[ archief ] Opmaat Hypotheek

[Radar]

Je sluit een hypotheek af met een gegarandeerd spaargedeelte. Je bank verzekert je dat dit gedeelte aan het eind van de looptijd hoe dan ook wordt uitgekeerd. Radar wist echter de hand te leggen op voorbeelden waarbij de bank deze belofte niet waarmaakt. Dit kan verregaande
financiele consequenties hebben voor honderdduizend hypotheekbezitters.
Maandag in de uitzending.

Praat nu alvast mee op het forum in dit topic:

http://forum.trosradar.nl/viewtopic.php ... ght=opmaat

[peter3]

Ik heb in 2005 bij de Rabobank ook een hypotheek afgesloten met een OpMaat verzekering.

Hierbij is mij een premie voorgeschoteld die voldoende zou zijn om op een bepaalde datum (over 23 jaar na 2005) 75.000 euro te realiseren.

De stortingmix bestaat uit:
18 % Op Maat rekening
43 % Robeco
39 % Robeco Lux-o-rente.

Ik heb ook afgelopen week een adviesgesprek gevoerd.

Nu blijkt dat het rendement is bijgesteld van 8% naar 6%. Het eindbedrag is nu geen 75.000 maar 40.000 euro.

Volgens de informatie die ik tot nu toe kan vinden blijkt dat het historisch rendement van de Robeco en Robeco Lux-o-rente tot nu toe nog nooit die 8% heeft gehaald. De 18 % die wordt belegd via de OpMaat rekening levert ongeveer 4 á 4.5 % rendement op.

Als de informatie klopt van het historisch rendement vraag ik me af of de adviseur van de Rabobank mij toen niet een veel te rooskleurig rendement heeft voorgeschoteld.

In twee andere offertes was de verzekeringspremie hoger dus ik vroeg of hier niet wat aan gedaan kon worden. Nu heb ik pas door hoe deze adviseur deze premie omlaag heeft kunnen krijgen.

Mijn vraag is nu of jullie mij een advies kunnen geven in:
Hoe kan ik er achterkomen of die beoogde 8% rendement op dat (juni 2005) moment een realistisch beeld was voor die stortingmix?
Als het klopt dat het historisch rendement nooit hoger is geweest dan 8% van de twee voorgestelde Robeco beleggingen, hoe kan ik dan achterhalen of het gebruikelijk is om van een hoger rendement uit te gaan dan het historisch rendement?
Hoe kan ik er achter komen of dit advies ook aan andere klanten werd voorgelegd of is er bij mij een uitzondering gemaakt om mij over te halen om hier mijn hypotheek af te sluiten?

Ik kreeg nu het advies om de premie van 95.00 naar 160.00 euro per maand te verhogen want dan zou het bedrag van 75.000 euro nog gehaald kunnen worden bij een rendement van 6%.

Hopelijk kan iemand mij hiermee een stukje bij helpen.

[particulier]

Peter3,

Ik neem aan dat de rente op de Opmaat Rekening gelijk is aan de hypotheekrente die je betaald? Je gaf al aan dat die niet meer dan 4,5 % zou kunnen opbrengen. Via Morningstar heb ik het Robeco Lux-o-rente fonds eens bekeken. Dit is een mixfonds van aandelen en obligaties. Het historisch rendement is slechts 2,30 % met een negatieve Sharpe ratio. Dit betekent dat een risicoloze spaarrekening je meer rendement had opgeleverd. De standaarddeviatie is 1,78 %. De kans dat het fonds een rendement haalt van meer dan 5,86 % (= 2 * 1,78 + 2,30) is minder dan 2,5 %. Bovendien moet je dit rendement gemiddeld jaar op jaar halen. Kortom, dit fonds is een verliespost.

Je specificeert niet wat het 43 % Robeco fonds inhoud. Ik neem aan dat dit een wereldwijd gespreid aandelenfonds is. De historische rendementen liggen inderdaad zo rond de 8 % van dit soort fondsen, maar gebruikelijker is om met een conservatiever percentage te rekenen, bijvoorbeeld 6 %. Maar stel dat dit fonds inderdaad 8 % zou halen gemiddeld over 30 jaar. Het gewogen gemiddelde rendement is dan 5,15 %.

