Radar

Lisare schreef:Beste Spotter, je rekent nog steeds met een executiewaarde. Een begrip dat al een paar jaar niet meer bestaat in de hypotheekwereld. Er is tegenwoordig alleen nog sprake van de marktwaarde. Ook ABN heeft het in zijn tarieven alleen nog maar over marktwaarde. Met de bepaling van de executiewaarde kun je daarom ook niet zien in welke kolom je valt.

Lisare:
ik reken met helemaal niets. Ik geef aan dat de ABN AMRO de waarde van het onderpand bepaald door 85% van de waarde volgens WOZ of taxatie te nemen. Dat verzin ik niet, dat is beleid van ABN. Het is nog een extra zekerheid bovenop de zekerheid van de risico-opslag.

Bedoel je dat ABN AMRO voor het bepalen van de risico-opslag bij afsluiten hypotheek rekent met marktwaarde en in de berekening of risico-opslag kan vervallen met de executiewaarde (85% marktwaarde)?

Met de berekening zoals ik deze heb weergegeven kan ik prima bepalen in welke tariefgroep ik val en of ik recht heb op vervallen van de risico-opslag.

ABN gebruikt de term executiewaarde niet meer. Voor het bepalen van de waarde (ook tussentijds) wordt altijd uitgegaan van de marktwaarde.

Wellicht ben je in de war met het tarief. ABN kent maar 4 tarieven;
NHG
< 65 % marktwaarde
< 85 % marktwaarde
> 85 % marktwaarde

De tariefverschillen (en dus de risico opslag) zijn:
NHG + 0,00 %
< 65 % marktwaarde + 0,00 % t.o.v. NHG
< 85 % marktwaarde + 0,20 % t.o.v. NHG
> 85 % marktwaarde + 0,85 % t.o.v. NHG

Ik zie niet wat hier niet te achterhalen of verstopt aan is.

Vandaag heeft het CDA kamervragen gesteld over dit onderwerp.


2015Z22529

Vragen van het lid Ronnes (CDA) aan de minister voor Wonen en Rijksdienst over het bericht ‘Consument weet niet dat hypotheek tussentijds omlaag kan’ (ingezonden 25 november 2015)
Dit naar aanleiding van de campagne van de SNS Bank, het persbericht en het artikel op nu.nl

1
Kent u het bericht ‘Consument weet niet dat hypotheek tussentijds omlaag kan’? 1 http://www.nu.nl/geldzaken/4166477/cons ... g-kan.html

2
Wat is er volgens u de oorzaak van dat het merendeel van de huiseigenaren geen idee heeft dat het tientallen euro’s per maand kan besparen op de hypotheek?

3
Waarom dalen hypotheekrentes niet automatisch wanneer een bepaalde hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning is bereikt?

4
Bent u bereid om banken ertoe te bewegen consumenten pro-actief te wijzen op de mogelijkheden van een lagere rente, indien de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning is afgenomen?

Spotter schreef:Vandaag heeft het CDA kamervragen gesteld over dit onderwerp.


2015Z22529

Vragen van het lid Ronnes (CDA) aan de minister voor Wonen en Rijksdienst over het bericht ‘Consument weet niet dat hypotheek tussentijds omlaag kan’ (ingezonden 25 november 2015)
Dit naar aanleiding van de campagne van de SNS Bank, het persbericht en het artikel op nu.nl

1
Kent u het bericht ‘Consument weet niet dat hypotheek tussentijds omlaag kan’? 1 http://www.nu.nl/geldzaken/4166477/cons ... g-kan.html

2
Wat is er volgens u de oorzaak van dat het merendeel van de huiseigenaren geen idee heeft dat het tientallen euro’s per maand kan besparen op de hypotheek?

3
Waarom dalen hypotheekrentes niet automatisch wanneer een bepaalde hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning is bereikt?

4
Bent u bereid om banken ertoe te bewegen consumenten pro-actief te wijzen op de mogelijkheden van een lagere rente, indien de hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning is afgenomen?

Met andere woorden we sluiten een contract voor een rentevaste-/contractperiode van stel 3 jaar en als in deze contractperiode het verstrekkingspercentage in een lagere risico-opslag valt dient tijdens een contractperiode de rente naar beneden aangepast te worden.

