[ archief ] Advies omtrent reeds beklonken financiering via Hypotheker

[DDexter]

Hallo,

Ik vermoed dat dit een redelijk lang verhaal gaat worden en ik moet zeggen dat ik met de handen in het haar zit want ik heb het gevoel dat ik misleid ben door een adviseur van De Hypotheker, vooral ook iets wat ik mede te danken heb aan mijn eigen naiviteit.

Laat ik bij het begin beginnen. Ik woon korte tijd in een appartementje, deze heb ik gekocht voor 111.000 Euro waarvoor ik een hypotheek heb van 130.000 Euro (inrichting etc).

Uiteindelijk, tegen mijn verwachting en bedoeling in kom ik weer in een relatie terecht dat al snel heel serieus werd en u raadt het mischien al we willen een huis samen kopen.

Totzover weinig aan de hand behalve dat ik met een appartement zit waar ik geen 130.000 Euro voor ga krijgen want zo hard gaat dat niet in een jaar of hooguit twee maar we besluiten om rond te kijken naar de mogelijkheden. Al snel krijgen we een 'droomhuis' dat 209.000 euro zou moeten gaan kosten.

Met het doel om een hypotheek te krijgen voor de aankoop van de nieuwe woning + opvulling van het gat dat mogelijk ontstaat in mijn huidige financiering + extra gelden als buffer dubbele lasten/andere uitgaven gaan we gesprekken aan met een adviseur van De Hypotheker en een Adviseur van een andere, minder bekend bedrijf. Wij starten de besprekingen met de genoemde volgende wensen, een betaalbare hypotheek waarmee we de aankoop van het nieuwe huis kunnen rondkrijgen en de oude kunnen opvullen en daaroverheen een soort van buffer, of overbrugging of hoe dat moet gaan heten waarmee we een tijdelijke dubbele hypotheeklast kunnen dragen. Als we een jaar lang mijn appartement te koop kunnen zetten en deze last kunnen dragen op basis van gelden die vrij zijn gekomen met de nieuwe hypotheek zijn wij in principe tevreden. We krijgen een offerte van De Hypotheker en vervolgens leggen we de daarin opgestelde kosten e.d. voor aan de tweede adviseur. Deze komt met een ietwat voordeligere waarop de Hypotheker ineens via een andere bank, de Postbank, Voordeelhypotheek, alsnog een voordeligere offerte aan biedt.

Nog steeds was de bedoeling dat in de financiering een extra krediet overhouden om ten eerste mijn appartement te kunnen aflossen want we gingen er inmiddels vanuit dat we daar 125.000 voor moesten kunnen krijgen terwijl er een hypotheek staat van 130 en daarbij een soort van buffer waarmee we circa een jaar dubbele lasten kunnen opvangen mocht de verkoop niet zo hard gaan. Daarbij het gegeven dat mocht het wel gewoon op tijd verkocht worden voor 125.000 we het bufferbedrag gewoon vrij kunnen besteden aan aankleding van de nieuwe woning. We kiezen voor de hybride vorm van de postbank waarmee we 120.000 aflossingsvrij en 120.000 wel aflosbaar gefinancieerd krijgen. Tijdens de gesprekken werd tuidelijk gewezen op de afspraak dat er zoveel vrij te besteden is BIJ een verkoop van 125 van het appartement, we vragen dat een aantal keer na en de adviseur wijst op de offerte waarop inderdaad staat Vrij te besteden een X bedrag, pratend alsof het allemaal vanzelfsprekend is en hij exact weet wat ons beeld is van de afgesproken hypotheek.

Getekend en wel, entiousiast over de zakelijke maar heldere en meegaande service komen we overeen. We hadden nog minstens een half jaar om m'n appartement te verkopen en mocht dat wat minder hard gaan dan gehoopt dan hebben we in ieder geval nog een bufferbedrag waarmee we zo ongeveer een jaar lang de lasten van mijn appartement kunnen bekostigen. Zo gezegd zo gedaan, appartement in de verkoop met de doelstelling er 125.000 voor te krijgen en bij een vlotte verkoop zou er nog zo'n 8 duizend beschikbaar zijn voor inrichting, verbouwing e.d.

