[ archief ] verkeerde boete berekend bij oversluiting hypotheek!help

[jeanet t]

Hallo,

Wij hebben een hypotheek bij Obvion lopen.Maar gezien de lage rentestand dachten wij aan oversluiten.Ik weet dat de boete enorm is,maar middels een gesprek bij de hypotheker hebben wij middels veel wikken en wegen besloten op een aanbod in te gaan.Het zou gaan om een boete van 15000 euro.Een maand geleden.

Inmiddels is alles getekend en een afspraak bij de Notaris gemaakt.Nu blijkt dat Obvion in 1 keer een veel hogere boete hanteert dan de berekening van de Hypotheker.Namelijk 7000 euro meer!!!.We zijn dus met de rug tegen de muur gezet en hun motivatie is dat bij hun de rente ook verlaagd is en nu dus nog meer mis gaan lopen.Waarschijnlijk zijn er al kosten gemaakt en ik snap het ook niet.Het zou betekenen dat we er slechter van worden dan beter.Gebeurd dit vaker en kan dit zo maar?En wie is vewrantwoordelijk voor de gemaakte kosten ,want wij zijn verkeerd voor gelicht.De hypotherer snapt het zelfs niet hoe dit kan gebeuren.

mvg Joke

[Gast]

Nieuwe hypotheekakte niet laten passeren bij de notaris, de oude hypotheek loopt dan gewoon door. Vraag Obvion om een verklaring.

[jeanet t]

Wij laten hem ook niet passeren,
maar er zijn wel kosten gemaakt.De notaris heeft alles al opgesteld.De nieuwe hypotheekverstrekker heeft handtekening en er is verzekering afgesloten.

Het antwoord van Obvion is dat hun rente de laaste tijd(maand)ook erg verlaagd is en dat ze nu dus nog meer mis lopen als ze ons kwijt raken.maar als we dan nu besluiten het huis te verkopen,(dan moet dat maar)krijgen ze niks.Maar door dat maandje of twee.Is het 7000 euro meer geworden NTB.Maar omdat hun dus ook de rente verlaagd hebben krijgen wij nu al dit gedoe aan de broek.en de hypotheker heeft alles berekend,wel gezegd dat het een paar honderd euro duurder uit kon vallendestijds,maar niet meer.Maar het zijn dus duizenden euro`s!.We kunnen het ook niet doen,maar voel me zo belazerd en vast gezet.En alle plannen gaan niet door,maar wel een hoop gedoe of wat dan ook na,voor niks.

[adviseur1]

In mijn ogen kan het niet anders dan dat de tussenpersoon, de HYPOTHEKER, een gigantische rekenfout heeft begaan.

Hij had op zijn minst de boete kunnen opvragen bij Obvion, danwel u dat laten doen. Deze wordt altijd schriftelijk verstrekt.

Een boete die 7000,= hoger uitvalt is absurd!

[Gast]

Let wel, er worden ook heel erg veel "foutjes" gemaakt in het opstellen van de boete berekeningen. Het is zaak Obvion om een opgave te vragen hoe ze er aan komen. Wat gaat er dan vaak fout?

Soms staat er in de (oude) voorwaarden van de klant dat men bij de berekening van de contante waarde van de boete vergelijkt met de huidige rente welke hoort bij de rentevast periode die de klant nu heeft. In nieuwe voorwaarden, die mogelijk niet op de klant van toepassing is vergelijkt met tegenworodig steeds vaker met de rentevast periode die het dichtst past bij de RESTAN tentevastperiode die de klant nog te gaan heeft. Voorbeeld:

1)
Klant had 10 jaar vast tegen 6%. Er zijn bijvoorbeeld 6 jaar voorbij gegaan. Veel oudere hypotheekvoorwaarden zeggen dat met de boete moet berekenen op basis van de huidige 10 jaarstrente bij die bank voor een verglijkbare hypotheek (product). Nieuwe voorwaarden (die niet op die oude klant van toepassing mogen zijn als deze niet eerst zijn goedgekeurd door de klant) geven tegenwoordig vaak aan dat men gaat rekenen op basis van de huidge rente welke hoort bij een rentevastperiode van 4 jaar (10 - 6 = 4). Die rente is natuurlijk lager dan de 10 jaarsrente dus de boete aanmerkelijk hoger;

2)
Ook vergeet men vaak dat er 10% tot soms wel 30% boetevrij afgelost mag worden. ook dat kan weer veel geld schelen;

3)
Soms kennen hypotheek producten een opslag. Dat kan een risicoopslag zijn of een productopslag. Bij de berekening van de boete wordt regelmatig alleen met de basisrente (zonder opslagen) vergeleken waardoor het verschil tussen de huidige rente die men daadwerkelijk betaald en de rente die je nu "zou kunnen gaan betalen" bij die bank als nieuwe klant onterecht wordt vergroot. De boete wordt wederom hoger.

