Kopers gezocht van MVE-A woning van Woonstad (WBR)

[Moneyman]

... maar er kunnen wel degelijk voorwaarden zijn die in deze tijd onredelijk bezwarend zijn.

Het toetsingskader is echter of ze in 2006 onredelijk bezwarend waren.

[Speedy123]

Maar voordat er een heleboel mensen bij elkaar gezocht worden is het wel verstandig om eerst naar de haalbaarheid te laten kijken. Als er geen advocaat is die er heil in ziet heeft het ook geen nut om lotgenoten te zoeken.

Al met al zal iemand de eerste stap moeten zetten wat een financieel risico inhoudt.

Dat is een valide conclusie.

Mijn laatste ervaring met een goede advocaat was dat ik op voorhand 2500 euro moest storten om de eerste stappen te zetten. Dit was ter dekking van het voorwerk en het versturen van een enkele sommatie brief.

Voor de zaak zelf zou er minimaal een voorschot van 2700 euro bijkomen voor het voeren van het kort geding. Waarbij aangegeven werd dat deze 2700 achteraf nog kon oplopen tot maximaal 5400 euro afhankelijk van het gevoerde verweer van de gedaagde partij.

Maximale kosten inclusief het voeren van het gehele kort geding zouden dan 7900 euro bedragen.

Mocht OP het er voorover hebben, dan staat hem niets in de weg om een goede advocaat te benaderen.

[Erthanax]

De MVE-A constructie was in die tijd al niet zo gunstig (…)
Mij is zo'n MVE-A constructie destijds ook aangeboden maar na controle van een onafhankelijk makelaar zaten er zoveel nadelen aan dat ik er niet aan begonnen ben (…)

U vond na zorgvuldige beoordeling het aanbod niet aantrekkelijk. TS heeft destijds die zorgvuldige beoordeling kennelijk niet gedaan en heeft daar nu spijt van. Dat kan ik me voorstellen, maar hij moet dat niet Woonstad aanrekenen.

[Moneyman]

Met de wensen van TS had hij beter een MVE-C woning kunnen kopen. Dan was hij na verloop van 5-10 jaar van Woonstad af geweest.

Hij heeft echter gekozen voor MVE-A. Hetzij uit onwetendheid (en da's eigen verantwoordelijkheid), hetzij uit financiele noodzaak (en ook dat is eigen verantwoordelijkheid), hetzij uit winstbejag (en dat vind ik een weinig te respecteren drive).

De argumenten zijn wat mij betreft simpelweg te eenzijdig en te gekleurd om ook maar enigszins een kans van slagen te hebben.

Maar, zoals Speedy al schreef, niemand weerhoudt TS ervan om duizenden euro's stuk te slaan om het te proberen.

[Arizonakid]

Lullig hoor, als men zich aan de spelregels houdt. Maar oh god als het andersom was.

[NeoDutchio]

... maar er kunnen wel degelijk voorwaarden zijn die in deze tijd onredelijk bezwarend zijn.

Het toetsingskader is echter of ze in 2006 onredelijk bezwarend waren.

Met het veranderen van de tijd veranderd er meer. Geen idee of er iets in de voorwaarden over staat, maar het zou mij niet verbazen als, mocht er niets over in de voorwaarden staan, een rechter niet mee zou gaan in het geval dat een woningeigenaar een aanbouw plaatst, dakkapel en kunststof kozijnen en dat Woonstad met de helft van de meerwaarde er vandoor gaat.
Wat in de crisisjaren zekerheid gaf geeft in de huidige tijd juist een last.

Mijn laatste ervaring met een goede advocaat was dat ik op voorhand 2500 euro moest storten om de eerste stappen te zetten. Dit was ter dekking van het voorwerk en het versturen van een enkele sommatie brief.

Er hoeft in dit geval niet direct iets gedaan te worden. Als een advocaat vooraf de zaak in onderzoek zal nemen en met een gedegen onderbouwing komt of een zaak wel of juist niet haalbaar is, dan zijn er op dat moment enkel die kosten die voor rekening komen voor diegene die de kar trekt. Bij het zoeken naar lotgenoten kan dat bedrag achteraf verdeeld worden en kunnen ook de andere kosten verdeeld worden.

