Als huurder (drie)dubbel betalen voor panelen?

[Speedy123]

TS woont in vrije sector, dus gratis advocaat zal er niet in zitten, lijkt mij. Als TS van plan is met 1 of 2 jaar te vertrekken, is het misschien niet rendabel, maar als hij van plan is daar nog jaren te blijven wonen, wordt het een ander verhaal.

Wel vreemd dat de Woonbond niet reageert op zijn vragen. @TS je bent wel lid geworden van de Woonbond?

Het is geen vrije sector woning meer. De woning valt onder het puntensysteem dus de huur ligt onder de 1.157,95 euro.

Deze woning valt in de nieuwe Hugo de Jong categorie, gereguleerde middenhuur. In deze categorie wonen ook mensen die eigenlijk een sociale woning zouden moeten krijgen waarvoor ze al jaren op een wachtlijst staan. Maar ja, die zijn nauwelijks beschikbaar. In sommige regio's loopt de wachttijd op naar 20 jaar.

Dat de woonbond niet reageert op vragen, is niet zo vreemd. Het gereguleerde middenhuur segment is vrij nieuw en daar spelen zeer complexe problemen zoals deze casus.

De overheid wil de verhuurders dwingen te verduurzamen via het EP label en strafpunten bij een lage EP waarde. Maar lang niet alle huurders zitten te wachten op de extra kosten van deze verduurzaming. Voor de één is verduurzaming erg aantrekkelijk door de lagere energierekening maar voor een ander in het geheel niet.

Er zit nogal een verschil tussen bijvoorbeeld een gepensioneerde die veel thuis zit en daarmee ook overdag stookt en stroom gebruikt ten opzichte van een jonge huurder met een drukke baan en een druk sociaal leven die eigenlijk alleen maar thuis slaapt.

En tel dan er dan bij op dat je een mix heb van verschillende verhuurders en eigenaren die hun eigen woning bewonen. Zie dan maar iedereen op één lijn te krijgen, is gewoon niet te doen.

[Speedy123]

Maar lang niet alle huurders zitten te wachten op de extra kosten van deze verduurzaming. Voor de één is verduurzaming erg aantrekkelijk door de lagere energierekening maar voor een ander in het geheel niet.

Ja, dat schreef ik al. Reden waarom is niet belangrijk, voor de één is het gunstig voor de ander ongunstig.

Precies. En dat gaat de komende jaren overal spelen in het gereguleerde middensegment. De overheid dwingt verduurzaming af en die kosten zullen uiteindelijk ook voor een groot deel terecht komen bij de huurders.

En dat maakt het allemaal zeer complex, ook als je naar de rechter stapt. Want die zal dan al die verschillende belangen moeten gaan afwegen. Die neemt ook mee in zijn afweging dat de verhuurder van de overheid moet verduurzamen.

[Yoranvt]

Dank iedereen voor het meedenken. Verschil tussen onroerend en roerend had ik nog niet naar gekeken.

Al met al een hele complexe situatie waarbij de bepalingen in uw huurovereenkomst erg belangrijk zijn. Staat daar iets in over VvE besluiten?

Nee, ik heb het goed nagezocht alvorens naar de huurcommissie te stappen. Er staat niets over VVE (beslissingen) in.
Alle kosten zijn in het contract gespecifieerd, daar staat niets tussen over (toekomstige) huur van extra onderdelen/toevoegingen. Sterker nog, er staat vrij expliciet dat alleen de huurder verantwoordelijk is over de elektra in het gehuurde deel.

Er staat wel in dat je als huurder verplicht bent medewerking te verlenen wanneer er onderhoud plaatsvindt of (onderzoek naar) woning verbetering. Verder niets over de kosten daarvan.

Maar voor de huurder zal het gestegen EP label veel meer invloed op de maximale huurprijs hebben.

Juist, eerder al de berekening gepost maar bij deze nogmaals. Kosten voor mij: 38,50 per maand voor de panelen, plus ongeveer 90,00 euro per maand hoger plafond door hoger energielabel dankzij deze panelen.

TS woont in vrije sector, dus gratis advocaat zal er niet in zitten, lijkt mij. Als TS van plan is met 1 of 2 jaar te vertrekken, is het misschien niet rendabel, maar als hij van plan is daar nog jaren te blijven wonen, wordt het een ander verhaal.

Wel vreemd dat de Woonbond niet reageert op zijn vragen. @TS je bent wel lid geworden van de Woonbond?