4)
Ook neemt men wel onterecht de etalage tarieven (alleen voor nieuwe klanten) als uitgangspunt voor de boeteberekening terwijl in de voorwaarden staat dat men met de markt (verlengings) tarieven zou moeten rekenen. Ook dit werkt weer in het nadeel van de klant.

5)
Etc etc etc

M.a.w. pak je voorwaarden erbij en vraag de berekening op bij Obvion. Kijk goed welke rente ze gebruikt hebben, deze moet voor u controleerbaar zijn.

Succes

[Mark2000]

Deze boete rente is helemaal niet absurd hoor.

Er zit bij de hypotheker alleen een zeer slechte adviseur, deze had de klant er duidelijk op moeten wijzen dat mocht op het moment van opvragen van de boeterente de rente gaan zakken, dan stijgt de boeterente!! Je loopt dus gewoon een risico tussen de boeterente opgave en het passeren bij de notaris. Slechte zaak van de hypotheker!

Er is niks geks aan, dit is gewoon hoe het werkt, alleen denken de klanten daar niet aan. Dat hoort dan ook de adviseur te doen.

[jeanet t]

En boete van 22000 euro kan gewoon niet uit.Nu schiet je er niks mee op.De hypotheker heeft nieuwe berekening gemaakt en zegt dat de rente ook verlaagd is van de bank waarbij wij de nieuwe hypotheek zouden gaan afsluiten.Maar ook dan kan het niet echt uit.De boete vind ik wel erg hoog.De voorgaande anrwoorden gaan we nog wel voorleggen bij de hypotheker.

[Gast]

Precies, niet verder discussieren, de zaak opvragen en onderzoeken. Recht is recht en krom is krom. Als de boete juist is kan de adviseur aan de hoogte niets veranderen maar was het wel zijn taak dit op voorhand te berekenen. Daar bedoel ik mee dat hij in het advies een berekening had moeten zitten van:

Bij rente x = boete A
Bij rente y = boete B
Bij rente z = boete C

Succes

[jeanet]

Nu moet ik nog weer terug komen op dit bericht.Zijn bijna half jaaar verder.De hypotheker zei inderdaad dat het een fout was en heeft de notaris afgeblazen etc.Wij hebben nadrukkkelijk gevraagd of het klaar was en er geen kosten aan verbonden waren.Nee,werd er gezegd;het was hier mee klaar.Geen kosten.Men had contact gehad met de notaris en het was goed zo.Wat schetste gister mijn grote verbazing>tuurlijk weer net voor het weekend Een dikke rekening alsnog van de notaris.Die wij zelf destijds niet ingeschakeld hadden.Dat was allemaal al gedaan met de foute berekening.Het gaat om honderden euro,s voor niks.Alleen ellende die wij tot nu toe beleefd hebben.dooe de grote berekeningsfout van de hypotheker.staat zwart op wit nu nog de dupe?

[Xpert]

Is dit kantoor van de Hypotheker aangesloten bij stichting Keurmerk hypotheekbemiddeling? http://www.skhb.nl.

De hypotheekadviseur "die niet weet hoe dat komt" kan beter zijn diploma's inleveren en wat anders gaan doen.

De hypotheekadviseur had je erop moeten wijzen dat de boeterente hoger uit kan vallen wanneer de rente bij de Obvion nog zou dalen.
Ook vraag ik mij af of de hypotheekadviseur de boete "zelf" heeft berekend of dat hij een officiële opgave van Obvion heeft opgevraagd bij het eerste klantcontact. Als deze adviseur alleen van een zelf gemaakte berekening is uitgegaan gaat hij m.i. dus dubbel in de fout.

Bij stichting Keurmerk Hypotheek Bemiddeling te Naarden kan je jouw klacht voorleggen bij een onafhankelijke klachtencommissie. Mogelijk kan je daaraan vragen de Hypotheker te veroordelen tot het betalen van een vergoeding van de door jouw gemaakte kosten?

