[ archief ] BKRcodering en weigering ORV door kanker

[Shag8310]

Hallo allemaal,

Wij hebben besloten een huis te kopen, leuk leuk spannend.
Nou wordt het toch even iets TE spannend.
Ik heb een A-codering in het BKR (met herstelmelding), maar dit was volgens mijn hypotheekadviseur geen probleem bij een spaarhypotheek. Voorwaarde bij zo'n spaarhypotheek is echter wel een overlijdensrisicoverzekering. Ok, leuk allemaal, als we die hypotheek maar krijgen.
Het financiele voorbehoud was inmiddels verstreken, maar dit was geen probleem werd er gezegd, het komt allemaal goed. Ok, als leek (omdat dit ons eerste hypotheek is) vertrouw je op iemand daarop.
Twee weken later kregen wij echter het bericht dat tegen een verhoogde premie (van 400euro p/m!) de ORV er was, maar... zei de bank dan ook meteen: Door die hoge lasten kunnen jullie de hypotheek niet meer betalen, dus het hele feest gaat dan mooi niet door!
Dit komt allemaal omdat mijn partner 4 jaar geleden behandeld is voor leukemie.
Wij met spoed verschillende nieuwe ORV aangevraagd, inmiddels de helft heeft een weigering gegeven op een ORV bij hun. De andere helft wachten wij nog op antwoord en de passeerdatum is nu ook al verstreken.
Wij hebben een gesprek gehad met de verkopende partij en zij zijn bereid om ons een maand langer de tijd de gunnen, geeft ons nog 3 weken dus. Maar dan moeten wij wel kunnen afnemen en meoten wij dus wel ergens een ORV ergens zien te krijgen.
Door mijn BKRcodering kunnen wij ook geen andere vorm hypotheek krijgen en zitten wij echt gebonden om een ORV ergens voor elkaar te krijgen.
Heeft iemand hier ervaring mee, het liefst een oplossing uiteraard, een suggestie in de goede richting doen wij het ook voor!
Want als wij niet kunnen afnemen, krijgen wij die 10% boeten plus bijkomende kosten, en dan hebben wij echt een groot probleem!

Help help..!

[__oi__]

Het accepteren van een BKR codering en spaarhypotheek hebben NIETS met elkaar te maken.

Door de keuze van spaarhypotheek heb je wel te maken met een relatieve hogere verplichte ORV. Op zich niets mis mis , maar in jullie geval momenteel niet echt wenselijk gezien de extra lasten die dit met zich meebrengt.

Door de BKR codering wordt het in zijn algemeenheid een stuk lastiger om een hypotheek te krijgen. Je hebt een lichte codering en deze is hersteld. De meeste kans heb je bij een hypotheek die onder NHG wordt gesloten. In dat geval is geldverstrekker er zeker van dat bij executie e.d. de eventuele restschuld + achterstallige betalingen worden voldaan.

Om NHG te krijgen zijn er wel een aantal voorwaarden waar jij/jullie en de lening/hypotheek aan moeten voldoen.
Jouw codering is voor NHG geen probeem. Echter, nog steeds zijn er geldverstrekkers die desondanks geen mensen willen met een smetje op hun BKR. Daar zit dus een uitdaging..

De maximale hypotheek mag niet meer zijn dan 350.000 ( onlangs verhoogd van 265.000)
Tevens moet er een minimaal ORV worden gesloten voor het bedrag dat uitkomt boven 80% van de waarde van de woning. ( let op: bij de voorgestelde spaarhypotheek moet 100% worden afgdekt door een ORV, zij het wel dat dit bedrag in de loop van de tijd afneemt. Desalniettemin is het bedrag dat je kwijt bent wanneer je slechts het gedeelte boven 80% afdekt aanzienlijk lager. (mijn inschatting is meer dan de helft). Daarnaast zou je de lasten kunnen drukken door een gedeelte van de lening aflossingsvrij te nemen. Waarschijnlijk is dat niet de constructie die je in eerste instantie voor ogen had, maar gezien de situatie waar je in zit, en de medische situatie van je partner wel een meer reeele.
Daarnaast stelt het NHG voorwaarden aan het inkomen e.d., maar dat is niet echt spannend.

Zaak voor jou om zo snel mogelijk naar een tussenpersoon te gaan met verstand van zaken. Wellicht gezien de haast die je hebt meteen naar je eigen bank.

Heel veel succes

[een vraag, een antwoord]

Zal enige creativiteit vereisen ben ik bang.
Geldverstrekkers die bereid zijn zonder overlijdensrisicodekking te financieren, zijn toevallig ook clubs die moeite hebben met A-coderingen. Maar onmogelijk is het niet als het verdere verhaal er gewoon goed uitziet (en er liefst niet top hoeft te worden gefinancierd).

