[ archief ] Rabo opmaat hypotheek spaardeel probleem

[Jan Klaassen]

Ook hier veel woede op de site,

Voor degenen die mij nog niet zijn tegengekomen. Ik ben pensioenadviseur, en kijk anders tegen de zaak aan. Let wel, ik ben ook zeer kritisch op polisboeren die veel poen pakken en daarna nooit meer iets van zich laten horen.

Ik adviseer klanten zelden om te beleggen. Er is één gouden regel bij beleggen en die luidt: verliezen is dubbel-k.t. Oftewel een euro winst voelt maar half zo lekker als een euro verlies pijn doet. En als er verlies is willen mensen meestal wraak en genoegdoening.

Ik denk dat veel van jullie in feite om duidelijkheid vragen. Als je duidelijkheid wilt moet je gewoon niet gaan beleggen maar een spaarhypotheek nemen. Bij Rabobank is dat de SpaarZeker-hyotheek. Je kunt je hypotheek gratis om laten zetten bij de Rabobank zo leerde een gesprek met een oudcollega die nu voor de Rabobank werkt.

Ik vind het eigenlijk wel netjes dat de Rabobank je als polishouder niet laat zitten en het durft om tussendoor contact op te nemen voor een oplossing.

[lizzz25]

Hallo,

Vijf jaar geleden hebben wij een Opmaat hypotheek afgesloten bij de Rabobank. Wij wilden eigenlijk volledig spaarhypotheek, maar de adviseur van de Rabobank zei dat een deel beleggen heel veilig kon zijn. We hebben toen voor de mix 45% sparen, 45% obligaties 10% aandelen gekozen, op advies van de adviseur. Dit heette 'defensief tot zeer defensief' beleggen en ons werd voorgespiegeld dat wij aan het einde van de rit ons eindbedrag zouden halen of zelfs overschrijden.

Twee jaar geleden hadden we een hypotheekgesprek en zei de man van de Rabobank dat de prognose redelijk rond het eindbedrag zat (ietsje eronder), dus redelijk op koers.

Vanmorgen hadden we echter (om geheel andere reden) een hypotheekgesprek, en nu blijkt dat de prognose 35.000 euro lager ligt dan onze hypotheekwaarde! Dit is dus bijna 20% lager dan quitte spelen (laat staan winst). Onze adviseur zei ons dat men tegenwoordig mensen zoals wij die defensief willen, deze hypotheekvorm absoluut niet meer aanraden, en dat het juist met de obligaties de afgelopen 2 jaar slecht is gegaan. Hij zei dat men dit vijf jaar geleden bij de Rabobank niet wist dat obligaties zo risicovol zouden zijn, maar dat dit door 'voortschrijdend inzicht' nu wel bekend was. Er schijnen volgens hem ZEER VEEL gedupeerden te zijn, die het afgelopen half jaar door de Rabo zouden zijn benaderd voor een gesprek (wij niet overigens!!!).

Ik snap dat prognoses geen garanties zijn en dat wij risico hebben genomen voor onze eigen verantwoordelijkheid. Maar wij dachten dat wij behoorlijk waren ingelicht over de (volgens de Rabobank zeer geringe) risico's die wij namen, en dit blijkt nu niet zo te zijn. Ten eerste is ons voorgespiegeld dat de door ons gekozen beleggingsmix zeer veilig was, en ten tweede hebben wij niets van onze bank gehoord op het moment dat zij wisten dat zij ons een profiel hebben aangesmeerd dat kennelijk niet bij ons type past (of, zoals de Raboman vanmorgen zei, hij zou deze vorm voor ons niet geschikt achten). Ook zei hij ons dat juist de achterstand die je de eerste jaren oploopt, niet meer is in te halen (vanwege rente op rente enzo). Ook hiervan had ik wel een actief signaal gewenst van de Rabobank, want zelf kan ik dit natuurlijk niet inschatten of weten. Hij had als verklaring het verhaal dat de daling van de rente en sinds twee jaar de stijging juist nadelig was geweest voor het rendement van de obligaties, iets wat men 5 jaar geleden kennelijk niet wist bij de Rabobank. Dit is ons 5 jaar geleden in elk geval zeker niet verteld, anders zouden wij nooit voor deze vorm hebben gekozen, want wij wilden weinig risico nemen en dachten toen dat de rente alleen maar zou gaan stijgen!

