[ archief ] te hoge overbrugging en nu?

[c vd h]

Hallo,

In 2006 hebben wij ons huis in de verkoop gezet. De makelaar heeft destijds een te hoge verkoopwaarde afgegeven waardoor de woning na een half jaar nog steeds niet verkocht werd.
Na dat half jaar zijn we overgestapt naar een ander, maar ook dat gaf geen goed resultaat. Inmiddels hebben we het huis tot 2 x toe in prijs verlaagd en zijn we maar liefst 4 makelaars verder en is het huis nog steeds niet verkocht. De makelaars blijven maar roepen dat ze niet begrijpen dat het huis nog te koop staat, maar daar hebben we natuurlijk weinig aan.
Destijds wel een andere woning aangekocht en de overdracht daarvan was maart 2007.
We hebben nu dus al ruim een jaar dubbele hypotheeklasten.

De bank heeft op basis van de gegevens destijds een berekening gemaakt en daar hebben wij onze handtekeningen onder gezet.
Echter, niet wetende dat dit ons volgend jaar de das om zal doen.
De overbrugging is veel te hoog en op de mogelijkheid om te gaan verhuren antwoorden zij zeer negatief. We staan tegen de muur.
Ze willen geen kant op.
We hebben ook gedacht aan oversluiten, maar dat brengt natuurlijk ook de nodige kosten met zich mee.
Wie heeft nog een suggestie?

[Red Felix]

Vervelende situatie, ik denk dat je 2 aspecten eens goed moet bekijken:

1) Hoe verkoop ik mijn huis.
2) Hoe kom ik er financieel het beste uit.

Het volgende is misschien niet van toepassing omdat ik de precieze situatie niet ken, maar een ander gezichtspunt kan misschien helpen...

Over het verkopen van je huis: is de prijs realistisch? Het gaat er niet om wat jij voor het huis wil hebben omdat je dat financieel nodig hebt, maar kijk naar de werkelijke marktwaarde. Heb je op internet al eens bij het kadaster een koopsommenoverzicht opgevraagd van huizen in dezelfde straat/buurt? Reken pakweg 4% prijsstijging per jaar en leidt daaruit af wat jouw huis waard zou kunnen zijn. Houdt er daarnaast rekening mee dat de huizenmarkt op dit moment toch wel onder druk staat.... Laat je niet volledig leiden door de makelaar, die doen vaak ook maar wat!

Kijk ook eens naar een kostenplaatje: wat kost dat extra onverkochte huis je nu werkelijk per jaar? Netto hypotheekkosten, afvalstoffenheffing (ontheffing?), rioolrechten, gemeentelijke OZB, verzekeringen voor brand/inboedel/glas, vaste lasten voor energie en water (gebruik van het 'net')? Stel dat je zou gaan oversluiten, wat kost dat dan? Zelfs als je dat doet loop je de kans dat je huis natuurlijk nog steeds niet wordt verkocht. Je hebt dus veel kosten, en geen enkele zekerheid dat je van het huis afraakt.

Misschien is het handig om bovenstaande berekeningen en schattingen eens te maken, en die kosten (huidige kosten van het extra huis plus kosten voor eventueel oversluiten) af te trekken van een realistische prijs voor je huis. Je hebt dan een veel grotere kans om je huis te verkopen, en je neemt je verlies nu ineens en meteen maar je bent dan wel van je huis af... Anders loop je kans dat je na een jaar hetzelfde geld kwijt bent aan 'kosten', terwijl je nog steeds met dat huis zit en het je nog meer geld gaat kosten...

Het is allemaal misschien een afweging waard, je zal de oplossing uiteindelijk zelf moeten verzinnen.

[kweenie]

Ik denk dat er twee dingen spelen. Aan de ene kant dat je langer dan verwacht met dubbele lasten zit, wat Red Felix ook aangeeft. Dat hoeft op zich nog niet zo'n probleem te zijn.

Maar daarnaast heb je misschien te maken met de situatie dat de verkoopopbrengst lager is dan de overbruggingshypotheek. Dan heb je dus wat 'extra geld' nodig om na de verkoop de overbruggingshypotheek af te lossen. Dat is waarschijnlijk de reden dat je aan oversluiten denkt? Dan zul je inderdaad waarschijnlijk de hypotheek op je nieuwe huis moeten verhogen door een tweede hypotheek of oversluiten. Maar misschien dat je het restant van de overbruggingshypotheek dan van de bank ook wel als tweede hypotheek op je nieuwe huis mag gebruiken? Vooral als het verschil niet al te hoog is en in een redelijk korte tijd af te lossen is, zou dat een optie kunnen zijn. Of anders hopen dat er toch iemand genoeg biedt voor je ouder huis... En misschien wat tijd en energie investeren om je huis er gelikter uit te laten zien.