4 maanden later en nog geen serieus bod gehad te hebben besloot ik vanmiddag eventjes een mailtje te sturen naar de desbetreffende hypotheek adviseur waarin ik (zat op kantoor, geen stukken bij de hand) vraag wat nu exact de consequenties zijn als ik mijn appartement voor 120.000 verkoop. Ervanuit gaande dat dit ten koste zal gaan van het buffertje van zo'n 8 a 9.000 euro, zoals die zo leuk werd aangewezen op de rekening aan het einde van de rekening. Ik krijg het antwoord, ja dat kan uiteraard maar dat moet u dan wel zelf bij leggen. Dat antwoord zat me niet 100% lekker, ergens ging ik ervan uit dat hij bedoelde dat dit ten koste gaat van dat vrije te besteden bedrag maar omdat hij dit om deze wijze formuleerde besloot ik voor de zekerheid te vragen naar de bekende weg, dit gaat dan toch af van mijn vrij te besteden bedrag. Vervolgens krijg ik geen antwoord en ik denk die zal een vrije middag hebben of iets dergelijks en ik ga verder met mijn werkzaamheden.

Thuis aangekomen pak ik het reeds ondertekende hypotheekadvies erbij waarin deze berekening staat en zoek de pagina op waarin het vrije bedrag staat en bekijk deze eens heel goed. Eerlijkheidshalve te zeggen, ik bekijk deze nu pas echt goed want wat zie ik op de volgende pagina; het vrije besteden bedrag wordt aangewend om het ontstane gat tussen mijn oude hypotheek van 130.000 en de beoogde vraagprijs van 125.000 inclusief Makelaarscourtage te dichten en is dus niet het vrije bedrag NA het dichten van het financieringstekort zoals gesuggereerd werd!

U voelt wel, er gaat iets goed mis, althans u voelt dat ik dat op die manier beleef. Vervolgens voelt u mischien ook dat ik nogal heel stom ben geweest om nooit die rekening zo goed na te kijken en klinkt het als iets wat niet eens zo makkelijk over het hoofd is te zien en u heeft helemaal gelijk, het zijn geen kleine lettertjes met ingewikkelde terminologie, het is een vrij duidelijke aanwending van gelden, netjes opgesteld maar hoe kan ik dat over het hoofd zien? Ja, intelligentie is niet aan iedereen besteed zult u misschien cynisch denken en dat ik ook wat ik me nog het meeste kwalijk neem maar het is wel zo gebeurd.

In mijn beleving, en ook in die van mijn vriendin hebben wij duidelijk aangegeven wat de bedoeling was, BIJ een verkoop van 125.000 van mijn woning zou er een besteedbaar bedrag zijn van circa 8 a 9 euro, want immers het totale vrije bedrag was feitelijk groter want daarvan is 5000 aangewend op het bekende 'gat'. Ik ga ervan uit dat als ik m'n woning alsnog voor maar 120 verkoop ik dus iets minder te besteden heb maar ach dat was niet zo'n punt want er hoefde weinig te gebeuren aan het nieuwe huis. Naar mijn gevoel heeft de adviseur bij ons de suggestie en vertrouwen gewekt dat de constructie zo in elkaar zou zitten, vervolgens blijkt dat het zogenaamde bufferbedrag OOK bedoeld was om dat gat van 5000 op te vullen terwijl wij er altijd op gewezen hebben dat we dit bedrag willen overhouden na die opvulling, die 5000 zou al in de financiering zitten. Ik heb sterk het vermoeden dat de adviseur bewust gespeeld heeft met deze wens om ons over de streep te trekken bij hem een financiering aan te gaan.

Ik vertel het mischien wat warrig, dat komt vast doordat ik er behoorlijk van ondersteboven ben want nu betekend het dat wij bij een verkoop van het beoogde bedrag van 125.000 vrijwel niets overhouden, vervolgens als het dan nog niet verkocht is moeten wij met nihil gelden dubbele lasten gaan dragen en bij een verkoop van 120.000 hebben wij dus een negatieve financiering.

Iemand enig idee wat er nu nog te redden valt? vertel me ook gerust dat ik stom ben geweest om me zo slecht te verdiepen in de constructie van de financiering op basis van het vertrouwen dat we hadden in De Hypotheker, of althans een medewerker daarvan.

[appie1]

Ik heb ooit in een soortgelijke situatie verkeerd.
Ik heb toen mijn appartement verhuurd en wel gestoffeerd. Ik kreeg daar toen een leuke huurprijs voor die zelfs een gedeelte van mijn andere hypotheek als het ware betaalde. Nadat ik het enkele jaren had verhuurd heb ik het toen met een behoorlijke winst verkocht.