[Speedy123]

Er hoeft in dit geval niet direct iets gedaan te worden. Als een advocaat vooraf de zaak in onderzoek zal nemen en met een gedegen onderbouwing komt of een zaak wel of juist niet haalbaar is, dan zijn er op dat moment enkel die kosten die voor rekening komen voor diegene die de kar trekt. Bij het zoeken naar lotgenoten kan dat bedrag achteraf verdeeld worden en kunnen ook de andere kosten verdeeld worden.

Zekers maar een goede, gespecialiseerde advocaat kost makkelijk 300 euro per uur exclusief kantoorkosten. Dan is het de vraag, hoeveel tijd heeft die advocaat nodig om zich in te werken in de zaak, de contracten door te nemen, te zoeken naar een goede aanvalshoek om het gewenste resultaat te bereiken en te zoeken naar relevante jurisprudentie om de kansen goed in te schatten.

Sta niet raar te kijken dat twee dagen dan vrij krap is. Nou dan zit je al zo op 5000 euro. En dan begint het circus pas.

Lotgenoten zoeken die mee willen te betalen klinkt als een prima oplossing alleen zal je wel heel goed moeten afbakenen tot hoever een ieder mee moet betalen, wanneer iemand kan besluiten uit de procedure te stappen en dergelijke. Bij snel oplopende, grote bedragen voldoet af en toe een tikkie versturen niet. Je zal goed moeten vast leggen wie wat betaald en wat er voor het geld gedaan zal worden anders eindig je straks nog in onderlinge juridische procedures.

En voor je eraan begint, besef wel de wet van de grote getallen. Als er nu nog 100 mensen zijn met een MVE-A huis en je eis is een ton extra uit de verkoop verdeling, dan staat er voor Woonstad 5 miljoen euro op het spel. Dus mocht je winnen, dan heb je de kans dat Woonstad zal doorprocederen tot het gaatje, tot de hoge raad aan toen. Dat moet je jezelf wel goed beseffen voordat je eraan begint. Dergelijke procedures zijn vaak een spel van de lange adem.

[kuklos]

@Speedy123, perfect verwoord.

[Moneyman]

... maar er kunnen wel degelijk voorwaarden zijn die in deze tijd onredelijk bezwarend zijn.

Het toetsingskader is echter of ze in 2006 onredelijk bezwarend waren.

Met het veranderen van de tijd veranderd er meer.

Klopt. Maar die veranderingen spelen in het toetsingskader voor de nietigheid geen rol. De toetsing is "ex tunc", en niet "ex nunc", oftewel: naar het moment van afsluiten, niet naar het hier en nu.

[wikop]

Hoe was er gereageerd als de woning wel in prijs gedaald was?

[Speedy123]

Hoe was er gereageerd als de woning wel in prijs gedaald was?

Dat weet u toch, dan was OP heel blij geweest met de voorwaarden van een MVE-A woning.

Zoals ze in de Bloemhof-zuid nu ook erg blij zijn met de MVE voorwaarden. Daar is de grond enorm aan het verzakken, met 1 tot 4 mm per jaar. Men verwacht grote problemen.

https://www.dehavenloods.nl/nieuws/alge ... ond-in-maa

https://www.rijnmond.nl/nieuws/1725335/ ... n-de-bodem

Ook daar heeft Woonstad MVE woningen verkocht. Maar ja, daar zijn gelukkig die mooie voorwaarden:

https://bloemhofzuid.nl/vragen?utm_sour ... e_huurders

Vraag 16: Moet ik de fundering gaan herstellen.

Antwoord: Nee, jij bent als eigenaar van een mve-woning met een terugkoopregeling niet verantwoordelijk voor het herstellen van een fundering. Dit valt onder de onderhoudsgarantie planmatig onderhoud.

[jonis]

Hoe was er gereageerd als de woning wel in prijs gedaald was?

Wat zou jij doen als je een "probleem" hebt van bijna 2 ton?

[Speedy123]

Hoe was er gereageerd als de woning wel in prijs gedaald was?

Wat zou jij doen als je een "probleem" hebt van bijna 2 ton?

Probleem van bijna 2 ton? Waar heeft u het over? Er is helemaal geen probleem van bijna 2 ton.

