[ archief ] Roerende goederen? Aanpassing van verkoopprijs?

[Lizette1960]

Hallo,

Vandaag ontvingen we de concept akte van levering voor de verkoop van onze woning. Daarbij was de concept-afrekening van de notaris ook toegevoegd. Tot onze verbazing stond op de nota een post "roerende zaken" die behoorlijk hoog was. Natuurlijk even de notaris gevraagd wat voor roerende zaken dat eigenlijk zijn.
Nu blijkt dat in de voorlopige koopovereenkomst vermeld staat dat er een door beide partijen getekende "lijst van zaken" te zijn zijn t.w.v. Euro. 10.000,00, de waarde vastgesteld door de koper.
Dit bedrag is er handmatig bijgeschreven en door 1 persoon geparafeerd (niet door ons).

Let wel: we hebben niet tegelijkertijd de overeenkomst getekend, eerst wij zelf, een aantal dagen later pas de koper. Gewoon thuis, en per post afgehandeld.
Door omstandigheden onzerzijds konden beide partijen niet tegelijk tekenen. In goed vertrouwen is dit dus niet gezamenlijk getekend.

De notaris vond trouwens het zelf ook een ongebruikelijk hoog bedrag, en heeft ze heeft er Euro. 5.000,00 van gemaakt, en is aldus de eigenlijke verkoopprijs van de woning met die Euro. 5.000,00 verminderd.
Dit komt ook zo in de akte van levering te staan. In de lijst van zaken die wij hebben ingevuld en die toegevoegd is bij de voorlopige (en later definitieve) koopovereenkomst, staat niets van waarde in inzake over te nemen of achter te laten "roerende" goederen.

De notaris moet hier wel ergens melding van maken vanwege dat bedrag en ik denk vanwege de overdrachtsbelasting?
De makelaar. was even niet bereikbaar.

Ik vraag me af waarom dus de verkoopprijs ineens met Euro. 5.000,00 (als het aan de makelaar lag dus 10.000,00!) wordt verminderd, terwijl de courtage wel berekend is op het overeengekomen, hogere, bedrag?

Er is nooit iets besproken over roerende zaken van een bepaalde waarde en al zeker niet over het reeds hierboven genoemde bedrag.

Ik heb dit nog nooit gezien of gehoord en we zijn toch al meerdere malen van koophuis verwisseld. Weet iemand waarom, en of dit normaal is? Zitten er hier nog meer addertjes onder het gras?

De secretaresse van betreffende makelaar antwoordde: U heeft uw huis eigenlijk voor xxxx bedrag verkocht i.p.v. XXXX (=het bod waarmee we accoord zijn gegaan tijdens de onderhandeling, en waarbij geen enkele sprake was van "roerende zaken en de daarmee lagere verkoopprijs). Men belt nog terug.......(NVM Makelaar, courtage 1,25%).

Alvast bedankt voor reacties en antwoorden.
Groeten

[BLS]

Roerend mee eens

Bij de verkoop van een woning wordt vaak een aparte prijs afgesproken voor meeverkochte roerende zaken. Waar dient u dan even bij stil te staan?
Meeverkochte roerende zaken. Bij de verkoop van een woning worden regelmatig ook roerende zaken verkocht die een zodanige samenhang met de woning hebben, dat deze niet verkocht zouden zijn als de woning niet zou zijn verkocht. Denk daarbij aan de zwevende vloer en de elektrische zonweringen. Vaak ook kostbare zaken dus.

Besparing 6% overdrachtsbelasting.

Indien verkoper en koper overeenkomen dat in de koopsom voor de woning ook de koopprijs voor de meeverkochte roerende zaken is inbegrepen, kan met name de koper invloed uitoefenen op de mogelijke besparing van overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting (6%) wordt immers alleen geheven over in Nederland gelegen onroerende zaken en niet over roerende zaken.

Tip 1. Splitsing van de koopsom in onroerende en roerende zaken scheelt dus 6% overdrachtsbelasting over de waarde van de roerende zaken. Het is raadzaam een gedetailleerde en gespecificeerde lijst van de meeverkochte roerende zaken bij de koopovereenkomst te voegen.