NHG lijkt me lastig, juist vanwege de orv plicht.

[Shag8310]

Becankt voor de reacties zover, echter ben ik vergeten erbij te vermelden dat mijn partner alleen een WaJong-uitkering heeft. En juist in die combinatie van BKRcodering + WaJong-uitkering + geen ORV = probleem. We hebben al zowat bij elke bank aangeklopt die wij kunnen verzinnen, maar het is steeds 1 van deze 3 die het probleem is.

[__oi__]

Zoals ik het lees kan je de hypoteek krijgen maar wordt er door de adviseur vastgehouden aan de spaarhypotheek. Deze zorgt voor de hoge ORV dekking waardoor de hypotheek voor jullie niet meer betaalbaar is. Deze lasten kan je omlaag brengen door een andere constructie te gebruiken.
NHG heeft wel ORV plicht, maar niet voor de gehele lening zoas bj een spaarhypotheel wel het geval is.

[mvw1975]

Waarom de spaarhypotheek niet laten schieten en een bankspaar hypotheek nemen. Hier is een ORV verzekering niet verplicht.

[Shag8310]

Even gespiekt in de papieren: basisaanvraag is half bankspaar en half aflossingsvrij. De ORV is op basis van de afl.vrije gedeelte.

[__oi__]

Fijn, dis nogal anders dan je in je eerste bericht neerzette.
Lijkt er op dat de adviseur al getracht heeft de ORV zo laag mogelijk te houden.
Indien de bank niet bereid is om de ORV op haar leven geheel los te laten, heb ik geen idee verder.

[Shag8310]

Nee, ik was al bang voor zo'n antwoord. De ideeën beginnen bij ons ook op te raken. Hypotheekverstrekkers die geen ORV vragen, die doen of moeilijk over de BKR of over de WaJong-uitkering. Via de bekende zoekmachine kom ik ook nergens terecht voor een eventuele oplossing. Ook een oplossing om wel ergens een ORV te krijgen, al is het op uitsluiting van in het verleden ontstane ziektebeeld, is nergens te vinden, verzekeraars willen gewoon nergens gehoor aan geven. Als je eenmaal de K-ziekte op je naam heb, heb je een stempel op je rug voor de rest van je leven.
Wij hebben nog 3 aanvragen lopen van verzekeraars, misschien dat een van deze toch verder kijkt dan de ziekte alleen. Maar die kans is minimaal, aangezien wij al 4 weigeringen ontvangen hebben.
Het lijkt er heel erg op dat wij met een flinke schuld in ons maag blijven zitten en straks ook zonder woonruimte...

[Erkend Adviseur]

Even een paar vragen:
- Wat is de koopsom van de woning en hoe hoog is de hypotheek?
- Wordt het inkomen van je partner meegenomen voor de hypotheek?
- Kun je de hypotheek ook alleen op jouw inkomen krijgen? Dan is een ORV voor haar niet nodig.

Als je duidelijkheid wilt, zul je net iets meer gegevens moeten geven

[Shag8310]

De koopsom is 139.000 met een totale hypotheek van 161.000
Het inkomen van mijn partner (de Wajong-uitkering) wordt hierin ook meegeteld omdat op mijn eigen inkomen maar maximaal 111.000 aan hypotheek kan krijgen.
Samen zitten deze inkomens op 22.000 + 12.000 = 34.000
Wij hebben een aanvraag gedaan voor een bankspaarhypotheek, waarvan 71.500 aflossingsvrij is gedaan. In de hypotheek zit 8.000 aan verbouwingsdepot (wat eventueel totaal weg kan als dan wel de hypotheek in orde komt).
Bij de aanvraag hoort een ORV van 71.000 p.p.

Hopelijk kan je hier wat mee

[Erkend Adviseur]

Shag,

Het ziet er inderdaad niet erg gunstig uit. Je zult afhankelijk van de bank toch minimaal € 45.000 moeten verzekeren op beide levens (alles boven de 100% executiewaarde en zonder bouwdepot gerekend).

Bij de volgende geldverstrekkers is volgens de informatie die ik nu heb geen overlijdensrisicoverzekering benodigd (of dit verstandig is een tweede, maar je zit in een benarde situatie):
ABN Amro
Florius
ING
Reaal Combi
Westland Utrecht
Zwitserleven

Wellicht dat je hier verder mee komt. Let op, ik heb deze informatie even snel opgeduikeld. Diverse geldverstrekkers hebben onlangs hun voorwaarden aangepast, dus dit kan ook best veranderd zijn.

Succes.

[Arjan de Boer]

Hebben jullie al gevraagd wat een verzekering zou gaan kosten bij De Hoop? Ik weet niet of zij dit risico wel verzekeren. Ik denk wel dat je daar de meeste kans hebt. Ze zijn er tenslotte voor opgericht.