[jonis]

Hoe was er gereageerd als de woning wel in prijs gedaald was?

Wat zou jij doen als je een "probleem" hebt van bijna 2 ton?

Probleem van bijna 2 ton? Waar heeft u het over? Er is helemaal geen probleem van bijna 2 ton.

Jouw mening; daar denkt OP wel anders over.
De aanhalingstekens zeggen ook genoeg om de mening daarover erbuiten te laten.

[Moneyman]

Een belang van twee ton is ruim voldoende om je eens te verdiepen in je opties. Zou ik in ieder geval wel doen. Ik zou met de informatie uit dit topic naar een advocaat stappen om een 1e analyse te maken. Kan vaak gratis. En dat zou ik zelfs doen als ik, zoals nu, de kans op winst heel laag inschat.

[Speedy123]

Wat zou jij doen als je een "probleem" hebt van bijna 2 ton?

Probleem van bijna 2 ton? Waar heeft u het over? Er is helemaal geen probleem van bijna 2 ton.

Jouw mening; daar denkt OP wel anders over.
De aanhalingstekens zeggen ook genoeg om de mening daarover erbuiten te laten.

Rekenen is een kunst zal ik maar denken. OP is van mening dat zijn woning 550K waard is. Denk niet dat de woning recentelijk getaxeerd is, maar laten we even meedenken met OP en de woning op een waarde van 550K zetten.

De prijs van de woning bij aanschaf was 162K. Als OP de woning nu terug verkoopt aan Woonstad dan krijgt OP zijn 162K terug. Blijft er een overwaarde over van 388K. Dat wordt 50/50 verdeelt. OP krijgt dus 194K aan overwaarde erbij.

162K + 194K = 356K wat OP nu ontvangt met de 50/50 verdeling van de overwaarde.

Er kan geen probleem van 2 ton zijn want dan zou OP in het geheel geen geld met Woonstad willen delen en ook nog eens zomaar geld toe willen hebben van Woonstad.

[Moneyman]

Huh? TS zal gewoon die € 194.000 (= twee ton) die nu naar Woonstad gaat erbij willen. Dat is het "probleem" immers?

[jonis]

Probleem van bijna 2 ton? Waar heeft u het over? Er is helemaal geen probleem van bijna 2 ton.

Jouw mening; daar denkt OP wel anders over.
De aanhalingstekens zeggen ook genoeg om de mening daarover erbuiten te laten.

Rekenen is een kunst zal ik maar denken. OP is van mening dat zijn woning 550K waard is. Denk niet dat de woning recentelijk getaxeerd is, maar laten we even meedenken met OP en de woning op een waarde van 550K zetten.

De prijs van de woning bij aanschaf was 162K. Als OP de woning nu terug verkoopt aan Woonstad dan krijgt OP zijn 162K terug. Blijft er een overwaarde over van 388K. Dat wordt 50/50 verdeelt. OP krijgt dus 194K aan overwaarde erbij.

162K + 194K = 356K wat OP nu ontvangt met de 50/50 verdeling van de overwaarde.

Er kan geen probleem van 2 ton zijn want dan zou OP in het geheel geen geld met Woonstad willen delen en ook nog eens zomaar geld toe willen hebben van Woonstad.

Zonde van je reaktie: ik ga het je niet uitleggen.
Lees reaktie moneyman 15:09 maar......

[Speedy123]

Huh? TS zal gewoon die € 194.000 (= twee ton) die nu naar Woonstad gaat erbij willen. Dat is het "probleem" immers?

Nee hoor, OP kwam met de eis:

En volgens woonstad is er geen onder- en bovengrens gesteld aan de waarde verandering die gedeeld dient te worden. Huis gekocht voor €180.000 en zal nooit minder waard worden dan €100.000.
Dus dan de 50/50 verdeling bij verlies….. €40.000 voor woonstad en €40.000 voor mij!
En dit dan ook als maximum als het huis meer waard is.
€180.000 tot 50/50 verdelen tot waarde €260.000…. dus ook €40.000 voor woonstad en €40.000 voor mij!

Dus OP wil de korting terug betalen en dan maximaal 40.000 aan overwaarde aan Woonstad geven.

