[ archief ] Hypotheekaftrek: standpunt NVM op 8-4-2010

[CB]

@kees.bugter,

Uitgaande van de stelling van ils:

Het zal toch eens tijd worden dat de huizenprijzen fors gaan dalen.

Dan verdampt de overwaarde van de 50 plussers voor een fors deel. Deze groep heeft deze overwaarde ook voor een groot deel als pensioenvoorziening. Bij deze groep praat je al over de mensen die al zijn doorgestroomd naar de grotere huizen.

Nu de groep daaronder zeg de 40 plussers. Hun overwaarde, nog niet zo groot als bij de 50 plussers, is bij een forse waardedaling verdampt en kunnen dus niet doorstromen naar de vrijgekomen huizen van de 50 plussers en blijven dus zitten. Het gevolg hiervan is, dat er voor de starters geen huizen vrij komen. Dus de markt zit dan op slot.

Waarom denk je dat er bij de NVM en VEH zo'n verzet is tegen het opdoeken van het belastingvoordeel van de huisbezitters.

[ils]

Hoe komt u er bij dat we dit geld (overwaarde) als pensioenvoorziening hebben en zijn doorgestroomd naar de grotere huizen. Het merendeel kocht vroeger een woning om er fijn en lang te wonen en er ons huis van te maken. Wij horen bij deze groep mensen en we vinden het geen enkel probleem als de huizenprijzen eens gaan zakken. De huizenprijzen zijn de pan uitgerezen, laten we realistisch zijn.
Moet de overwaarde dan zo groot zijn voor de 40 en 50 plussers, we hebben ons woongenot toch immers gekocht en kopen een huis toch niet voor een paar jaar om dan de prijs maar eens flink op te schroeven, dat is wat jaren gebeurd is en hebben we abnormaal hoge huizenprijzen.
Zodra alle huizenprijzen zakken kan er weer doorstroming komen. Door de crisis zijn de mensen banger geworden en weten we allen dat deze rekening nog betaald moet gaan worden en dat maakt de koper angstiger om nu te kopen en ze wachten op een prijsdaling. Ik vind dit prima, jij niet.
Voor de starters wordt het nu moeilijker om een woning te kopen omdat de subsidiepot leeg raakt en de prijzen nog steeds te hoog liggen, daar liggen de problemen.

Natuurlijk is er fors verzet van de VEH en NVM om aan het belastingvoordeel te gaan tornen. Zij hebben het nu al zwaar omdat ze erg weinig verkopen. De markt zit al aardig op slot mede door de crisis en mede door de huizenprijzen.

[kweenie]

Ik denk dat daar inderdaad een flink onderliggend probleem ligt. Immers, als mensen een hypotheek hebben die hoger is dan de woning over te zijner tijd waard is, zullen ze noodgedwongen in de woning moeten blijven zitten, minimaal tot er een flink deel van de hypotheek is afgelost.

Een van de onderliggende probleem is dus vooral dat mensen te weinig (of helemaal niet) aflossen of sparen voor de aflossing. Iemand met een hypotheek van bv. 225.000 zou na 10 jaar al zo'n 35.000 bij elkaar moeten hebben gespaard. Daarmee kun je een redelijke daling opvangen.

De nieuwe woning kost 250.000,--. De hypotheek op de huidige woning is 225.000,--. Je huidige woning heeft een waarde van 175.000,00. En nu? Van belang is of je hypotheek niet hoger is dan de waarde van je huidige woning.

Dat betekent dat je een hypotheek nodig hebt van 75.000 meer dan de huidige hypotheek.

Je wilt dus een huis terugkopen dat ruim 40% duurder is dan je huidige huis. Als de huizenprijzen niet gedaald waren, en de waarde van je huidige huis bv. 250.000 zou kosten, dan was je nieuwe huis dus ook niet in waarde gedaald, en had je nieuwe huis 350.000 gekost. Dus 100.000 meer dan je huidige huis. Dan heb je wel leuk 25.000 overwaarde, maar je zult tóch een hypotheek voor een ton meer dan je huidige huis moeten nemen.

Met die overwaarde voelt het wel alsof je winst maakt, maar per saldo ben je toch veel duurder uit.