Verder kan je aan de notaris vragen of hij uit coulance de nota wil vernietigen. Vertel de notaris het ontstane probleem dat je door toedoen van de Hypotheker verkeerd bent voorgelicht. Laat de Hypotheker eventueel opdraaien voor deze nota.

[jeanet]

de boeterente werd door de hypotheker geschat op 14500.Voor dit bedrag hebben wij ook de offerte getekend!.Toen de papieren van de notaris een paar weken later in huis waren ,bleek de boeterente volgens obvion 21187 euro te zijn!(volgens de hypotheker kon er"hooguit een paar honderd euro verschil in zitten,vanwege renteschommelingen)Dit kon onmogelijk door een andere rentestand gebeurd zijn.De hypotheker gaf toe dat er iets mis was gegaan,en haastte zich om een nieuwe berekening op ons los te laten,waardoor we ons nog dieper in de schulden zouden steken.Toen hebben wij besloten zo niet verder te gaan.maar zgn was alles bij de notaris zonder problemen voor ons opgelost.Wij zouden zoals mondeling gezegd geen rekening krijgen.Daar hebben ze heen gebeld.we moeten nu de rekening van de notaris naar de betreffende persoon doorfaxen.Helaas doet hij nou ook enigzins ontkennend.we weten volgende week waarschijnlijk meer.mvg

[Xpert]

Bij Obvion is ook rentemiddeling mogelijk. Geen boeterente alleen Administratiekosten ad € 225,--.


Hierbij de tekst m.b.t. de voorwaarden van rentemiddeling bij Obvion:

Intern oversluiten
De lening aflossen op een moment dat de dagrente laag is en opnieuw afsluiten zal over het algemeen geen voordeel opleveren vanwege het gehanteerde boetesysteem bij interne oversluiting (contante waarde + Euro 225,-). Hierbij wordt rekening gehouden met de boetevrije som.

Tussentijdse rentemiddeling met een lagere dagrente is zonder boete mogelijk; kosten Euro 225,- ongeacht of de rentemiddeling toegepast wordt voor een of meerdere leningdelen of voor een 1e en 2e hypotheek tezamen.
Voorwaarden: de einddatum van de hypotheek kan niet overschreden worden; de nieuwe Algemene Voorwaarden worden van kracht; alleen mogelijk indien de oorspronkelijke rentevastperiode langer dan twee jaar is en de rentevastperiode tenminste 24 maanden gelopen heeft; rentemiddeling kan een keer per 24 maanden aangevraagd en toegepast worden; een rentemiddelingsvoorstel is 3 weken geldig; de nieuwe rentevastperiode dient tenminste net zo lang te zijn als de oorspronkelijke rentevastperiode.

[jeanet]

Dat ga ik nu ook doen.de hypotheker zou bv terug bellen.Maar mooi niet.het allerergste is dat ik toen in juni via de recepioniste te horen heb gekregen dat er voor ons geen consequenties aaan vast zouden zitten.Ze had contact gehad met de notaris en het was zgz klaar.Nu proberen ze met de notaris te bemiddelen.Maar ik blijf vinden dat de fout bij hun ligt.De hypotheker zei zich vergist te hebben bij de berekeningen.Die klacht komt er voor hun dus nu echt.

Overigens vind ik die boeterenten wel heel erg hoog.Ze zetten je dus vast dat je het wel laat.Jammer een verkeerde gok achteraf.

[SJZ]

De boeterente is ongeveer net zo hoog als het bedrag dat de bank gaat verliezen door het oversluiten. En dat is weer net zoveel als dat jij gaat besparen. Oversluiten is dan ook best wel duur. 22.000 kan best wel, het hangt er vanaf:
1. het verschil tussen:
- hoe hoog jouw rente is (die jij betaalde)
- hoe hoog de rente nu is (die jij dus gaat krijgen)

2. De termijn dat je rentevastperiode nog loopt (dus als je vorig jaar vastzette voor 20 jaar, dan loopt de termijn nu nog 19 jaar). Dit kan dus heel veel uitmaken

3. De rente wordt "contant gemaakt", je krijgt een soort korting omdat je NU al (boete)rente betaalt, in plaats van in de toekomst gewone rente.