Nu zou OP 356K ontvangen. Als zijn eis ingewilligd zou worden dan zou OP 492K ontvangen.

Het verschil is 136K.

Verder laat OP de onder-erfpacht constructie geheel buiten beschouwing. OP bezit de grond niet en het is maar de vraag of de onder-erfpacht (bij MVE blijft Woonstad de erfpachter) afgekocht is en zo ja, tot wanneer. Tot 2022 was de erfpacht in Rotterdam tijdelijk, er zit een datum op en dan moet die vernieuwd worden. Woonstad heeft in 2022 voor honderden miljoenen euro's de erfpacht afgekocht van de gemeente en daarmee eeuwig durend gemaakt of zelfs eigen grond gemaakt.

Maar goed, dat maakt het allemaal wat complexer. Vandaar ik al stelde, ik denk niet dat OP het huis heeft laten taxeren want dan zou de erfpacht situatie aan bod komen.

Ter verduidelijking een woning van Woonstad uit MVE die men door wilde verkopen in 2021:

Met betrekking tot onderhavig recht van erfpacht geldt het volgende:
MVE-BEPALINGEN VAN STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM ZIJN VAN TOEPASSING
- Stichting Woonbron is eigenaar van het appartementsrecht
- De Ondererfpacht wordt verleend onder de hierna bedoelde Algemene Bepalingen van de Ondererfpacht van MVE-Woningen
- op het erfpachtrecht zijn van toepassing verklaard de ''Algemene Bepalingen van de Ondererfpacht van MVE-Woningen'', opgenomen in een akte op drie september tweeduizend één verleden voor mr. J.G. Millenaar, destijds notaris te Rotterdam, waarvan een afschrift is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers Rotterdam, in register Hypotheken 4, op zes september tweeduizend één in deel 21.477 nummer 20
- er is een ZELFBEWONINGSPLICHT/VERBOD TOT VERHUUR;
- beperking in de bevoegdheid het registergoed te vervreemden en te bezwaren (BEPERKING LEVERING/BEZWARING);
- de plicht het registergoed onder omstandigheden aan Woonstad Rotterdam te koop aan te bieden (AANBIEDINGSPLICHT)
De voorwaarden, alsmede overige gegevens met betrekking tot de erfpacht zullen -voor
zover deze kunnen worden achterhaald - eveneens worden gepubliceerd;
Eventuele achterstallige erfpachtcanon komt voor rekening van koper.

Het recht van ondererfpacht is tijdelijk en loopt tot en met 31 december 2093.
De erfpachtcanon is afgekocht tot 31 december 2044.
Eventuele achterstallige erfpachtcanon komt voor rekening van koper.

[Moneyman]

Huh? TS zal gewoon die € 194.000 (= twee ton) die nu naar Woonstad gaat erbij willen. Dat is het "probleem" immers?

Nee hoor, OP kwam met de eis:

En volgens woonstad is er geen onder- en bovengrens gesteld aan de waarde verandering die gedeeld dient te worden. Huis gekocht voor €180.000 en zal nooit minder waard worden dan €100.000.
Dus dan de 50/50 verdeling bij verlies….. €40.000 voor woonstad en €40.000 voor mij!
En dit dan ook als maximum als het huis meer waard is.
€180.000 tot 50/50 verdelen tot waarde €260.000…. dus ook €40.000 voor woonstad en €40.000 voor mij!

Dus OP wil de korting terug betalen en dan maximaal 40.000 aan overwaarde aan Woonstad geven.

Nu zou OP 356K ontvangen. Als zijn eis ingewilligd zou worden dan zou OP 492K ontvangen.

Het verschil is 136K.

't Is natuurlijk maar net waar je naar kijkt. Want TS zegt ook het onderstaande, als het gaat over wat hij erbij inschiet. En dat gaat het (als we uitgaan van die € 550.000) wel degelijk over die twee ton.

Helaas moet ik het terugverkopen aan Woonstad voor waarschijnlijk een minder hoog bedrag.
Stel Woonstad biedt €500.000.
Moet ik het bedrag tussen €162.000 en €500.000 met 50/50 delen met hen.
Dus die 10% korting destijds van €18.000 gaat mij nu €169.000 kosten.