[ archief ] oversluiten hypotheek, zin of onzin ???

[duby]

kijk uit met variabele rentepercentages, ze zeggen vaak dat het maar een beetje scheelt als de rente omhoog gaat, maar meestal valt dit vies tegen, informeer eens naar de kosten als de rente 1% omhoog gaat....

[Anna11]

Je kunt ook je hypotheek langer vastzetten! Een hypotheek voor 30 jaar is er al vanaf 4,55%!
Voordeel: Als de rente in de komende jaren stijgt (na bijv. 5 jaar) zit je goed! Het geeft in ieder geval veel zekerheid!

Succes met je beslissing!

[Blond en slim]

Zoals ik net schreef (reminder):

"Als de IB heffing hoger wordt tot maximaal 52% heeft het helemaal geen zin".

Hoe dat komt? Een hoog IB voordeel moest toch gunstig zijn? Jawel, maar nu een keertje niet. Iemand die van een brutobedrag van bijvoorbeeld 10.000 30% terug krijgt (lees: minder hoeft af te dragen) betaald netto meer dan iemand die 50% voordeel heeft. Die persoon met een lager IB tarief zal dan ook het meeste merken van lagere rente. Hij krijgt per slot van rekening het minste terug. Stel dat uw IB tarief 90% geweest zou zijn dan maakt het bijna geen verschil of u nu 4% of 7% zou moeten betalen. Iemand die echter helemaal geen IB voordeel heeft doet bijna een moord voor die 4%.

U hebt dus helemaal geen voordeel te behalen. Zie mijn rekensom eerder. Doe die nog eens bij 52% IB en alles zal voor niets zijn.

Met mijn voorganger ben ik het eens dat je best voorzichtig mag zijn met variabele percentages. Wel gaat het in mijn voorbeeld nog steeds op. Dat was het dan ook, een rekenvoorbeeld!

Om nog een voorbeeld te geven hoe je creatief met geld om kan gaan het volgende. U hebt een hypotheek die nog 5 jaar loopt tegen 6,5%. De lening is aflossingsvrij. Stel u stapt naar de AMEV en vraagt:

- Kan mijn lening (of een deel daarvan) worden omgezet naar een traditionele spaarhypotheek? (lees: betaalde rente is ook ontvangen rente over de inleg = spaarpremie). Ja dat kan wel. (denk ik)
- Krijg ik dan dezelfde rente of gaat die nog omhoog? Vaak gaat deze met 0,2% omhoog. In dit geval kan dat zelfs gunstig zijn.
- kan ik binnen die spaarhypotheek de polis in Box III houden zodat ik niet aan de 15 jaars eis hoef te voldoen? Ja dat kan.
- Kan ik ook een groot bedrag ineens storten zelfs als de hoogste storting in het eerste jaar hoger zou worden dan 10 keer de laagste? Ja dat mag, er zijn in Box III geen consequenties.
- Staat elk jaar gegarandeerd de afkoopwaarde van die polis vast? Jazeker, de traditionele spaarhypotheek geeft maand op maand exact het bedrag wat u van tevoren had verwacht. (bij een gelijkblijvende rente) en er zijn geen onverwachte afkoopkosten. (Vandaar die wat hogere rente).
- Is een overlijdensdekking verplicht? ...... soms wel soms niet, van de AMEV weet ik het niet. Zo niet dan helemaal mooi.

U raad hem al. Als u nog wat muntjes vrij heeft voor de komende 60 maanden kan je zo genieten van 6,5% rente op uw spaargeld. Ze zullen u eerst niet snappen en daarna niet mee willen werken. Bij een Spaarhypotheek wordt financieringstechnisch elke Euro die u spaart op hun obligo van de hypotheek afgeboekt. Stel U stort 25.000 Euro en u krijgt daarover dezelfde rente als u aan die bank betaald. Daar schiet u wel wat mee op maar de bank niet. U gaat voor een deel uw eigen hypotheek "funden" zoals dat heet. Over dat deel gaat de bank minder verdienen terwijl u aan de ene kant meer rente gaat vangen en aan de andere kant ook nog 52% voordeel geniet.