Bijzondere aandacht van de fiscus. Konden partijen vroeger ‘blind’ f 15.000,- voor meeverkochte roerende zaken in de akte tot levering laten noteren zonder dat de fiscus daar wakker van lag, tegenwoordig dienen partijen zich er bewust van te zijn dat de waarde die zij aan de roerende zaken menen toe te kennen, wel reëel dient te zijn.

Let op. Indien de fiscus twijfels heeft over de waarde van de meeverkochte roerende zaken, kan zij gebruikmaken van de mogelijkheid om een ‘aspectenactie’ uit te voeren: de koper moet dan maar aantonen dat de waarde voor de roerende zaken reëel is.

Tip 2. Vraag dus altijd bij de verkoper na of hij de aankoopbonnen van de betreffende zaken heeft bewaard. Met deze bonnetjes kan de koper het eventuele wantrouwen van de fiscus weerleggen.

Hypothecaire lening. De koper van de woning en de roerende zaken dient zich er ook bewust van te zijn dat banken bij een hypothecaire financiering van de koopsom, over het algemeen niet bereid zijn om de koopsom voor de meeverkochte roerende zaken te financieren. Dit betekent dat de koper de roerende zaken uit eigen middelen dient te financieren.

Het is zaak de meeverkochte roerende zaken apart te specificeren en te waarderen. Hierover hoeft namelijk geen 6% overdrachtsbelasting te worden betaald.

Groeten

[hera]

Waarschijnlijk heeft in jullie concept akte gestaan dat de roerende zaken door koper zouden worden gewaardeerd op... een x bedrag. De ene keer is dit in de biedingen al besproken en anders wordt het later ingevuld. Het is voor risico van de koper als er dus in de koopakte (en later ook in de leverlingsakte) staat dat de koper het waardeert op dat bedrag. Zij rekenen tenslotte ook af met de fiscus.

Of de kopers er goed aan doen is nog maar de vraag. Ze kunnen dat gedeelte niet met hypotheek financieren of doen ze het wel, kunnen ze het niet aftrekken en wordt het als consumptief krediet gezien. De fiscus ziet geen verschil tussen een zwevende parketvloer die met een hypotheek wordt gefinancieerd of een breedbeeld tv.

[Lizette1960]

Hallo,
Ik bevestig je quote over dat nog nader in te vullen bedrag, echter
er zijn helemaal geen roerende goederen. Geen zwevende vloeren, geen zonneluifels, niets. Dit staat ook nergens vermeld in de door ons ingevulde lijst. De gordijnrails nemen we zelfs mee. Twee oude keukenkastjes in de berging..als die Euro. 10.000 of Euro. 5000,00 waard zijn???? Dat is het nu juist, er blijft helemaal niets roerends achter. Ik zou graag zien waarop dat bedrag dan gebaseerd is, want ik heb zulk een lijst niet. De enige lijst die ik heb, zat bij het voorlopig koopcontract, en daar staat alleen een eventuele vloerbedekking ter overname op. Daar is niet op gereageerd, en deze was ook zeker geen Euro. 10.000 waard. (of het moet een persisch tapijt zijn....). Alleen is de verkoopprijs nu dus ineens 5.000 minder, en dat vind ik raar. Men heeft (al binnen 2 weken na ondertekening van het contract) zelfs een nieuwe keuken gekocht, dus daar zit het hem ook niet in. Ik snap het gewoon niet.
Het liefst zou ikzelf ook hebben dat de afgesproken verkoopprijs in de leveringsakte gezet wordt. Hoe ziet de fiscus die extra 5.000,00 anders? De hypotheek wordt met het gehele verkoopbedrag afgelost (geen overwaarde). En als je helemaal niets over te dragen hebt, of te verkopen, dan mag dat toch niet alsnog zo vermeld worden? Omdat we bezig zijn met een scheiding, willen alles zo duidelijk mogelijk op papier, snap je? Ik nog steeds niet, maar hoop op meer duidelijkheid van onze makelaar morgen. En ik snap echt wel dat de fiscus niet gaat meebetalen aan een nieuwe keuken, auto etc...In ieder geval bedankt voor de antwoorden.

