant zitten heb je gewoon een probleem. Dan is degene met het meeste geld degene die het langste lootje trekt. Als degenen met het meeste geld niet meer meedoen komen de langste lootjes voor anderen beschikbaar. Zo simpel is het.

Een nieuwbouw project start pas als er genoeg huizen in het project verkocht zijn. Er zijn op dit moment behoorlijk wat projecten die de huizen niet verkocht krijgen en daarmee stagneren.

Het probleem is niet de vraagkant, er is genoeg vraag. Het probleem is toch echt de financiering. Als iemand graag een huis wil kopen maar het niet kan betalen, dan houdt het op. Dan moet degene gaan huren. Maar als er geen huurwoningen meer gebouwd worden, dan valt er niet te huren. En dat is nu het hele probleem dat gecreëerd wordt door de politiek.

[Speedy123]

Gevolg: ook nieuwbouw wordt goedkoper, met als gevolg dat er ook meer ruimte is om sociale en middenhuur te bouwen.

De prijzen van de grond, van de bouwvakkers, van de bouwmaterialen et cetera gaan toch niet dalen omdat er minder vraag naar nieuwbouw komt?

Of denk je dat de bouw CAO naar beneden bijgesteld gaat worden omdat er minder vraag naar nieuwbouw is? Dat Europese leveranciers van bouwmaterialen in Nederland dikke kortingen gaan geven op de materialen?

Ik gaf het voorbeeld al van Ikaros in Zoetermeer. Dit project is afgelast omdat ze de huizen niet verkocht kregen. Als er ruimte was om de huizen goedkoper aan te bieden, dan hadden ze dat wel gedaan in plaats van het hele project te schrappen.

En nogmaals, nieuwbouw in de middenhuur moet door iemand betaald worden. Als het de beleggers niet zijn, wie betaald die woningen dan?

[Speedy123]

Maar per saldo verdwijnen er geen woningen.

Per saldo worden er minder nieuwe midden huurhuizen gebouwd omdat er geen financiering meer is. Zo eenvoudig is het.

[16again]

Dan springt de staatskas maar bij. Verhuurdersheffing van minister Blok ten tijde van de krediet crisis heeft de sociale huur sector flink verkleind. We zijn er nu toch wel uit dat we dit niet aan de markt kunnen overlaten.

[angel1978]

Dan springt de staatskas maar bij. Verhuurdersheffing van minister Blok ten tijde van de krediet crisis heeft de sociale huur sector flink verkleind. We zijn er nu toch wel uit dat we dit niet aan de markt kunnen overlaten.

Weg met de marktwerking, wonen gewoon weer een eerste levensbehoefte maken en reguleren. Ja, dat gaat ons in eerste instantie flink wat geld kosten, maar levert uiteindelijk misschien wel geld op ( of is kostenneutraal ) doordat allerlei subsidies, regelingen, controlemechanismen en andere rare fratsen niet meer nodig zijn!

[Speedy123]

Dan springt de staatskas maar bij. Verhuurdersheffing van minister Blok ten tijde van de krediet crisis heeft de sociale huur sector flink verkleind. We zijn er nu toch wel uit dat we dit niet aan de markt kunnen overlaten.

Dat is prima maar de staat heeft geen tientallen miljarden euro's om te investeren. Dat betekend dat de staat eerst voor tientallen miljarden euro's moet bezuinigen of dat de staat extra inkomsten moet genereren om tientallen miljarden op te halen.

Mensen denk er echt veel te makkelijk over. De staat betaald geen woningbouw, doen ze al meer dan zestig jaar niet meer. Dus dat gaat echt niet op de korte termijn veranderen.

De nieuwbouw van midden huur woningen zal gewoon opdrogen en de staat doet niets.

[Speedy123]

Weg met de marktwerking, wonen gewoon weer een eerste levensbehoefte maken en reguleren. Ja, dat gaat ons in eerste instantie flink wat geld kosten, maar levert uiteindelijk misschien wel geld op ( of is kostenneutraal ) doordat allerlei subsidies, regelingen, controlemechanismen en andere rare fratsen niet meer nodig zijn!

Zoals Lubach zo mooi kan zeggen: Hoe dan?

[witte angora]

De prijzen van de grond,

Toch zit volgens mij hier echt een heel groot deel van het probleem. Juist als de beleggers verdwijnen is er minder vraag naar woningen. Althans, iemand moet bewegen: en dat zijn de grondspeculanten. Die hopelijk dan ook elders hun centen bij elkaar gaan schrapen. Misschien dat er dan eens fatsoenlijke prijzen voor grond betaald gaan worden.

[witte angora]

De staat betaald geen woningbouw, doen ze al meer dan zestig jaar niet meer.

Je hebt blijkbaar geen idee wat er aan subsidieregelingen is?

[16again]

Dan springt de staatskas maar bij. Verhuurdersheffing van minister Blok ten tijde van de krediet crisis heeft de sociale huur sector flink verkleind. We zijn er nu toch wel uit dat we dit niet aan de markt kunnen overlaten.

Dat is prima maar de staat heeft geen tientallen miljarden euro's om te investeren.

Alleen dat laatste woord al. Waarbij ik me afvraag of volkshuisvesting onder de noemer "investeren" valt.

[Speedy123]

De prijzen van de grond,

Toch zit volgens mij hier echt een heel groot deel van het probleem. Juist als de beleggers verdwijnen is er minder vraag naar woningen. Althans, iemand moet bewegen: en dat zijn de grondspeculanten. Die hopelijk dan ook elders hun centen bij elkaar gaan schrapen. Misschien dat er dan eens fatsoenlijke prijzen voor grond betaald gaan worden.

Als er geen huizen meer voor de midden huur gebouwd gaan worden de komende jaren, denkt u dat de grondprijzen dan echt spectaculair zullen dalen? Terug tot het niveau van 2004 wellicht?

Of zal men gewoon meer koop woningen gaan bouwen?

De grondprijzen zullen niet of nauwelijks dalen. Al was het maar omdat de gemeenten de inkosten hard nodig hebben om de voorzieningen aan te leggen in nieuwe wijken.

Overigens is de grond prijs maar een klein deel van de kosten van nieuwbouw. De gemiddelde grondprijs is momenteel net boven de 600 euro per vierkante meter. Een bouwkavel is ongeveer 100 vierkante meter groot. De grond kost dan 60.000 euro.

In 2004 was de grond het goedkoopst afgelopen 20 jaar. De prijs was toen 300 euro per vierkante meter. Toen was je 30.000 euro kwijt voor een bouw kavel.

Er leven zoveel fabeltjes omtrent de woningbouw. Van een overheid die wel eventjes tientallen miljarden in woningen gaat stoppen tot spectaculaire grondprijs dalingen als de beleggers van de markt verjaagd worden.

Uiteindelijk gaat het maar om een ding. Mensen die huren hebben geen geld om een woning te financieren. Als een belegger het niet voor hun financiert, als de overheid het niet voor hun financiert, dan is er voor hen geen woning om te huren. Dat is de keiharde realiteit. De woningnood in de huurmarkt gaat de komende jaren enorm toenemen.

[Speedy123]

De staat betaald geen woningbouw, doen ze al meer dan zestig jaar niet meer.

Je hebt blijkbaar geen idee wat er aan subsidieregelingen is?

Nee heb ik kennelijk niet. Leg maar eens uit welke subsidie regelingen er vanuit de overheid zijn en hoeveel miljard ze jaarlijks in nieuwbouw stoppen om woningen te realiseren voor de huurmarkt.