Conclusie: De adviseur heeft je een te mooi rendement voorgespiegeld. Bovendien is het Robeco lux-o-rente fonds een slechte keus. Hij had beter voor een verdeling kunnen kiezen:

50 % Opmaat rekening
50 % Wereldwijd gespreid aandelenfonds

Deze keuze zal meer kans bieden op een beter rendement zonder dat het risicoprofiel significant is gewijzigd. Stel dat het aandelenfonds gemiddeld 6 % zou opleveren en de Opmaatrekening 4,5 %, dan is het gemiddelde rendement 5,25 %.

[gekke pietje]

waarom premie betalen voor een onzekere uitkering ??

95 per maand premie over 23 jaar @ 8% brengt het totaal (+ accrued interest) op 75000....

als je hypotheek 8% vast is waarom een spaarpremie met onzeker % nemen..??

los gewoon elke maand extra 95 af op je 8% hypotheekie en dan spaar je 75000 uit en ben je een tijdje eerder klaar met het aflossen van je hypotheek...

steek je cijfertjes maar in een spreadsheet...
dan zie je het plaatje zelf voor je..

[D1RK]

Kontroleer het rendement van de Belegginspolis, en zorg dat je er een kreeg waar je bij kunt wisselen, dus van risico, en aan het einde een groter deel kunt vast zetten met lage rente als je geen risico wilt!

In het verleden behaalde resultaten laten wel zien dat je ook soms eerder kunt stoppen dan 30 jaren, en als je dit weigerde zelfs een belasting aanslag kunt krijgen omdat het vermogen op het einde te hoog is, dus het eindbedrag hoger als oorspronkelijke hypo, dus dan ben ik wel blij als ik toch heel veel moet betalen!

[JanHendrik]

Opmaat hypotheek afgesloten eind 2003, beoogd eindkapitaal 110.000 bij defensieve mix, na twee jaar door Rabo bijgesteld naar 77.000! Bij afsluiten heb ik geinformeerd welk deel van mijn maandpremie gereserveerd wordt voor premie levensverzekering, hierover werd geen duidelijkheid gegeven. Ook bij mij werd met een historisch fondsrendement van 8 procent gerekend, omdat dit het daadwerkelijke historisch rendement zou zijn, en een hoger rendement niet reeel. Na twee jaar zei Rabo opeens dat het historisch rendement naar beneden werd bijgesteld (ik meen 7,1 procent) op basis van slecht presteren van de fondsen over de laatste twee jaar. Bij 7 procent fondsrendement is het productrendement echter maar net positief, dat werd er bij het afsluiten niet bij verteld. Nu kreeg ik onlangs weer een dringende uitnodiging voor een gesprek bij Rabo, in verband met verliespolis, hierover zouden alle clienten benaderd worden. Tijdens het gesprek werd een controlelijst afgewerkt om allerlei informatie over het produkt te geven, die eerder voor de clienten verzwegen werd. De adviseur deed mij uit de doeken dat de volledige maandpremie eerst over de diverse fondsen wordt verdeeld, en dat daarna de kosten en premie levensverzekering uit de fondsen worden betaald. De premie levensverzekering is hoger naarmate de fondsen slechter presteren, het risico is immers groter voor Interpolis bij overlijden met een laag fondsensaldo. Daardoor word je dubbel gedupeerd, het fonds presteert slecht en een groter deel van de maandpremie gaat op aan premies. Had men mij dit zo uitgelegd toen ik de opMaat-verzekering afsloot, dan had ik hier nooit voor gekozen. De adviseur was er in het laatste gesprek ook heel duidelijk over dat door de gekozen constructie clienten bedrogen uit kunnen komen die met alleen een spaardeel rekenen op een gegarandeerd eindkapitaal. Daarmee gaf hij te kennen dat Rabo weet dat hun klanten niet kunnen weten hoe beroerd het rendement van het produkt is (zelfs bij een 'gegarandeerd' eindkapitaal) omdat ze hierover door Rabo onvolledige produktinformatie ontvingen. Door de verliespolisaffaire zou Interpolis er nu voor kiezen wel volledige en eerlijke produktinformatie te verstrekken, waar in het verlden bewust gekozen is dit niet te doen, zelfs niet als clienten daar om vroegen. Ook zou Rabo nu nieuwe clienten alleen nog de keuze voor een gegarandeerd eindkapitaal of offensieve beleggingsmix adviseren. Ook ik kreeg het advies te switchen naar een offensieve beleggingsmix, om te proberen alsnog het oorspronkelijk beoogde eindkapitaal te halen, met daarbij een zeer hoog risico op negatief rendement, met een eindkapitaal dat potentieel lager is als de totale inleg. Uit alles blijkt dat Rabo al lang in de gaten heeft dat hun produkt niet deugt, en dat ze zich proberen in te dekken tegen claims. Goed dat Radar hier aandacht aan besteed, omdat dit nog een stapje (of grote stap) verder gaat dan de verliespolisaffaire! Voorstel om met gedupeerden een OpMaatverliespolis op te zetten om financiele genoegdoening door Rabo af te dwingen.

