[ archief ] 80% verschil in NVM taxatie en 300% met de markt

[han261]

Naar aanleiding van mijn ervaring met taxaties van beëdigde NVM makelaars hier een oproep te om te komen tot gerechtelijkheid.
De taxatiebedragen van verschillende makelaars variërend onderling met 80% onderling en oplopend tot 300% met de werkelijke marktwaarde.

NVM makelaar A (examinator van het SOM) krijgt de opdracht van een scheidende vrouw de het pand waarin ze woont en haar juwelierszaak runt, zo laag mogelijk te taxeren.
Als echtgenoot getrouwd in gemeenschap van goederen en dus direct belanghebbende dit taxatierapport bekeken te hebben vallen er een paar dingen op;
1. Taxatie waarde is € 300.000,- (WOZ waarde € 430.000,-
2. Er werd in 1998 voor € 350.000,- aan het pand verbouwd wat niet tot uiting kwam.
3. De twee woningen en de juwelierszaak werden als één geheel getaxeerd.
4. De gevelbreedte staat vermeld als 5 meter en is 10 meter.
5. 70% van het nieuwe kernwinkelgebied werd verkocht aan gemeente en projectontwikkelaars deze referentie panden werden niet gebruikt in het taxatierapport.
6. Het nieuwe bestemmingplan CD 2 centrumdoeleinden werd niet geraadpleegd de begane grond werd regelrecht tegen het bestemmingsplan in gezien als woonpand i.p.v. winkelpand.
7. De verdere lijst van tekortkomingen zal ik u besparen.
Een tweede taxatie werd door mij gegund aan een grote eveneens beëdigde NVM-makelaar te noemen makelaar B. Hiervan luidde de opdracht; het object naar eer en geweten te taxeren. Na veel gesputter werden de beëdigde bedrijfsmakelaar en de beëdigde woningmakelaar toegelaten tot het te taxeren pand. De drie units werden getaxeerd en het totaal kwam 80% hoger uit. Eveneens maakte deze makelaar geen gebruik van referentiepanden en het nieuwe bestemmingsplan werd niet geraadpleegd.
De NVM Tuchtraad
16-12-09 makelaar A werd ter verantwoording geroepen door cliënte voor de NVM tuchtraad. Toch voelde het meer dat ik als klager ter verantwoording werd geroepen voor deze vijf personen tellende commissie. Er zaten tegenover mij een zogenaamde rechter, notaris, makelaar, advocaat en een notulist allen in dienst van de NVM. Al vrij snel kreeg ik het gevoel dat ik in het beklaagde bankje zat en niet de vermeende frauduleus handelende makelaar. Makelaar A kreeg alle tijd om mij als oplichter neer te zetten en alle interrupties in zijn betoog van mijn zijde werden door de zogenaamde rechter gestopt met de toezegging dat ik later aan het woord mocht komen. En floep…. ineens was de zitting afgelopen.
Saillant detail de commissie beschikte over de informatie dat er een deskundige rapport zou zijn welke in opdracht van de echtscheidingsrechter te Zutphen was gemaakt. Op mijn vraag hoe het nu toch mogelijk is dat deze commissie over deze informatie beschikt kwam een reeks van zenuwachtige smoezen maar onderbouwing hiervan bleef uit. Dat deze “Onafhankelijke”deskundige toevallig ook een NVM makelaar was uit Apeldoorn verklaard veel. Maar als ik volgens de zogenaamde NVM-rechter dit concepttaxatierapport ( waarvan de waarde toevallig precies tussen de twee andere taxatie rapporten in lag) niet zou overhandigen zou dit zeer zwaar meewegen in de conclusie van de NVM Tuchtraad. Ook deze nieuwe door de rechtbank aangestelde NVM-deskundige gaat volledig voorbij aan het 127 pagina tellende stevige regieplan opgesteld door de gemeente Apeldoorn waarin staat dat de locatie waar het om gaat centraal ligt in de uitbreiding van het kernwinkelgebied waar tot vijf hoog gebouwd mag worden en waar een publiekstrekker zou moeten komen. De verwachte toestroom maken het eveneens nodig dat het directe gebied wordt onderkeldert met twee parkeerlagen.
Eveneens is het bijzonder dat het nieuwe deskundigenonderzoek niet rept over het feit dat de deskundige zelf onderhandelingsgesprekken heeft gevoerd namens de verkopende partij van het belendende pand wat een kavelgrootte heeft van een kleiner is dan het kavel waarover de taxatie gaat. En dat tijdens deze onderhandelingsgesprekken gesproken werd over een bedrag van door een € 1.000.000,-
Het lijkt er meer op dat NVM commissie niet de makelaar zal berispen maar mij en dat de waarde van mijn pand na duizenden euro’s aan NVM taxatie rapporten ver beneden de reële waarde blijft.
Ik ben eigenlijk ten einde raad omdat ik al vier jaren ontheemd in een woonwagen woon in de hoop dat ik ooit mijn geld beur voordat mijn overlijdensdatum er aan komt.

