[ archief ] ik ben de weg even kwijt in hypothekenland...

[dutchgirl]

Het begon allemaal met een loting van een oude huurwoning, ik had me ingeschreven zonder de koopprijs te weten omdat deze nog niet bekend was. Deze blijkt dus EUR 122500 te zijn, met de rekenmodules op internet redde ik dat niet, voornamelijk door een lening van 7500 voor m'n autootje. Ondertussen ben ik mij verschillende adviseurs geweest, sommigen zeiden simpelweg dat een hypotheek niet zou lukken en sommige kwamen met voorstellen, zo verschillend dat ik het allemaal even niet meer zie. Misschien kunnen jullie mij weer een beetje op weg helpen?

Optie nummer 1 is de Startershypotheek van de Postbank (waar ze sinds gisteren mee zijn begonnen. Een hypotheek van 138.000, waarmee 3000 op mijn lening wordt afgelost. 4500 euro moet ik dan zelf aflossen. Het grootste gedeelte van de hypotheek is aflossingsvrij, daarnaast heb je een kapitaalverzekering, in de vorm van een levensverzekering of een rentefonds, looptijd minimaal 15 jaar. Dit is inclusief een overlijdingsdekking. Dan wordt er een deel van de hypotheek in een Obligatiefonds gestort, hieruit krijg je elke maand een betaling zodat je maandlasten laag blijven. Dit is minimaal 3 jaar en maximaal 5, afhankelijk van de rentestanden, er wordt gemiddeld uitgegaan van 5%. De rente is 10 jaar vast.

Optie nummer 2 is een hypotheek van de Nationale Nederlanden, ongeveer dezelfde constructie als ik het goed begrijp. In deze hypotheek wordt er 5000 euro op mijn lening afgelost en gaat er 5000 euro in een obligatiefonds. Na 30 jaar zou die 5000 euro 38.000 euro moeten zijn, gemiddeld rendement van 7% en een overlijdingsdekking van 40.000 euro. Verder los je alleen maar rente af waardoor je maandlasten laag blijven. Dit is bij een rentevaste periode van 6 jaar.

Optie nummer 3 is een andere woning, naar aanleiding van een gesprek bij de hypotheekshop. Deze meneer vertelde mij dat ik met mijn inkomen (€ 1820 p.m) geen woning van 122.500 euro kan kopen en dat er zeker constructies zullen zijn waarbij dat wel kan, maar dat deze niet voldoen aan hun keurmerk en dat hij het persoonlijk moordconstructies vindt. We zijn toen uitgegaan van een kleinere woning in dezelfde omgeving die rond de 112.000 kk uitkomt. Uitgaande van een hypotheek van 130.175 euro kan dan mijn gehele schuld ingelost worden vanuit de hypotheek. 80.000 euro is aflossingsvrij, 50.000 is een hybride spaarrekening. Ook dit is een rentevaste periode van 6 jaar.

Van optie 2 heb ik niet zoveel details omdat de adviseur pas een offerte aan wil vragen als ik aangeef dat ik de woning wil kopen, omdat hij niet mensen voor niets aan het werk wil zetten. Daardoor valt deze optie eigenlijk al af. Ik wil graag iets op papier zien zodat ik eerlijk kan vergelijken. Ook vind ik het hypotheekbedrag wel erg hoog, maar misschien is dat meer gevoelsmatig. In ieder geval weet ik het nu even niet meer. Wie kan hier objectief naar kijken?

[backdoor45]

Ben zelf ook bezig met het regelen van mijn hypotheek. De Nationale Hypotheek Garantie (www.NHG.nl) hanteert de meest stricte regels met betrekking tot verantwoordelijke financiering (ongeveer 3,5 tot 4 maal je jaarsalaris ervanuitgaande dat je geen leningen hebt lopen). Er zijn inderdaad bedrijven die je tot 9 maal je jaarsalaris laten lenen. Je moet jezelf afvragen of je dat wel kan opbrengen.

Wat betreft de koopprijs zou je in aanmerking moeten kunnen komen voor de nhg hypotheek, wat je recht geeft op korting op de rente. Het kan zijn dat door de persoonlijke lening je leningmogelijkheden te laag zijn voor de nhg. Dan zou je moeten overwegen om de persoonlijke lening zo snel mogelijk af te lossen (of als het financieel haalbaar is: lenen bij familie/vrienden, daarmee je lening aflossen en na het afsluiten van je hypotheek weer een persoonlijke lening afsluiten om je familie/vrienden te betalen).

