Pagina 6 van 8
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 05 mar 2023 11:03
door Jurriën
Cro schreef: ↑03 mar 2023 09:30
16again schreef: ↑03 mar 2023 08:57
Kun je dat met bewijs dan direct rechtbreien? Verloopt het oude 10 jaar geldende label dan ineens?
Dan zou een onterecht "te goed" label ook direct aangepast moeten kunnen worden.
Dat oude label zal niet verlopen, maar je kan natuurlijk bij verbetering voor zover mij bekend wel gewoon opnieuw een label aanvragen, je hoeft geen 10 jaar te wachten tot dat verloopt.
Iets wat je natuurlijk niet snel doet, wanneer door veranderde regelgeving je huidige label ineens een stuk lager zou uitvallen omdat de eisen zijn aangepast, dan laat je dat label zo lang mogelijk geldig blijven.
Het belangrijkste is nog steeds dat het om mutaties gaat bij verlopen labels. Dus het huis wordt aan een nieuwe huurder toegewezen. Is het label nog geldig.dan geen nieuw label. Is het in de tussentijd vervallen dan een nieuwe opname volgens de nieuwe methodiek. Geldt voor alle woningen.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 05 mar 2023 13:56
door Bezorgdeburger
Jurriën schreef: ↑05 mar 2023 11:03
Cro schreef: ↑03 mar 2023 09:30
16again schreef: ↑03 mar 2023 08:57
Kun je dat met bewijs dan direct rechtbreien? Verloopt het oude 10 jaar geldende label dan ineens?
Dan zou een onterecht "te goed" label ook direct aangepast moeten kunnen worden.
Dat oude label zal niet verlopen, maar je kan natuurlijk bij verbetering voor zover mij bekend wel gewoon opnieuw een label aanvragen, je hoeft geen 10 jaar te wachten tot dat verloopt.
Iets wat je natuurlijk niet snel doet, wanneer door veranderde regelgeving je huidige label ineens een stuk lager zou uitvallen omdat de eisen zijn aangepast, dan laat je dat label zo lang mogelijk geldig blijven.
Het belangrijkste is nog steeds dat het om mutaties gaat bij verlopen labels. Dus het huis wordt aan een nieuwe huurder toegewezen. Is het label nog geldig.dan geen nieuw label. Is het in de tussentijd vervallen dan een nieuwe opname volgens de nieuwe methodiek. Geldt voor alle woningen.
Is dat zo? Dus een verkeerd label mag dan gewoon 10 Jaar lang blijven staan?
Wij hebben daar andere ervaringen mee.
Elke nieuwe huurder heeft het recht om via huurcommissie de huur te laten toetsen. Als er vragen of twijfels zijn over bv de WOZ waarde en energielabel. Als verhuurder geen nieuw label wilt laten toetsen dan kun je als huurder zelf een toetsing laten doen en zelf betalen of de huurcommissie vragen ernaar te kijken. Of naar de rechter te stappen.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 08 mar 2023 00:28
door Jurriën
Bezorgdeburger schreef: ↑05 mar 2023 13:56
Jurriën schreef: ↑05 mar 2023 11:03
Cro schreef: ↑03 mar 2023 09:30
Dat oude label zal niet verlopen, maar je kan natuurlijk bij verbetering voor zover mij bekend wel gewoon opnieuw een label aanvragen, je hoeft geen 10 jaar te wachten tot dat verloopt.
Iets wat je natuurlijk niet snel doet, wanneer door veranderde regelgeving je huidige label ineens een stuk lager zou uitvallen omdat de eisen zijn aangepast, dan laat je dat label zo lang mogelijk geldig blijven.
Het belangrijkste is nog steeds dat het om mutaties gaat bij verlopen labels. Dus het huis wordt aan een nieuwe huurder toegewezen. Is het label nog geldig.dan geen nieuw label. Is het in de tussentijd vervallen dan een nieuwe opname volgens de nieuwe methodiek. Geldt voor alle woningen.
Is dat zo? Dus een verkeerd label mag dan gewoon 10 Jaar lang blijven staan?
Wij hebben daar andere ervaringen mee.
Elke nieuwe huurder heeft het recht om via huurcommissie de huur te laten toetsen. Als er vragen of twijfels zijn over bv de WOZ waarde en energielabel. Als verhuurder geen nieuw label wilt laten toetsen dan kun je als huurder zelf een toetsing laten doen en zelf betalen of de huurcommissie vragen ernaar te kijken. Of naar de rechter te stappen.
