[ archief ] Wat te doen met Woonfonds-hypotheken

[Erkend Adviseur]

CB heeft gezien de regels die ons zijn opgelegd wel gelijk, maar als jij tevreden bent met de hypotheek die je nu hebt is er niet veel aan de hand.

Waarschijnlijk beschouw je de hypotheeklasten als huur en ben je ook bereid om na je pensionering gewoon door te blijven betalen. Zolang je zelf maar het gevoel hebt dat je hypotheek bij je past en op de hoogte bent van de consequenties.

[Fiesiekus]

Bedankt.

Maar hoe zit het nou met de combinatie NHG en aflossingsvrij/100%? En combinatie NHG en banksparen?

Laat pensioenen e.d. maar even buiten beeld; dat zijn, nogmaals, voor mij andere (geoliede) sporen.

[Arjan de Boer]

is toch wel degelijk een verband tussen pensioen en hypotheek. Wellicht dat de hypotheek, en dan met name de aflossing, een prima pensioen is. Het is nogal kwalijk als je lasten bij pensioen op niveau blijven en je inkomen daalt. Aanvulling op je AOW krijg je ook al niet meer gezien lje leeftijd, maar zoals al eerder aangegeven. Advies wil je niet en alles is te duur.

[Fiesiekus]

Dit bovenstaande begrijp ik dus echt niet. Hoe kan mijn hypotheek(schuld) nou een pensioenaanvulling zijn?

Als ik ga banksparen om mijn NHG-hypotheek t.z.t. (gedeeltelijk of helemaal) af te lossen (zeg: na 30 jaar rente te hebben betaald), is die opbrengst toch geen extra pensioen? Dat zelfde geldt voor bijv. een KEW, toch?

Advies wil ik graag, maar eerder advies was om de zakken van de hyp-verkoper te spekken. Daar heb ik dus geen meer trek in.

[Arjan de Boer]

Je kan het pensioen van twee kanten bekijken. "Alle" pensioenadviezen worden gebaseerd op 70 % van laatst verdiende salaris. Maar is het noodzakelijk om dit te realiseren. Niet, indien je er voor zorgt dat in het werkzame leven er voldoende vermogen wordt opgebouwd om op pensioenleeftijd ( 65 of zoveel eerder of later) de hypotheek deels of geheel in te lossen. En in sommige gevallen is een spaarhypotheek nog steeds goedkoper dan een bankspaarhypotheek met eventueel een aanvullende dekking bij overlijden. Gaat het je nou om de kosten of wat het oplevert. Wees nou niet eigenwijs en laat je gewoon op basis van een vooraf besproken bedrag goed adviseren.

[Fiesiekus]

Laten we elkaar niet in de haren vliegen over persoonlijke eigenschappen . Ik ben: eigenwijs, hoog begaafd en zuinig (lees: gierig). Mensen kan je niet veranderen, mij al helemaal niet, dus laten we voor mij de feiten op een rijtje zetten:

Zelf heb ik geen vertrouwen in kapitaalverzekeringen op basis van beleggingen. Eeigenwijs, maar ik kan tevreden terugkijken op de beslissingen die ik op basis van dat eigenwijze standpunt heb genomen (zie eerdere berichten over koopsompolissen en overwaarde vorige woning).

Maar goed, waar het mij (nog steeds) om gaat: is er een interessante constructie met een nieuwe hypotheek met lage rente, NHG-daarop, en banksparen zodat rond m'n 65 een flink deel (50% van de schuld minimaal noodzakelijk voor die NHG???) van de hypotheek wordt afgelost.

[CB]

@Arjan de Boer

Wees nou niet eigenwijs en laat je gewoon op basis van een vooraf besproken bedrag goed adviseren.

Dat gaat niet lukken! Een goed advies kun je pas geven als je volledige inzage hebt in de financiele positie nu en straks met ingang van het pensioen. Daarnaast is ook nog van belang wat de wensen zijn.

Inmiddels weten we dat het pensioen is opgebouwd bij het ABP. Zoals het er nu uitziet zal het voor het maximum opgebouwd worden. Dit houdt in dat het pensioen, rekening houdend met AOW en een voordeliger 1e belastingschijf, nagenoeg niet afwijkt van het inkomen. Rest de vraag wil je gedeeltelijk of helemaal van de lasten af als het belastingvoordeel stopt of niet. Aan de hand daarvan kun je bepalen wat er tot het pensioen afgelost moet worden of aan vermogen opgebouwd moet worden.

[CB]

Zie dat Fiesiekus inmiddels ook gereageerd heeft en met deze reactie wordt meteen duidelijk wat zijn wensen zijn. Zomaar omzetten naar een nieuwe lening met NHG gaat volgens mij niet lukken. Misschien met een verhoging voor verbouwing of kwaliteitsverbetering.