Blond & S...






Succes

[Gast]

De link komt van: http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigen ... luiten.htm

Ik denk wel dat de inspecteur extra bijkomende kosten bij oversluiten niet als aftrekpost accepteert; anders kunnen mensen blijven oversluiten. De Belastingdienst is ook niet gek. Watbetreft provisie retour: Ik zou het ook niet weten, idd vraag voor de inspecteur.

Ik heb de berekening ook eens gedaan met wat aannames. De berekening komt echter in grote mate overeen met 'slim blondje'.

Ik ga ervan uit dat de extra kosten worden meegefinancierd met het oversluiten. De schijf voor inkomstenbelasting is 42 %. Als taxatiekosten neem ik 1.17 promille van 420K, dus 491 euro. Verder neem ik aan dat de afsluitprovisie 0.75 % van het totale hypotheekbedrag is als je rechtstreeks onderhandeld met de geldverstrekker. Voor hypotheekaktekosten neem ik 0.4 %.

Hypotheekdeel Box 1: 255.000
Box 3:
Taxatie: 491
Kosten: 3.228
Totaal: 280.719

De oude hypotheeklast is 9500 euro netto per jaar oftewel 47.502 na 5 jaar.

Bij de nieuwe hypotheek is de rentelast (netto) 5324 + 925 (bruto, niet aftrekbaar) is totaal 6.250 per jaar oftewel 31.250 in 5 jaar. Het verschil is dus 16.252. Oversluiten is dus zinvol.

Zou je de extra kosten uit eigen middelen betalen, dan is dit in totaal 22.491 + 2967 = 25.458. De rentelasten zijn dan geheel aftrekbaar en komt dus uit op 5324 maal 5 = 26.620. Bij elkaar opgeteld: 52.100. In de eerste 5 jaar is dit meer, maar op langere termijn is dit goedkoper. Je moet hier echter een paar dingen voor afvragen: Het bedrag van 25.458 is veel geld: Moet de studie van de kinderen betaald worden of het is tijd voor een nieuwe auto, dan is het niet verstandig. Het extra bedrag van 26.000 euro bij oversluiten is welliswaar niet aftrekbaar, echter de rente hierover is 3.6 %. Dit haal je niet bij een persoonlijke lening zonder onderpand.

Is het bedrag van 25.458 handig voor een verbouwing of verbetering tuin, dan kan het wel verstandig zijn: Je rente is volledig aftrekbaar. Neem je later een tweede hypotheek van 26000 euro voor de verbouwing, dan is deze rente geheel aftrekbaar. Het huis heeft immers voldoende onderpand.

Het enige wat je nog zou moeten bekijken is rentemiddeling. Weet iemand hoe dit werkt?

[Gast]

Marcel, ik heb bovenstaande berekening ook eens gedaan met 52 % inkomenstenbelasting. Het verschil komt dan uit op 12.650. Dus het is nog steeds zinvol om over te sluiten.

[Blond en slim]

Beste gast,

Prettig zo'n discussie op niveau. Ik ga alleen weer voor een deel niet met je mee.

Jou link zegt zelf duidelijk wat wel en niet aftrekbaar is. Met die link ben ik het dus geheel eens. De belastingdienst doet wat er in de Wet IB staat en als die niet vernaderd blijft het zo. Wat de toekomst zal brengen weet niemand.

Je conclusie echter dat het zinvol is deel ik niet. Wel prettig dat zo laat op de avond de rekensommetjes kloppen. Die 16.252 wil ik van je aannemen. Meneer heeft daarmee alleen zijn extra hypotheek nog niet geheel terug gekregen ad 25.000 Euro. De rest moet dan komen uit het belasting voordeel op de eenmalige aftrekposten en de creditrente op de besparingen elke maand (als hij gaat sparen). Met 42% gaat het nog op echter bij 52% is het netto voordeel plus de credit rente niet hoger dan de investering van 25.000 Euro. Het voordeel van Wiskunde is dat het of klopt of niet klopt. Doe je nauwkeurige berekening nog eens bij 52% IB (wat de man dus heeft) en geef dan eens aan wat de netto besparing is op de rente en op de aftrekposten. Die zijn lager dan 25.000 Euro ..... met mijn rekenmachine in ieder geval.