Volgens mij hebben de meeste huizenbezitters geen forse overwaarde. Dat is nl. het kenmerk van een doorgroeisysteem. Je bouwt een overwaarde op in je huis om vervolgens een duurder huis te kopen (doorgroeien). Bij een forse waardedaling is doorgroeien niet meer mogelijk, waardoor mensen in hun huis blijven zitten.

Het is eerder zo dat mensen ondanks de prijsstijgingen doorstromen. Zouden de huizenprijzen niet zo veel stijgen, dan zouden ook de duurdere huizen, waar je naartoe wilt verhuizen, niet zo veel in prijs stijgen, en zou je juist veel eerder kunnen verhuizen. Of eerder naar een groter huis kunnen gaan.

Het is wel zo dat een forse prijsdaling niet goed is, maar bij een goede en geleidelijke uitvoering van het afschaffen van de aftrek zou er ook geen forse prijsdaling komen.

[CB]

Hoe komt u er bij dat we dit geld (overwaarde) als pensioenvoorziening hebben

Ik heb het niet over u. In het algemeen koopt men een huis om aan vermogensopbouw te doen, volgens mij hoor je dat van iedere adviseur. Wat men vervolgens met het opgebowde vermogen doet, is een keus die iedereen zelf maakt. De meeste gebruiken het als pensioenvoorziening. De pensioenvoorziening in het bedrijfsleven is nog niet zolang goed geregeld. Andere mensen gebruiken het opgebouwde vermogen om aan hun kinderen te schenken. Het is maar welke keuze je maakt. Wil je rijk leven of rijk sterven, ieder zijn ding.

De huizenprijzen zijn de pan uitgerezen, laten we realistisch zijn. Moet de overwaarde dan zo groot zijn voor de 40 en 50 plussers, we hebben ons woongenot toch immers gekocht en kopen een huis toch niet voor een paar jaar om dan de prijs maar eens flink op te schroeven, dat is wat jaren gebeurd is en hebben we abnormaal hoge huizenprijzen.
Zodra alle huizenprijzen zakken kan er weer doorstroming komen. Door de crisis zijn de mensen banger geworden en weten we allen dat deze rekening nog betaald moet gaan worden en dat maakt de koper angstiger om nu te kopen en ze wachten op een prijsdaling. Ik vind dit prima, jij niet.
Voor de starters wordt het nu moeilijker om een woning te kopen omdat de subsidiepot leeg raakt en de prijzen nog steeds te hoog liggen, daar liggen de problemen.

Dat ben ik helemaal met u eens, maar dat moet je niet corrigeren met het in 1 keer afschaffen van het belastingvoordeel. Doe het stapsgewijs, dan hoeft de waarde ook niet fors te dalen en zijn de consequentie's voor iedereen te overzien.

Medio jaren 80 hebben we een prijsdaling gehad van gemiddeld 40% (de duurdere huizen zelfs 60%). Oorzaak was toen de rentestijging in 2 jaar ('82 tm '83) van 6% naar 13%. Toendertijd werkte ik bij een bank en heb de ellende van gedwongen verkopen van dichtbij meegemaakt. Heel veel mensen hebben toen in 1 klap hun totale opgebouwde vermogen verloren. Mensen die met een gigantische schuld bleven zitten voor de rest van hun leven, na de gedwongen verkoop van hun woning. Ik hoop dat de huidige huizenbezitters die ellende niet ook hoeven mee te maken. Hoewel een forse waardedaling i.v.m. het ineens afschaffen van het belastingvoordeel nu niet zal leiden tot een massale gedwongen verkopen van de woningen, maar je zal je baan maar kwijt raken (en dat gebeurd op dit moment heel vaak) waardoor je je huis moet verkopen bijvoorbeeld.

Natuurlijk is er fors verzet van de VEH en NVM om aan het belastingvoordeel te gaan tornen. Zij hebben het nu al zwaar omdat ze erg weinig verkopen. De markt zit al aardig op slot mede door de crisis en mede door de huizenprijzen.

Hiermee bevestigt u eigenlijk mijn stelling.

Wat mezelf betreft een forse waardedaling kan ik hebben. Ik ben nu 56 en heb genoeg buffer om een forse waardedaling op te kunnen vangen. Hoewel ik natuurlijk ook niet zit te wachten op een stuk vermogensverdamping.

