Bouwplannen vastgoedbeleggers

[HandigeHarrie]

Op dit forum is de kwestie bediscussieerd dat het voor vastgeodbeleggers niet meer rendabel zou zijn om nieuwe woningen te bouwen, nu de middenhuuur voor een groot deel onder het puntenwaarderingssysteem valt.
Vandaag in de Volkskrant: de ASR stopt met nieuwbouw, omdat het niet meer rendabel zou zijn. Zij geven niet aan welk rendement ze als criterium hanteren, maar hun rendement was in de eerste helft van dit jaar 13,4 procent.
Achmea en Vesteda gaan wel gewoon door met nieuwbouw en de APB wil ook investeren in betaalbare woningen.
Vraag aan de forumleden, vooral degenen die denken dat de nieuwbouw stagneert: hoe wegen jullie deze informatie ?

[Speedy123]

Bij het verhuren van middenwoningen komen een aantal zaken kijken. Als eerste is er het benodigde kapitaal voor de woning. Simpel gezegd, als een woning 3,5 ton kost om te bouwen/kopen dan zijn de kapitaal kosten al snel iets van 12.000 euro per jaar.

Maar er komt meer kijken bij een woning. De verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud, badkamer, keuken, verwarming, glas et cetera. Overal zit een afschrijving op en na 15 tot 20 jaar zal er vervangen moeten worden. Daarvoor moet een vastgoedbelegger elk jaar een deel van de huur voor apart zetten. Vereniging eigen Huis raadt eigenaren aan zeker 300 euro per maand te reserveren voor onderhoud. Dus 3600 euro per jaar.

Dan heb je nog zaken als WOZ eigenaar, opstal verzekering, kosten incasseren en verwerken huur, risico opslag wanbetalers et cetera. Kom je ook wel op zo'n 2600 euro per jaar.

Tel je dat allemaal bij elkaar op dan ga je richting de 19.000 euro per jaar. Maar aan middenhuur mag je nog geen 14.000 euro aan huur per jaar vragen.

Een vastgoedbelegger zal dus 5.000 euro verlies per jaar maken indien die een woning laat bouwen of aanschaft voor 3,5 ton.

Wil een vastgoed belegger quitte spelen dan mag de woning niet meer kosten dan 2,4 ton om te bouwen c.q. aan te schaffen. En dat gaat niet.

[Ron5300]

Vrij simpel, nieuwbouw projecten in de vrije huursector realiseren is sinds de invoering van de huurmatiging niet meer lucratief.
De tijd van grond opkopen en daar woningen voor de rijken onder ons bouwen met als verdienmodel woekerwinsten maken is einde oefening en maakt dat vastgoedbeleggers massaal afhaken omdat het verdienmodel niet meer van toepassing is.
Laten we reëel zijn huurders van een vrije sector woning betaalden de hoofdprijs aan huur, wisten niet waar ze aan toe waren want de verhuurder kon zonder reden de huur nog hoger maken dan die al was wat dat betreft hadden de verhuurders de macht onder andere door jaar huurcontracten aan te gaan.
Je ziet al dat de kleine woning investeerders die dachten aan de verhuur rijk te worden de woningen die ze voor een appel en ei in de crisistijd opkochten gaan verkopen in de hoop dat de huurder kapitaal krachtig is de woning te kopen.
ASR in deze gaat geen nieuwe projecten opstarten omdat de kosten niet meer tegen de baten opwegen, mag dat! ja dat mag omdat ASR een commercieel bedrijf is die winst dient te behalen en verlies gevende takken af mag stoten.

[DeZevendeHenk]

Dan kan men de overgebleven capaciteit mooi aanwenden om sociale woningbouw neer te zetten want die hebben we echt keihard nodig. Geef de woningbouwverenigingen geld en laat ze gaan bouwen.

[Speedy123]

Dan kan men de overgebleven capaciteit mooi aanwenden om sociale woningbouw neer te zetten want die hebben we echt keihard nodig. Geef de woningbouwverenigingen geld en laat ze gaan bouwen.

Wie moet de woningbouw verenigingen dan geld geven? De vastgoed beleggers? Of de gemeentes? Of een nationale Giro 555 actie op TV?

Hoeveel geld wilt u dan schenken aan de woningbouw verenigingen?