De sugestie van Anna 11 (welkom) is zeker niet verkeerd. Wel betekend het dan wel dat de man nog langer de tijd nodig heeft om zijn gemaakte kosten (meegefinciert of niet) rekenkundig terug te verdienen. Wellicht staat een verhuizing of totale verkoop binnen die tijd op de agenda en heeft hij dus niets aan die 30 jaar. Daarnaast is de rente voor meneer al helemaal geen 30 meer aftrekbaar en kennen we zijn verdere situatie niet. Dus ..... je schreef een waarheid als een koe echter is in mijn ogen geen aanvulling op de vraag: Zinvol of niet?

[Blond en slim]

12.650 zeg je?....... wil ik weer van je aannemen. Waar haal je de rest vandaan om die 25.000 terug te verdienen? Je bent het toch met me eens dat nu 25.000 Euro extra schuld nemen om in 60 maanden 12.650 Euro terug te krijgen niet de meest economische vooruitstrevende beslissing is?

De rest moet komen uit de creditrente en het eenmalige IB voordeel van de eenmalige aftrekposten. Die dekken alleen dat verschil niet.

Toch

[Blond en slim]

Als jullie gaan slapen doe ik dat ook! Adios

O ja, wat is rentemiddeling vroeg een late "gast". Hang me er niet aan op maar de banken hanteren verschillende defenities. Ze komen wel allemaal op het volgende neer.

Men moet minimaal een nieuwe rente vast periode nemen gelijk aan de restduur van de huidige (hier 5 jaar dus) en meestal zelfs weer minimaal de oude periode (wellicht weer 10 jaar). De nieuwe rente wordt een gewogen gemiddelde tussen de huidige rente voor die gekozen rentevast periode en de oude rente. Je gaat dus qua maandlast naar beneden echter zit wel weer aan de bank langer vast qua rente. Vaak zijn er administratiekosten. Een vaak voorkomende naam is "Tussentijds Rente Aanpassing door Middeling" (TRAM)

[mars36]

wederom bedankt voor uw uitgebreide en gedetaileerde adviezen.

Ik ben op dit moment niet voornemens om te verhuizen.

Mijn uitgangspositie is dat ik ivm de gestegen vaste lasten (kindjes, tegenvallende bedrijfsresultaten ed.) op dit moment wat meer financiele armslag wil creeren.

Is het oversluiten van een hypotheek hier wel het juiste middel voor ?

Zijn er kosten verbonden aan rentemiddeling ?

Mvrgr,

Marcel

[Gast]

Ja, dat ben ik met je eens: Je moet je hypotheek met een kleine 26.000 euro verhogen om 12.650 voordeel te hebben in 5 jaar. Je eet eigenlijk als het ware een deel van je huis op.

Die 12.650 in 5 jaar is omgerekend per maand ca. 211 euro (netto). Is dit voldoende voor de extra financiele armslag?

[Blond en slim]

Lekker we blijven nog even wakker.

Ja middeling (zie boven) geeft enige administratiekosten. vaak niet meer dan 250 Euro. Nu naar de kern van de zaak. Lasten verlichting:

Dat geeft een ander licht op de zaak. Om meer lucht te krijgen (dat hoef ik u als ondernemer niet te zeggen eigenlijk) kan er aan 2 kanten gekeken worden. De uitgave kant (de rentelast) en de inkomsten kant (ontsparingen).

Als u zou besluiten om de nieuwe hypotheek te accepteren is nu ook duidelijk dat de maandlast verlichting niet gebruikt wordt om geld te sparen maar daadwerkelijk terug vloeit naar het budget. 1 op 1 is mijn antwoord

JA, DE NIEUWE HYPOTHEEK HELPT U DAARBIJ

Het is alleen wel een heel drastische en op wat langere termijn een nogal dure oplossing. U gaat per maand wat goedkoper wonen maar financiert dat door geld te lenen. Hoor ik me daar niet de oplossing al zeggen?