Ja, zeker lid geworden en na aanmelding/betaling mijn zaak ingestuurd met gerichte vragen erbij en hulp. Ook aangegeven dat er meerdere huurders (286 dus) zitten in dit complex met dezelfde situatie. In 6 maanden tijd geen reactie gekregen verder dan ontvangstbevestiging helaas.

[16again]

Die neemt ook mee in zijn afweging dat de verhuurder van de overheid moet verduurzamen.

Dat klopt, vandaar dat voor het alleen aanbrengen van zonnepanelen geen toestemming nodig is van 70% van de huurders.

Maar mag zonder die 70% toestemming dan ook de huurverhoging worden doorgevoerd?

[Speedy123]

Die neemt ook mee in zijn afweging dat de verhuurder van de overheid moet verduurzamen.

Dat klopt, vandaar dat voor het alleen aanbrengen van zonnepanelen geen toestemming nodig is van 70% van de huurders.

Maar mag zonder die 70% toestemming dan ook de huurverhoging worden doorgevoerd?

Nee dat mag niet. Het is gereguleerde middenhuur. Het punten systeem is van toepassing bij de bepaling van de maximale huurprijs. De jaarlijkse maximale huurverhoging wordt door de overheid bepaald. En die was afgelopen jaren stukken lager dan de inflatie. Echter dat kan in de toekomst natuurlijk anders zijn.

Er wordt geen huurverhoging doorgevoerd. De zonnepanelen worden apart in rekening gebracht.

Echter doordat het EP label stijgt naar een betere waarde, neemt de puntentelling van de woning toe waardoor de maximaal toegestane huur omhoog gaat. Op termijn leidt dat tot een hogere huur.

https://www.woonbond.nl/faq/wat-beteken ... -voor-mij/

[16again]

Maar lang niet alle huurders zitten te wachten op de extra kosten van deze verduurzaming. Voor de één is verduurzaming erg aantrekkelijk door de lagere energierekening maar voor een ander in het geheel niet.

Ja, dat schreef ik al. Reden waarom is niet belangrijk, voor de één is het gunstig voor de ander ongunstig.

Als ik TS lees, is het hier voor elke huurder ongunstig.

[Speedy123]

Als ik TS lees, is het hier voor elke huurder ongunstig.

Dat komt omdat TS de door de overheid opgelegde straf bij een laag EP label als permanente huurverlaging ziet.

Dit is een bijeffect van het beleid van de overheid om het puntensysteem waarmee de maximale huur bepaald wordt ook te gebruiken als beleidsinstrument om zo de woning eigenaren die verhuren tot verduurzaming te dwingen.

Geeft de eigenaar toe aan de overheid en verbetert die het EP label door investeringen te doen, dan vervalt de punten straf en is er weer een hogere maximale huur toegestaan.

Dan zal je altijd huurders hebben die eigenlijk wel blij waren met de puntenstraf, want een lagere maandelijkse huur. Dus klagen die als de huur weer mag stijgen nadat de straf vervalt door het betere EP label.

[Speedy123]

Ter verduidelijking, een EP label E levert 4 strafpunten op.

Nu worden er zonnepanelen geplaatst en wordt het nieuwe EP label bijvoorbeeld D. De strafpunten vervallen en de EP punten mogen nu bijgeteld worden en die zijn 14 voor een EP label D (eengezinswoning, 11 voor een appartement).

In de gereguleerde huur is de huurprijs per punt iets van 5,75 euro dus neemt de maximale huur met iets van 90 euro toe.

TS ziet die 90 euro als verlies doordat hij zonnepanelen heeft gekregen. Hij rekent dus niet met de 38,50 euro per maand aan extra kosten maar neemt 128,50 euro per maand aan kosten voor de panelen. En dat geld verdiend hij niet terug met de besparing aan elektriciteit.

Alleen de 38,50 euro is met 15 vierkante meter aan panelen wel terug te verdienen via de maandelijkse besparing aan elektriciteit.

[Yoranvt]

Als ik TS lees, is het hier voor elke huurder ongunstig.

Ik kan zelf ook tot geen andere conclusie komen met hoe ze de kosten hier verrekenen.

Dat komt omdat TS de door de overheid opgelegde straf bij een laag EP label als permanente huurverlaging ziet.

Al eerder gepost:
Zonder panelen zou ik label C hebben, misschien zelfs D maar dat zou alleen een expert kunnen vertellen. C levert geen strafpunten op (+22), alleen 12 punten minder dan label B (+34) die ik nu heb met panelen. Dat is een verschil van 90 euro per maand.

Er was geen huurverlaging dus voor de panelen waren geplaatst.

