Er is in dit forum al vaak geklaagd over de hypotheekconstructies van de DSB-groep, NBG en andere bemiddelaars. Het is altijd lastig om exact aan te geven waarom het vooraf fout gegaan is. De klant komt er achteraf pas achter wat hij gekocht heeft.
Graag stel ik iets voor. Ik hoop op enige discussie en reacties, vooral van mensen die eerder getroffen zijn.
Voorstel:
Mijn voorstel is om koopsommen voor verzekeringen bij arbeidsogeschiktheid en werkeloosheid verplicht terug te laten betalen binnen de periode waarin de verzekering dekking geeft.
Toelichting:
Momenteel worden bij bijna alle hypotheken (en leningen) verzekeringen gesloten voor arbeidsongeschiktheid en werkeloosheid. Daarbij kan de klant kiezen voor maandpremies of eenmalige betaling vooraf (koopsom).
Om de laagste maandlast te creeeren krijgt de klant in de praktijk geen keuze en telt de bemiddelaar gewoon met een koopsom. Die koopsom wordt bij de hypotheek geteld. Nadeel is dat de schuld hoger is dan deze al was.
Basisdekking van de verzekering met koopsom is 5 of 10 jaar. In die periode zou de klant dusdanig af moeten betalen dat EN de koopsom betaald is EN de kop van de hypotheekschuld zelf eraf is. Dan pas is de klant uit de gevarenzone. Praktijk is echter dat de klant een dermate laag maandbedrag aangemeten krijgt dat er bijna niets afgelost wordt. Zeker niet de eerste jaren.
Wil de klant na 10 jaren een andere hypotheek dan wordt er weer een koopsom gesloten die weer de schuld extra verhoogd.
Hopelijk kunt u mij nog volgen.
Zodra een klant een verzekering sluit op basis van koopsommen en de klant betaalt deze niet snel genoeg terug, dan wordt de klant teruggeworpen qua zekerheid. De klant zal nooit of pas veel later de noodzakelijke overwaarde creeeren om financiele klappen op te vangen.
Op een hypotheek van 250.000,00 is het niet zelden dat ik koopsommen tot 50.000 euro a 60.000 euro tegen kom. De provisies daarvoor zijn vaak 50% a 60% van de koopsom. (terwijl ze er ook zijn met 20% provisie en lagere premie) Zie daar de reden waarom de constructies worden toegepast. Niet ter zekerheid voor de klant.
Zekerheid kost geld. Daarom pleit ik er voor dat verzekeringen bij hypotheken en leningen in alle gevallen:
Of met maandpremies worden verrekend
Of terugbetaald worden binnen de dekkingsperiode van de hypotheek
Op die wijze ziet de klant (vooraf) altijd het reeele kostenplaatje van hypotheek en lening. Is dat te hoog dan moet hij de hypotheek en lening niet nemen.
Op die wijze kunnen geen lage maandlasten worden gepromoot middels het stapelen van leningen.
| LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd. |
[ archief ] De belangrijkste valkuil bij foute hypotheken
Re: De belangrijkste valkuil bij foute hypotheken
Goed en eerlijk stuk. Dit is exact hoe het werkt en waarom koopsommen worden aangeprijsd. Vaak verkocht onder het mom dat door premiebetaling ineens, de verzekeraar een fikse korting geeft. Dat is zo, maar die wordt voor een te verwaarlozen percentage doorberekend aan klanten. Het merendeel is voor de tussenpersoon/bank. En tel de rente er bij die je over de uitstaande schuld betaald en je bent gewoon duurder uit.
Bij maandpremie kun je het risico ook van maand tot maand bekijken. Verzekeringen zijn ook binnen de eerste 60 maanden op te zeggen en je zit niet met lastige afkoop en extra afkoopkosten.
Mensen moeten meer aangestuurd worden op zelfstandig onderzoek en eindelijk van het idee afstappen dat adviseurs het beste met de klant voor hebben. Het is niet zo dat alleen het eigen belang voorop staat, maar het is verkoop en dit dient een breder belang dat dat van de klant alleen.
Als ik een afspraak met een adviseur heb dan vindt hij een kritische klant (die ook in de financiële wereld werkt). Er komt een laptop op tafel en bij het voorleggen van tarieven zoek ik ten overstaande van hem op bijvoorbeeld independer tarieven van concurrenten erbij. Zo, legt u mij eens uit waarom uw verzekering 100% duurder is met dezelfde dekking. Dat lukt uiteraard niet.