U hebt in ieder geval nog steeds een aantoonbaar inkomen welke voldoende is om de lening verantwoord te dragen. Neem van mij aan "Stater" zal in opdracht van Argenta uw cijfers grondig bestuderen dus ik ga ervan uit dat het laatste bedrijfsjaar nog steeds voldoende is om de lening te kunnen verkrijgen. (TIP: voor 1 juli kan u ook als laatste van de 3 te overleggen jaren ook 2003 opgeven mocht 2004 incidenteel lager zijn uitgevallen). Dat terzijde.

Om echt een concreet antwoord te kunnen geven mag ik een indicatie krijgen over wat de doelstellingen zijn?
- Hoe groot moet de besparing worden?
- Hoe lang moet deze minimaal gerealiseerd worden?

Voorbeeld (geen advies, puur richting gevend hoe lastig het is)
Die Argent Switch zou ongeveer 270 Euro netto per maand hebben opgeleverd aan besparing. Als het leed naar verwachting binnen 12 maanden is geleden is het een optie om een bedrag van rond de 3.000 Euro consumptief ergens te lenen en die dan in de goede tijd die dan komt weer af te lossen. Is die 270 echter een onderdeel van een veel grotere operatie gaat zoiets kleins niet op.

Heb je meer info voor me?

[Blond en slim]

Dom maar simpel, heb je al een beschikking voor een maandelijkse teruggave?

[Blond en slim]

Uhhhhh.... een goede vriend van mij .... je weet wel. Die vult nogwel eens een te hoge beschikking in. Dan krijg je muntjes van de belasting elke maand. Volgend jaar vraag je dan uitstel en zo kun je bijna 2 jaar geld van de belasting lenen.

[Gast]

Nog 1 bericht dan ga ik maffen!

Als ik de rente middel dan kom ik uit op 5.05 %, voor een rentevaste periode van 5 of 10 jaar. Kosten hiervan: Zeg 250 euro. Oude netto maandlast 655 euro, nieuwe 515 euro. Verschil: 140 euro per maand. Maar dit hangt van de voorwaarden af voor rentemiddeling. Ik zou hiernaar informeren.

En stel dat de rente stijgt na 5 jaar, zeg 1 of 2 %? De verwachting is wel dat de rente gaat stijgen. Maar op welke termijn en hoeveel is altijd koffiedik kijken. Zijn dan de lasten na 5 jaar nog wel op te brengen? Zoals ik begrijp wilt u juist meer armslag. Een langere rentevaste periode is dan zeker niet verkeerd. Indien blijkt dat bij rentemiddeling u weer aan dezelfde rentevaste periode van 5 jaar vastzit en bang bent dat na 5 jaar de rentelast niet meer op te brengen is, dan is oversluiten naar een nieuwe hypotheek met een langere rentevaste periode zinvol. Alleen zal de rente voor langere rentevaste perioden hoger zijn. De bovenstaande berekeningen moeten we dan overdoen om te zien wat dan het voordeel is.

[Blond en slim]

Nog even nagedacht:

Stap naar de Amev en vraag een middeling voor weer een nieuwe 10 jaarsrente. Wellicht komt de middelrente rond de 5,25% te liggen. Bij 52% IB geeft dat ongeveer 150 Euro per maand netto armslag. Je zit dan wel voor weer 10 jaar aan de AMEV vast alleen ik heb geen klacht van je gehoort over de AMEV.

Leen daarnaast bij de AMEV bijvoorbeeld 25.000 Euro extra consumptief via je hypotheek (die was je anders ook kwijt geweest in de Argenta deal) en eet die op in 5 jaar. Levert weer minimaal 500 Euro per maand extra op als je de rente inkomsten meeneemt.

Samen een ruimte van 650 Euro per maand zo uit het vuistje. Wat is het verschil met de Argenta deal?