Wij zijn dus a) 5 jaar geleden onvolledig voorgelicht. b) 2 jaar geleden onvolledig voorgelicht (of kan het zijn dat de schade echt alleen maar de laatste 2 jaar is aangericht? Ik heb er te weinig verstand van) en vooral c) niet op de hoogte gebracht toen het definitief slecht ging met de rendementen van onze Opmaat verzekering, zo slecht dat de schade nu nooit meer is in te halen volgens de Rabobank zelf! Daar moesten wij nu geheel door toeval achterkomen.

Na ook nog eens alle verhalen op deze site te hebben gelezen, ben ik extra gemotiveerd om zoveel mogelijk mensen op te sporen die vergelijkbare ervaringen hebben om te zien wat we als collectief kunnen doen. Ik voel me weinig genegen het aanbod van de rabobank van vanmorgen aan te nemen om alles gratis in spaarhypotheek te laten omzetten, want dan ben ik die 35.000 euro gegarandeerd kwijt aan het einde! Maar ik weet ook niet zo goed wat ik dan kan doen, behalve lotgenoten zoeken en samen de Rabo aan te spreken op deze grove nalatigheden. Hypotheken zijn een complexe zaak, en goed advies is van essentieel belang, maar dat kan de Rabo kennelijk niet geven.

afz. Elise

[sieward]

Ik begrijp, dat jullie voor een defensief hypotheekprogramma gekozen hebben en nu worden geconfronteerd met obligaties die het slecht doen. Je schrijft:

Ook zei hij ons dat juist de achterstand die je de eerste jaren oploopt, niet meer is in te halen (vanwege rente op rente enzo).

Deze redenatie is onzin. De grootste effecten op de waardeopbouw hebben de rendementen, die aan het eind van de periode worden behaald en niet aan het begin. Dat komt doordat aan het begin nog veel moet worden ingelegd en pas aan eind een groot deel kapitaal is opgebouwd. Zou het niet zo kunnen zijn dat men bij het afsluiten van de hypotheek met hogere rendementen rekening heeft gehouden, dan nu het geval is? Ze noemen dat voortschrijdend inzicht. Wat mij betreft is er spraken van voortschrijdend inzicht geven.

Een juiste verklaring zou kunnen zijn: Door de lagere waardeopbouw zijn er meer kosten, die aan een overlijdensrisico verzekering betaald moeten worden. Maar als er meer premies worden betaald, wordt ook weer minder ingelegd, waardoor weer minder wordt opgebouwd etc. Je kunt deze vicieuze cirkel doorbreken, door meer in te leggen of door een lager overlijdensrisico te kiezen. Met andere woorden, je betaalt of meer voor je hypotheek dan geoffreerd, of je betaalt hetzelfde, maar krijgt dan minder. Niets doen, lijkt mij ongunstig.

Nog een belangrijk risicoverschil tussen een spaarhypotheek en een beleggingsverzekering: Bij een spaarhypotheek zijn de hypotheekrente en de spaarrente gekoppeld. Daardoor zijn de vaste lasten relatief constant. Want gaat de rente om hoog, moet je meer hypotheekrente betalen, maar dan betaal je weer minder aan aflossing, en omgekeerd. Bij het spaargedeelte van een beleggingshypotheek is dat vaak niet zo. Uit al deze redenen is zelfs het sparen met een beleggingshypotheek eigenlijk niet “Spaarzeker”.

Wat nu? Vragen om nog meer (voortschrijdend) inzicht! Wat zijn de kosten van deze hypotheek? Vraag om een kosten- en rendementsstaatje zoals die bij aanvang van de verzekering is geweest en vergelijk die met de situatie nu. Vraag met hoeveel je de hypotheek moet verhogen om op hetzelfde eindkapitaal te komen en vraag met hoeveel je de overlijdensdekking moet verlagen om de hypotheek weer in balans te krijgen. Hoe is de kostenstructuur van een spaarhypotheek, indien je een nieuwe zou afsluiten en wat betekend gratis indien je zou oversluiten? Wat zijn dan je maandelijkse lasten?

Ik vermoed, net als ook Jan Klaassen schrijft, dat het aanbod om toch een spaarhypotheek te nemen het verstandigste zou kunnen zijn. Veel succes en ik lees wel weer.