Waarschijnlijk heeft in jullie concept akte gestaan dat de roerende zaken door koper zouden worden gewaardeerd op... een x bedrag. De ene keer is dit in de biedingen al besproken en anders wordt het later ingevuld. Het is voor risico van de koper als er dus in de koopakte (en later ook in de leverlingsakte) staat dat de koper het waardeert op dat bedrag. Zij rekenen tenslotte ook af met de fiscus.

P.S. Wij zijn de verkopers, niet de kopers.

[Marion Wijk]

Je gaat scheiden en je verkoopt je huis en nu zeur je over een paar centen, logisch dat je gaat scheiden

Moet je eens zien hoe lang een huis te koop staat Dus je wilt het onderste uit de kan ............... be happy ...don't worry.........

[Lizette1960]

Wat een ongewenst vooroordeel, heeft U.
Er is een Verkoopprijs afgesproken! Over die prijs betalen we courtage, die verkoopprijs is nu dus om een erg onduidelijke reden, stukken minder. Om wat voor reden dan ook. (roerende goederen, daar hadden we het over, en waarover geen enkele mondelinge noch schriftelijke afspraken waren gemaakt). Ik mag ervan uit gaan dat een makelaar geen courtage vraagt over over te nemen spullen, hij of zij zet dat op papier, maar dat is ook echt alles. Dus ook hij of zij zou hier een nadeel van kunnen ondervinden. Tenminste dat denk ik.

En, bedankt voor uw medeleven...bent U soms ook een alcholist, en de weg kwijt? Dat is namelijk de reden van mijn scheiding (en nog wel met een mediator, zodat er niemand benadeeld wordt!). Alles uit de kan halen? Waar dan? En, ja, samen met mijn nog man, hadden we besloten om het huis, voordat we naar een advocaat gingen, alvast te verkopen. Een advocaat kost zonder rechtsbijstand veel geld. Oh ja..dat is kostenbesparend, maar zeker niet zakkenvullend. Maar dat was niet mijn vraag aan wellicht experts of mensen die hier iets meer over/van weten. Een persoonlijke situatie is niet eens op zijn plaats hier, omdat het ook anderen kan overkomen.

Waaruit halen we hier dan nog voordeel, behalve DUIDELIJKHEID over afspraken die er gemaakt waren en zijn met de makelaar?

Bah, ik hoop dat er nog normale reacties op deze uitspraak en mening komen. Ik zal uw antwoord graag benoemen met: onTroerend goed.
Ik hoop dat zulke reacties zoals die van U, in de toekomst richting prullenbak zullen gaan.

Ik vroeg om advies, geen mening over een situatie waar U geen enkele mening over hoeft te geven! En dat zet U toch maar even "online". Wat een lef. Bedankt.

[Mk]

Dat soort trieste figuren heb je hier altijd, gewoon negeren.

Verhaal van BLS zit goed in elkaar. Het is met name voor de koper gunstig (geen 6% overdrachtsbelasting op 10.000 euro is toch mooi 600 euro). Risico is voor zover ik weet voor de koper, maar zijn er mogelijke addertjes onder het gras voor de verkoper? Bijvoorbeeld een koper die klaagt dat allerlei roerende zaken ontbreken bij de overdracht bijv.

Verder in het algemeen de vraag of er iemand is die weet hoe het zit met overwaarde. Stel dat ik 200.000 krijg voor mijn huis, waarvan 10.000 voor roerende goederen. Mijn totale schuld was 185.000. Heb ik dan 15.000 overwaarde of 5.000?

[Lizette1960]

[/quote]Verder in het algemeen de vraag of er iemand is die weet hoe het zit met overwaarde. Stel dat ik 200.000 krijg voor mijn huis, waarvan 10.000 voor roerende goederen. Mijn totale schuld was 185.000. Heb ik dan 15.000 overwaarde of 5.000?