Als er nu sprake is van een waardedaling en je van een lager risico-opslag in een hogere terecht komt, dan mag de bank tijdens een lopende contractperiode ook de rente gaan verhogen? Is dat wat je bedoelt?

De afgelopen jaren is de waarde van de woningen alleen maar gedaald en volgens mij is er geen bank geweest die tijdens een lopende contractperiode de rente omhoog heeft aangepast.

CB schreef: Met andere woorden we sluiten een contract voor een rentevaste periode van stel 3 jaar en als in deze contractperiode het verstrekkingspercentage in een lagere risico-opslag valt dient de rente naar beneden aangepast te worden.

Als er nu sprake is van een waardedaling en je van een lager risico-opslag in een hogere terecht komt, dan mag de bank tussentijds ook de rente gaan verhogen. Is dat wat je bedoelt?

De afgelopen jaren is de waarde van de woningen alleen maar gedaald en volgens mij is er geen bank geweest die tijdens een lopende rentevasteperiode de rente omhoog heeft aangepast.

Ik geef het op om het uit te leggen.Kansloos.
Zou het niet zo kunnen zijn dat hypotheek verstrekkers zich niet veel zorgen maakten toen de huizenprijzen daalden? Het aantal executie verkopen en het verlies op hypotheken was waarschijnlijk minimaal.

Waarom neem je het zo op voor de banken? Nogal a-typisch. Iedereen die ik spreek vindt banken maar graaiers.

Het gaat niet om opnemen voor de banken. Het gaat om consequent handelen. Dat er geen reden is waarom een 'automatische' aanpassing van de opslag alleen (in jouw voordeel) toegepast zou moeten worden als je onder een grens komt, maar dat dat zelfde mechanisme dan ook logischerwijs ertoe zou kunnen of moeten leiden dat de opslag (in jouw nadeel) omhoog gaat als je boven een bepaalde grens komt.

kweenie schreef:Het gaat niet om opnemen voor de banken. Het gaat om consequent handelen. Dat er geen reden is waarom een 'automatische' aanpassing van de opslag alleen (in jouw voordeel) toegepast zou moeten worden als je onder een grens komt, maar dat dat zelfde mechanisme dan ook logischerwijs ertoe zou kunnen of moeten leiden dat de opslag (in jouw nadeel) omhoog gaat als je boven een bepaalde grens komt.

Ik denk dat de AFM of DSB maar eens moet gaan beoordelen of er überhaupt wel een risico-opslag moet worden gehanteerd. Of dat deze een stuk lager kan gezien het aantal lopende hypotheken en het risico op verlies voor de bank.

Spotter schreef:

CB schreef: Met andere woorden we sluiten een contract voor een rentevaste periode van stel 3 jaar en als in deze contractperiode het verstrekkingspercentage in een lagere risico-opslag valt dient de rente naar beneden aangepast te worden.

Als er nu sprake is van een waardedaling en je van een lager risico-opslag in een hogere terecht komt, dan mag de bank tussentijds ook de rente gaan verhogen. Is dat wat je bedoelt?

De afgelopen jaren is de waarde van de woningen alleen maar gedaald en volgens mij is er geen bank geweest die tijdens een lopende rentevasteperiode de rente omhoog heeft aangepast.

Ik geef het op om het uit te leggen.Kansloos.
Zou het niet zo kunnen zijn dat hypotheek verstrekkers zich niet veel zorgen maakten toen de huizenprijzen daalden? Het aantal executie verkopen en het verlies op hypotheken was waarschijnlijk minimaal.

Waarom neem je het zo op voor de banken? Nogal a-typisch. Iedereen die ik spreek vindt banken maar graaiers.

Je hoeft mij niets uit te leggen. Ik heb allang door dat je het niet objectief bekijkt, maar puur naar je eigen voordeel kijkt. Daar ben je echt een ster in. Voor alles wat jou niet uitkomt, kom je met hele zwakke excuses.

Ik neem het niet op voor de banken en dat ze graaiers zijn ben ik helemaal met je eens. Waar ik met jou van mening verschil, is dat jij alleen maar praat in je eigen voordeel. Mijn mening is, waar twee partijen een contract hebben, daar zullen ze zich allebei aan moeten houden. Wat jij wilt, is eenzijdig en in jouw voordeel van een contract af kunnen wijken.