[NeoDutchio]

Dan kan men de overgebleven capaciteit mooi aanwenden om sociale woningbouw neer te zetten want die hebben we echt keihard nodig. Geef de woningbouwverenigingen geld en laat ze gaan bouwen.

Wie moet de woningbouw verenigingen dan geld geven? De vastgoed beleggers? Of de gemeentes? Of een nationale Giro 555 actie op TV?

Hoeveel geld wilt u dan schenken aan de woningbouw verenigingen?

Geld kan je ook lezen als middelen. Geef middelen om te kunnen bouwen. Als je uitrekent hoeveel geld bij nieuwbouw (vanaf het moment dat er een idee is om te bouwen tot de oplevering) naar de staat/overheid gaat, dan ligt daar een mooie kans. Ook het stikstof geneuzel kan versoepeld/verbeterd worden om betaalbaarder te bouwen. Als voorbeeld: bij een hijskraan op brandstof word de uitstoot meegerekend, maar een elektrische hijskraan die opgeladen word met een dieselgenerator heeft geen uitstoot voor de bouw. Gevolg, peperdure investeringen die de prijs verder opdrijven, kapitaalvernietiging en nauwelijks verschil in uitstoot.
We zitten nu onszelf in de weg waardoor bouwen onmogelijk gemaakt word.

[Speedy123]

Ik snap niet veel van uw betoog? Wie moeten die gratis middelen dan beschikbaar stellen aan de woningbouwverenigingen?

De bouwbedrijven? En moet ze dan ook gratis bouwvakkers leveren? Of moeten bouwvakkers een aantal maanden per jaar verplicht gratis werken?

[Nijogeth]

Dan kan men de overgebleven capaciteit mooi aanwenden om sociale woningbouw neer te zetten want die hebben we echt keihard nodig. Geef de woningbouwverenigingen geld en laat ze gaan bouwen.

Helaas wil niemand investeren in sociale woningbouw, omdat het teveel kost in vergelijking met wat het opbrengt.

Wat WBV moeten doen is doorstroom creëren. Mijn oma is naar een appartementencomplex voor ouderen gegaan, naar een veel kleiner appartement, maar met veel hogere huur. Uiteindelijk koos ze voor zichzelf en kon ze dat ook betalen, maar er zullen genoeg mensen zijn die dat niet kunnen betalen. Dan zou je binnen dezelfde WBV, dus eigenlijk de oude huur moeten kunnen behouden, om doorstroming mogelijk te maken.

Sociale huurwoningen zullen er namelijk momenteel niet in grote getallen gebouwd kunnen worden, alleen appartementen. Dat kan financiëel nog enigszins uit.

[NeoDutchio]

Ik snap niet veel van uw betoog? Wie moeten die gratis middelen dan beschikbaar stellen aan de woningbouwverenigingen?

Als u mijn betoog bedoeld, de overheid kan zaken versoepelen om de vastgelopen woningbouw weer uit het slop te trekken.

De bouwbedrijven? En moet ze dan ook gratis bouwvakkers leveren? Of moeten bouwvakkers een aantal maanden per jaar verplicht gratis werken?

Niemand heeft het over bouwvakkers. Mijn betoog gaat over dat de overheid veel verdiend aan een nieuwbouwhuis en dat de huidige scheve regelgeving omtrent stikstof prijsverhogend werkt.

[16again]

Wie moet de woningbouw verenigingen dan geld geven? De vastgoed beleggers? Of de gemeentes? Of een nationale Giro 555 actie op TV?

Hoeveel geld wilt u dan schenken aan de woningbouw verenigingen?

Laten we eens beginnen met de verhuurdersheffing. Afschaffen en terugbetalen, dit was sowieso een van de oorzaken van de huidige woon ellende.

[Speedy123]

Niemand heeft het over bouwvakkers. Mijn betoog gaat over dat de overheid veel verdiend aan een nieuwbouwhuis en dat de huidige scheve regelgeving omtrent stikstof prijsverhogend werkt.

De overheid is een ruim begrip.

De lokale overheid heeft ook veel kosten om een terrein bouwrijp te maken, toegangswegen en voorzieningen te realiseren.

De nationale overheid verdiend niets bijzonders aan de woningbouw.

De stikstofregels komen uit Europa, daar kan onze regering weinig meer aan veranderen.