[CB]

van kweenie,

Het is wel zo dat een forse prijsdaling niet goed is, maar bij een goede en geleidelijke uitvoering van het afschaffen van de aftrek zou er ook geen forse prijsdaling komen.

Kijk en dat is nou precies, wat ik probeer duidelijk te maken en niets anders. Sorry als ik daar niet in ben geslaagd.

[brenda229]

vergeet niet dat je bij aankoop van een woning ook kk moet betalen,dus voor je overwaarde heb, ben je wel even verder.
In deze markt waar woningen zijn gedaald heb je een behoorlijk gat met enekant verlies van de woning en dan nog de kk.
Dus diegene die net voor de crisis of erin een woning heeft gekocht komt financieel daar niet meer bovenop.
Dit zijn meestal gewone gezinnen die waarschijnlijk ook de maandlasten niet kan betalen.
Ik vind dat de topinkomens aangepakt mogen worden die elke maand enorme bedragen krijgen voor hun woning. Maar laat het gewone werkende groep met rust, volgens mij hebben die al genoeg ingeleverd. Wij wel tenminste!

[kweenie]

In het algemeen koopt men een huis om aan vermogensopbouw te doen, volgens mij hoor je dat van iedere adviseur.

O? Ik koop een huis om in te wonen... Ik houd niet zo van speculeren met geleend geld. Want dat is het als je een huis koopt met de intentie dat je daarmee vermogensgroei zult krijgen.

Dat je door de waardestijging een overwaarde creëert is leuk meegenomen, maar de basis is dat je een plek hebt om te wonen. En een veel gezondere en natuurlijker houding zou zijn dat mensen de keuze voor huren of kopen niet zouden baseren op de mogelijkheid van vermogensopbouw of overwaarde, maar op de vraag of je ergens lang of kort zou willen wonen, en of je je huis makkelijk wilt kunnen verbouwen of juist de zorgen voor onderhoud uit handen zou willen geven.

Dus het geleidelijk, op termijn, afschaffen van de aftrek zal niet alleen miljarden subsidie besparen, maar zal mensen ook bewuster laten kiezen voor koop of huur.

[CB]

O? Ik koop een huis om in te wonen...

@kweenie,

Sorry maar dit is echt een open deur intrappen, ik had je wat hoger ingeschat.

Ik houd niet zo van speculeren met geleend geld. Want dat is het als je een huis koopt met de intentie dat je daarmee vermogensgroei zult krijgen.

Hier spreek je jezelf tegen.

Een van de onderliggende probleem is dus vooral dat mensen te weinig (of helemaal niet) aflossen of sparen voor de aflossing.

Wat doe je met aflossing of sparen voor de aflossing? Juist vermogen opbouwen en de waardestijging van het onroerend goed is daarbij inderdaad mooi meegenomen. Is aflossen of sparen volgens jou speculeren?

Dus het geleidelijk, op termijn, afschaffen van de aftrek zal niet alleen miljarden subsidie besparen, maar zal mensen ook bewuster laten kiezen voor koop of huur.

Waarom je dit er weer bij haalt is voor mij een raadsel, hier waren we het nl. al over eens. Zie mijn vorige posting.

[kweenie]

Een van de onderliggende probleem is dus vooral dat mensen te weinig (of helemaal niet) aflossen of sparen voor de aflossing.

Wat doe je met aflossing of sparen voor de aflossing? Juist vermogen opbouwen en de waardestijging van het onroerend goed is daarbij inderdaad mooi meegenomen. Is aflossen of sparen volgens jou speculeren?

In mijn ogen is een hypotheek een lening die het mogelijk maakt om een huis te kopen met geld dat je nog niet hebt. En net als bij elke andere lening, vind ik dat je moet zorgen dat je die lening een keer hebt afgelost.

De fiscus heeft het op dit moment zo gefaciliteerd dat je de eerste 30 jaar goedkoop kunt lenen, wat maakt dat de meeste mensen de eerste 30 jaar zo min mogelijk willen aflossen. Maar daarna zul je de rente gewoon helemaal moeten opbrengen, zodat het verstandiger is om dan z.s.m. van de dure lening af te zijn. Anders blijf je tot in de lengte der dagen rente betalen.