[Speedy123]

Zonder panelen zou ik label C hebben, misschien zelfs D maar dat zou alleen een expert kunnen vertellen. C levert geen strafpunten op (+22), alleen 12 punten minder dan label B (+34) die ik nu heb met panelen. Dat is een verschil van 90 euro per maand.

Komt allemaal op hetzelfde neer. De overheid heeft het EP label opgenomen in het puntensysteem om zo hun beleid voor verduurzaming op te leggen aan de woning eigenaren die verhuren. Dus een hoger EP label levert meer punten op en dus een hogere maximale huur.

Voorheen had u geen punten systeem. U zat dan in de vrije huur. Dan betaalde u gewoon de huur zoals overeengekomen in uw huurcontract. De overheid was toen geen partij.

Dat is nu gewijzigd, nu valt u onder de gereguleerde huur en daarmee onder het beleid van de overheid. Dat had grote voordelen voor u, immers uw verhuurder mocht de inflatie correctie van 11 procent niet doorvoeren. Dat scheelde u zo tegen de 90 euro extra huur per maand.

Maar het heeft daarna weer nadelen, door te doen wat de overheid wil, mag uw verhuurder de huur alsnog laten toenemen. Met 90 euro per maand.

U gaat er dus niet op achteruit, zonder regulering betaalde u hetzelfde. Alleen voelt het voor u anders omdat een eerder voordeeltje weer afgenomen wordt.

[Moneyman]

Dat komt omdat TS de door de overheid opgelegde straf bij een laag EP label als permanente huurverlaging ziet.

Al eerder gepost:
Zonder panelen zou ik label C hebben, misschien zelfs D maar dat zou alleen een expert kunnen vertellen. C levert geen strafpunten op (+22), alleen 12 punten minder dan label B (+34) die ik nu heb met panelen. Dat is een verschil van 90 euro per maand.

Er was geen huurverlaging dus voor de panelen waren geplaatst.

Wat jij als een huurverhoging ziet, is feitelijk toch een (wegens verbetering van het label) niet meer toegepaste huurverlaging?

[Yoranvt]

Voorheen had u geen punten systeem. U zat dan in de vrije huur. Dan betaalde u gewoon de huur zoals overeengekomen in uw huurcontract. De overheid was toen geen partij.

Nee hoor. Ik heb altijd onder het puntensysteem gehuurd. Hoe u erbij komt dat ik in vrije huur zat weet ik niet maar dat is voor mij en in dit geval dus niet van toepassing.

Wellicht omdat veel sociale huur via woonstichtingen gaan denkt u, en vele anderen, dat sociale huur gelijk staat aan woonstichting. Dat is in dit geval niet zo, de huur valt/viel onder sociale huur, de verhuurder is een grote commerciële partij.

Wat jij als een huurverhoging ziet, is feitelijk toch een (wegens verbetering van het label) niet meer toegepaste huurverlaging?

De nuance voor mij zit hem er dan in dat ik voorheen niet "op straffe van" minder betaalde. Ik betaalde het plafond van deze woning. Door plaatsing van de panelen is er voor mij geen luxe bij gekomen. Het is niet alsof ik ineens veel minder stroom betaal, want immers krijg ik in een goed jaar voor 45 euro per maand stroom, en betaal er 38,50 voor. Maar volgens de puntingtelling is mijn woning wel ineens meer waard geworden. Immers mag er meer dan voorheen voor gerekend worden. Dat voelt op alles als een verhoging, niet op het afschaffen van een straf omdat ze nu meer aan de regels voldoen. ik betaal nml voor de lease van de panelen, niet mijn verhuurder.

[Moneyman]

Wat jij als een huurverhoging ziet, is feitelijk toch een (wegens verbetering van het label) niet meer toegepaste huurverlaging?

De nuance voor mij zit hem er dan in dat ik voorheen niet "op straffe van" minder betaalde. Ik betaalde het plafond van deze woning. Door plaatsing van de panelen is er voor mij geen luxe bij gekomen. Het is niet alsof ik ineens veel minder stroom betaal, want immers krijg ik in een goed jaar voor 45 euro per maand stroom, en betaal er 38,50 voor. Maar volgens de puntingtelling is mijn woning wel ineens meer waard geworden. Immers mag er meer dan voorheen voor gerekend worden. Dat voelt op alles als een verhoging, niet op het afschaffen van een straf omdat ze nu meer aan de regels voldoen. ik betaal nml voor de lease van de panelen, niet mijn verhuurder.