Spotter schreef:

kweenie schreef:Het gaat niet om opnemen voor de banken. Het gaat om consequent handelen. Dat er geen reden is waarom een 'automatische' aanpassing van de opslag alleen (in jouw voordeel) toegepast zou moeten worden als je onder een grens komt, maar dat dat zelfde mechanisme dan ook logischerwijs ertoe zou kunnen of moeten leiden dat de opslag (in jouw nadeel) omhoog gaat als je boven een bepaalde grens komt.

Ik denk dat de AFM of DSB maar eens moet gaan beoordelen of er überhaupt wel een risico-opslag moet worden gehanteerd. Of dat deze een stuk lager kan gezien het aantal lopende hypotheken en het risico op verlies voor de bank.

Ik denk dat jouw inschatting mbt de risico's ver bezijden de waarheid liggen. Je het duidelijk geen kennis op dit punt, maar wel een stevige mening.

Toevallig ben ik wel beroepsmatig op de hoogte van de risico's van banken op dit punt, en die zijn alles behalve gedaald...

Maar goed, jouw reacties overziende zal je hier ook wel weer een draai aan geven.

CB schreef: Ik neem het niet op voor de banken en dat ze graaiers zijn ben ik helemaal met je eens. Waar ik met jou van mening verschil, is dat jij alleen maar praat in je eigen voordeel. Mijn mening is, waar twee partijen een contract hebben, daar zullen ze zich allebei aan moeten houden. Wat jij wilt, is eenzijdig en in jouw voordeel van een contract af kunnen wijken.

Gelukkig zijn VEH, Ikbenfrits, een aantal leden van de Tweede Kamer,MUNT hypotheek, AEGON, ASR, NIBC Obvion, mogelijk de SNS Bank en in 2016 de rest van de banken het niet met je eens.
En ik kan mij voorstellen de AFM ook niet maar die mogen geen uitspraken doen over lopende onderzoeken.

En ik vergeet Tros Radar en Independer http://weblog.independer.nl/in-het-nieu ... -wat-doen/

Moneyman schreef: Toevallig ben ik wel beroepsmatig op de hoogte van de risico's van banken op dit punt, en die zijn alles behalve gedaald...

Maar goed, jouw reacties overziende zal je hier ook wel weer een draai aan geven.

Prima. Kom maar op met die feiten over risico's. En over feiten dat deze niet zijn gedaald.

Spotter schreef:

CB schreef: Ik neem het niet op voor de banken en dat ze graaiers zijn ben ik helemaal met je eens. Waar ik met jou van mening verschil, is dat jij alleen maar praat in je eigen voordeel. Mijn mening is, waar twee partijen een contract hebben, daar zullen ze zich allebei aan moeten houden. Wat jij wilt, is eenzijdig en in jouw voordeel van een contract af kunnen wijken.

Gelukkig zijn VEH, Ikbenfrits, een aantal leden van de Tweede Kamer,MUNT hypotheek, AEGON, ASR, NIBC Obvion, mogelijk de SNS Bank en in 2016 de rest van de banken het niet met je eens.
En ik kan mij voorstellen de AFM ook niet maar die mogen geen uitspraken doen over lopende onderzoeken.

Als dat zo is, heeft het geen zin meer om contracten af te sluiten. Ze kunnen immers steeds eenzijdig worden ontbonden als het aan jou ligt. Keep on dreaming.

Er zijn hier een aantal specialisten of zelf uitgeroepen specialisten actief.
Wie kan mij zeggen hoeveel actieve hypotheken er in Nederland zijn waar een risico-opslag op zit.
Schatting natuurlijk

Er zijn in elk geval het 1ste half jaar 60.000 NHG garanties vertrekt.....dus die betalen geen opslag en slapen rustig verder.

Maar er zitten ook nog altijd genoeg mensen niet op die "automatische" zonder te vragen geregelde ongein van jou te wachten:

http://www.telegraaf.nl/binnenland/2356 ... eek__.html

Die zitten niet te wachten op nog minder rente betalen ....en al helemaal niet bij hoog/laagconstructies o.i.d.