Voor MK, dank je, en ook dit is interessant voor anderen om te weten.

[hera]

Bij ons in de regio (nh regio Alkmaar) is de verkoopprijs is gewoon incl. roerende goederen. Waarschijnlijk is dit gekomen doordat het meefinancieren van roerende zaken bijna niet meer gebeurt omdat dit niet meer aftrekbaar is. Hierover rekenen we dus ook courtage.

Met het totale bedrag wordt je schuld ingelost. De verkopend makelaar (jullie makelaar) moet een door jullie ondertekende lijst van roerende zaken meesturen met de ondertekende koopakte. Er kan hoogstens ingevuld worden bij de vloerbedekking is overgenomen dat is vaak een mogelijkheid in zo'n lijst van zaken.

Maar ik vind dat een makelaar de kopers zeker moet waarschuwen voor de fiscus. Bij ons ligt de grens een beetje bij 2 a 3 duizend euro waarbij we kopers waarschuwen heel goed naar de lijst te kijken of het dat echt wel waard is. Dus nogmaals, het is voor risico van de kopers, maar in jullie geval (ivm de scheiding) zou ik de makelaar vragen om dit bedrag te verlagen of helemaal naar 0 bij te stellen. Jullie kopers nemen het huis toch wel af, aangezien ze al een nieuwe keuken hebben gekocht, dus de dreiging dat ze anders gebruik gaan maken van de 3 dgn bedenktijd is niet echt aanwezig.

Zulke kopers had ik nl bij mn eigen huis. Zal je altijd zien. Zakelijk nooit problemen met die bedenktijd of rare dingen. Prive ging bijna alles fout.

[Lizette1960]

Hera,
Ontzettend bedankt voor je raad. Hier kunnen we wat mee. Drie jaar geleden verkochten we ons vorige huis, en toen was er geen enkele sprake van roerend of onroerende zaken. Ik weet het, dingen kunnen snel veranderen. Ik ben blij met je advies. Nu nog even kijken of we dat bedrag tot 0 kunnen krijgen. Want er wordt immers, niets overgenomen.
Er zijn geen bonnen of wat dan ook te overleggen. Pfff....Euro. 10.000,00 en de notaris dat bedrag verlagen naar 5.000,00! Dan snap ik onze makelaar ook niet, om dat zomaar in de koopovereenkomst te zetten. Het zou voor ons verder niets uitmaken, zo reageerde de makelaar vandaag, en dat is natuurlijk ook zo. Maar ik denk dat dit anders had kunnen lopen.
Groetjes,

[Xpert]

Lisette,

De overwaarde, lees eigen woning reserve, wordt door deze handeling van de koper voor de verkoper € 5.000,--.

M.i. geeft de notaris een verkoopprijs van € 190.000,-- k.k.
door aan het kadaster. De fiscus wordt op haar beurt weer door het Kadaster geïnformeerd.

Bij een volgende hypotheek voor een eerste eigen woning die dient als hoofdverblijf heb je hierdoor toch een extra renteaftrek over € 10.000,--.

Een prettige bijkomstigheid lijkt mij.

[Lizette1960]

Beste Xpert,
Bedankt voor je advies. In dit geval zijn wij de verkopers, en ik ben blij dat de kopers dit "voordeeltje" kunnen krijgen. Ik weet nu dat wij, als verkopers, geen enkel nadeel hiervan hebben (zie je het al voor je? Hey...die overname dingen...waar zijn die gebleven???? Vandaar de voorzichtigheid). We waren helemaal niet geinformeerd hierover, niet door de makelaar, door niemand, en dat is eigenlijk niet zo netjes. Er verandert zo veel op allerlei gebieden, en snel ook nog, moet je haast wel op Radar forums kijken om bij te blijven.
Misschien een tip voor toekomstige kopers? In ieder geval, voor het algemeen nut.
Nogmaals, bedankt.
Groet