Een huurder mag geen label laten registreren. Alleen eigenaren mogen dat. Ik kan bij u wel een opname doen maar dat kost u geld en u kunt er niets mee. Misschien aan de rechter laten zien. Die procedures zijn knap duur denk ik.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 08 mar 2023 08:36
door 16again
Jurriën schreef: ↑08 mar 2023 00:28
Een huurder mag geen label laten registreren. Alleen eigenaren mogen dat. Ik kan bij u wel een opname doen maar dat kost u geld en u kunt er niets mee. Misschien aan de rechter laten zien. Die procedures zijn knap duur denk ik.
Het doel van de huurder is niet de registratie van het label, maar aanpassing van de huur.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 08 mar 2023 09:01
door Moneyman
De businesscase is dan simpel: wat kost de aanpassing van een label en welke huurverlaging levert dat potentieel op? Met als mogelijke bijvangst een prikkel aan de eigenaar van de woning om alsnog het comfort te verbeteren.
Ben wel benieuwd met welke bedragen deze BC gevuld zou worden.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 08 mar 2023 19:21
door Jurriën
16again schreef: ↑08 mar 2023 08:36
Jurriën schreef: ↑08 mar 2023 00:28
Een huurder mag geen label laten registreren. Alleen eigenaren mogen dat. Ik kan bij u wel een opname doen maar dat kost u geld en u kunt er niets mee. Misschien aan de rechter laten zien. Die procedures zijn knap duur denk ik.
Het doel van de huurder is niet de registratie van het label, maar aanpassing van de huur.
In de nieuwe ISSO moet je het eigenaarschap vastleggen. Dus als huurder wordt het lastig en je kunt wel wapperen met een a4-tje maar daar gaat de huur niet van naar beneden. En huurverlaging koppelen aan een label is niet de weg. Probeer eerder de verhuurder zover te krijgen dat hij de woning opknapt want ik heb steeds maar het idee dat het dáárom gaat. En kwaliteit woning heeft niets met een energielabel te maken. Die kijkt alleen naar de thermische schil en de verliesoppervlakken daarin en het energieverbruik van de aanwezige installaties. Veel moeilijker wordt het niet.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 08 mar 2023 20:57
door 16again
Als ik dit lees, dan staan er weldegelijk wegen open om label te toetsen, en daarmee de huur aan te passen.
https://www.huurcommissie.nl/huurders/s ... el-toetsen
En of er nu verduurzaamd wordt, of dat de huur wordt verlaagd, links- of rechtsom scheelt het in de de maandkosten.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 09 mar 2023 05:18
door Onkruid71
Ik dacht dat het hier om de consument ging, hoe je het ook draait, als een huis en totaal verkeerd label heeft, is dat in het nadeel van de consument die huurt.
Er moeten gewoon strengere regels komen wat dat betreft lijkt mij.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 09 mar 2023 08:59
door Bezorgdeburger
16again schreef: ↑08 mar 2023 20:57
Als ik dit lees, dan staan er weldegelijk wegen open om label te toetsen, en daarmee de huur aan te passen.
https://www.huurcommissie.nl/huurders/s ... el-toetsen
En of er nu verduurzaamd wordt, of dat de huur wordt verlaagd, links- of rechtsom scheelt het in de de maandkosten.
In principe is de huurcommissie de enige instantie die voor huurders een energielabel kan controleren en eventueel de verhuurder kan dwingen te corrigeren. Wat RADAR dus ook heeft gedaan. ( Zie openingspost)
Probleem is wel dat huurcommissie te weinig personeel, geld en tijd heeft.
Maar het is altijd het proberen waard. Kosten zijn € 25,-- per persoon. Het kan helpen als een aantal huurders van een appartementencomplex allemaal apart een aanvraag doen op hetzelfde moment.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 18 mar 2023 09:02
door 16again
Moneyman schreef: ↑15 feb 2023 13:21
Het oude label is met name vervangen omdat het een administratief label was. Met name bij particulieren (met een koopwoning) kon makkelijk gerommeld worden, zoals dat artikel ook omschrijft. Bij de verhuurders speelt iets heel anders: daar is massaal een standaard energielabel verstrekt, wat later (naar de toen nog geldende normen!) gecontroleerd moest worden. En sinds kort wordt er een nieuwe methode gebruikt, die tot grote verschillen kan leiden.
Daar is helemaal geen sprake van massale fraude, zoals gesuggereerd werd. Er zal vast wel een voorbeeld te vinden zijn, bij een particuliere of malafide verhuurder, maar fraude is niet het probleem. Het probleem (als het dat al is!) is simpelweg de oude administratieve toekenning, gevolgd door de invoering van een andere meetmethode.
Ja, dan krijg je natuurlijk verschillen, En nee, dat is geen fraude. En ja, hier had de uitzending van Radar heel duidelijk toelichting op moeten geven. Vandaar: slechte journalistiek. Zoals zo vaak.