Verder ga ik zelf voor een maximale aflossingsvrije hypotheek en het restant in een ouderwetse annuiteitenhypotheek. Ik heb dit doorgesproken met een aantal mensen die zich zakelijk bezighouden met beleggen: de kosten van praktisch alle beleggingsverzekeringen/beleggingshypotheken zijn hoger dan gemiddeld en het rendement lager dan gemiddeld. De reden dat tussenpersonen of banken je graag zo een product verkopen is vaak omdat hun provisie op sit soort constructies hoger is dan bij een annuiteiten hypotheek.

Wij gaan overigens voor een bouwfonds hypotheek: per 1 september mag je daar 100% executiewaarde aflossingsvrij lenen, wat je kosten ook drukt.En de rente bij hun is betrekkelijk laag.

[particulier]

Hallo Dutchgirl,

Voor zover ik begrijp je een vast bruto inkomen van 23.600 per jaar. (12 x 1820 + 8 % vakantietoeslag). Een hypotheek van 130.000 is dan ca. 5,5 maal je jaarinkomen, wat toch wel fors is als je ook nog een schuld moet aflossen. Normaliter is dit ongeveer 4,5 maal je inkomen als je verder geen andere schulden hebt. Je hebt dan een hogere maandlast, wat betekent dat je andere dingen niet kunt doen, bijvoorbeeld minder op vakantie, geen auto, etc. Vraag je eerst af of je zoveel geld in stenen wilt steken.

Van optie 1 en 2 is me 1 ding onduidelijk. Je ging uit van een koopprijs van 122.500 euro. Hier komt ca. 10 % (meestal iets minder) aan kosten koper bij, dat je moet meefinancieren. Dus je hebt al een hypotheek van 135.000 nodig voor het huis, 3000 wordt gebruikt om je schuld ten dele af te lossen. Er blijft dus niks over om in een obligatiefonds te stoppen. Dit is mij onduidelijk.

Een ander punt is, voor je doorlopend krediet of persoonlijke lening van 7500, betaal je naar schatting een rente van meer dan 6 %. Een obligatiefonds haalt met grote waarschijnlijkheid geen netto rendement van 6 % per jaar. Ik vraag me dus af waarom de adviseurs bij optie 1 en 2 je niet geadviseerd hebben om zoveel mogelijk van je schuld af te lossen m.b.v. de hypotheek. Dan zijn je maandlasten waarschijnlijk lager. Je hebt welliswaar geen hypotheekrente-aftrek over die 7.500, maar omdat de rente lager is dan die van een doorlopend krediet kan het schelen.

Je snapt wel, ik voel meer voor optie 3: Je schuld is geheel afgelost en je hypotheek is 5,5 maal je jaarinkomen. Je zult niet op ruime voet kunnen leven. Maar waar vind je nog een woning van 112.000 tegenwoordig?

[dutchgirl]

Het rare is dat bij optie 1 en 2 de maandlasten lager zijn dan bij optie 3, maar dit zal dan zijn omdat ik bij de eerste 2 opties geen of weinig kapitaal opbouw?

Inderdaad, bij optie 3 had ik nog niet eens zover doorgerekend, de kosten zijn wat lager omdat het een oude huurwoning is en ik direct van de woningstichting koop, maar dat bedrag moet inderdaad ergens vandaan komen.

Ik heb bij alle adviseurs aangegeven dat ik graag de hele schuld in mijn hypotheek wil stoppen, en alleen bij adviseur nr 3 was dit mogelijk.

Ik twijfel nog steeds omdat er blijkbaar ook aan optie 3 haken en ogen zitten, een dure levensverzekering en waarschijnlijk na 6 jaar een veel hogere rente omdat ik vaste klant ben?? Het wordt steeds ingewikkelder.

[Walter van V]

bedenk ook dat de rente van het stuk van de hypotheek dat genbruikt wordt voor aflossing van de lening NIET aftrekbaar is, dus geen fiscaal voordeel oplevert. Hopelijk is daar in de berekeningen rekening mee gehouden.