Informatie hoe het zit met NHG kun je vinden op onderstaande link:

http://www.nhg.nl/consument/verbouwing- ... ering.html

Onderhandelen over het tarief met een bank van keuze is ook mogelijk. Er zijn misschien banken die bereid zijn gezien het risicopercentage, < 50% van de WOZ waarde, ook het NHG tarief te hanteren zonder dat er sprake is van NHG. Laat dit wel vastleggen voor de hele looptijd (en niet voor de rentevasteperiode) in de offerte!

Denk niet dat het nodig is om 50% met ingang van het pensioen verplicht af te lossen, of het moet je eigen wens zijn. In dat geval lijkt de bankspaarhypotheek mij de beste optie.

[Fiesiekus]

Bedankt CB.

[Erkend Adviseur]

Laatste opmerking:
Het is bij NHG mogelijk om een volledig aflossingsvrije lening te krijgen, mits deze maximaal 50% van de waarde van de woning bedraagt. Je hoeft dus niet altijd 50% van de lening af te lossen.

[Fiesiekus]

Wederom bedankt. Ik ga voor de optie nieuwe hypotheek + woningverbetering + NHG.

[kweenie]

Nou CB, het ligt iets genuanceerder. Mijn visie is dat pensioen(opbrengsten) en hypotheek(lasten) toch twee heel verschillende dingen zijn. En daarom ook op verschillende wijzen (lees: onafhankelijk van elkaar) gefinancierd moeten worden.

Waar het om gaat (misschien dat je dat inmiddels wel duidelijk is geworden...) is dat het nogal relevant is of je na je 65ste in inkomen bv. halveert, of dat je ongeveer een gelijk inkomen houdt. De meeste mensen willen nl. na hun 65ste na de vaste lasten ongeveer evenveel overhouden als voor hun 65ste. In het eerste geval is het verstandig dat je rond je 65ste zo veel mogelijk aflost, omdat het geld wat je dan netto overhoudt na de hypotheeklasten veel minder daalt dan als je een goed pensioen hebt.

In jou geval zul je waarschijnlijk wel een goed inkomen houden. Dan is zo veel mogelijk aflossen dus minder relevant. Maar het heeft ons wel heel veel moeite gekost om erachter te komen hoe het met je pensioen zit. En wat dus in jou situatie verstandig is.

Maar nu weten we bv. nog steeds niet hoe het met je partner zit. Als die bv. even veel verdient als jij, dan zou je je hypotheek gerust door kunnen laten lopen zolang je mag aftrekken. Heeft je partner geen inkomen, dan is het voor jou wellicht ook wel relevant om te weten dat de hoogte van je pensioen na je 65ste er vanuit gaat dat je partner ook AOW ontvangt. Maar omdat die de eerste 7 jaar nog geen AOW ontvangt, blijf je die 7 jaar jaarlijks met een gat van zo'n 9000 euro zitten.

Het is dus wel handig om te weten, ook om een zinnig advies te kunnen geven, hoe de persoonlijke situatie van je partner is.

Zolang wij daar nog niets over weten, betekent dit dat het kan zijn dat je over 11 jaar meer dan een halve ton zou moeten hebben om dat AOW gat op te vullen. Of niet. Zolang zulk soort zaken nog niet duidelijk is, is er nog weinig zinnigs te zeggen over wat verstandig is.

Maar waarschijnlijk ben jij zo eigenwijs dat je over de mogelijkheid dat er een AOW-gat van een halve ton is, niet wilt nadenken. Dat je denkt dat het ABP alles wel goed geregeld zal hebben, en dat je het eigenlijk sowieso te banaal vindt om over geld na te denken. Maar dan kan het zijn dat je over een tijdje van een koude kermis thuis komt.

[CB]

@Kweenie,

@Kweenie

Heeft je partner geen inkomen, dan is het voor jou wellicht ook wel relevant om te weten dat de hoogte van je pensioen na je 65ste er vanuit gaat dat je partner ook AOW ontvangt. Maar omdat die de eerste 7 jaar nog geen AOW ontvangt, blijf je die 7 jaar jaarlijks met een gat van zo'n 9000 euro zitten.

Dat gaat dus niet gebeuren, want

@Fiesiekus

Is, daarnaast, banksparen voor ons (54 en 47 jaar jong) een optie?

@Fiesiekus

M'n pensioen wordt grotendeels door m'n werkgever betaald, heb (ik: 47 jaar) al > 20 jaar ABP bij elkaar gesprokkeld

Dus de partner is nu 54 en heeft dus al AOW als Fiesiekus met pensioen gaat.

mvg
Charles

[Fiesiekus]

Juist C.B.! Goed lezen Kweenie, en dan pas zo'n verhaal neerzetten.
En ik vind het helemaal niet banaal om over geld na te denken; ik vind het banaal om adviesen te geven op basis van onbekende toekomstige ontwikkelingen. Wat doet de huizenprijs, de AOW-leeftijd, de rente, de beurs.....etc. Beetje naïef om een advies als "degelijk"en "alomvattend" te verkopen, terwijl het op bovenstaande parameters is gebaseerd.