- Niet de hypotheek, die gaat bij beiden met 25.000 omhoog
- De besparing is groter namelijk 650 in plaats van 250 ongeveer
- Na 5 jaar zit je wel met een middel rente van 5,25% waarvan je pas dan kan zeggen of dat gunstig is of niet. Als je mazzel hebt staat de 5 jaarsrente dan op 6% en lach je iedereen uit.

Is dat wat?

[Blond en slim]

Bedankt gast, je was weer sneller!...De rust!

[mars36]

na een dag hard werken is het fijn om te zien dat er mensen zijn die met je meedenken

Ik ben zojuist bij Huis & Hypotheek geweest voor een gesprek en daar heeft men mij een 1 jaars constructie aangeboden met een AO-dekking.

Voor de duidelijkheid heb ik beide (aflossingsvrije) aanbiedingen even op een rijtje gezet;
-------------------------------------------------------------------------------
Aanbieding 1 Huis & Hypotheek / Woonfonds Hypotheken
leningdeel 1 leningdeel 2 leningdeel 3 totaal
200.000,00 57.500,00 30.000,00 287.500,00

rente% 2,75% rente pmnd 658,85 rentevast 1 jaar

bijzonderheden;
4.538,- koopsom AO bescherming (fiscaal aftrekbaar, 20 jaar a 500,- verzekering)
30.000,- niet aftrekbaar
Woonfonds houdt klant op de hoogte van rentestand dmv e-mail Afsluitprovisie 1%
---------------------------------------------------------------------------------
Aanbieding 2 Independer / Argenta

leningdeel 1 leningdeel 2 leningdeel 3 totaal
257.000,00 26.000,00 0,00 283.000,00
rente% 3,60% rente pmnd 849,00 rentevast 5 jaar
bijzonderheden
geen koopsom ivm AO bescherming
26.000,- niet aftrekbaar
Afsluitprovisie 1%
---------------------------------------------------------------------------------


Tevens heb ik bij de AMEV (huidige geldverstrekker) een verzoek tot rentemiddeling gedaan (via tussenpersoon).
Hier heb ik tot op heden niets van vernomen.

Mijn uitgangspositie is een besparing van een 300 tot 400 euro pmnd. Dit is voldoende.

Morgen heb ik een gesprek bij de Hypotheker en hoop dan dit weekend de knoop door te kunnen hakken,

is er nog iets waar ik op moet gaan letten ?


Mvrgr,

Marcel

[Blond en slim]

Dat het beste advies is die waar jij het beste bij slaapt. Financieel echter hebben er meerdere gepoogt je te helpen. Conclusie blijft dat een oversluiting naar een andere bank je wel een lagere maandlast geeft echter bij 52% IB je niet in 60 maanden de netto investering (boetes e.d.) van rond de 25.000 laat terug verdienen. (Je wordt dus wel armer, je leent je maandlast verlaging).

Persoonlijk neig ik naar de middeling bij de AMEV samen met een extra opname van mijn voorgetselde 25.000 bij de AMEV. Mijn vorige rekensom leert dat je dat de meeste armslag geeft.

Die 1 jaarsrente met alarm functie is prima. Zet wel schriftelijk vast wat je van die TP mag verwachten mocht je daarvoor kiezen. Hij zal je maar vergeten te bellen. Ook moet je je afvragen hoe hoog de huidige 5 jaarsrente bij die bank nu is. Als die nu reeds bijvoorbeeld 4% wanneer ga je hem dan vast zetten voor 5 jaar of langer. Argenta is nu al 3,6%. Het verschil tussen die 2,75% variabele/korte rente en die zekere 3,6% bij Argenta is maar <100 Euro per maand netto. Dat voordeel geniet je vrijwel zeker maar een korte tijd dus waarom dat risico lopen. Hebberigheid en angst zijn slechte raadgevers.