[Mowgli]

Toen ik een huis op het oog had, ben ik eerst rechtstreeks naar de hypotheker en naar de postbank geweest. Met hun kwam ik er niet uit en snapte er helemaal niets van. Ten minste...bij de hypotheker werd ik zo wat weggestuurd want ik zou het allemaal toch niet redden op basis van mijn salaris.
Ik ben toen 'het kantoor ingelopen van een 'tussenpersoon'. Deze kon mij informeren over heel veel verschillende hypotheekvormen en heeft wel 10 offertes gemaakt om te laten zien wat er mogelijk is en wat de verschillen waren. Zo kan ik zelf rustig bekijken wat voor mij de beste optie was, want het is niet niets zo'n hypotheek en dan is het best handig als je uiteindelijk snapt wat voor een hypotheek je hebt.
Ik woon nu al weer een tijd zeer prettig en ook met mijn hypotheek ben ik tevreden.
Een goed advies scheelt een hoop zorgen.

[dutchgirl]

Alleen in optie 3 is rekening gehouden met het feit dat de 7500 euro niet aftrekbaar is, ten minste deze meneer heeft het verteld. Bij de andere 2 opties is hier niet over gesproken, dus het is goed mogelijk dat daar geen rekening mee is gehouden.

[Walter van V]

ga eens naar de vereniging Eigen Huis. op hun website staat zeer veel info hierover!! ook over taxaties, notariskosten etc!

En ga shoppen bij notarissen! heeft ons 50% op de notariskosten gescheeld, en het is nog een goed werkend en prettig kantoor ook.
Dus gebleven ook voor testamenten en andere zaken waar wij een notaris voor nodig hebben.

[dutchgirl]

In Assen is het verschil tussen notarissen niet heel groot, maximaal 300 euro, maar het ligt allemaal rond de 1100 euro.

De hypotheek waar ik op dit moment het meest naar neig is optie 3, het is de Woonfonds Mens en Leven hypotheek:

http://www.woonfonds.nl/hypotheken/content/mnl.htm

Het grootste gedeelte is aflossingsvrij (maximaal rentevoordeel) en voor het overige gedeelte kan je kiezen tussen beleggen/sparen of een combinatie daarvan. Misschien wel een hoge levensverzekering, maar dan weet ik ook zeker dat mijn nabestaanden niet met mijn schulden achter blijven en misschien zelfs nog wel wat geld overhouden.

[Walter van V]

vind ik erg veel voor een hypotheekakte van dit bedrag....
toch even bij vereniging eigen huis kijken, hebben ook een notarisservice meen ik.

[dutchgirl]

Het is de hypotheekakte + overdrachtsakte + overige kadaster kosten, leges etc. Op een hypotheek van ongeveer 130.000 euro tikt het ook niet echt aan natuurlijk. VEH heeft een leuke aankoopconstructie, je kan kiezen tussen verschillende modules waarbij je hulp krijgt bij het aankomen, maar je kan module B niet afnemen zonder module A af te nemen, en hetzelfde geldt weer voor C. Uiteindelijk is het dus A of allemaal. Krijg ik niet echt een fijn gevoel bij.

Het gaat nu ook voornamelijk over welke hypotheek in mijn situatie het beste is, en her en der hoor ik dat hybride hypotheken dure hypotheken zijn, moeilijk te begrijpen qua beleggingsfondsen en switchen en dat het rendement dus meestal tegen valt. Toch maar een spaarhypotheek met een deel aflossingsvrij?

[particulier]

Beleggingspolissen zijn inderdaad duurder; je hoopt echter door het hogere rendement (over lange termijn wel te verstaan) hoger is dan de hypotheekrente die je betaald en zo minder geld hoeft in te leggen dan een spaarhypotheek. Maar garanties heb je niet. Je premiebedrag wat je per jaar moet inleggen zal ook varieren: Gaan de beleggingen slecht, zul je het jaar daarop meer moeten inleggen om op de einddatum het gewenste kapitaal te hebben.

In jou geval neig ik naar een gewone spaarhypotheek, met een deel aflossingsvrij. Gedurende de eerste 6 jaar heb je vaste lasten, zodat je weet waar je aan toe bent. Na die 6 jaar kun je inderdaad te maken krijgen met veel hogere lasten; de rente is eigenlijk niet te voorspellen. Het kan weer heel laag zijn, maar ook 10-12 %. Dat is het nadeel van een rentevastperiode van maar 6 jaar. Sommige hypotheekverstrekkers rekenen een iets hogere rente voor bestaande klanten, maar dit is meestal maar 0,2 of 0,3 %. Hier hoef je je eigenlijk geen zorgen om te maken.