In Groningen volop gesteggel over foute labels, huurders (deels) gecompenseerd.
https://www.npostart.nl/pointer/19-03-2023/KN_1731599
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 18 mar 2023 09:11
door Lowieze
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 18 mar 2023 10:32
door 16again
Om juridische redenen kunnen huurders, afgezien van de huurverlaging, ook niet al de eerder te veel betaalde huur met terugwerkende kracht terugvragen.
Waarom niet? Verjaring gaat pas lopen vanaf het moment dat je weet hebt van onverschuldigde betalingen, en dat hoeft dus niet het moment van de betaling zelf te zijn.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 18 mar 2023 10:58
door Lowieze
16again schreef: ↑18 mar 2023 10:32
Om juridische redenen kunnen huurders, afgezien van de huurverlaging, ook niet al de eerder te veel betaalde huur met terugwerkende kracht terugvragen.
Waarom niet? Verjaring gaat pas lopen vanaf het moment dat je weet hebt van onverschuldigde betalingen, en dat hoeft dus niet het moment van de betaling zelf te zijn.
Deze tekst is niet van mij hoor. U hebt verkeerd gequote
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 18 mar 2023 14:08
door Cro
16again schreef: ↑18 mar 2023 10:32
Om juridische redenen kunnen huurders, afgezien van de huurverlaging, ook niet al de eerder te veel betaalde huur met terugwerkende kracht terugvragen.
Waarom niet? Verjaring gaat pas lopen vanaf het moment dat je weet hebt van onverschuldigde betalingen, en dat hoeft dus niet het moment van de betaling zelf te zijn.
Zou dat niet kunnen zijn omdat die labels in principe geldig zijn geweest tot het moment dat geoordeeld is dat het niet klopt door de huurcommissie. Dat oordeel zal zorgen voor de huurverlaging ingaande vanaf dat moment. Maar ik vermoed dat de huurcommissie dit mogelijk niet met terugwerkende kracht kan bepalen.
Mogelijk dat ze dan daarvoor een andere rechtszaak zouden moeten voeren, al heb ik dan geen idee hoe kansrijk dat is.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 18 mar 2023 14:22
door Moneyman
Volop gesteggel? 505 van de 507 zaken kwamen van een en dezelfde controleur…
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 18 mar 2023 17:12
door 16again
Moneyman schreef: ↑18 mar 2023 14:22
Volop gesteggel? 505 van de 507 zaken kwamen van een en dezelfde controleur…
Mooi om het te herleiden tot 1 man, maar denk je nu werkelijk dat hij de enige was die hiervan wist?
Mogelijk schoten ook verhuurders te kort. Verstrekt label was alvast gebaseerd op de te plaatsen zonnepanelen..... die nooit kwamen.
Het probleem zal ongetwijfeld ook groter zijn dan Groningen
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 18 mar 2023 18:29
door Moneyman
16again schreef: ↑18 mar 2023 17:12
Moneyman schreef: ↑18 mar 2023 14:22
Volop gesteggel? 505 van de 507 zaken kwamen van een en dezelfde controleur…
Mooi om het te herleiden tot 1 man, maar denk je nu werkelijk dat hij de enige was die hiervan wist?
Mogelijk schoten ook verhuurders te kort. Verstrekt label was alvast gebaseerd op de te plaatsen zonnepanelen..... die nooit kwamen.
Het probleem zal ongetwijfeld ook groter zijn dan Groningen
Mooie aannames. Maar voorlopig dekt het artikel niet de conclusie die jij eraan verbindt.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 18 mar 2023 22:02
door 16again
die aannames vind ik wel passender, dan het downsizen naar "een en dezelfde controleur."
Blijkbaar is er geen controle op de controleur. Weer een aanname, of blijkt dat gewoon uit de uitzending.....
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 19 mar 2023 08:40
door rwolters
16again schreef: ↑18 mar 2023 22:02
die aannames vind ik wel passender, dan het downsizen naar "een en dezelfde controleur."
Blijkbaar is er geen controle op de controleur. Weer een aanname, of blijkt dat gewoon uit de uitzending.....
Dan wordt het tijd voor meer regeltjes en bureaucratie. Iedere controleur zou gecontroleerd moeten worden door een commissie die weer gecontroleerd wordt door een andere commissie. Misschien moeten we dat helemaal doortrekken naar al het werk. Bij iedereen moet verplicht iemand meekijken om het werk te controleren. Alleen zo kunnen we de samenleving echt helemaal vast laten lopen. Al dir vrijheid dat we mensen vanuit hun professionaliteit hun werk laten doen is onacceptabel.
Re: Woningen met verkeerde energielabels, wie heeft daar ervaring mee?
Geplaatst: 19 mar 2023 09:06
door 16again
Waar naleving van regels te kort schiet, is controle wat mij betreft op zijn plaats.
Wat is het alternatief? Wegkijken, en de parlementaire enquete afwachten jaren later?