[ archief ] deel van onderpand verkocht: kiezen voor de aflossing

[-margriet-]

Hoi!

Hopelijk zijn hier wat mensen die met me mee kunnen denken over de slimste oplossing om het binnenkomende geld goed te verdelen.

Hoofdsom hypotheek: 238000
Overbruggingshypotheek: 52000

Deel huis verkocht, opbrengst: 162000
Verwachte opbrengst benedenhuis (over twee jaar op te leveren): 115000 (komt dus pas over twee jaar).

Zoals je ziet, is de opbrengst niet voldoende... maar we willen errug graag van dit blok-aan-het-been af. In twee jaar tijd kunnen we wél veeeeeeeel aflossen! De grote vraag is nu, waar kunnen we het geld nu het beste het eerste kwijt?

Gewone hypotheek: 6,7 % (beleggingshyp)
Overbrugging: 4,3% (afgesloten met spaarhyp van nieuwe woning op de waarde van de oude woning)

Ik móet nu een deel aflossen in de overbrugging, dat is logisch.
Het lijkt mij tóch het handigst dat ik zoveel als mogelijk geld stort naar de normale hypotheek?

De benedenwoning gaan we voor korte periode verhuren, waarna het door dezelfde persoon zal worden gekocht (als mogelijk).
Met deze constructie hoef ik geen splitsingskosten enz. te betalen, alleen de kadastrale splitsing.


Weet iemand hoe het afloopt als je met de inkomsten je overbrugging niet zou kunnen inlossen? Ons nieuwe huis heeft nú al zo'n 10.000 overwaarde, en die stijgt alleen maar (over een jaar of twee, met wat handige handen verwacht ik in totaal een stijgingg van nóg eens 15.000).

Wie weet raad met deze "rare" constructie?

bedankt alvast!

[particulier]

Dit is inderdaad een wat lastiger vraag Ik ga een poging wagen.

Ik begrijp niet helemaal wat je bedoelt met 'overbruggingskrediet met spaarhypotheek'. Een overbruggingskrediet is aflossingvrij en wordt afgelost als de oude woning is verkocht.

Ik neem aan dat je het beleggingsdeel van je oude hypotheek hebt meegenomen naar je nieuwe hypotheek? Met deze beleggingen los je de nieuwe hypotheek na 30 jaar af.

Je nieuwe hypotheek op je nieuwe woning, is die hoger dan 238.000? Dit in verband met de bijleenregeling. Zo ja, dan worden de oude hypotheek en het overbruggingskrediet afgelost met de verkoop van de oude woning. Blijft er een schuld over, dan kun je naar mijn mening 2 dingen doen:

1. Een spaarpotje opbouwen tegen een rente van 3 % en de restschuld over 2 jaar daarmee aflossen.
2. Vaak kun je 10 % per jaar van je oude hypotheek zonder boete aflossen. Omdat je hiervoor een relatief hoge rente betaald (6,7 %) kan dat voordeliger zijn dan optie 1. Eventueel kun je ook een deel van het overbruggingskrediet aflossen.

Wat voordeliger is, hangt af van je persoonlijke situatie. Hoe hoog is je inkomen en hoeveel rente mag je aftrekken zijn hierbij belangrijke vragen. Ik zou gaan experimenteren met het aangifteprogramma om uit te zoeken wat vermoedelijk de beste optie is.

[-margriet-]

Hoi !
Bedankt voor je antwoord alvast!

Je hebt gelijk. Ik bedoelde dat ik de overbrugging heb afgesloten tegelijk met mijn nieuwe hypotheek (148.000) voor mijn nieuwe huis

Het oude huis en de oude hypotheek is 238.000 Op dit huis is de overbrugging gebasseerd: taxatie van de woning was 295.000. (=52.000 overbruggingskrediet)

Het oude huis zijn eigenlijk twee huizen: een benedenwoning én een dubbel bovenhuis. Het bovenhuis wordt nu verkocht voor 162.000 De vraag is dus nu: Hoe kan / mag ik het beste aflossen op welk krediet.

Enerzijds zou ik het liefste aflossen op de hypotheek en de overbrugging laten staan (de overbrugging is nl. goedkoper) ... maar dáár gaat de bank natuurlijk niet mee akkoord....

Belastingtechnisch kijk ik er even niet naar: omdat we ook een eigen bedrijf zijn gestart is dat nu niet (meer) in te schatten.

De benedenwoning gaat verhuurd worden (aan dezelfde eigenaar als de bovenwoning). Hij wil dit over ong. 2 jaar kopen.

Ik verwacht nl. niet dat ik de benedenwoning zó goed zou kunnen verkopen dat ik álles af kan lossen... daarom is deze constructie wel een aardige: nu kan ik dus nog 2 jaar sparen om zoveel mogelijk van het verlies goed te maken.