[Henk D]

Misschien dat sommige wat meer begrip krijgen voor T Stiphout nu blijkt dat de RABOBANK steeds meer mensen in de problemen lijkt te brengen, door verkeerde aanbevelingen.En het gaat niet om kleine bedragen.Alles verzamelen en een goede (lees dure) advocaat nemen, die specialist is in dit soort zaken, tegen banken.

[Jan Klaassen]

Even een reactie,

Tav beleggen het volgende. Een profiel met 45% aandelen kun je moeilijk defensief noemen. Dat noem ik toch op zijn minst een neutraal profiel. en dan zeg ik, eigen schuld, dikke bult!

Iedereen weet dat beleggen onzekerheid betekent. 5 jaar geleden was na de val van World Online en Ahold. Dus zelfs als je nieuwsbron het SBS-shownieuws is, wist je dat beleggen ook verliezen kan betekenen. Je hebt zelf voor 45% aandelen gekozen, moet je dus achteraf niet piepen!

Daarnaast adviseerde de Vereniging Eigen Huis al in 1999 dat de meeste mensen er goed aan doen om een spaarhypotheek te nemen.

En eigenlijk is dat wat je gewoon moet doen als je geen verlies wilt leiden. Ik heb vaak premieberekeningen gemaakt van een beleggingsverzekering en spaarverzekeringen en het maakt vaak maar weinig uit.

Mijn tip voor alle ontevredenen over de Opmaatverzekering luidt dan ook: zet dat ding over naar een SpaarZeker Hypotheek dan ben je van alle ellende af.

[WillemJ]

Beste Jan,

Ik denk dat je beleggen in de opmaatverzekering uit perspectief haalt.
In dit geval van de opmaat verzekering geldt namelijk 45% aandelen als redelijk defensief. Als je namelijk nog minder belegd moet je de opmaat verzekering niet kiezen. Of eigenlijk mag de Rabobank\Interpolis dit niet aanbieden. Dit zit vooral in de kosten.

Even als voorbeeld, stel dat je elke maand 100 euro stort in je opmaatverzekering. Van deze 100 euro gaat eerst 6,81 euro vaste kosten en 3% van je gestorte bedrag af (in dit vb. dus 3 euro). Dit betekent dat je slechts 90,29 in je opmaat verzekering stort! Dus je hebt al 10% rendement nodig om weer op 100 euro uit te komen.

(Voor de duidelijkheid in dit voorbeeld zijn de kosten voor een overlijdensrisico verzekering nog buiten beschouwing gelaten.)

Als je dus kiest voor een opmaat verzekering is minimaal 50% aandelen eigenlijk noodzakelijk. Dit om je kosten terug te verdienen. Dus bij 45% aandelen mag je best van defensief spreken.

Als je minder wilt beleggen is de opmaatverzekering geen optie (vanwege de kosten) en zou de Rabobank een spaarhypotheek of spaarzeker hypotheek moeten adviseren. Desnoods met een deel aflossingsvrij, die je ergens anders in een beleggingsfonds stort, als je toch iets met aandelen wilt doen.

In het algemeen geldt voor de opmaatverzekering dat de koers van de aandelen of obligaties slechts een zeer beperkte invloed hebben. Het zijn vooral de kosten die maken dat dit product niet rendabel is.

[rabonlogisch]

Enkele dagen geleden kreeg ik bericht van Tros/Radar, waarin werd aangegeven dat Radar verder onderzoek wil doen naar de opmaathypotheek van de Rabobank. Geweldig!!
Men vroeg of ik mijn verhaal en evt. gegevens wilde doorgeven op het meegezonden e-mail adres.
Het lukt echter niet om naar dat adres iets te mailen.
Heb Radar zelf een mail gestuurd met de vraag wat wel het juiste e-mail adres is. Tot nu toe geen reactie.
Ik wil graag mijn verhaal aanleveren, zijn er meer mensen benaderd?
Wie kan me verder helpen??