Ga je voor optie 3, dan bestaat je hypotheek uit 2 delen:

Box 1 deel: 122.500: Rente aftrekbaar van de inkomstenbelasting
Box 3 deel: 7.500: Rente NIET aftrekbaar van de inkomstenbelasting

Van het Box 3 deel mag je de rente niet aftrekken van de inkomstenbelasting. Je bent wel voordeliger uit omdat het rente-tarief lager is dan het krediet wat je nu hebt. Mijn advies is om dit deel redelijk snel af te lossen binnen die 6 jaar. Dit verlaagt direkt je maandlasten. Het Box 1 deel los je niet af. Na 30 jaar moet dit pas afgelost worden. Hier wordt het spaardeel van de hypotheek voor gebruikt. Voor het resterende deel kun je vaak weer een hypotheek nemen, alleen is de rente dan NIET meer aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Kun je voor dit resterende deel geen hypotheek krijgen of je de lasten daarvan niet opbrengen, dan zul je je huis moeten verkopen als je geen andere mogelijkheden hebt om de hypotheekschuld af te lossen.

Een ander voordeel van het aflossen van die 7.500 binnen die 6 jaar is, dat je het daarna weer op kunt nemen zonder opnieuw afsluitprovisie, notariskosten, etc. te betalen, bijvoorbeeld voor een nieuwe keuken of badkamer. Omdat het geld dan gebruikt wordt ter verbetering van de woning, is de rente nu WEL aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

[dutchgirl]

Op dit moment gaat mijn voorkeur uit naar een beleggingshypotheek, en dan het aflossingsgedeelte zo lang mogelijk vast zetten. Ga ik samenwonen dan wordt het riscio kleiner en ook is de hypotheeksom niet zo hoog dat een slecht rendement meteen voor een financiele strop zorgt. Sowieso wil ik ook zelf een spaardeposito als we samen gaan wonen, riscio's verdelen zeg maar.

Ik ben erachter dat hybride mooi klinkt, maar dat het switchen geld kost, dus zo makkelijk als ze het laten lijken is het niet. En met een spaarhypotheek is het toch moeilijker om te verhuizen, omdat je dan een boee betaald als je de hypotheeksom niet meeneemt naar je nieuwe huis?

De vragen die ik nu zo kan bedenken zijn dan:

- Mag je zelf kiezen tussen een levensverzekering en een ORV?
- Is een maandelijkse inleg minder risicovol en met wat voor bedragen leg je dan in?
- Kan je zelf kiezen voor een spreiding tussen obligaties en aandelen?

Dan waar ik op moet letten bij het aanvragen van offertes:

- Levensverzekering wordt de eerste paar jaar voornamelijk gebruikt om de kosten te dekken, dus een lage uitkering mocht je binnen een paar jaar komen te overlijden.

- Praten de hypotheekverstrekkers over bruto of netto rendement, want dat kan nog wel eens een procent of 2 verschil uitmaken.

[particulier]

Dutchgirl,

Bij een beleggingshypotheek worden OOK switchkosten berekend als je switched van het ene beleggingsfonds naar het andere. Een hybride hypotheek is niet per definitie duurder.

Het is ook onterecht dat je met een spaarhypotheek niet zo makkelijk kunt verhuizen. Dat hangt maar net van de voorwaarden af. Vraag hierna bij je adviseur. Bij de meeste hypotheekverstrekkers kun je de hypotheeksom, de rente en de resterende rentevastperiode meenemen naar je nieuwe huis. Je betaalt dan geen boete.

De levensverzekering keert uit bij leven; m.a.w. de beleggingsfondsen die erin zitten worden verkocht en met de uitkering wordt (een deel van) je hypotheekschuld afgelost. Die is inderdaad lager als je binnen een paar jaar komt te overlijden. Maar ter bescherming van je nabestaanden kun je een overlijdensrisicoverzekering nemen, die een extra bedrag uitkeert. Alleen sommige aanbieders zullen een ORV verplicht stellen om zo hun risico te verkleinen.

Een maandelijkse inleg is inderdaad minder risicovol. Je legt bijvoorbeeld 100 euro per maand in, maar dit staat in de offerte. Stijgen de koersen, dan koop je voor 100 euro minder participaties. Dalen de koersen, dan koop je voor 100 euro meer participaties. Na verloop van een aantal jaren heb je de meeste participaties daardoor goedkoop gekocht, wat op de lange termijn winstgevend is. Je mag uiteraard zelf kiezen in welke fondsen je wilt beleggen, mits ze maar in het assortiment van de aanbieder voorkomen.