Die AO dekking is op zich prima zeker als het een dekking biedt voor iets waar je geen risico in wenst te lopen. Realiseer je wel de volgende zaken:
- Het provisie deel is van 40% tot 50% voor de tussenpersoon direct verdient. Dat gaat 1 op 1 van uw storting/koopsom af. Als u er bijvoorbeeld geen rentekorting mee verkrijgt zou ik me nog eens bedenken.
- De dekkingen in dat soort polissen zijn gevoelsmatig prettig alleen rationeel gezien moeilijk te incasseren. Vaak keer men pas wat uit als men meer dan 45% arbeidsongeschikt is en dan ook nog maar 45% van het verzekerde maandbedrag (naar rato).

Als u vertrouwen hebt in die firma en de personen en u goed bediend wordt is dat wat waard. Ik zou het volgende doen als u kiest voor de woonfondsoptie. (niet mijn eerste keuze dus!)

De hypotheekafsluitprovisie is voor uw aftrekbaar tot een maximum van ik meen 1,5% over de hoofdsom met een limiet van +/- 3.630 Euro. Die afsluit provisie is voor u alleen aftrekbaar voor dat lening deel wat in Box I zit.

Verlaag de afsluitprovisie over de Box III deel naar nihil.
Verhoog de afsluitprovisie over de Box I lening naar 3630 Euro.
Spreek af dat de provisie van die AO dekking u toekomt. Laat ze maar een cadeau bon geven ter waarde van dat bedrag. Laat u echter niet afschepen met 100 Euro. Het is echt rond de 40% dat ze minimaal ontvangen. De koopsom is dan voor u op uw aangifte (na een drempel) aftrekbaar voor het AO gedeelte.

Van de 3630 afsluit provisie krijgt u 52% terug = 1.888
Van die storting krijgt u 40% van de TP = 1.815
Daarnaast heeft u mogelijk nog een fiscaal voordeel door toch de gehele koopsom af te trekken binnen uw aangifte IB.

Hiermee is de afsluitprovisie geheel (zelfs meer) netto terug verdiend.
Hiermee krijgt de tussenpersoon toch een aanzienlijke beloning.
Wellicht is het IB voordeel over de storting ook nog eens 52% en valideerd dit IB voordeel wat meer om voor dit product te kiezen. Let wel, ik heb op deze site al eerder gezegd dat eigenlijk (heeeel formeel gezien) de terug ontvangen provisie van de tussenpersoon opgegeven moet worden aan de fiscus. geen enkele inspecteur tot nu toe ziet er echter op toe. Als ze er een cadeau bon van maken waar u wat aan hebt valt het nog minder op.

Succes

[Blond en slim]

O ja, wees op je hoede, ik zou geen offerte tekenen als je niet eerst formeel een voorstel van de AMEV hebt gezien. Het zou niet verbazen (ik denk slechts mee) als de TP niet eens om dat voorstel heeft gevraagd aan de AMEV. Levert hem namelijk het minste op. Schrijf anders zelf ook een brief AANGETEKEND EN WEL!

[mars36]

wederom mij dank voor de gedegen uitleg, het is jammer dat deze niet direct door de "hypotheekadviseurs" waar je als consument aan tafel zit wordt vertrekt...

middels een ander forum heb ik begrepen dat de aanbieding van Woonfonds een lokkertje is waar ik maar heel kort profijt van kan hebben;

De eerste aanbieding betreft Woonfonds, prima hypotheekverstrekker alleen wat te duur met de rente.
De genoemde 1-jaars rente is gebaseerd op een hypotheek tot 75% van de executiewaarde.
Het betreft hier echter een tijdelijk op=op aktietarief. In werkelijkheid liggen de tarieven dus hoger (bij verlenging) en het gaat dus om een lokkertje!
Als ik even het 5-jaars tarief vergelijk met Argenta (2e aanbieding) dan zit Woonfonds op 4,05%
Bij de eerstkomende verlenging ben je dus al voor 0,45% de klos als je 5 jaar vast zou willen.

Zoals ook hier reeds is vastgesteld lijkt de beste optie om te kiezen voor rentemiddeling, biedt dit niet voldoende soelaas dan wordt het Argenta met 5 jaar vast tegen 3,6%

Welterusten,

Marcel