De vraag die mij bezighoudt is: Wat mag en kan ik doen?
De hypothecair van het oude huis geeft aan tenminste de executiewaarde van de benedenwoning nog als hypotheek te willen financieren.


ohw, en nee, ik heb een compleet nieuwe hypotheek afgesloten, zonder beleggingen (spaarhypotheek).

[clussler]

Het is logisch dat de geldverstrekker de overbrugging terug wil. dat is nu net het doel van een overbrugging. Deze dus terug betalen. Het lijkt mij verstandig om te sparen in deze periode en bij verkoop van het laatste deel de balans op te maken. Fiscaal is er toch wel wat aan de hand: je verkoopt een deel van de oude woning en gaat het andere deel verhuren: het gevolg: Je verkoopprijs en de waarde van het verhuurde deel worden betrokken in de bepaling van je aftrekbare deel van je nieuwe hypotheek. De verkoop en de vervreemding (verhuur) wordt door de fiscus gezien als gerealiseerde overwaarde en heeft tot gevolg dat je een deel van je nieuwe hypotheek niet mag aftrekken. Ondanks dat je zelfstandig bent geworden heeft dit toch gevolgen voor de te betalen belasting (grotere of kleinere aftrekpost "eigen woning")
De huurinkomsten zijn onbelast en de waarde van dit verhuurde deel komt in je box 3 verminderd met de schuld die er nog op zit. Door het opgebouwde spaargeld kun je dus op termijn je niet aftrekbare schuld aflossen.

[particulier]

Ik vraag me inderdaad af hoe het zit met de belasting. Ik zie het even ook niet meer. Margriet, ik zou toch eens naar een belastingadviseur gaan. Dat kost je misschien 50-100 euro. Het vervelende is dat je anders dingen kunt doen die later niet meer terug te draaien zijn en zo honderden euro's kunnen gaan kosten. Dan is die 50-100 euro de moeite wel waard.

Watbetreft aflossen op de oude hypotheek: De bank hoeft helemaal niet akkoord te gaan met de aflossing; als in de voorwaarden staat dat je bijv. 10 % boetevrij mag aflossen, dan kun je dat gewoon doen. Ik zou voorlopig een spaarpotje aanleggen en een belastingadviseur bezoeken. Die kan advies geven wat waarschijnlijk de beste optie is.

[-margriet-]

we hebben een accountant in de arm. Voor mijn nieuwe huis vraag ik nog niets terug, voor het oude huis laten we de voorlopige teruggave vervallen.

Mocht er dan nog voordeel inzitten, dan komt dat dus achteraf (lijkt me).

Nu snap ik overigens de melding van de hypothecair: tot de executiewaarde van het bendenhuis: anders los ik méér af dan de 10% zeg maar dus ik vermoed dat ik niet eens veel méér zou kunnen aflossen (tenminste niet met de verkoop van de bovenwoning en de inkomsten daaruit).

Dan blijft dus feitelijk de rest gewoon staan om de overbrugging in te lopen....

en daarna dus sparen!

[clussler]

Een accountant weet over het algemeen niets over de zeer ingewikkelde " bijleenregeling". Zoek een kwalitatief goede adviseur en geen verkoper.
Voor wat betreft je teruggave: op je oude woning heb je ook geen recht meer op teruggave. Dit is namelijk niet meer je"eigen woning, hoofdverblijf dienende" en de rente hierover is dus ook niet aftrekbaar. Dat zou alleen zo zijn als de woning leeg en te koop stond. Jij hebt een deel verkocht en verhuurd (dus vervreemd) dus is er van aftrek helemaal geen sprake. De volledige opbrengstprijs (van zowel het verkochte deel alsmede het verhuurde deel, waarde economisch verkeer) dien je te betrekken in de bijleenregeling om te bepalen hoeveel rente je nog mag aftrekken van je nieuwe hypoyheek. Als je zelfstandig bent is het inderdaad wijsheid om geen voorlopige teruggave aan te vragen, Als je voldoende winst maakt compenseert de betaalde rente met de te betalen belasting.

[particulier]

Ik ben er ook bang voor. Ik weet niet of de fiscus de oude woning, dat eigenlijk 2 woningen zijn, als eigen woning zag. Bij aankoop van een nieuwe woning is de Bijleenregeling van toepassing. Omdat je goedkoper gaat wonen, is de nieuwe hypotheek tot maximaal de hypotheeksom aftrekbaar van de belasting. Dus over 148.000. Volgens mij is de rente van het overbruggingskrediet ook nog aftrekbaar, correct me if I'm wrong.