[Opja]

Het komt bij mij over alsof deze problemen alleen maar gelden voor de OpMaatverzekering van de Rabobank/Interpolis. Maar alle kenmerken die genoemd worden in de diverse berichten, hebben te maken met de vorm van de verzekering, namelijk Universal Life. Dit is een vorm van levensverzekering waarbij de premie eerst wordt verdeeld over de verzekerde risico's, zoals overlijden. Het restant wordt belegd. En deze vorm van verzekering worden door alle verzekeringsmaatschappijen aangeboden. Dus ook als de hypotheek en de verzekering elders ondergebracht waren in dezelfde constructie, dan was het probleem niet anders geweest.

Hoe gaat het maandelijks in zijn werk bij de Opmaatverzekering:
van de premie die betaald wordt, wordt 7% kosten ingehouden. De overige 93% wordt "belegd" volgens de gekozen verdeling (bijv. 50% sparen en 50% aandelenfonds). Vervolgens wordt er elke maand uit de opgebouwde waarde nog euro 6,81 aan kosten onttrokken PLUS de premie voor de aanvullende risicoverzekering waar men voor gekozen heeft. Stel, ik heb gekozen voor een aanvullende risicoverzekering van euro 100.000,00 en ik heb euro 20.000,00 in mijn potje zitten, dan zal er euro 80.000,00 bijverzekerd moeten worden. Zo wordt er elke maand gekeken wat dit verschil is en wat de op dat moment geldende premie is die je daar voor moet betalen (obv leeftijd op dat moment en het geslacht). Stel dat dit euro 5,00, dan wordt dit uit het tegoed onttrokken. Naar mate de looptijd vordert en het tegoed groeit, hoeft er dus minder onttrokken te worden voor het aanvullende risico.

Als nu het rendement lager uitvalt als waarmee bij het afsluiten gerekend is, dan heeft dit niet alleen consequenties voor het eindkapitaal, maar ook voor de onttrekkingen die gedaan moeten worden voor het overlijdensrisico (het potje is immers minder waard als dat het had moeten zijn obv het rekenrendement). Een dubbel risico dus....

[Jan Klaassen]

Allemaal geweldige uiteenzettingen over kosten. Mensen, beleggen kost geld, welke vorm je ook kiest. Wil je geen onzekerheid, neem dan een spaarthypotheek.

[gijs2006]

Weet iemand of je met een Opmaat hypotheek met 100% sparen (en dus geen beleggen) ook risico loopt? Ik dacht dus van niet, maar door alle verhalen hier ben ik wel aan het twijfelen geslagen. Er is wel een overlijdingsrisico verzekering afgesloten + een deel aflossingsvrij.

Groet,
Gijs

[Jan Klaassen]

Nee, dan loop je nog wel risico. Als je echt 100% zekerheid wilt, opteer dan voor een SPAARZEKER-Hypotheek.

Zekerheid herken je als je op de polis een hard kapitaal ziet staan. Een beleggingsverzekering daarentegen staat omschreven als dat de waarde op einddatum afhangt van de participaties.

[sieward]

@ Jan Klaassen:
Op 5 september schreef je dat Elise voor 45% aandelen heeft gekozen, dat had natuurlijk 45% sparen plus 45% obligaties moeten zijn. Uit deze reden begrijp ik waarom men verwachte dat de keuze defensief zou zijn, ik vermoed dat jij je hierin vergist hebt.

Uiteraard ben ik het wel met je eens, dat je beter afbent met een spaarzeker hypotheek dan met een beleggingshypotheek indien je (voornamelijk) wilt sparen.

Aangepast:
Er is hiervoor een aantal redenen: zoals Opja heeft omschreven bestaat er een dubbel risico. Vanwege dit dubbel risico is het van belang om de verwachte rendementen bij afsluiten goed en zeker niet te hoog in te schatten. Dat geldt eigenlijk niet alleen voor de spaarrente, maar ook voor het verwachte beleggingsrendement en het rendement van mogelijke obligaties. Zijn de rendementen te hoog ingeschat dan weet je dat je verhoudingsgewijs met te veel kosten te maken krijgt.

Daarnaast vind ik het product ondoorzichtig. Dat komt omdat ik het idee krijg dat op de website van de Rabobank niet alles over dit product staat omschreven. Dat geldt met name ook voor de werking van de kosten. Ik heb het verhaal van BaalVanMijnBank nog eens gelezen, en krijg toch het idee dat zelfs de zekerheidsvariant van OpMaat, waarvan ik op basis van de website zou vermoeden dat het hier gaat om een spaarhypotheek met een vaste rente over de gehele looptijd die men desgewenst kan inruilen voor een beleggingshyptoheek toch iets anders is, en niet dezelfde zekerheden kent.