Waarom gaan jullie trouwens steeds naar een andere makelaar? Een keertje switchen kan geen kwaad, maar 4 makelaars is wel wat veel.

[c vd h]

bedankt voor jullie reacties.

het is nu een principe kwestie en emotionele kwestie geworden, gezien de houding van de bank.
oversluiten is nu nog niet direct nodig, maar we moeten wel in een van deze maanden het huis verkopen.
oversluiten brengt inderdaad veel kosten met zich mee en dat is natuurlijk ook de troef van de bank!

Het geswitch met de makelaars had ik liever ook niet gehad, maar de eerste deed zijn werk niet goed en kost ons tot op de dag van vandaag veel geld , daarna zijn we met een makelaar in zee gegaan die weer geen link met funda had (en daar bleken toch heel veel mensen naar te kijken) en de 3e en 4e hebben we nu nog in collegiale verkoop. Helaas ook daar nog geen resultaat op.

Het huis hebben we reeds opgeknapt om inderdaad te voldoen aan de vele woonprogramma´s en ziet er nu ´gestyled´uit. Maar wel leeg en dat is natuurlijk ook niet bevordelijk voor de verkoop.
De verkoopprijs is aangepast naar een redelijke verkoopprijs en ook nu moeten wij verlies gaan incasseren, maar ook daar hebben we ons bij neergelegd.

Ik had de hoop dat iemand wellicht nog een ander idee had, gezien de financien, maar dit is het dan, denk ik....

Hopelijk komt er nu eindelijk binnenkort eens een keer een bod.

[seagoing racer2]

Beste CvdH

het is nu een principe kwestie en emotionele kwestie geworden, gezien de houding van de bank.

Het is niet de bank te verwijten dat jullie het huis niet kunnen verkopen.

Ik hoop voor jullie dat de bank het overbruggingskrediet blijft verlengen totdat het huis wordt verkocht. Als de bank dit krediet intrekt ben je verder van huis.

[c vd h]

Ik ben het met je eens dat de bank er verder niets aan kan doen, want dat zijn nou eenmaal de regels.

Maar zo is het altijd! Een bank staat maar wat graag klaar om je een hypotheek te verschaffen, zo is tenminste onze ervaring. En als ik dan vervolgens terug moet omdat ikzelf aangeef dat de termijn bijna verstrijkt en vraagt wat nu, krijg ik als antwoord geen probleem hoor, het kan gewoon zo doorlopen. Niemand die mij verder informeert over een wellicht voor de nabije toekomst betere regeling!
Het gaat er alleen om dat de bank zijn geld verdient en hoe dat maakt ze niets uit.

Natuurlijk kunnen zij het niet helpen dat ik mijn huis niet verkoop, maar coulant zijn ze ook niet als ik mijn huis wil gaan verhuren! Dan verwijzen ze weer naar die beruchte regeltjes en dat had ik als consument maar moeten weten dat dit zowat bij elke hypotheekverstrekker standaard in de algemene voorwaarden staat dat ik niet mag verhuren.
Ik heb met menigeen al gesproken en kan je vertellen dat geen enkeling, die niet werkzaam is bij een hypotheekverstrekker, dit zomaar weet. Oftewel, iedereen kijkt hiervan op als ze ervan horen.

Enfin, veel heb ik er niet aan, want ik blijf met hetzelfde probleem zitten.

Evengoed bedankt voor de opmerking.

[seagoing racer2]

Beste

Er is ook verder niet zoveel raad te geven. De oplossing is de verkoop en die wordt geregeld door de makelaar.

Je zou eventueel kunnen overwegen om je oude huis 4 tot 6 maanden uit de (openbare) verkoop te halen. Na deze periode een compleet nieuwe presentatie maken ,met nieuwe foto´s en een nieuwe reeele prijs.
Op die manier trek je misschien nieuwe kopers .

Je kan ook het huis verkopen aan een vastgoedmij, maar dan vang je zeker 20 tot 30% te weinig