[Shag8310]

De Hoop is een herverzekeraar, daar kan je niet rechtstreeks bij aankloppen voor wat hun voorstel hierin is. We wachten ook nog op een andere aanvraag die terecht komt bij de herverzekeraar de Hoop, en we zijn ook zelf erg benieuwd welk premievoorstel hier uit gaan komen. Tot die tijd heb ik geen idee!

Aan de Erkend Adviseur:
Bij deze banken is het al geprobeerd, echter doen ze of moeilijk om mijn BKR verleden of moeilijk over de WaJong van mijn partner.
Waar we zelf over zitten te brainstormen is 2 hypotheken, 1 op mijn namen met NHG (en ORV) en 1 op mijn partners naam zonder NHG. Het voorstel ligt nu bij een bank, die probeert met ons mee te denken, geen idee of dat gaat lukken.

[jooper36]

Hebben jullie al borgstelling geprobeerd of evt. een onderhandse lening bij familie? Je zit hier echt in een patstelling. De verzekeringsmaatschappijen werken met risicoprofielen en zullen altijd een zeer hoge premie in rekening brengen bij een dergelijk ernstig ziekteverleden. En omdat de AFM tegenwoordig zeer streng controleert zullen de banken niet snel van hun inkomenseisen afwijken. Naar mijn mening (en ik ben Erkend Hypotheekadviseur) kun je de situatie alleen redden met hulp van een derde, want de bank en/of verzekeringsmaatschappij zullen niet met een passende oplossing komen. En pas op voor DSB Bank, die kunnen met een wurgconstructie komen, waarbij je het maximale op jouw inkomen leent en hetgeen daarboven zullen ze verstrekken als krediet met een rente die tussen de 7 en 10% ligt.

Dus vraag ouders, familie of vermogende vrienden voor steun in de vorm van borgstelling, medeonderzetting of een onderhandse lening voor het bedrag wat boven het maximum op jouw inkomen uitkomt.

[Shag8310]

Hoi,
Wat wordt er bedoeld bij een borgstelling en hoe gaat dat in zijn werking? Of wat is een medeonderzetting en hoe werkt dat?
Onderhandse lening bij familie/vrienden gaat niet lukken..
En welke bank(en) werkt met die ideeën die je net geeft en accepteerd mijn BKR verleden en de WaJong-uitkering?

[jooper36]

Borgstelling is als (bijvoorbeeld) je ouders meetekenen voor de hypotheek en daarmee mede aansprakelijk zijn voor de schuld. Een extra zekerheid voor de bank dus. Medeonderzetting is een vergelijkbare constructie, alleen wordt in dat geval een 2e onderpand (dus bijvoorbeeld de koopwoning van je ouders) meeverbonden. Ook een extra zekerheid waardoor een bankwellicht iets verder wil gaan. Dit soort constructies zijn het meest te bespreken bij lokale banken, dus het kantoor van Rabo, ING, SNS, dus zeg maar de grote banken met een kantoor in je stad of dorp. Ik hoop dat je hier iets aan hebt.

[een vraag, een antwoord]

Een Wajong uitkering wordt vrij algemeen geaccepteerd, ook onder NHG.

[Purist]

als jouw bkr met herstelmelding is en je kunt dus nhg krijgen dan kan je op je eigen inkomen + koopsubsidie of starterslening ook wel een eindje komen.
Hangt een beetje van soort bkr af, maar als ik je laatste post lees kijk je zelf ook al naar nhg op je eigen inkomen.

Trouwens, die "adviseur " van je mag je ook wel eens aan zijn jas trekken: bkr, wajong + gezondheidsproblemen en dan met droge ogen een ontbindende voorwaarde laten verlopen , wat een

[stofzuigertje]

Heeft U de ontbindende voorwaarden van de hypotheek laten verlengen?

Als dit is gebeurd heb je bij niet doorgaan geen kosten.
Als dit fout ging de adviseur aansprakelijk stellen want hij had dit moeten weten en tijdig extra tijd vragen.

De verkoper mag weigeren maar zit dan zonder kopers.
Zolang de Hypotheek niet volledig rond is, dus de verzekering valt er ook onder en verlengingen komen vaker voor en bespaarde 10% boete!

Heeft U maar 1 adviseur? Ik neem in dit soort gevallen liever een 2e en soms kan een andere wel de verzekering regelen.

Hypotheek en de noodzakelijke verzekering mag U overal afsluiten en het hoeft niet bij een persoon te zijn.
Meestal doen ze dat wel maar niet elke tussenpersoon heeft elke verzekeraar.

Hoewel U via Independer wel een verzekering kunt zoeken en de offerte zult krijgen is de kans daar erg groot dat U later alsnog word afgewezen maar proberen kost niets.
Wel alles eerlijk invullen want anders krijg je later toch problemen!