[seagoing racer2]

Beste,

En dat tijdens deze onderhandelingsgesprekken gesproken werd over een bedrag van door een € 1.000.000,-

Dit betekent nog niet dat het de marktwaarde voor uw pand is.

Ben wel benieuwd welke waarde nu als marktwaarde wordt gehanteerd :

a. makelaar A (echtgenote) : 300K
b. makelaar B (TS) : 540K
c. makelaar via de rechtbank : 420K
d. WOZ waarde : 430K

Het lijkt me niet onlogisch dat de waarde in de buurt van de WOZ waarde ligt.

Vind inderdaad wel vreemd dat verschillen zo groot zijn tussen de taxateurs

[stofzuigertje]

2 verbouwing van €350.000,- leverde meestal waarde stijging op maar soms juist waarde daling omdat het voor andere doelen juist lastiger te gebruiken is.

Dus niet elke investering verhoogde de waarde.
Verder zullen ze afhankelijk van de vraag juist zo hoog of laag mogelijk taxeren..
en dus is er altijd ruimte naar 2 kanten en ook bij verkoop zit er soms een extreem verschil tussen oorspronkelijke vraagprijs en de werkelijke opbrengst.

[sjoegel]

Woz waarde en een tonnetje + voor de verbouwing wanneer het courant is uitgevoerd. Reken niet op een miljoen.

[vroem]

vind ik knap, een taxatie vanachter de computer zonder het pand zelfs maar gezien te hebben... verbouwingskosten: hangt af van wat er gedaan is, groot onderhopud of uitbreiding, maakt nogal een verschil in hoevrre het meegeteld kan worden om maar te beginnen.

Ik snap overigens niet de manier waarop de taxaties zijn uitgevoerd, het lijkt mij dat in een dergelijke situatie eerst overeenstemming is over uitvoering van taxaties. meest voor de hand liggend lijkt mij dat er in overleg 1 makelaar aangewezen word . is dat niet mogelijk dan allebei met een afspraak vooraf dat bv gemiddeld wordt tussen beide taxaties. (met in het achterhoofd dat de een een zo laag mogelijke vraagt en de ander een zo hoog mogelijke) . Dat is allemaal blijkbaar niet gebeurt?
Dan is er nog maar 1 oplossing: het aan een ander overlaten.

[han261]

Beste Vroem,

dank je voor je zinnige reactie!
Het probleem ligt eveneens aan het feit dat de makelaar laag taxeerde (50% beneden WOZ) zich moet verantwoorden voor de tuchtraad van de NVM.
Maar daar kreeg ik het gevoel dat ik in het beklaagden bankje i.p.v. de makelaar.
Ik werd streng toegesproken door de zogenaamde rechter in dienst van de NVM.
De makelaar mocht voluit zijn zegje doen en mij werd toegezegd als ik hem interrupeerde dat ik later mijn zegje mocht doen.
Nou dat moment moet nog steeds komen.
De uitslag heb ik nog niet maar de toon die werd gesproken spreekt boekdelen.