Verder loopt het pensioen van m'n partner ook al > 30 jaar, wel een breuk door overgang ABP (25 jaar) -PGGM (6 jaar t/m heden).

Misschien kunnen jullie daar (die breuk) iets over aanraden?

[kweenie]

Sorry, ik had er overheen gelezen dat jij 47 was en je partner 54. Dat betekent inderdaad geen AOW-gat. Dat scheelt dan weer!

Advies geven op basis van onzekere toekomstige gebeurtenissen is natuurlijk vrij lastig. Maar je kunt die onzekere toekomst een stuk helderder krijgen als je het een en ander op een rijtje hebt. We hoeven jullie pensioenen niet tot op de euro nauwkeurig te weten, en ook je spaargeld hoeven we niet op de euro (of op 1000 euro) nauwkeurig te weten. Maar ik neem aan dat je ook begrijpt dat het wel uitmaakt of je later alleen met AOW rond moet komen of dat je 40 jaar lang pensioen hebt opgebouwd. En dat het uitmaakt of je geen cent op de bank hebt, of dat er een paar ton staat.

Net als dat we niet met zekerheid kunnen zeggen wat voor weer het morgen wordt, kan ik er wel vanuit gaan dat het morgen niet gaat vriezen. En kan ik vaak wel een inschatting maken of ik een dikke trui aan moet trekken, of dat een t-shirt voldoende is.

Over de breuk van ABP naar PGGM kan ik zo uit het niets weinig zinnigs zeggen. Wel is het tegenwoordig minder erg dat je pensioenbreuk hebt dan vroeger. Met de huidige middelloonregelingen zit er vaak niet heel veel verschil in de indexatie van de opgebouwde rechten voor actieven en voor inactieve deelnemers. In de eindloon-tijd was het zo dat al je een grote salarisstijging had, je opgebouwde rechten in dat pensioenfonds meestegen, en was het dus wel belangrijk om de waarde in het nieuwe fonds in te brengen. Kon dat niet, dan bleef je opgebouwde totale pensioen dus achter bij wat je pensioen zou doen als je altijd al bij dat pensioenfonds had gezeten.

Omdat PGGM op 1-1-2004 naar een middelloonregeling is overgegaan, is er weinig verschil in de indexaties. dat zal ietsje minder gestegen zijn dan wanneer je partner de hele tijd in 1 pensioenfonds had gezeten, maar op het totaal maakt dat niet zo heel veel uit.

Wel belangrijk is om na te gaan of je partner (en jijzelf ook!) sinds de overgang naar de middelloon-regeling (bij zowel ABP als PGGM op 1-1-2004), of bij de overstap naar een andere werkgever, er veel in salaris op vooruit zijn gegaan. Dan kan het nl. zijn dat je opgebouwde pensioen is achtergebleven bij je salarisontwikkeling, en je dus veel minder pensioen zult krijgen dan waar je op had gerekend. Heb je geen grote sprongen gemaakt, dan zullen jullie beider pensioenen waarschijnlijk wel zo hoog zijn (met beiden zoveel dienstjaren) dat jullie een leuke oude dag tegemoet gaan! (Al kan ik dat natuurlijk eigenlijk niet zomaar zeggen zonder de opgebouwde rechten te kennen...)

[CB]

@Fiesiekus,

Met je huidige hypotheek en je opgebouwde pensioen hoef je je geen zorgen te maken. Zelfs wel of geen NHG lijken in deze situatie peanuts. Verschil in rente is ongeveer 0,2% en misschien met een beetje onderhandelen met de bank zelfs minder (zie mijn eerdere posting).

0,2% op 170.000,00 = 340,00 euro op jaarbasis. Is 28 euro per maand. Minus belasting voordeel is 14 tot 18 euro per maand.

mvg
cb

[Fiesiekus]

Alles zo teruglezend, zou ik geen stuiver voor de waarde van al deze adviezen over hebben gehad.

Er zit dus verbetering in: opvolgen van vroegere adviezen zouden me vele 10-duizenden €'s hebben gekost.

[CB]

In jou situatie wel. Om aan jou beleggersproducten te slijten om vermogen op te bouwen, is gezien jouw situatie niet zinvol. Op dit moment ben je al vermogend genoeg.

Aan de andere kant moet wel gezegd worden, dat veel mensen van 1990 tot 2000 op deze manier heel veel vermogen hebben opgebouwd. Het kan dus wel degelijk. Het is ook tevens het risico van beleggen.

[kweenie]

Alles zo teruglezend, zou ik geen stuiver voor de waarde van al deze adviezen over hebben gehad.

Klopt, met onvolledige informatie is het onmogelijk een goed en eenduidig advies te geven. Dan kun je alleen wat algemeenheden vertellen en geen goed advies geven.