[ archief ] graag hulp vergelijken hypotheekoffertes ing/obvion/postbank

[merlvh]

Wie helpt mij vergelijken:


ING: 245000, 5,1%, 10 jaar vast, bouwdepot 25000 voor 2 jaar, geen inbreng eigen geld,

Obvion: 238900, 5,0%, 10 jaar vast, bouwdepot 35000 (???) hierdoor vermoedelijk inbreng eigen geld: 15000 (anders kan ik het niet volgen bij een koopprijs van 205000 - dit moet ik dus nog uitzoeken.

Boeteclausules bij jullie waarschijniljk welbekend. Bij Obvion lijkt het erop dat ik niet genoeg kan lenen en anders snap ik het bouwdepot van 35000 euro niet (dan maar meer lenen en een lager bouwdepot, of werkt dat zo niet)? Bij ING kom ik er volledig uit, maar zit ik natuurlijk met beperkende voorwaarden en een tiende hogere rente.
Weet iemand adders bij Obvion?

Alvast dank voor het meedenken...
Ik moet zo snel mogeljik een beslissing nemen.

Groet

[hypotheekadviseurs]

Ing bank geeft veel rentekortingen momenteelde normale rente ligt wel tot 0,65% hoger. ING pakt je dan terug bij het verlengen na 10 jaar.

Obvion heeft de beste voorwaarden van de twee.

Misschien moet je adviseur de aanvraag op werkelijke lasten (laten) toetsen. Misschien kan je bij Obvion dan meer hypotheek krijgen.

Pas op bij ING: Bij de renteoptiehypotheek kennen zij een variant met een boete bij verkoop!!!!!!!!!!!!. Obvion kent dat niet.

[merlvh]

Wat bedoel je eigenlijk met werkelijke lasten?

Overigens wordt het nu waarschijnlijk 248000 obvion (afhankelijk van of mijn werkgever een verklaring van de geplande loonsverhoging wil geven) tegen 5% - in het slechtste geval 240.000, wat betekent dat we volgend jaar misschien wat moeten bijlenen tegen een hogere rente en bijkomende kosten van dien.

ING 245000 tegen 5,1%.

Dan is de keus waarschijnlijk snel gemaakt, ook al vind ik de adviseur die mij aan de ING heeft geholpen prettiger dan die andere, maar daar moet je zeker niet op letten?

Weegt Obvion op tegen ING als ik over een of twee jaar nog wat geld moet bijlenen om de renovatie af te kunnen maken?

[rvkeuken]

als ze je na 10 jaar een h'hogere' rente willen verkopen (wat overigens over het algemeen alle hyptheek leveranciers doen) dan kan je overstappen (kosteloos) naar een andere hypotheek, uiteraard komen hier wel opnieuw notariskosten bij kijken, maar open naar je hypotheekadviseur zijn hierover kan helpen voor een lagere rente.

[merlvh]

Het gaat me er meer om dat ik binnen een paar jaar extra wil lenen voor renovatie, nu kan ik namelijk niet het totale bedrag lenen. Bij de ING kan ik nu lenen zoveel ik wil, maar bij Obvion is het echt sprokkelen, waarschijnlijk.

Maar wat kost het me om 5000 bij te lenen binnen de rentevaste periode! Weegt dat op tegen een tiende lagere rente over 10 jaar?

[kweenie]

Bij een belastingtarief van 40% kost 0,1% extra je in die 10 jaar ongeveer 2500 bruto of 1500 euro netto. Volgens mij kun je de kosten voor een verhoging van je hypotheek over een paar jaar daarmee wel betalen.

Als je over een paar jaar niet zo'n heel hoog bedrag wilt lenen (je geeft zelf aan 5000 euro), dan kun je voor 2400 euro bruto die je uitspaart, ook 8 jaar lang 300 euro extra rente betalen. Dit is ongeveer 6% van het leenbedrag. In andere woorden, als je over twee jaar voor de verbouwing 5000 euro kunt lenen zonder extra (afsluit/notaris) kosten, tegen een rente die minder dan 6% hoger ligt dan je hypotheekrente, dan ben je voordeliger uit met de lagere hypotheekrente.

Nog even op een rijtje:
5,1% voor 250.000
-> ongeveer 12.750 rente bruto per jaar, 10 jaar lang
-> 127.500 totaal.
5% voor 245000
-> ongeveer 12.250 rente bruto per jaar -> 122.500 totaal.
Verschil (winst): 5000 bruto.

Optie 1: hypotheek verhogen na 2 jaar, 5000 extra tegen 5% gedurende 8 jaar kost je 2000 aan extra rente. Dan houd je nog bruto 3000 euro over waaruit je de notariskosten etc. kunt betalen, da's dus ongeveer 1800 netto.

Optie 2: na 2 jaar 5000 extra lenen tegen (bv.) 10%
-> 500 per jaar
-> 4000 totaal
Dit is nog altijd 1000 euro minder aan extra rentelasten dan als een hoger hypotheekbedrag met de iets hogere hypotheekrente had.