Ik snap wel dat het vóelt als een huurverhoging (je gaat immers stomweg méér betalen), maar voor eventuele stappen die je wilt zetten is het belangrijk van de juiste uitgangspunten uit te gaan.

[Speedy123]

Nee hoor. Ik heb altijd onder het puntensysteem gehuurd. Hoe u erbij komt dat ik in vrije huur zat weet ik niet maar dat is voor mij en in dit geval dus niet van toepassing.
....
Ik betaalde het plafond van deze woning.

Door het VvE verhaal was ik even op het verkeerde been gezet. Mea Culpa. Maar goed, ook als het een sociale woning is, veranderd er niks aan de situatie. Ook in de sociale huur is de extreme inflatie correctie tegengehouden door de overheid.

U was als sociale huurder altijd al bekend met het punten systeem. Dan weet u dat een puntenvermeerdering tot een hogere maximale huur leidt. Kan het gevolg van een renovatie zijn maar ook van een verduurzaming. Woningen worden onderhouden en onderhoud kan leiden tot een hoger puntenaantal.

De overheid wil nu eenmaal verduurzamen, ze stimuleren sociale verhuurders om dit z.s.m. te doen en dat is precies wat de verhuurder heeft gedaan.

Uw zonnepanelen leveren meer op dan de 38,50 die u ervoor moet betalen. Daar zit het probleem dus niet.

Wat u feitelijk wilt, is dat de verhuurder de woning niet verbetert zodat de woning meer punten oplevert. U wilt geen verhoging van de maximaal toegestane huur dus moet het aantal punten gelijk blijven.

Omdat bij de rechter af te dwingen, u kunt het proberen. Maar het gaat dan dus niet om de panelen maar om de puntenvermeerdering van de woning. Wordt in interessante casus want dit gaat veel vaker spelen. Verduurzaming leidt momenteel tot een hogere maximale huur, ook in de sociale sector.

[Yoranvt]

Kan het gevolg van een renovatie zijn maar ook van een verduurzaming. Woningen worden onderhouden en onderhoud kan leiden tot een hoger puntenaantal.

Nee dit heeft u niet helemaal juist.
Onderhoud kan nooit tot meer punten leiden. Onderhoud is gewoon verplicht en kan hooguit tot tijdelijke huurverlaging leiden wanneer dit niet wordt gedaan. Wanneer er woning verbetering plaats mag het geen onderhoud heten.

Wat u feitelijk wilt, is dat de verhuurder de woning niet verbetert, zodat de woning meer punten oplevert. U wilt geen verhoging van de maximaal toegestane huur dus moet het aantal punten gelijk blijven.

Nee hoor. Ze mogen best verbeteren, maar dat ik dan alleen die punten ervoor betaal én natuurlijk in overleg via een renovatie voorstel (wat ook wettelijk verplicht zou zijn geweest in dit geval gezien het aantal woningen). Zodat ik bezwaar kan maken en/of de kosten kan toetsen.

Wat ik niet wil is zonder overleg aanpassingen aan mijn woning waar ik voor moet betalen en waar naast die betaling ook nog meer huur gevraagd voor gaat worden.

Wellicht ter verduidelijking. U heeft een mobiel abonnement. Die provider zegt ineens tegen u "U gaat vanaf nu een iphone gebruiken" en stuurt u een nieuwe Iphone op. U stuurt terug "Ik hoef dit niet".
Vervolgens stuurt uw provider een rekening voor deze iPhone én verhoogt uw maandbedrag omdat u vanaf nu een iPhone gebruikt. Lijkt mij niet helemaal de juiste manier toch?

[Eres]

Ik zou van de verhuurder een gespecificeerde opgave van de berekening verlangen.
Oa over hoeveel zonnepanelen wordt u berekend, hoeveel panelen staan er daadwerkelijk op het dak van de flat en over hoeveel woning eigenaren wordt het totaal inclusief onkosten doorberekend.
U heeft, zijnde een huurder, niets met een VVE te maken.
Onder de noemer verduurzamen mag een verhuurder best veel, een zaak over dit probleem, zal een interessante uitspraak kunnen opleveren.

https://www.ckh-advocaten.nl/kan-verhuu ... icekosten/
Misschien goed om de link te lezen, niet gemakkelijk gewonnen geven, maar inderdaad goed de onkosten en winst tegenover elkaar houden.