De overwaarde van het vorige huis, die nog niet helemaal bekend is omdat de benedenwoning nog niet is verkocht, dient beschikbaar te blijven. Bij een verbouwing dien je deze overwaarde aan te wenden.

Het deel van de hypotheek toe te kennen aan de benedenwoning valt in Box 3 omdat dit niet meer de eigen woning is.

[SJZ]

Een accountant weet over het algemeen niets over de zeer ingewikkelde " bijleenregeling".

??? Hoe kom je daar nu bij. En een huisarts weet zeker niets van griep en een timmerman niks van houten deuren?

Zonder gekheid: er zijn accountants die (bijvoorbeeld) veel controlewerk bij grote ondernemingen doen, en accountants die ondernemers in het MKB adviseren bij van alles en nog wat. De laatste categorie zal heus wel van de bijleenregeling weten.

In het geval van Margriet kan de bijleenregeling best vervelend zijn. Was de HELE woning voorheen een eigen woning in Box 1? Dan komt de regeling nu ook voor het hele pand om de hoek kijken.

[-margriet-]

klopt....

Onze accountant doet feitelijk alles voor ons op dit moment... de situatie met de huizen, de opstart en vergunningen enz. was voor ons te moeilijk om het nog zelf te doen.... hij verzorgt dus ook onze privé aangifte (accountantskantoor met belastingconsulenten enz.).

Afijn, mijn vraag was feitelijk niet "belastingtechnisch", maar "wat mag/moet ik doen" ten opzichte van de schuldeisers.

Wat kan en mag ik nu precies bij wie aflossen. Ik kan me zo indenken dat de hoofdhypotheek niet verder wil aflossen dan de executiewaarde van de benedenwoning (boeteclausule). Heb ik daar gelijk in?

Zo niet, wat izjn dan de mogelijkheden om zoveel mogelijk daarop af te lossen en een zo'n groot mogelijk bedrag te laten staan voor de bijleenregeling (én andersom dus!).

Hopelijk vind ik een antwoord

[clussler]

Oke, fair, zo niet bedoeld. Er zijn accountants die wel verstand van zaken hebben maar er zijn er ook genoeg die alleen de jaarstukken beoordelen. Maar dat is niet het punt. Als je accountant ook belastingadviseur is dan moet het fiscaal goedkomen. Het antwoord is eigenlijk al gegeven: eerst moet de overbrugging worden ingelost. De hypotheek op je nieuwe woning loopt gewoon door. Rest er dus nog een deel "oude" hypotheek waarvan de rente niet meer aftrekbaar is. Deze rente is hoog en ik kan me dus voorstellen dat je daar op wilt inlossen. afhankelijk van de geldverstrekker mag je 10 of 15, of 20% boetevrij, per kalenderjaar, inlossen van de oorspronkelijke hoofdsom. Zoek dat even op in de voorwaarden of hypotheekakte. De huidige rente is lager dan door jou betaalde 6,7% dus ben je gebonden aan dit maximum. De geldverstrekker heeft aangegeven dat hij niet meer wil financieren dan de executiewaarde, toch? Alles daarboven dus aflossen en daarna binnen je vrijstelling aflossen en de rest sparen tot het moment van verkoop van het 2e deel.

[particulier]

Margriet,

Aangezien het hele huis met de 2 woningen als eigen woning beschouwd werd, telt dit mee voor de Bijleenregeling. Zolang het hele huis nog niet is verkocht, hoeft de eigenwoningreserve (de "overwaarde") niet bepaald te worden. Maar op het moment dat je de benedenwoning wilt verhuren, moet je van de fiscus op dat moment de eigenwoningreserve bepalen. Dit kun je doen door een taxatie van de benedenwoning, maar zo te zien heb je dat al gedaan. Is na 2 jaar de waarde van het huis gedaald, dan is dat gewoon pech. Je eigenwoningreserve blijft dan gewoon gelijk.

Deze eigenwoningreserve dient je te bewaren voor het geval als je verbouwingen wil plegen aan je nieuwe huis. Dit hoeft natuurlijk niet, maar anders loop je rente-aftrek mis als je dan een nieuwe hypotheek neemt om je verbouwing te financieren.

Een belangrijk gevolg is, dat op het moment van verhuren, je oude hypotheek niet meer in Box 1 valt, maar in Box 3. Je raakt de rente-aftrek over het deel van de hypotheek van de benedenwoning kwijt. Dit kan zo een paar honderd euro per maand schelen. Heb je veel vermogen in Box 3, dan is de schuld aftrekbaar in Box 3 en verzacht dat de pijn. Hou hier rekening mee voordat je het gaat verhuren! Als ik wat tijd heb, kan ik een indicatieve berekening maken wat de financiele gevolgen. Maar controleer dit op zijn minst door een belastingadviseur die op de hoogte is je financiele situatie.