Natuurlijk hangt veel af van hoeveel je extra zou willen lenen en of je dit zou kunnen lenen. Daarbij moet je er ook rekening mee houden dat je een 'gewone' lening beter afgelost kunt hebben als je over 10 jaar een andere/nieuwe hypotheek zou willen afsluiten. Een ander-soortige lening weegt namelijk erg zwaar bij een hypotheekaanvraag.

[Byob]

Wat ik niet snap is dat de een een bouwdepot van 25.000 heeft, en de ander van 35.000??

Je weet toch zelf voor hoeveel je gaat/wil verbouwen?

Of krijg je bij de ING die 10.000 bij de notaris?

[merlvh]

kweenie, bedankt voor de berekening.
Het gaat dan inderdaad om een verhoging van de hypotheek, maar daar zitten dan dus wel afsluitkosten bij en notariskosten (???) en de rente is dan hoger (hoe hoog zou die zijn over 1,5 of 2 jaar, misschien 6 à 7 %?)
Maar ik begrijp dat het dan nog steeds uit kan om nu een tiende lager te nemen en over 2 jaar de hypotheek te verhogen.


En Byob: de bedragen van het depot kloppen niet. We willen het depot zo hoog mogelijk hebben, maar we gaan het werk zelf doen en het punt is dat de kosten overeen moeten komen met de waardevermeerdering (hoe kan je je huis 75000 euro meer waard laten worden met een investering van 25000 euro?).
De ING doet daar niet zo moeilijk over, bij Obvion ligt dat wat lastiger volgens mij, maar het gaat wel lukken. Obvion houdt ook meer rekening met ons inkomen dan de ING, die meer naar het onderpand kijkt (koopprijs 205000, woz 300000).
Anyway het depot bij de ING is 25000 en bij obvion 18000/20000.

Lastig hoor, maar ik denk dat het toch obvion wordt, dat baseer ik puur op het feit dat mensen zeggen dat de voorwaarden beter zijn. En natuurlijk de rente die een tiende lager ligt.

[Byob]

maar we gaan het werk zelf doen

Houdt er dan wel rekening mee dat er alleen met aankoopbonnen/nota's uit het depot gedeclareerd kan worden!

[merlvh]

Dat is waar, al is het misschien mogelijk om bij obvion (met een nieuwe taxatie omdat de waarde nú al gestegen is) het geld direct op onze rekening te krijgen. Dan betalen we er natuurlijk wel weer rente over en moeten we natuurlijk ook nog de bonnen bewaren voor de belastingdienst.
Is het beter om het in depot te houden ivm de rente?

[kweenie]

Ik neem aan dat je voor je hypotheekoffertes toch ook je huis al hebt laten taxeren. Waarom zou de waarde nu dan ineens veel hoger zijn? Is er een reden om aan te nemen dat een nieuwe taxatie nu veel hoger zou zijn?

Een bouwdepot is trouwens juist om voor de bank zekerheid te hebben dat er ook echt wordt verbouwd en dat het geld ook echt voor de verbouw wordt gebruikt. Je zult dan ook voor het gros van het bouwdepot wel bonnetjes moeten hebben. Hoeft natuurlijk niet tot de laatste cent, maar wel voor het grootste deel van het geld.

[merlvh]

Het huis is getaxeerd in oktober en het is vriendelijk getaxeerd, koopprijs ligt onder de taxatiewaarde (namelijk op de executiewaarde). Het is inmiddels mei en de woz-waarde is flink gestegen. Gewilde buurt, dit huis kan zo voor veel? meer worden doorverkocht.

Bedoel je dat je ook moet verantwoorden als er geen depot is maar het geld gewoon op mijn rekening staat? Niet naar de geldverstrekker, lijkt me?

[kweenie]

Vaak is het zo dat je bij de huidige staat een bepaald bedrag kan lenen, bijvoorbeeld 240.000, en na verbouwing, als je huis door de verbouwing meer waard is geworden, zou je bijvoorbeeld 275.000 kunnen lenen. Het verschil tussen die 240.000 en die 275.000 kun je dan nú al wel lenen, maar alleen voor de verbouwing, om ervoor te zorgen dat je huis ook werkelijk meer waard wordt. Daarom krijg je dat niet zo op je rekening, omdat de bank dan niet de garantie heeft dat het huis ook werkelijk meer waard wordt. Maar omdat de bank ook wel weet dat je niet voor elk wissewasje een bonnetje in zult willen leveren, zul je waarschijnlijk de laatste paar duizend wel op de rekening gestort krijgen, als je daarvóór al een flink aantal nota's hebt 'gedeclareerd'.

Dus het ie niet echt zo dat je je moet verantwoorden als het geld gewoon op je rekening staat, maar vaak zul je het geld niet zomaar op je rekening krijgen. Je kunt alleen de nota's indienen zodat de rekeningen uit het bouwdepot worden betaald.