[Speedy123]

Wellicht ter verduidelijking. U heeft een mobiel abonnement. Die provider zegt ineens tegen u "U gaat vanaf nu een iphone gebruiken" en stuurt u een nieuwe Iphone op. U stuurt terug "Ik hoef dit niet".
Vervolgens stuurt uw provider een rekening voor deze iPhone én verhoogt uw maandbedrag omdat u vanaf nu een iPhone gebruikt. Lijkt mij niet helemaal de juiste manier toch?

Dit voorbeeld is iets heel anders. Sociale huur kunt u niet vergelijken met zaken op een normale economisch markt. Als mijn provider stelt vanaf morgen is een Android telefoon verplicht, zeg ik mijn abonnement op. Simpel als dat. Een sociale woning kan iemand niet eventjes opzeggen, want dan heeft die geen huis meer en een andere sociale woning is niet zomaar eventjes gevonden.

De marktwaarde van een sociale woning zou een veel hogere huur rechtvaardigen. Echter de sociale huur is kunstmatig gemaximaliseerd door de overheid, omdat een groep mensen anders de huur niet kan betalen. Dit om er zo voor te zorgen dat mensen met weinig inkomsten, eventueel aangevuld met een huurtoeslag, toch hun huur kunnen opbrengen en dus een dak boven hun hoofd hebben.

Om de maximale huur te berekenen heeft de overheid besloten niet alleen te kijken naar de waarde van de woning, iets dat in het normale economische verkeer wel zo zou zijn, maar ook andere zaken erbij te betrekken zoals haar beleid ten aanzien van duurzaamheid. Hiervoor heeft de overheid besloten punten uit te delen voor bepaalde duurzaamheidsvoorzieningen zoals zonnepanelen. Als een eigenaar die plaatst, krijgt de woning extra punten toebedeelt. De eigenaar heeft ze geplaatst dus krijgt uw woning extra punten. En ja dan kan het EP label verbeteren. Waardoor de kunstmatige maximale huur grens weer iets hoger mag zijn.

U bent het er niet mee eens, u wilt geen verplichte zonnepanelen en al helemaal die extra punten niet. Dat snap ik. Maar de overheid heeft het zo besloten. Als sociale verhuurders zonnepanelen plaatsen, dan gaat de puntentelling omhoog.

[16again]

Hoe kunnen die zonnepanelen zo veel effect hebben op puntentelling dat huur forser stijgt dan energiebesparing? Klopt die berekening wel?

[alfatrion]

Ik begrijp dat u het simpel wil houden maar dit maakt het wel erg complex.

Mijn inschatting is dat het hele VvE verhaal niet van invloed is.

Maar hier https://www.waarderingskamer.nl/woz-wij ... -en-de-woz lees ik dat zonnepanelen onroerend zijn.

Dat is een goede vondst. TS kan in (hoger) beroep daarmee beargumenteren dat de zonnepanelen onderdeel uitmaken van het gebouw en daarom niet separaat belast mogen worden.

Hof Arnhem-Leeuwarden 17 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3558, r.o. 4.5.
Voor de waarde die aan de zonnepanelen kan worden toegekend, is in het taxatierapport een bedrag van € 3.000 gerekend. Belanghebbende betwist de hoogte van dit bedrag niet. Daargelaten dat het Hof op basis van de onder 2.3 vermelde matrix, waaruit een waarde van € 227.000 blijkt, aannemelijk acht dat de waarde van de onroerende zaak ook zonder zonnepanelen op ten minste € 223.000 kan worden vastgesteld, is het Hof van oordeel dat de zonnepanelen terecht zijn meegenomen. De gemachtigde van belanghebbende heeft desgevraagd ter zitting van het Hof verklaard dat de zonnepanelen naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven zolang als belanghebbende in de onroerende zaak woont. De zonnepanelen moeten daarom als onroerend worden aangemerkt. De (technische) mogelijkheid dat belanghebbende bij verhuizing de zonnepanelen meeneemt, is niet relevant.

Dat hangt er vanaf. Zonnepanelen kunnen zowel roerend als onroerend zijn. Heel vaak zijn zonnepanelen op een schuin dak dusdanig vastgemaakt dat ze onroerend zijn, terwijl ze op een vlak dak vaak los liggen en als roerend beschouwd worden.

Zonnepanelen liggen op een schuin dak vaak ook los. Dat is anders als het gaat om inbouw.

[Speedy123]

Hoe kunnen die zonnepanelen zo veel effect hebben op puntentelling dat huur forser stijgt dan energiebesparing? Klopt die berekening wel?

Dat ligt er maar toch net aan? Als de woning net een paar puntjes te kort kwam voor een beter EP label, dan kan het zomaar zo zijn dat het EP label omhoog gaat met de zonnepanelen erbij.