[cloedb]

hallo,
ik had al eerder gereageerd op de oproep van radar op dit onderwerp
maar een reactie bleef uit ,nu hoorde ik dat ze vanavond het over de op maat hypotheek gaan hebben.
dus ik dacht ga eens even weer kijken op het forum.
zijn alle berichten gewoon weg,die er na hun oproep geplaatst zijn.
ik kan jullie vertellen dat het voor ons een acabadabra is.
in 1997 was het de hypotheek nu lijkt het erop dat het een grote strop is voor heel veel mensen.
ook las ik iets over een premie levensverzekering die uit de opmaathypotheek zou worden betaalt,wij betalen bovenop onze hypotheek ook maandelijks een bedrag erbij voor de levensverzekering bij interpolis.
zal u zeggen het wordt er niet duidelijker op voor ons zo.
totale leken op dit gebied.

[djk]

Goedendag,
ik heb zelf een Opmaat hypotheek in 2001 afgesloten. Ook bij mij was niet alles geheel duidelijk, maar ik heb met mijn volle verstand gekozen voor een spaar/beleggingshypotheek. Ik heb dus bewust voor het beleggingsrisico gekozen. Helaas zijn de beursen de afgelopen jaren niet erg positief geweest, daarom is mijn rendement tot op heden niet wat ik had verwacht. De looptijd is 30 jaar, dus ik kan nu nog niet spreken van verlies. Gelukkig heb ik nog ruim 24 jaar om het "verlies" goed te maken. Mijn mening is dat je de Rabobank niet aansprakelijk kan stellen voor de "verliezen" die we nu lopen. Als de beurzen de afgelopen jaren met gemiddeld 15% waren gestegen, dan hoorde je niemand klagen over zijn spaar/beleggingshypotheek. Nu de rendementen in de beleggingen tegenvallen, weten we ineens niet meer dat beleggen risico's met zich meebrengt en willen we iedere verstrekker in beleggingen aansprakelijk stellen voor de momenteel tegenvallende rendementen. Ik vraag mij wel eens af waar we naar toe gaan in deze maatschappij.

[jwdevries]

Ik wil graag even reageren op de reactie van Piet.
Hierin stelt hij dat direct inlossen op de schuld met een maandelijks bedrag sneller de schuld doet inlossen dan dit bedrag bijelkaar sparen in een polis tegen 8%. Uitgaande van een schuld ook tegen 8%. Dus garantie in de opbouw. Let op, dan geen beleggingsmix nemen maar een echte spaarhyptheek constructie.

Ik ben van mening dat de meeste polissen duur zijn in verhouding tot los sparen. Vergeet daarbij niet dat in de meeste polissen een overlijdensrisicoverzekering is opgenomen. Een belangrijke kanttekening.

Verder is het zo dat in het voorbeeld van Piet de rente van de hypotheek (in geval een eigen bewoning) aftrekbaar is. Stel dat na verrekening WOZ waarde de teruggave haast 3% per jaar is (soms nog meer) en het netto rendement op de netto spaarpremie (overlijdensrisicodekking laat ik even ter zijde) 8% bedraagt. Dan is hier een groot verschil ontstaan ten voordelen voor de spaarpolis ten opzichte van direct inlossen.

J.W. de Vries

[Jan Klaassen]

Fijn zeg, dan heb je als bank het fatsoen (of het lef) om tussentijds contact op te nemen omdat beleggingen niet voldoende renderen en dan krijg je een bak modder over je heen.

Heel fijn radar, heel fijn!