En je kunt het risico ook anders bekijken;
1. wil je als beide of de hoofdverdiener zo ver in inkomen terugvalt, in dezelfde woning blijven wonen. Of is de situatie als het risico zich inderdaad zo drastisch en langdurig verwezenlijkt de situatie over het algemeen zo dat je de woonsituatie gaat aanpassen en dus de woning verkoopt.
2. wat is de pratijk? Als je onvrijwillig werkloos wordt zoeken en vinden de meesten binnen 6 maanden weer een baan op niveau. Ook heb je te maken met sterke sollicitatieplicht vanuit het UWV. Suit een verzekering die 360 maanden het volledige bedrag dekt aan bij de praktijk dat het risico zich slechts maanden voordoet?
En voor de arbeidsongeschiktheidsverzekering geldt hetzelfde. Hoeveel mensen moeten niet passend werk vinden of krijgen dit aangewezen of worden zelfs helemaal niet voor een groot gedeelte afgekeurd?
In hoeverre maak je dus aanspraak op de verzekering als het risico zich voordoet? En is het dan redelijk de volle pot te betalen voor volledige dekking voor bijvoorbeeld 360 maanden lang?
3. je kunt overwegen zelf te sparen voor dit risico. Alleen ontbeert het veel mensen aan de discipline hiervoor. Omgerekend kosten deze verzekeringen je snel tussen de € 100-200 per maand. Zet dit als inleg weg op een internetspaarrekening met tegen de 4% rente. In plaats van 5% hypotheekrente betalen over je koopsom, rendeer je 4%. Het verschil is wel 9%!!
De spaarrente gaat niet snel want de inleg start op € 0,-. Maar de rente op de koopsom daarentegen start direct over het hele bedrag en blijft dat doen. Inlossing vind in 99% van de gevallen niet direct plaats, maar middels kapitaalpolis, beleggingen, levensverzekering, dus achteraf en extern.
Maar met dis zelf sparen kun je bufferen voor de periode dat een werkloosheids- of arbeidsongeschiktheidsrisico zich voordoet. Vaak duurt dat niet meer dan enkele maanden.
4. Bovendien weet je bij het aangaan van een verzekering niet bij wie het risico zich zal voordoen; jij of je partner? En er staat één verzekerde op de polis, dus je moet alweer beide verzekeren en dus dubbele kosten. Bij zelf bufferen heb je hiermee niet te maken. Hoe reëel is het dat beide in de ww of aow zitten?
Bij gespaard geld maakt het niet uit wiens inkomen je aanvult als een van beide in de ww of aow komt en je dit gat tijdelijk moet vullen.
5. Je kunt ook je hypotheek met bijvoorbeeld een bescheiden bedrag van € 10.000 verhogen en dit laten uitkeren. Dit wegzetten op een spaarrekening. Zo begin je niet zelf te sparen vanaf nul en heb je in die tijd zeker een risico, maar je start met een buffer van 10 mille tegen een 5%. Wegzetten op een spaarrekening met 4% en je betaalt 1%. Met die start van € 10.000 en zelf maandelijks bijsparen kun je heel wat maanden dekken. En doet zich het risico niet voor kom je er uit met een dikke vette spaarpot.
Verzekering daarentegen dekt risico, daar betaal je voor. Doet het risico zich neit voor is het geld 'weg'.
6. hoeveel mensen hebben ook niet bij hun werkgever als een aanvullende arbeidsongeschiktheidsverzekering? Ik wel die aanvult tot 90%. Dus zolang ik hier werkt en arbeidsongeschikt wordt, alles geregeld. Wat is de inkomensterugval? Prima zelf te dragen. Maar de adviseur die op bezoek komt heeft geen weet van deze verzekering. Let dus op dubbel-/oververzekering.
En zo kan ik doorgaan. Hoop dat mensen er iets aan hebben, ook al is het een hele lap tekst.
Bij maandpremie kun je het risico ook van maand tot maand bekijken. Verzekeringen zijn ook binnen de eerste 60 maanden op te zeggen en je zit niet met lastige afkoop en extra afkoopkosten.
Mensen moeten meer aangestuurd worden op zelfstandig onderzoek en eindelijk van het idee afstappen dat adviseurs het beste met de klant voor hebben. Het is niet zo dat alleen het eigen belang voorop staat, maar het is verkoop en dit dient een breder belang dat dat van de klant alleen.
Als ik een afspraak met een adviseur heb dan vindt hij een kritische klant (die ook in de financiële wereld werkt). Er komt een laptop op tafel en bij het voorleggen van tarieven zoek ik ten overstaande van hem op bijvoorbeeld independer tarieven van concurrenten erbij. Zo, legt u mij eens uit waarom uw verzekering 100% duurder is met dezelfde dekking. Dat lukt uiteraard niet.