De huurprijzen zijn best hoog, daar kun je al veel hypotheekrente van betalen en dan kun je zelf een buffertje opbouwen.

P.s de hypotheek van een verhuurd pand is niet aftrekbaar, daarentegen hoef je van de huur ook geen belasting te betalen.
Het zou een oplossing kunnen zijn op korte termijn, maar wellicht ook voor de langere termijn. Ik vind het lucratief, de huren zijn hoog!!
Ik had tevoren nooit gedacht ooit een appartement te gaan verhuren, maar het kwam mij op een gegeven moment beter uit. Ik heb er nooit geen spijt van gehad.

[hypotheekadviseurs]

209000 + 9% k.k.= € 228.000,--. Je hebt een hypotheek van € 240.000,--. Dus houdt je ongeveer € 12.000,-- over. Verlies woning € 5000,--, dan houdt je nog € 7.000,-- over. Courtage,stel € 2.200,--, dan houdt je nog over voor dubbele lasten en inrichting € 4.800,--.

Waneer je de woning verkoopt voor € 5.000,-- minder is de buffer voor dubbele lasten en inrichting niet meer aanwezig.

Je verhaal wordt dan erg moeilijk. Maar je verhaal werd al moeilijk omdat er geen reservering van 8 a 9000 overbleef, maar slecht 4800,--.
Wanneer er daarnaast nog een éénmalige koopsom voor een AO-verzekering moet worden betaald is het leed al niet meer te overzien.

Wanneer je de hypotheek nog niet geformaliseerd hebt bij de notaris kan je mogelijk je hypotheek omzetten naar een hypotheek bij Fortis ASR of Aegon. Deze geldverstrekkers gaan tot 130% van de executiewaarde.

Let op!!! De voordeelhypotheek van de Postbank kent nog wel een boete bij annuleren van de eerder getekende hypotheekofferte.

[DDexter]

Dank u voor de reacties. Ik ga morgen in ieder geval contact opnemen met mijn hypotheek adviseur om eens te kijken wat de mogelijkheden zijn.

Verhuur heb ik zelf ook aan gedacht maar ik vraag me af of de VVE daar ooit akkoord mee gaat maar aan de andere kant, toevallig kom ik een appartement uit dit comlex tegen op een particuliere verhuur site dus ik neem aan dat er in ieder geval over te praten valt.

Daarbij zit ik ook te denken aan een doorlopende krediet / kleine lening of iets maar daar zit niemand echt op te wachten natuurlijk en druist helemaal in tegen onze principes. Ik ga in ieder geval morgen eens praten over een eventuele aanpassingen, andere hypotheek of iets dergelijks aangezien we nog niets bij een notaris getekend hebben. We hebben een annuleringsboete van 1% dus dat is relatief gezien te overzien.

[Jack747]

@DDexter,

Het is telkens weer verbazingwekkend op welk een vileine manier allerlei adviseurs misbruik maken van de onwetendheid van de consument. Uiteraard ligt daar een grote eigen verantwoordelijkheid van diezelfde consument, wantrouwen ten opzichte van alles wat de adviseur zegt is, niet alleen op zijn plaats maar bittere noodzaak.

Ik denk zelf dat het niet toevallig vaak gebeurt bij de ketens, zoals De Hypotheker. Optima is ook zo'n keten het verhaal van wat Moederkloek op dit moment beleeft met Optima is niet alleen schrijnend, maar is een staaltje van zelfverrijking en misleiding door de Optima adviseur, dat ik zelden gezien heb. Ik hoop dat Moederkloek dit verhaal leest, want zij heeft nu contact met De Hypotheker. Het gevaar kan zijn dat je op die manier van de regen in de drup komt.