Meestal praten adviseurs over het netto rendement. Let op dat ze voor de rekenrendementen ongeveer deze waardes gebruiken:

Obligatiefonds: 3 a 4 procent.
Aandelenfonds: 7 procent

Het kan best zijn dat je met een aandelenfonds meer kunt halen dan die 7 %. Maar als een adviseur ineens rekent met 12 %, dan zijn je maandlasten lekker laag, maar dan kun je voor verassingen komen te staan.

[dutchgirl]

Morgen komt er een meneer van de Postbank langs en voor het geval dat ook hij gaat beginnen over een hybride hypotheek wil ik graag op een rijtje hebben wat daar de nadelen van zijn vs. een gewone spaarhypotheek of beleggingshypotheek. Tussen haakjes de tegenargumenten die de adviseur zou kunnen gebruiken.

1. het switchen / overhevelen van spaar of beleggingskapitaal kost vaak veel geld. (maar switchen tussen beleggingsfondsen bij een beleggingshypotheek kost vaak ook geld)

2. een hybride hypotheek heeft vaak verborgen kosten (maar wat voor een kosten zijn dit en zitten deze ook niet in andere hypotheken?)

3. levensverzekering is vaak verplicht bij hybride, terwijl ik liever voor een ORV kies omdat als ik kom te overlijden er toch niemand in het huis achter blijft.

4. bij een hybride hypotheek is het rendement vaak niet hoger dan bij een spaarhypotheek en rendement van een beleggingshypotheek kan veel hoger zijn, dus dan kies je of voor zekerheid of voor risico, in plaats van daar ergens tussen in, wat je eigenlijk niks oplevert. (hybride verzekering kan je ook een groot deel van de hypotheek beleggen, maar een vast deel daarvan weet je zeker dat dat geld beschikbaar is)

5. Spaarhypotheek is moeilijk over te hevelen als je gaat verhuizen (daar is een verhuisregeling voor)

6. Bij een levensverzekering gaan de 1e paar de inleggen op aan premies en andere kosten (tegenwoordig niet bij alle verzekeringen)

Verdere vragen die ik op papier heb en wil gaan stellen:

1. Wat zijn de kosten van de inlegpremie?
2. Hoeveel mag er boetevrij afgelost worden per jaar?
3. Wat zijn de beleggingskosten?
4. Wat zijn de switchkosten? (bij de Postbank 1x per jaar gratis)
5. Is een bijstorting verplicht na waardedaling van je inleg?
6. Wat is het vaste klantentarief?
7. Mag ik m'n eigen OVR verzekeraar uitkiezen? (betalen per jaar is goedkoper)

Nou, tot dusver ben ik nu gekomen. Alle aanvullingen, op- en aanmerkingen zijn van harte welkom.

[verbrugge.com]

Ten eerste,

Als men 100% gaat sparen (eventueel naast een deel aflossingsvrij) kies dan liever niet een hybridehypotheek.

Een hybridehypotheek is een hypotheek waarbij je kunt sparen maar ook beleggen. Je betaalt bij een hybridehypotheek extra kosten omdat je deze voorziening hebt. Ga je dus alleen sparen in een hybride dan ben je in de meeste gevallen duurder uit dan bij een normale spaarhypotheek.

Gratis switchen?
dacht het niet. Het kan zijn, afhankelijk van de rentestand op dat moment) dat als je switched van beleg naar spaar je een boete voor je kiezen krijgt die gelijk is aan de boete alsof je oversluit.

OBLIGATIES:
Obligaties halen echt geen 7% rendement anders hoor ik dit graag

Optie 3:

Optie drie klinkt nogals als de beste echter geen hybride spaar nemen.

De rente van 6 jaar vast is met een reden gedaan. De maximale hypotheeksom is o.a. afhankelijk van het inkomen maar ook van de rentestand. Is de rentestand 6 jaar of langer vast dan mag je toetsen met rente die betaald. Kies je een rente die korter is dan 5 jaar vast dan MOET je toetsen met een rente van 6%.

Je zult begrijpen dat als de rente 20 jaar vaststaat je een hoger tarief betaald en door dit hogere tarief minder hypotheek zult krijgen.
Dus een rente van 6 jaar vast is lager waardoor je meer hypotheek krijgt.


ORV
Een bank of verzekeraar wilt in de regel dat je een gedeelte aflost maar ook bij verzekerd bij overlijden. Er zijn echter uitzonderingen. Bouwfonds bijvoorbeeld. Daar hoef je heen ORV te sluiten. Het deel dat je moet aflossen zou bijvoorbeeld kunnen middels een spaarhypotheek of een annuiteitenhypotheek.

succes

Verbrugge