[PaulR]

ik kan alleen maar concluderen dat hier weer eens sprake is van een tussenpersoon die puur en alleen maar zijn provisie wil opstrijken ten koste van de klant.
Wil je shoppen neem dan de tijd daarvoor. Maak afspraken bij de verschillende banken. Wil je via een verzekeraar de hypotheek sluiten ga dan bij meerdere tussenpersonen langs. Het is niet een brood kopen bij de bakker.
Je doet er verstandig aan eerst bij de tussenpersonen offertes op te vragen en deze dan mee te nemen naar de banken. Vaak worden er namelijk extra verzekeringen opgedrongen door TP-ers die je totaal niet nodig hebt. Zoals een Cardiff polis waar een tussenpersoon 40% van de koopsom voor vangt

[Xpert]

PaulR,

Leuk weer zo'n reaktie. Doet weer net overkomen dat de tussenpersonen in het algemeen niet onafhankelijk adviseren. Personen als jij moeten direkt naar hun eigen bank toe stappen en niet het onafhankelijke intermediair latstigvallen met het verstrekken van onbetaalde adviezen aan jou. Jij bent echt zo'n persoon die wel gratis adviezen wil hebben maar bijvoorbeeld een offerte bij zijn eigen bankinstelling sluit.

Wat een tussenpersoon aan een bepaald product verdiend is niet zo belangrijk. De klant moet het vertrouwen hebben dat hij goed geadviseerd is.

In de ogen van consumenten zoals jij kunnen tussenpersonen het nooit goed doen, want ........die verdienen eraan. Als er een Cardif polis wordt aangeboden dan verdienden de adviseurs er te veel aan en als het Cardif product niet wordt aangeboden dan krijgt de adviseur het verwijt dat hij de klant niet volledig adviseerd naar de mogelijkheid van het betreffende risico van arbeidsongeschiktheid af te dekken.

Het is ook nooit goed!!!!!!!!!!!!!

[PaulR]

Xpert,

Helaas heb ik al te vaak moeten constateren dat tussenpersonen in het algemeen niet onafhankelijk adviseren. Het is toch erg typisch dat men op een willekeurige notariskantoren/banken al uit aan een bepaalde hypotheek en verzekeringspolis kan opmaken wie de tussenpersoon is. Dat zegt mij voldoende. Maar wat bedoel je met gratis adviezen? Als ik naar een tussenpersoon ga dan hoef ik toch ook niet te betalen. Als ik dan geen zaken met de tussenpersoon doe dan hoort dat toch bij het ondernemersrisico.

Maar gelukkig vinden de consumentenorganisaties en de overheid het wel belangrijk wat een tussenpersoon aan een product verdient. Daarom moeten zij over een paar jaar helderheid van provisie geven. Als je echt onafhankelijk bent dan doe je als tussenpersoon daar niet moeilijk over.

En er zijn meerdere producten zoals Cardif. Waarom worden die niet aangeboden? Ik weet dat Cardif de meeste provisie geeft. Een onafhankelijk tussenpersoon kan dus meerdere polissen aanbieden en dan nog aan zijn zorgplicht voldoen. Het is niet zo moeilijk.

Nee, Xpert, helaas moet ik met 13 jaar ervaring in de financiele wereld constateren dat er nog maar een tussenpersoon is geweest die het belang van de klant voorop stelde in plaats van het zijne.

Het kan dus wel goed

[WWJD]

Ik sluit me aan bij PaulR.

Helaas is het in de praktijk zo dat van de totaal gesloten hypotheken de hypotheekconstructies van tussenpersonen er zo uitgepikt kunnen worden....en dat heeft niet veel met advies te maken, maar met provisiestructuur.

Natuurlijk mag een tussenpersoon geld verdienen aan advies en begeleiding. Maar je mag voor dat geld dan ook een gedegen advies verwachten, en dat is nou juist waar het in de praktijk helaas vaak aan ontbreekt, juist door die provisiestructuur. Het wordt dus ook gevoed en ik denk dan ook dat het veel beter is om de provisie aan tp uit te smeren over 10 jaar.

[CorrineC]

Heeft iemand ervaring met te lage boeterente. Ik heb namelijk de definitieve eindafrekening van de notaris ontvangen en de door de oude hypotheekverstrekker opgegeven boete is te laag: zo'n 4 K. De tussenpersoon heeft dezelfde mening.

Kan de oude verstrekker over een tijdje nog aan de deur kloppen dat zij nog geld willen hebben ?

[CB]

Eerst een paar vragen:

1 Heb je beide boeteberekingen schriftelijk ontvangen?

2 Is de oude hypotheek al afgelost?