[merlvh]

Ik heb inmiddels de offerte van de ING laten lopen, omdat ik van een andere adviseur de toezegging heb gekregen dat bij Obvion alles naar wens zal zijn. Morgen of overmorgen krijg ik de definitieve offerte te zien. Mijn inkomen is gestegen en er is een nieuwe taxatie gedaan, die aanmerkelijk hoger ligt dan de koopprijs, waardoor het leenbedrag aflossingsvrij hoger komt te liggen.

Het wordt als volgt:
5%, 10 jaar vast, 248000 euro, bouwdepot zou meer moeten zijn dan 25000 (of deel op eigen rekening gestort).

Ik heb nog de Postbank, morgen laatste kans: 245000, 5%, 7 jaar vast, bouwdepot 25000.

Nu vraag ik mij af: waarom staat bij Obvion het leenbedrag op 248000 euro, terwijl het bouwdepot waarschijnlijk nagenoeg hetzelfde is? Ik weet wel dat de afsluitprovisie bij de postbank 0,5% is en bij obvion 1%, zit het verschil daarin? Niet dat dat een reden is om bij de postbank te gaan, obvion lijkt mij beter. OVerigens bood de ing ook 245000 met een depot van 25000, dus dat kan het niet zijn.

Ik las net in een oudere forumthread dat obvion wel boetes hanteert, maar geldt dat alleen voor oversluiten?

Alvast dank voor reacties!

[kweenie]

Het maximale leenbedrag is afhankelijk van de executiewaarde van het huis, en dit is iets lager dan de taxatiewaarde (bv 85%). Het kan zijn dat de banken iets anders omgaan met deze twee waardes voor en na verbouw.

Voorbeeld, als de waarde voor verbouw 288 is en na verbouw 317. Neem je 85% van 317, dan kom je uit op 270. Trek je hier een bouwdepot van 25 af, dan zit je op 245 aan maximale hypotheek. Kijk je er anders tegenaan en trek je eerst het bouwdepot van 25 af van die 317, dan houd je nog 292 over. Neem je daar 85% van, dan houd je nog 248 over aan maximale hypotheek. Maar misschien is er ook een andere reden voor het verschil.

Overigens is Postbank bij het aflopen van de rentevrije periode nogal slecht in het aanbod van de nieuwe rente. Ik weet niet hoe dit bij Obvion zit.

[merlvh]

Hoi Kweenie,

Zowel de ING als de Postbank boden als maximale hypotheek 265000 (executiewaarde na verbouwing), maar wij wilden maar een depot van 25000, zodoende kwamen we op 245000 (koopprijs is 205)
Ik denk dat te tussenpersoon gewoon nog wat extra afsluitprovisie wil?

Enfin als het goed is krijg ik de offerte vandaag te zien.

[kweenie]

Dat begrijp ik niet. Als de maximale hypotheek 265.000 is en je hebt een debot van 25.000, dan houd je toch nog 240.000 aan gewone hypotheek over? Waar komt die 5000 dan ineens vandaan?

[merlvh]

nee die 245 is inclusief depot, we willen geen 265 want we hebben geen 265 nodig, omdat we zelf verbouwen/renoveren en omdat de koopprijs gelijk is aan de huidige executiewaarde. Alleen kosten koper dus, geen makelaarskosten, komen we op ongeveer 220 aankoopkosten en dan nog 25 depot. Misschien heeft de adviseur van obvion ook eventuele koopsompolissen meegerekend, waardoor hij op een bedrag van 248 uitkomt.

[Erkend Adviseur]

Ik zou gewoon voor Obvion kiezen, zij hebben namelijk geen duaal rentebeleid. Zowel Postbank als ING hebben dit wel. De rentekorting die je nu krijgt, wordt over 7 of 10 jaar weer terugverdiend in de verlenging van de rente.

Als je nu al weet dat je over een aantal jaar nog extra geld nodig hebt, neem dan een hogere inschrijving. Als je dan extra geld wilt lenen, bespaar je in ieder geval de notariskosten. Je betaalt dan wel taxatiekosten en afsluitkosten (1%).

Vraag je adviseur waar de € 3.000,- verschil vandaan komt, hij kan het waarschijnlijk heel goed verklaren. Zo niet, dan kun je weer minder lenen.

[kweenie]

Hoe zit het als je over een paar jaar een tweede hypotheek elders zou willen nemen? Is die inschrijving niet van de eerste hypotheekverstrekker? Als je bv. nu 245.000 leent bij obvion, en inschrijft voor 300.000. Als je dan over 10 jaar een tweede hypotheek wilt van 50.000, bij een andere bank, wordt de totale inschrijving dan 300.000 + 50.000 = 350.000, of valt die 50.000 binnen de 300.000 van de inschrijving?

En hoe zit het trouwens sowieso bij het oversluiten van een hypotheek bij een andere verstrekker, ik neem aan dat je dan wel weer naar de notaris moet? Of niet? En bij het oversluiten bij de zelfde maatschappij, dan zal het waarschijnlijk niet hoeven?