Spotter schreef:.
Zou het niet zo kunnen zijn dat hypotheek verstrekkers zich niet veel zorgen maakten toen de huizenprijzen daalden? Het aantal executie verkopen en het verlies op hypotheken was waarschijnlijk minimaal.
.

Je blijft het maar hebben over de aantallen executieverkopen, terwijl dat maar het puntje van de ijsberg is. Er zijn honderden, zo niet duizenden mensen van wie het werk bestaat uit het monitoren en corrigeren van betaalproblemen. Variërend van mislukte incasso's tot serieuze achterstanden. Daar zijn dus vele miljoenen mee gemoeid, kosten die niet allemaal een op een aan de individuele 'veroorzakers' in rekening kunnen worden gebracht.

De mensen die problemen en achterstanden krijgen zullen vaak niet de mensen zijn die tussentijds extra aflossingen hebben gedaan of die bij aanschaf van de woning al een flinke pot eigen geld hadden. Als je zo'n grote buffer hebt dat je daar een deel vsn in de hypotheek stopt, dan zul je immers ook in geval van nood vaak nog wel een buffertje hebben. Betaalproblemen zullen daarom relatief vaker voorkomen bij mensen met een relatief hoge hypotheek. Het is daarom logisch dat er ook een groter deel van de kosten aan die groep wordt toegerekend.

Die totale kostenpost zal niet lager worden als er minder mensen een risicotoeslag krijgen. Linksom of rechtsom zal dat toch moeten worden betsald. Als de groep met het hogere risico kleiner wordt, dan zal dat dus ofwel betekenen dat de opslag hoger moet worden, ofwel dat de basisrente voor iedereen iets hoger moet worden. Bij wijze van spreken dat iedereen een half promille mer rente moet betalen (ik noem maar een willekeurig getal).

De banken (en hypotheekvormen) die een 'makkelijk' beleid hebben voor wat betreft het verlagen van de risico-opslag, zullen om die reden ook hogere kosten in de gewone rente hebben ingecalculeerd. En zullen om die reden vaker iets duurdere tarieven hebben. Daar is niets mis mee en dat is een reële situatie. En daar zou je als consument dus ook rekening mee kunnen houden. Net als met andere betere of slechtere hypotheekvoorwaarden.

Wat jij nu suggereert is dat ook de banken met een 'moeilijker' beleid zich maar moeten aanpassen. Dat vind ik zeer onterecht.

CB schreef: Als dat zo is, heeft het geen zin meer om contracten af te sluiten. Ze kunnen immers steeds eenzijdig worden ontbonden als het aan jou ligt. Keep on dreaming.

Echt onzin! Vrijwel alle geldverstrekkers zelf geven in de voorwaarden aan dat de rente omlaag kan vanwege aflossen en waarde woning! Dit is al een keer naar voren gekomen in deze thread.

Mijn punt nogmaals:
-als er een mogelijkheid is dat de rente omlaag kan, dient de geldverstrekker hierover te communiceren
-bij voorkeur indien dit positieve gevolgen heeft voor de klant, past de verstrekker de rente pro-actief aan.

Dit gebeurd al in de markt maar helaas nog zeer beperkt. Mijn doel is dat dit de nieuwe norm wordt.

De Nederlandse Vereniging van Banken heeft een mooi rapport met een aantal cijfers.
https://www.nvb.nl/media/document/00147 ... gustus.pdf

Up to 2005, an LTV at origination of 110 percent was not uncommon in the
Netherlands. Average LTV at origination has come down from 96 percent in 2010
to 89 percent in 2013. The average share of new mortgages with an LTV of more
than hundred percent has been declining, from 55 percent in 2010 to fifty percent
in 2013, and is declining further in 2014

Samen met andere gegevens als het beperkte aantal defaults en wanbetalers kan je een aardig indruk krijgen van de verhouding tussen premie voor risico, risico en impact voor de bank

kweenie schreef:

Spotter schreef:.
Zou het niet zo kunnen zijn dat hypotheek verstrekkers zich niet veel zorgen maakten toen de huizenprijzen daalden? Het aantal executie verkopen en het verlies op hypotheken was waarschijnlijk minimaal.
.

