[ archief ] Opmaat hypotheek rente versus premie opmaatverzekering

[mobach]

Kan iemand mij/ons raad geven?
Onze rentevaste periode loopt af van onze opmaat hypotheek dus hebben wij 2 weken geleden een afspraak gehad met de adviseur van de Rabobank om een nieuwe rentevaste perdiode af te preken.

Wij zaten op 7 jaar 6% en gaan nu naar 5 jaar 5.1%
Wij helemaal blij want dat scheelt ons bijna € 100,00 per maand.

Totdat ik vanmorgen werd gebeld door de Raboadviseur dat we het er nog niet over gehad hadden dat onze premie van de verzekering hierdoor wel omhoog ging.
Wij betalen nu €110,00 premie per maand en zouden bij de nieuwe rente naar € 152,00 per maand gaan.

Ik begrijp er helemaal niets van.

De rente gaat naar beneden maar de premie gaat met 40% omhoog.

Eerst al alle ellende gehad omdat bleek dat wij een beleggingsverzekering hadden wat we absoluut niet wilden. Toen konden we die veranderen in een spaarverzekering zodat wij WETEN wat we aan het eind krijgen uitgekeerd.
En nu dit weer.

Kan iemand ons in eenvoudig nederlands uitleggen hoe dit mogelijk is en of dit mogelijk is?

Groet, Monique

[Arjan de Boer]

Beste Monique, Eerst kreeg je een rentevergoeding van 6% op je spaarinleg en nu nog 5.1%. Hierdoor zal je maandelijks meer geld moeten inleggen om bij hetzelfde , beoogde, einddoel te komen.
Laat ook eens een andere partij naar je hypotheekvoorstel van de Rabobank kijken. Rentes voor 5 jaar vast beginnen nu bij ca 4.5%. Ook zijn er verschillende banken en verzekeraars welke een veel hogere rentevergoeding geven. Uiteraard moet dan ook goed naar de kosten voor het wijzigen van de hypotheek worden gekeken.

[Erkend Hyp. Adviseur]

G' middag Monique,

Arjan de Boer heeft absoluut gelijk. Als bij het aangaan van een nieuwe rentevastperiode, binnen de door u omschreven hypotheekvorm, het te betalen hypotheekrente percentage daalt, dan dalen de rentelasten en stijgt het periodiek te sparen bedrag. U weet wat u aan het eind krijgt uitgekeerd maar heeft zich wellicht onvoldoende gerealiseerd dat de berekening van die uitkering op basis van een rekenvoet van 6% tot stand is gekomen.

Om het door u beoogde eindkapitaal te realiseren dient u bij een te ontvangen rentepercentage van 5.1% periodiek meer te betalen (sparen) dan bij uw huidige rentepercentage van 6%.

M.v.g. Erkend Hyp. Adviseur

[mobach]

Betste erkende hypotheekadviseur,

Had de bank ons dat niet moeten melden toen wij deze hypotheek afsloten?Want nu houdt dat in dat we nooit voordeel kunnen hebben van een lagere rente.

Wat we nu minder aan rente betalen maar meer aan premie kunnen we niet aftrekken van de belasting.


Groet, Mobach

[jonis]

Betste erkende hypotheekadviseur,

Had de bank ons dat niet moeten melden toen wij deze hypotheek afsloten?Want nu houdt dat in dat we nooit voordeel kunnen hebben van een lagere rente.

Wat we nu minder aan rente betalen maar meer aan premie kunnen we niet aftrekken van de belasting.


Groet, Mobach

Dit is onzin. Minderrente is meer geld dan de meerpremie, alleen netto is het minder dan gedacht.
Overigens maken de 2 "adviseurs" ook een fout....net als de Rabo ook in jouw geval waarschijnlijk niet foutloos heeft gerekend.
De theorie van hun klopt mbt het meerbetalen van de premie, alleen klopt het cijfermatig niet....tenzij er een erg hoge ORV is.
Rabo werkt in de berekening ook met doelprofielen....defensief etc. en als dit verkeerd is ingevuld kan dit tot een verkeerde (lees te hoge) premie leiden.

15 % minder rente kan in principe niet tot 40 % meer premie leiden. Gewoon even de bank bellen en zeggen dat ze dit even opnieuw moeten nakijken en dat het volgens jou een stuk minder moet zijn.
Bij mij hebben ze dit in het verleden ook fout gedaan en in 1ste instantie een verhoging van 50% gegeven en bij slechts 20% spaardeel, na de herberekening, waarbij ze aangaven met het doelprofiel fout te zitten, had ik het echter wel laten staan ivm een hoger eindkapitaal.
Overigens zit er binnen de opmaat wel een ORV die bij een lager rendement hoger uitvalt, waardoor 15% minder rendement (5,1 i.pv. 6%) niet slechts 15% meer premie betekent maar een paar % extra, dit hangt ook nog samen met het percentage van het spaardeel. (maar dat staat bij jou op 100% sparen en wordt een meerpremie volledig doorgevoerd)

[kweenie]

Hoeveel meer je zou moeten betalen hangt ook samen met hoe lang je nog moet en hoe hoog je saldo als is. Als je alleen maandelijks spaarpremies betaalt, en je hebt 7 jaar gehad en er nog 23 voor de boeg, dan zou je ruim een kwart meer moeten sparen. Maar als je in het begin een extra storting hebt gedaan, waardoor je maandelijkse spaarpremies lager zijn, maar waardoor je op dit moment relatief veel in je 'spaarpot' hebt zitten, dan kan het maar zo zijn dat je spaarinleg 40% hoger moet worden om het zelfde einddoel te halen.

Overigens is dit principe van rentedemping juist ook een van de voordelen van een spaarhypotheek. Zou de rente veel gaan stijgen, dan is het effect van deze demping dat je maandlasten toch niet heel veel omhoog gaan, en dat je niet zo snel problemen met de maandlasten krijgt. En het is ook één van de redenen waarom veel (goede) adviseurs zeggen dat je niet puur naar de (laagste) rente moet kijken, maar dat je toch vooral ook naar de voorwaarden moet kijken, en naar bijvoorbeeld de kosten van de spaarpolis.

[jonis]

Kweenie, met 110 per maand + een kostenstruktuur in de opmaat van 7-7,5% v/d premie + 6,81 per maand + een eventuele ORV = de eigenlijke verhoging van de spaarpremie van 39,- (42,- x 0,93) al op z'n minst ± 50% van het deel wat daadwerkelijk gespaard word, maar dat kan in dit geval ook makkelijk
70-80% of nog hoger zijn als de ORV op 2 levens zit of aan de royale kant is....en dat alleen bij een 0,9% verlaging van de rente....dan denk ik eerder aan een kleine vergissing achter de computer van iemand

[kweenie]

Dat zou kunnen. Maar zonder informatie over de verstreken (en nog te komen) looptijd en over een eventuele eerste storting (of over het doelbedrag) kunnen we dus geen uitspraak doen over of deze verhoging reeël is of niet.