En je kunt het risico ook anders bekijken;
1. wil je als beide of de hoofdverdiener zo ver in inkomen terugvalt, in dezelfde woning blijven wonen. Of is de situatie als het risico zich inderdaad zo drastisch en langdurig verwezenlijkt de situatie over het algemeen zo dat je de woonsituatie gaat aanpassen en dus de woning verkoopt.
2. wat is de pratijk? Als je onvrijwillig werkloos wordt zoeken en vinden de meesten binnen 6 maanden weer een baan op niveau. Ook heb je te maken met sterke sollicitatieplicht vanuit het UWV. Suit een verzekering die 360 maanden het volledige bedrag dekt aan bij de praktijk dat het risico zich slechts maanden voordoet?
En voor de arbeidsongeschiktheidsverzekering geldt hetzelfde. Hoeveel mensen moeten niet passend werk vinden of krijgen dit aangewezen of worden zelfs helemaal niet voor een groot gedeelte afgekeurd?
In hoeverre maak je dus aanspraak op de verzekering als het risico zich voordoet? En is het dan redelijk de volle pot te betalen voor volledige dekking voor bijvoorbeeld 360 maanden lang?
3. je kunt overwegen zelf te sparen voor dit risico. Alleen ontbeert het veel mensen aan de discipline hiervoor. Omgerekend kosten deze verzekeringen je snel tussen de € 100-200 per maand. Zet dit als inleg weg op een internetspaarrekening met tegen de 4% rente. In plaats van 5% hypotheekrente betalen over je koopsom, rendeer je 4%. Het verschil is wel 9%!!
De spaarrente gaat niet snel want de inleg start op € 0,-. Maar de rente op de koopsom daarentegen start direct over het hele bedrag en blijft dat doen. Inlossing vind in 99% van de gevallen niet direct plaats, maar middels kapitaalpolis, beleggingen, levensverzekering, dus achteraf en extern.
Maar met dis zelf sparen kun je bufferen voor de periode dat een werkloosheids- of arbeidsongeschiktheidsrisico zich voordoet. Vaak duurt dat niet meer dan enkele maanden.
4. Bovendien weet je bij het aangaan van een verzekering niet bij wie het risico zich zal voordoen; jij of je partner? En er staat één verzekerde op de polis, dus je moet alweer beide verzekeren en dus dubbele kosten. Bij zelf bufferen heb je hiermee niet te maken. Hoe reëel is het dat beide in de ww of aow zitten?
Bij gespaard geld maakt het niet uit wiens inkomen je aanvult als een van beide in de ww of aow komt en je dit gat tijdelijk moet vullen.
5. Je kunt ook je hypotheek met bijvoorbeeld een bescheiden bedrag van € 10.000 verhogen en dit laten uitkeren. Dit wegzetten op een spaarrekening. Zo begin je niet zelf te sparen vanaf nul en heb je in die tijd zeker een risico, maar je start met een buffer van 10 mille tegen een 5%. Wegzetten op een spaarrekening met 4% en je betaalt 1%. Met die start van € 10.000 en zelf maandelijks bijsparen kun je heel wat maanden dekken. En doet zich het risico niet voor kom je er uit met een dikke vette spaarpot.
Verzekering daarentegen dekt risico, daar betaal je voor. Doet het risico zich neit voor is het geld 'weg'.
6. hoeveel mensen hebben ook niet bij hun werkgever als een aanvullende arbeidsongeschiktheidsverzekering? Ik wel die aanvult tot 90%. Dus zolang ik hier werkt en arbeidsongeschikt wordt, alles geregeld. Wat is de inkomensterugval? Prima zelf te dragen. Maar de adviseur die op bezoek komt heeft geen weet van deze verzekering. Let dus op dubbel-/oververzekering.
En zo kan ik doorgaan. Hoop dat mensen er iets aan hebben, ook al is het een hele lap tekst.
Re: De belangrijkste valkuil bij foute hypotheken
Goed stuk Miles. Met dank.
Veel verzekeringen geven in de praktijk slechts recht een tijdelijke uitkering. Voor die gevallen is je optie voor de spaarrekening beter.
En veel overzichtelijker. Je weet waarvoor je betaalt.
Veel verzekeringen geven in de praktijk slechts recht een tijdelijke uitkering. Voor die gevallen is je optie voor de spaarrekening beter.
En veel overzichtelijker. Je weet waarvoor je betaalt.