Je blijft het maar hebben over de aantallen executieverkopen, terwijl dat maar het puntje van de ijsberg is. Er zijn honderden, zo niet duizenden mensen van wie het werk bestaat uit het monitoren en corrigeren van betaalproblemen. Variërend van mislukte incasso's tot serieuze achterstanden. Daar zijn dus vele miljoenen mee gemoeid, kosten die niet allemaal een op een aan de individuele 'veroorzakers' in rekening kunnen worden gebracht.

De mensen die problemen en achterstanden krijgen zullen vaak niet de mensen zijn die tussentijds extra aflossingen hebben gedaan of die bij aanschaf van de woning al een flinke pot eigen geld hadden. Als je zo'n grote buffer hebt dat je daar een deel vsn in de hypotheek stopt, dan zul je immers ook in geval van nood vaak nog wel een buffertje hebben. Betaalproblemen zullen daarom relatief vaker voorkomen bij mensen met een relatief hoge hypotheek. Het is daarom logisch dat er ook een groter deel van de kosten aan die groep wordt toegerekend.

Die totale kostenpost zal niet lager worden als er minder mensen een risicotoeslag krijgen. Linksom of rechtsom zal dat toch moeten worden betsald. Als de groep met het hogere risico kleiner wordt, dan zal dat dus ofwel betekenen dat de opslag hoger moet worden, ofwel dat de basisrente voor iedereen iets hoger moet worden. Bij wijze van spreken dat iedereen een half promille mer rente moet betalen (ik noem maar een willekeurig getal).

De banken (en hypotheekvormen) die een 'makkelijk' beleid hebben voor wat betreft het verlagen van de risico-opslag, zullen om die reden ook hogere kosten in de gewone rente hebben ingecalculeerd. En zullen om die reden vaker iets duurdere tarieven hebben. Daar is niets mis mee en dat is een reële situatie. En daar zou je als consument dus ook rekening mee kunnen houden. Net als met andere betere of slechtere hypotheekvoorwaarden.

Wat jij nu suggereert is dat ook de banken met een 'moeilijker' beleid zich maar moeten aanpassen. Dat vind ik zeer onterecht.

Dat dus. Vooral in (de kosten van) wanbetaling zitten enorme risico's. En laat dát nu net een probleem zijn dat met de dag groter wordt.

Los hiervan: het heeft helemaal geen nut om generiek naar dit soort zaken te kijken in de zin van "de ene bank doet het, dan kan de ander het ook". Iedere hypotheekverstrekker heeft zijn eigen doelgroep en aannamebeleid. En dat impliceert al dat er een verschil in ingecalculeerd risico is. Dat vertaalt zich niet alleen in opslagen, maar ook in de totale hypotheek. De totale voorwaarden zullen stringenter zijn dan bij een groep met een lager risicoprofiel. Zoals al zo vaak gezegd: je kunt je niet op één punt focussen.

Lisare,
Als het begrip executiewaarde in de alg. voorwaarden werd genoemd bij het afsluiten van de hypotheek, dan zal de bank het begrip executiewaarde zoals dat toen was uitgelegd, moeten handhaven gedurende de gehele looptijd van de hypotheek. Natuurlijk mag er dan wel een verrekening plaatsvinden van executiewaarde naar marktwaarde.

Spotter schreef:

CB schreef: Als dat zo is, heeft het geen zin meer om contracten af te sluiten. Ze kunnen immers steeds eenzijdig worden ontbonden als het aan jou ligt. Keep on dreaming.

Echt onzin! Vrijwel alle geldverstrekkers zelf geven in de voorwaarden aan dat de rente omlaag kan vanwege aflossen en waarde woning! Dit is al een keer naar voren gekomen in deze thread.

Mijn punt nogmaals:
-als er een mogelijkheid is dat de rente omlaag kan, dient de geldverstrekker hierover te communiceren
-bij voorkeur indien dit positieve gevolgen heeft voor de klant, past de verstrekker de rente pro-actief aan.

Dit gebeurd al in de markt maar helaas nog zeer beperkt. Mijn doel is dat dit de nieuwe norm wordt.

Het gebeurd inderdaad al, maar niet beperkt en wel bij verlenging van de rentevasteperiode. En twee kanten op rente verhogen of verlagen afhankelijk van het risicopercentage op dat moment. Zo is het nu, op basis van contract is contract. Wil je daar van afwijken, is dat prima maar dan wel voor beide contractpartijen.