Opmerkelijk is bijvoorbeeld ook dat op de site staat dat 110% van de opgebouwde waarde bij overlijden wordt uitgekeerd. Normaal ben je toch verzekerd, dat de hypotheek bij overlijden wordt afgelost. Wat heb je daar nou als klant aan? Doe dan maar helemaal geen overlijdensrisico verzekering, zou ik dan denken.

Los van dit allemaal zijn de kosten van een beleggingshypotheek toch al hoger dan van een spaarhypotheek, wat in veel gevallen niet wordt verteld.

Uit bijna alle bovenstaande ervaringen krijg ik het idee, dat mensen voor zekerheid hebben gekozen, dat hen met het OpMaat product zekerheid is beloofd, maar dat ze toch iets anders hebben gekregen waarbij OpMaat helemaal niet defensief oid is en nu met achterlopende rendementen worden geconfronteerd. Hoe dan ook ik kan van alles opschrijven, maar ik vermoed, dat mensen er meer aan hebben als juist diegene met ervaringen hier hun kennis delen. Dus ik stop maar even.

[Row]

Ook ik ben op z`n minst verkeerd voorgelicht waarna ook nog een fout is gemaakt door Interpolis.
In 2003 een OpMaathypotheek afgesloten met 50% spaarverzekering en 50% obligaties. Ipv 50/50 constructie is er 100% gespaard terwijl in de berekening is uitgegaan van 8% rendement op het deel obligaties.
Beoogd eindkapitaal na 30 jaar zou 150.000 zijn. Dit voorjaar een gesprek gehad met hypotheekadviseur van de Rabobank en hierin werd vluchtig mede gedeeld dat er een realistisch eindkapitaal van 90.000 zal worden behaald. Er is destijds door de hyptheekadviseur van Rabo pertinent gelogen over de risico`s van deze hypotheekvorm.

Uiteraard heb ik hier een aantal gesprekken over gevoerd met Rabo, maar al wat ik wijzer ben geworden is dat men zich volledig ingedekt voelt met termen als voortschreidend inzicht, financiele bijsluiters en de aloude "rendementen uit het verleden........".
In een reactie op een klachtenbrief die ik heb verstuurd naar de directeur krijg ik het advies om met een "hypotheekadviseur" van Rabo om tafel te gaan om de schade te repareren( moet ik uiteraard zelf meer geld inleggen). Waar halen ze de arrogantie vandaan.

Rabo houdt er bovendien de policy op na om regelmatig(per 2 jaar) de hypotheek "volledig door te lichten" onder het mom van klantvriendelijkheid en service. In deze gesprekken wordt m.i. niet gekeken naar het belang van de klant maar alleen het extra afsluiten van een of ander. Waarom ben ik immers niet eerder gewezen op tegenvallende rendementen.

Al met al kan ik best leven met een kleine vermindering van het eindkapitaal maar als we over 40% praten komt er toch wel kleur aan!
Worst case scenario zoals ik heb voorgespiegeld gekregen was een iets eerder leeg raken van het premiedepot waarna de lage premie van 53,- uit eigen middelen betaald zou worden. Geen probleem over pakweg 20 jaar.
Verder voel ik mij op het verkeerde been gezeten niet serieus genomen en dat had ik niet verwacht van een gerenommeerde(AAA) ban k als de Rabo.

Wordt vervolgd.

Groet,
Row

[Coan]

Wat een boel gedoe over deze polissen.

Het is een beleggingspolis en beleggen is risico lopen.
De Rabobank nodigt mensen ten minste uit om er over te komen praten.

Veel andere hypotheekverstrekkers die hypotheken aanbieden die precies hetzelfde werken laten nooit van zich horen. En komen dus ook niet in het nieuws.

Wanneer je geen risico wil lopen moet je kiezen voor een spaarhypotheek.

[Jan Klaassen]

He he eindelijk bijval!