Dus gaat dit niks opleveren.

[Speedy123]

Laten we eens beginnen met de verhuurdersheffing. Afschaffen en terugbetalen, dit was sowieso een van de oorzaken van de huidige woon ellende.

De verhuurdersheffing is al anderhalf jaar geleden afgeschaft.

Het nieuwe kabinent moet al zwaar bezuinigen. Als ze 10 miljard terug gaan geven aan de woningbouw verenigingen, op welke uitgaven wilt u dan 10 miljard bezuinigen?

Voor 10 miljard euro bouwt men tussen de 30000 tot 40000 sociale woningen. Is maar een druppeltje op een gloeiende plaat want er zijn een miljoen nieuwe betaalbare huizen nodig de komende zes jaar.

[rwolters]

Niemand heeft het over bouwvakkers. Mijn betoog gaat over dat de overheid veel verdiend aan een nieuwbouwhuis en dat de huidige scheve regelgeving omtrent stikstof prijsverhogend werkt.

Wat zijn de nettoinkomsten voor de overheid per nieuwbouwhuis? En er is een reëel stikstofprobleem. Dat negeren is je kop in het zand steken.

[Nijogeth]

Als u mijn betoog bedoeld, de overheid kan zaken versoepelen om de vastgelopen woningbouw weer uit het slop te trekken.

Voor zover ik hoor binnen de familie (een dakdekker en een aannemer zijn directe familie) zit die helemaal niet in het slop. Bouwvakkers hebben werk te over. Er worden massaal koopwoningen gebouwd momenteel.

[Nijogeth]

En er is een reëel stikstofprobleem. Dat negeren is je kop in het zand steken.

Nee, dat prioriteit geven is gewoonweg dom. Het stikstofprobleem is zo groot helemaal niet. Er komen overal steeds nieuwe soorten flora en fauna bij. Dus voor de biodiversiteit is het geen enkel probleem is ondertussen wel al gebleken. Het is vooral de angst om de 400 jaar geleden door de mens en vee ontstane heides te zien veranderen in bossen. Schijnbaar wil men dat niet.

[NeoDutchio]

De lokale overheid heeft ook veel kosten om een terrein bouwrijp te maken, toegangswegen en voorzieningen te realiseren.

De lokale overheid kan meer incasseren bij meer inwoners.

De stikstofregels komen uit Europa, daar kan onze regering weinig meer aan veranderen.

Waarom zijn de regels per land dan anders? En waarom worden landen met elkaar vergeleken? Wij zijn nu eenmaal een drukbevolkt land.

En er is een reëel stikstofprobleem. Dat negeren is je kop in het zand steken.

Ik negeer niets. Ik zeg dat het raar is dat een hijskraan op brandstof wel meetelt in de stikstofmeting en dezelfde kraan op stroom met een dieselgenerator niet. Gevolg is hogere kosten om te bouwen terwijl je in beide gevallen uitstoot hebt. En zo zijn er meer zaken te benoemen wat kostenverhogend werkt en niet valt te rijmen.

[Speedy123]

De lokale overheid kan meer incasseren bij meer inwoners.

Nee dat kan niet. Lokale heffingen zijn doelbelastingen. Die kan je niet verhogen en dan als subsidie weggeven aan woningbouw verenigingen.

[16again]

Voor 10 miljard euro bouwt men tussen de 30000 tot 40000 sociale woningen. Is maar een druppeltje op een gloeiende plaat want er zijn een miljoen nieuwe betaalbare huizen nodig de komende zes jaar.

Die berekening gaat ervan uit dat de nieuwe woningen volledig met "eigen" geld van de WBV worden gefinancierd. Door ook een deel bij te lenen wordt het aantal nieuwbouwhuizen natuurlijk fors groter.

[Speedy123]

Over leningen moet je rente betalen. Aangezien de sociale huur vrij laag is, is er niet zoveel leencapaciteit voor een sociale woning.

[16again]

"niet zo veel" is natuurlijk iets anders dan nul.
Als ik wat rondlees, dan zijn er zo'n 100.000 woningen minder gebouwd door die heffing. Niet maar 30 of 40.000.
En dat aantal had de druk op de woonmarkt flink kunnen verlichten...... Maar de druk om iets aan de instroom te doen ook.