[John van Rooij]

Zeker niks meer te doen hier bij Tros Radar? Wat een onzin om achteraf te klagen over iets wat je met je volle verstand hebt afgesloten en waarbij je precies vooraf wist wat het je ging kosten. En koos je voor de beleggingsvariant dan had je kunnen weten dat er meevallers en ook tegenvallers zouden zijn.
Stel je koopt een auto voor € 20.000. Na enkele jaren blijkt dat de fabriek van deze prijs € 1.000 heeft gereserveerd voor herstel binnen de garantie. Je hebt nooit gebruik hoeven te maken van de garantie en je hebt ook nooit ook maar 1 cent bij hoeven betalen. Dan ga je toch ook niet klagen dat de reservering voor garantie te hoog was?
Ik denk dat ze bij Tros Radar onderhand door de serieuze onderwerpen heen zijn. Maar dit soort items verkoopt lekker en het gaat uiteindelijk om de kijkcijfers toch? En geen makkelijker slachtoffer dan een grote bank. Immers er is altijd wel iemand te vinden die wat te klagen heeft.

[Nanna1]

Beste Radar medewerkers en lezers,

Ik ben van mening dat je de Rabobank niet over 1 kam kunt scheren. Zelf ben ik niet zo blij met Rabobank Amsterdam, maar ik ben heel tevreden over Zaandam. Daar heb ik ook mijn Opmaat hypotheek afgesloten, in 2005.
Je hebt 2 soorten opmaat hypotheken, spaarzeker, of spaarzeker en beleggen. Aan de reacties hier te zien, hebben jullie spaarzeker met beleggen gecombineerd. Dat heb ik niet, en ik loop dus ook geen enkel risico.
Ik heb uitgebreid met de adviseur van de Rabobank destijds (2005) besproken wat mijn wensen en eisen waren, en dat was zeker geen hypotheek met welke vorm van risico dan ook. Vandaar alleen spaarzeker!
Ik heb ook geen verstand van hypotheken en daarom heb ik mijn 'offerte' hypotheek (en die krijgt volgens mij echt iedereen) aan een derde (onafhankelijk) persoon laten lezen, alvorens ik de 'echte' hypotheek ondertekende.
Het spijt me zeer, maar niets te verwijten aan de Rabobank. Als je niet goed voorgelicht bent, of het is je niet duidelijk, laat dan altijd een onafhankelijk iemand je offerte controleren. Het gaat ten slotte niet om de aankoop van een broodrooster. Heb je dat niet gedaan, en ben je in het 'verkoop praatje' getrapt, dan is het helaas eigen schuld, dikke bult.
Beleggen klink misschien heel aantrekkelijk, maar je loopt altijd risico, dat weet iedereen en dan moet je ook de consequenties ervan nemen.
Overigens is Interpolis wel een vervelend maatschappij, jammer dat de Rabobank daarmee samenwerkt, volgens mij gaat dat nog eens klanten kosten.....
Vind het wel heel vervelend voor alle gedupeerden en wens jullie sterkte met de financiële gevolgen.
Groet,

[Mike Eindhoven]

Daar gaan we weer. Radar heeft weer een hype te pakken. Laat iets doen aan achterbakse aanbieders als DSB / Frisia / Postkrediet.
Juist de Rabobank nodigt klanten uit eigen beweging uit om bij te sturen.
Je kiest toch bewust voor beleggingen, dus weet je dat daar een risico aan vast zit. Bovendien staat er met duidelijke letters een bedrag op de polis dat wordt gegarandeerd bij overlijden. Nogal logisch dat hier een premie voor betaald moet worden.
Weer een storm in een glas water dus......

[Pelsers]

Ik verwonder mij over de beantwoording van de vraag van de op maat hypotheek. In hypotheken land zijn er regels. Regels mbt tot de zorgplicht van een hypotheek. Gedragscode voor hypotheekverstrekkers, beleggingsadviezen etc etc etc.
Regels en regels.
De oplossing van dit probleem lijkt dan ook te liggen in de zorgplicht van een bank. De bank moet u in kennis stellen als uw beleggingen minder waarde worden.
DIRECT reageren dus door de bank aan de klant.Zorgplicht!!!!