NVM tucht commissie is een wassen neus !!

Hartelijke groet een ontevreden NVM klant.

[vroem]

succes dermee... en waak ervoor dat irritaties over bijzaken zoals de opstelling van de NVM niet de rol gaan overnemen van hetgeen het eigenlijk om gaat, namelijk een zo eerlijk en soepele (en dan gelijk meestal ook snelle) afwikkeling van de toch al vervelende scheiding. Hoe eerder men weer verder kan met het leven, en het opbouwen van een nieuw, hoe beter. Misschien een idee een bemiddelaar er bij te betrekken. Het zal de eerste scheiding niet zijn waarbij vanwege oplopende ruzies en ingeschakelde advokaten na afrekening met de laatsten niets meer te verdelen overblijft....Beter een mediator in de arm nemen waaraan beiden zich kunnen conformeren, en die aan de hand van een overeenkomst de zaken laten afronden, en daar dan ook tevreden mee zijn...

[han261]

dank je voor je warme en wijze woorden. Mediation etc is allemaal een gepasseerd station. Als het om geld gaat lijken er geen normen en waarden meer te bestaan.

[witte angora]

Een tweede taxatie werd door mij gegund aan een grote eveneens beëdigde NVM-makelaar te noemen makelaar B. Hiervan luidde de opdracht; het object naar eer en geweten te taxeren.

a. makelaar A (echtgenote) : 300K
b. makelaar B (TS) : 540K
c. makelaar via de rechtbank : 420K
d. WOZ waarde : 430K

Opvallend dat de makelaar van de rechtbank exact tussen de taxaties van makelaar A en makelaar B zit, en dat de WOZ waarde daar slechts 10K boven zit, oftewel slechts 2,5%.

Wat er allemaal precies is gezegd en gedaan weet niemand, of TS volledig de waarheid spreekt ook niet.

Het lijkt er op dat makelaar B niet de opdracht kreeg naar eer en geweten een taxatie te doen, maar de opdracht kreeg een tegenwicht te bieden tegen de te lage taxatie van makelaar A. Het kan ook zijn dat makelaar B dit uit zichzelf zo ingevuld heeft.

En wat is eer en geweten, nietwaar. Je kunt ook de opdracht exact voldoen ook al klopt er niks van, en dan dat naar eer en geweten noemen, immers, opdracht volbracht.

Dat TS door de rechter op zijn nummer is gezet, lijkt mij gezien bovenstaande bedragen niet vreemd. Immers, het lijkt er op dat TS en zijn makelaar exact hetzelfde hebben gedaan als waarvan zijn vrouw en haar makelaar beschuldigd worden.

Tegen zulke figuren ben ik dan ook niet zo poeslief, zou ze waarschijnlijk ook niet te woord willen staan.

Heb geen goed gevoel bij dit topic. Loop al te lang mee op dit forum.

[vroem]

Waar staat dat TS door een rechter op de vingers is getikt? er is alleen sprake van een rechter die zitting had in het tuchtraadcollega van de NVM. van een rechtbank die tegen TS bepaalde zaken heeft geuit zie ik niets terug?

Lijkt mij trouwens dat de taxatie in opdracht van de rechter wel de weg is om te gaan, gezien het geringe verschil met de WOZ, die logischerwijs gezien de marktontwikkelingen iets hoger ligt dan de taxatie. lijkt mij redelijk.

Kan geen vergelijk maken met het buurpand, spelen misschien andere zaken. En 1.000.000 ligt wel erg ver van de andere bedragen af. Kan pas als richtlijn/referentiepand dienen als daar daadwerkelijk voor verkocht is trouwens.

[han261]

Ha die Vroem,

70% van de omgeving is in de afgelopen 9 jaar verkocht aan de gemeente en projectontwikkelaars. Deze bedragen worden in beider taxaties niet gebruikt wat mij ook bevreemd. Er zijn bedragen betaald van voor panden die verder uit het kernwinkelgebied liggen dan het mijne waar €750.000 voor betaald is en dat zijn echt mooie vergelijkingen.