Met de aflossing bouw je inderdaad waarde op. Net als wanneer je dat zelfde geld op een spaarrekening of deposito had gegooid. Dat is geen speculeren. Wat ik wél speculeren vind, is als mensen niets (of nauwelijks iets) aflossen, omdat over 30 jaar je huis toch wel veel meer waard zal zijn. Die mensen zullen vooral in de problemen komen als ze over bv. 5 of 10 jaar toch (moeten) verhuizen.

Speculeren vind ik ook als mensen een te klein en te duur huis kopen, zodat ze van tevoren al weten dat ze over korte tijd alweer willen verhuizen, maar waarbij ze erop rekenen dat hun huis tzt toch wel veel in waarde gestegen zal zijn. In de ideale situatie zouden zij gewoon blijven huren en blijven sparen totdat ze met hun inkomen en spaargeld een huis kunnen kopen wat aan hun wensen voldoet.

[SJZ]

De fiscus heeft het op dit moment zo gefaciliteerd dat je de eerste 30 jaar goedkoop kunt lenen, wat maakt dat de meeste mensen de eerste 30 jaar zo min mogelijk willen aflossen.

Nou, bij mij viel de rekensom toch anders uit hoor. Hypotheekrente 5,5%, netto ongeveer 2,6% netto. Da's al meer dan de huidige spaarrente (en je spaargeld is ook deels belast). Dus wilde ik nog steeds aflossen.

Niet "willen" aflossen heeft volgens mij niet zozeer te maken met fiscale regels, maar met nu willen uitgeven en pas later sparen/aflossen!

[kweenie]

En wanneer is dat 'later' dan?

Overigens kun je met een spaar- of bankspaarhypotheek ook met 5.5% netto sparen. Dan is het dus voordeliger om die schuld maar zo lang mogelijk te laten bestaan. En bij een simpele maandspaarrekening van Ohra kun je bij de huidige lage rentestand ook 2.6% krijgen. En als je het geld langer vast wilt zetten, bv. als je wat meer spaargeld hebt, dan kun je met bv. een 10 jaars deposito 4% rente krijgen. Levert meer op dan die 2.6% die het jou netto kost.

[CB]

SJZ
Nou, bij mij viel de rekensom toch anders uit hoor. Hypotheekrente 5,5%, netto ongeveer 2,6% netto. Da's al meer dan de huidige spaarrente (en je spaargeld is ook deels belast). Dus wilde ik nog steeds aflossen.

Heb jij zeker een lineaïre hypotheek? Of bestaan die niet meer.

[SJZ]

En bij een simpele maandspaarrekening van Ohra kun je bij de huidige lage rentestand ook 2.6% krijgen.

Tja, da's netto maar 1,4%.

Heb jij zeker een lineaïre hypotheek? Of bestaan die niet meer.

Nee, aflossingsvrij zoals dat heet. Waarbij je 20% van de hoofdsom jaarlijks af mag lossen, en bij renteherziening onbeperkt boetevrij mag aflossen.

[EdoK]

En wanneer is dat 'later' dan?

Overigens kun je met een spaar- of bankspaarhypotheek ook met 5.5% netto sparen. Dan is het dus voordeliger om die schuld maar zo lang mogelijk te laten bestaan. En bij een simpele maandspaarrekening van Ohra kun je bij de huidige lage rentestand ook 2.6% krijgen. En als je het geld langer vast wilt zetten, bv. als je wat meer spaargeld hebt, dan kun je met bv. een 10 jaars deposito 4% rente krijgen. Levert meer op dan die 2.6% die het jou netto kost.

Die parallel tussen sparen met hetzelfde percentage als de hypotheekrente wordt vaak gelegd maar wordt wel uit zijn verband gerukt.

Een hypotheek van € 400.000,- tegen 5% kost je zonder aftrek € 20.000,- jaarlijks aan rente vanaf het eerste moment. Door de aftrek blijft daar netto € 11.600 van over, uitgaande van het tarief van 42%. Het kost je dus jaarlijks netto 2,9% over € 400.000,-. Totaal over de looptijd van 30 jaar betaal je netto € 348.000,- aan hypotheekrente.

De rente op de spaarrekening geldt uiteraard alleen over je inleg. Leg je 30 jaar lang maandelijks € 250,- in, dan ontvangen je over je inleg € 118.000 rente.

De berekening is wat vluchtig gemaakt maar ik wil ermee aangeven dat het absoluut geen communicerende vaten zijn voor de rentekosten en renteopbrengsten.