In dit land zijn we helaas overgeleverd aan vaak onbekwaamheid van een beperkt aantal personeelsleden die bij de banken en vergeet de verzekeraars niet werken, miljoenen verdienen voor de bank aan mensen die geld verliezen en niemand doet er wat aan of mee. Banken en verzekeraars gaan gewoon door met geld verdienen. Waarom heel simpel ER DOET NIEMAND in dit land iets aan deze wantoestanden. Politiek al helemaal niet want die zijn na Pim Fortuyn met zichzelf bezig in plaats met het volk. Ombudsmannen niet. En het goede personeel ook niet, want die moeten hun mond houden.
We leven in een provisie en omzet cultuur. Betekent voor een bank of verzekeraar simpel. Veel geld binnenhalen en verlies beperken,nemen en alles rustig houden.
Jammer Radar maar u kunt dat ook helaas niet (er iets aan doen), omdat we er over twee weken helaas niets meer horen van alle wantoestanden die banken en verzekeraars veroorzaken. Postbank en andere inzake de te lage rente over spaarbedragen.
Besteed nu eens een uitzending lang, alleen maar informatie vergaren van banken en verzekeraars over wat er fout gaat in Nederland en dwing daar eens iets mee af. Niet de opgestelde regeltjes van de loby van de banken of verzekeraars.Zodat ze weer verder kunnen met hun handel. Nu echt regels. Amerikaanse schade-claims en advocaten werk. Zie de Dexia affaire. Is denk een hele snelle en goede oplossing.
Vezekeraars en banken zijn nog steeds bezig om alle beleggingspolissen af te romen met zgn verlies, beleggings kosten en andere onvoorziene kosten en nog eens kosten. Kent u het Woekerpolis verhaal nog. De verzekeraars gaan gewoon door met het woekeren en woekeren en woekeren en woekeren van de polissen. De verkopers van de producten zijn straks het haasje en iedereen lacht weer bij de banken en de verzekeraars. Ze cashen weer, want iedereen slaapt rustig
door. Blaas die politiek eens wakker en onze advocaten. Er is geld te verdienen confreres!!!! Pak deze handdoek eens op.
Succes met jullie actie. Radar doe er in Godsnaam iets mee.
Of stopt een bank of verzekeraar jullie ook?? Het gaat namelijk om geld in Nederland.

[Alekz2]

De Rabobank en veel andere aanbieders gaan uit van 8% gemiddeld rendement, maar wat houdt dat in?
Uitgaande van 150,- per maand en geen kosten en gedurende de gehele looptijd 8% levert dit ca. 223.500 op.
Als je uitgaat van 14% de eerste 15 jaar en 2% de laatste 15 jaar, dan is dit nog altijd 8% gemiddeld. Dat levert echter 154.000 op. Draaien wij dit om, dus eerst 2% en dan 14%, dan is de opbrengst ineens ruim 344.000 op. Dus wat zegt 8% gemiddeld?
Als het verhaal van een geoffreerde premie met 8% en fondsen welke gemiddeld niet aan deze 8% komen waar is, dan is er wel een duidelijke fout gemaakt. Dit is op dit moment nog mogelijk bij aanbiedingen van de Postbank. Daar wordt een offerte gemaakt met 8% rendement en daarna kan men gewoon in de spaarversie zijn geld inleggen. Hierdoor krijg je een lage premie, dus aantrekkelijke lasten, maar nooit de beloofde eindwaarde.
Ik vind het lovenswaardig van de Rabobank dat zij zich melden bij de klanten omdat het rendement niet doet wat zij beloofd hebben. Beter nu ingrijpen, dan in de laatste paar jaar. Maar als de rendementen stijgen naar een gemiddelde van 8%, waarbij de laatste jaren een fors rendement wordt gehaald, dan is het hosanna.
De huidige reactie doet mij denken aan de hetze van 20 jaar geleden van de Consumentenbond tegen de nieuwe spaarhypotheek. Wat wordt nu algemeen als de beste keuze aangeboden door deze bond? De spaarhypotheek. De toekomst zal het leren.

[juqubu]

Mike Eindhoven heeft het niet gesnapt. Vooral kijken vanavond Mike. Want dat de Rabobank uit eigen beweging waardeloos advies geeft, misleidend zelfs, daar zit ook niemand op te wachten.

Ik hoop voor jou Mike dat je geen Op Maat Hypotheek hebt, want dan ben je hoe dan ook (sparen, beleggen of combinaties) heel slecht af.