[benadeelddoorpolis]

Beste Jan, Coan,

Het voorspiegelen van rendementen die nimmer nooit uit kunnen komen, bij klachten hierover verwijzen naar de dalende beurskoeren van enige jaren terug, maar tegelijkertijd aangeven dat bij het kiezen van een variant zonder beleggingscomponent het rendement ook niet zeker was geweest. Opmaathyptheken afgesloten in een periode dat de koersen weer aan het klimmen waren hebben ook zwaar tegenvallende rendementen, voorbeelden te over op dit forum. Onlangs heb ik de calculatie opgevraagd welke is gebruikt bij het maken van de voorbeeldrendementen, tot op heden niets gekregen, ik denk dat ze deze niet eens hebben. Risico bij beleggingen lopen is wat anders dan geinvesteerd hebben in een ondeugdelijk product.

[jos40]

Beste Row,

Jou verhaal zou het mijne kunnen zijn, bij mij is het namelijk precies hetzelfde gegaan, alleen loopt mijn opmaathypotheek een paar jaar langer. Ook de gesprekken over het niet halen (of zelfs maar in de buurt komen van....) het geprognoseerde eindkapitaal wordt afgedaan als "jammer maar helaas"....Ik ben wel benieuwd wat Radar hier aan/mee gaat doen want de oproep op tv is al weer een paar weken geleden en heb mijn verhaal toen ook aan het telefoonteam verteld. Tot op heden verneem ik van Radar nog niets, of zit ik in het verkeerde forum?

Grroeten,
Jos

[IJscoman63]

Will je zekerheid dan kies je voor harde garanties, dat is juist.

Beleggen brengt risico's met zich mee, ook dat is juist.

De fondsen waaruit je bij de OpMaat verzekering kan kiezen zijn relatief oeroud en hebben een redelijk historisch rendement (berekend over 20 jaar !) laten zien, inclusief de malaise van 2001-2002.

Beleggen voor langere termijn beperkt de gevoeligheid voor fluctuaties. De OMV haalt dit principe volledig onderuit. Immers bij een lagere koers krijg je met dezelfde storting meer participaties waardoor je rendement bij een stijgende koers weer goed komt. De risicopremie van de OMV wordt echter uit het tegoed ontrokken waardoor je bij een lage koers weer veel participaties kwijtraakt. Met als gevolg dat een stijgende koers minder goed kan maken.

Het probleem zit niet in de onzekerheid van beleggingen, maar in de zekerheid van premieonttrekking uit je opgebouwde portefeulle.

Rabobank wil je graag doen geloven dat de tegenvallende beleggingsresultaten oorzaak zijn van de bijgestelde prognoses, maar voor in deze eeuw afgesloten polissen is dat geenszins het geval.

En over de premieonttrekkingen zwijgt zij in alle talen. Ra, ra hoe Radar ...

[Beulakker]

Ook wij hebben een opmaat hypotheek van de Rabobank. Deels beleggen en deels sparen. Wij hebben deze hypotheek 2 jaar geleden afgesloten en tijdens het adviesgesprek van deze week is de prognose van toen bijgesteld van 70.000 euro naar 50.000 euro!!. In 2 jaar tijd!~
Natuurlijk brengt beleggen risico met zich mee maar deze constructie is ons destijds geadviseerd door de Rabobank zelf. Nu proberen ze ons over te zetten naar een spaarzeker hypotheek maar dan moet ik wel eenmalig 500 euro betalen!! Het andere advies is om een plaats van een neutraal beleggingsrisico een offensiever risico te nemen maar dit risico willen wij niet nemen met een hypotheek. Tijdens het adviesgesprek wist ik naief als ik ben nog niet van dit forum en deze problematiek af. Ik heb ze nu gevraagd om een reactie maar tot op heden nog niets gehoord

[ErikZ]

Afgesloten 2005, beoogd eindkapitaal: 100.000 (o.b.v. 6,30%)
2006, beoogd eindkapitaal: 61.400 (o.b.v. 4,00% standaard)
2007, beoogd eindkapitaal: 62.200 (o.b.v. 4,00% standaard)

Kosten: 6,81 p/mnd + 7% van de inleg + ...% overlijdingsrisicopremie!

Belachelijk en me ook echt niet duidelijk gemaakt in de adviesgesprekken. Helemaal betreurenswaardig als deze "prettige" gesprekken de aanleiding waren voor het verplaatsen van al mijn bankzaken naar deze "triple-A" bank.

Voel me diep teleurgesteld.