Wat is nu de oorzaak van dit gedrag van deze ketens? Volgens mij ligt dat besloten in hyn structuur. Zij hebben een 'grote broek' aan. Overal vestigingen, vaak franchise. Dus het aureool van een betrouwbare grote organisatie, terwijl het over het algemeen 'net niet' ondernemertjes zijn, want men kan het niet zelf, heeft de naam van bijvoorbeeld de Hypotheker of Optima nodig en verschult zich daar graag achter.
Die naam voert men niet voor niets, letterlijk, want er hangt een prijskaartje van 30-50% van de provisie aan. Dat roomt De Hypotheker of Optima af van de inspanningen van de adviseur. Daarnaast moet geinvesteerd worden in een standaard kantoor/winkel op A-locatie. Het financieringsarrangement wordt via de organisatie 'aangeboden', men heeft echter geen keus.
Zo zit de ondernemer dus met handen en voeten gebonden aan de franchisegever.
Om eenzelfde boterham te verdienen als de tussenpersoon om de hoek, moet deze ondernemer al gauw 2 tot 3 keer zoveel provisie binnenhalen. Geen wonder dat dit soort ketens op zoveel mogelijk provisie jagen. Dit is bittere noodzaak om het hoofd boven water te houden.

In mijn ogen kun je beter contact zoeken met 1 of 2 plaatselijk werkende all-round tussenpersonen. Waarom all-round? Welnu deze mensen hebben meestal een behoorlijk schadeportefeuille. Een schadeportefeuille geeft een financieel fundament aan een tussenpersoon. Jaarlijks zijn de kosten van het kantoor op voorhand al gedekt.
Een kantoor dat gespecialiseerd is in hypotheken zoals De Hypotheker of Optima hebben dat niet, bestaan van eenmalige provisies van hypotheken en bijverzekeringen. De problemen zullen daar alleen maar groter worden nu de overheid heeft bedacht dat de provisie doorlopend wordt, in plaats van in 1 keer uit te keren. Dat levert deze bedrijven nog de nodige hoofdbrekens op.

Zo'n plaatselijk werkende tussenpersoon, die midden in de gemeenschap staat, zal je niet gauw knollen voor citroenen verkopen want hij moet het hebben van z'n degelijkheid en mond tot mond reclame. Is die negatief, dan gaat dat 10x zo snel rond als wanneer er een positieve ervaring te melden valt. Hiervan is deze tp zich meestal zeer goed bewust. Als je schadeverzekeringen bij deze tp in portefeuille zitten, dan beheert hij deze jaarlijks. Er is dus sprake van een langdurige klantrelatie, dat is toch wel een heel ander uitgangspunt dan 1 x in de zeg 8 jaar snel een hypotheek met allerlei vaak overbodige bijverzekeringen verkopen en een enorme provisie opstrijken.

Dat model is dus zo gek nog niet.

Begrijp ik nu goed dat je toch gewoon verder gaat met de De Hypohufter?

Succes!

Jack

[martijnvgils]

Neem nooit een Postbank voordeelhypotheek, tenzij je hem voor erg lang >20 jaar vast zet. Bij afloop van 1e rentevastperiode krijg je namelijk een belachelijk verlengingsvoorstel (geldt ook als je een variabele rente neemt). Al je kortingen die je hebt ontvangen vervallen en je moet sowieso een hogere rente betalen. Dit houdt in dat als je 0,65% korting hebt gehad op de 6,5% en dus een rente hebt van 5,9%, je bij verlening na bijvoorbeeld 5 jaar 7,1%!!! rente gaat betalen. Dit vertelt niemand erbij, zowel een tussenpersoon niet als de hypotheek"adviseur" van de Postbank zelf niet. je kunt het wel zelf uitzoeken. Ik vind het rieken naar oplichting, of iemand in ieder geval niet eerlijk voorlichten. Hou er verder rekening mee dat al die kortingen wel tot lagere lasten leiden, maar ook voor een deel eens sigaar uit eigen doos zijn. Denk aan de dalrente en de verhuisclausule. Als de rente over een paar jaar gedaald is en je gaat verhuizen (meestal naar een duurder huis) ben je verplicht je hypotheek mee te nemen en voor het resterende gedeelte een nieuwe lening af te sluiten, tegen, je raad het al, een veel hogere (woeker)rente. Lees daarom altijd de kleine lettertjes. Let dus op bij budgethypotheken.
Goede en transparante goedkope hypotheken zijn wat mij betreft de volgende, van goed naar minder.

- Moneyou Easy (ABN AMRO)
- ABN AMRO Internethypotheek (Moneyou, alleen dan duurder)
- Flexxtra 2 van de Hypotheekshop (MNF Bank: ABN AMRO)
- Obvion basis (Rabobank & ABP)

[robert73]

Jack747

geweldig gesproken Jack747. Mijn complimenten

"Hypohufter" SCHITTEREND HAHA

Ga zo door GEWELDIG