Kijk bij Frisia bijv. stelt iedereen met gezond verstand op zijn minst hele grote vraagtekens, maar bij de Rabobank ga je toch uit van goed advies en voor een deel ook het vertrouwen dat wat ze vertellen ook waar is, maar helaas.........

[Alekz2]

Met verbazing gekeken. Ik wist niet dat de Rabobank ook uit het spaardeel premie voor de overlijdensrisicoverzekering haalde. Ik dacht bij voorbaat dat er geklaagd werd vanwege het niet halen van het beloofde rendement.
Ik snap dan ook alle ophef. Waarom de Rabobank hier niet op wil reageren snap ik al helemaal niet. Ik wil de heer Heemskerk dan ook verzoeken om zijn mediaadviseur per onmiddelijk te ontslaan. Dit doet de naam van de Rabobank geen goed. Graag zou ik hier een reactie op zien, welke eer doet aan de uitstraling die de Rabobank heeft. Eentje met beide voeten in de klei en niet zo hooghartig.

[ik_Tim]

Hallo,

Ik heb ook een spaarhypotheek bij de Rabobank, maar deze bestaat volledig uit een spaargedeelte (wel met hoog-laagconstructie).

Loop ik dan ook een risico dat er onregelmatigheden optreden, of is hetgeen in de uitzending werd gezegd dan niet van toepassing? Ergens op dit forum las ik immers dat iederéén met een opmaathypotheek betrokken is, ook indien er geen beleggingsdeel is.

Alvast bedankt en veel succes aan alle mede-betrokkenen, tim

[jdkroese]

Ook ik heb sinds 2 jaar een gecombineerde opmaat spaar-/levensverzekering van de Rabobank. Recentelijk ontving ik het polis jaaroverzicht over augustus 2006 tm augustus 2007. Tot mijn verbazing viel daar een negatieve rendementsontwikkeling op af te lezen. Zelfs als de premie voor het overleidensrisico deel buiten beschouwing wordt gelaten. Maar wat mij nog meer verbaasde was dat de koersontwikkeling een stijging van 3% liet zien gedurende het jaar, terwijl de koersen op de Robeco site 7% stijging lieten zien voor exact die fondsen en gedurende exact die periode.

Bij het afsluiten van de hypotheek is de polis op de valreep meegenomen als verplicht onderpand voor de bank. Daarbij wordt gerekend met prachtige voorbeeldrendementen (waarbij de kosten gemakshalve buiten beschouwing worden gelaten). Deze voorbeeldrendementen blijken dus (gezien de kosten) sowieso nooit haalbaar en daarnaast wijkt de opgegeven rendementsontwikkeling af van de rendementsontwikkeling zoals deze op de robeco site valt af te lezen.

Uiteraard heb ik contact met de Rabobank gezocht. Die gaf als verklaring voor de afwijkende koersontwikkeling dat die verschillen waarschijnlijk ontstaan zijn omdat ik met een gemiddeld geinvesteerd vermogen tijdens die periode heb gerekend. DIt lijkt mij zeer onwaarschijnlijk, maar mijn contactpersoon kon helaas niet inzien hoe de rendementsberekening dan wel tot stand was gekomen, dus het was gissen voor hem. Ander punt van kritiek is dat de robeco site uitdrukkelijk noemt dat de kosten reeds worden verrekend met de koers van de fondsen. Waarom dan dus nog separaat 400 EURO kosten in rekening brengen vraag ik me af!? Het liefst zou ik dus de hele polis met terugwerkende kracht ontbinden, waarbij mijn volledige inleg alsook de betaalde kosten alsook wettelijke rente worden terugbetaald. Ik vind dit pure misleiding! Ik hoop dat deze uitzending daaraan bijdraagt.

[Tipper60]

Hallo,
Ik ben in het bezit van een opmaat hypotheek waarbij ik alleen spaar.
Wij hebben destijds bewust gekozen om niet te beleggen binnen deze hypotheek.
Kan iemand mij vertellen waar ik nu precies op moet letten. Welke cijfers moeten verschillen, of eigenlijk liever gezegd, moeten niet verschillen.
Vraag 2: Loop ik ook risico terwijl ik binnen de opmaat hypotheek alleen spaar?