[ archief ] Afsluiten hypotheek verplicht via tussenpersoon

[kweenie]

Och nee hoor, dat is het niet. Het is prima dat je zelf uitvogelt wat voor jou de beste optie is. Dat zou eigenlijk bij iedereen zo moeten zijn, dat je (eventueel na advies van een adviseur) precies weet wat voor hypotheek je kiest en ook waarom je díe hypotheek kiest en niet een andere.

Maar waar ik mij wel aan erger is dat Fiesiekus bij herhaling beweringen doet die niet kloppen. Beweringen in de trant van "hoe hoger je hypotheek, des te hoger je maandlasten. HRA: links of rechtsom, je netto hypotheeklasten stijgen bij hoge hypotheek. " Beweringen dus dat dit altijd zo is, terwijl er ook (veel) situaties zijn dat dat helemaal niet het geval is. En zo zijn er legio zwart-witte uitspraken van Fiesiekus die eenvoudig ontkracht worden, maar waarvan hij tóch blijft doorgaan met ze te beweren.

Als je ondanks zulke ontkrachtingen blijft doorgaan met beweringen te plaatsen die niet kloppen, dan ga ik er ook aan twijfelen of hij wel zoveel verstand van zaken heeft als hij denkt te hebben.

[seconds-out]

Er zin inderdaad constructies te bedenken waarbij je meer rente ontvangt dan de hypotheekrente.
Die kunnen financieel aantrekkelijk zijn, met name voor de hogere inkomensgroepen.
Maar in deze tijd van sterk dalende huizenprijzen zou ik dat niemand adviseren.
Zoals al eerder gezegd...tophypotheken brengen ook een hoog risico met zich mee.
Als het misgaat, zijn de consequenties ook niet mals.

En wat is verstand(IG) ?
Zo n constructie gaat ervan uit dat het onroerend goed zijn waarde blijft behouden en er ook geen inkomensvallen zullen ontstaan.
Niemand kan weten wat de toekomst brengt, het is eigenlijk speculeren met geleend geld..of dat nou zo verstandig is?

[CB]

Maar waar ik mij wel aan erger is dat Fiesiekus bij herhaling beweringen doet die niet kloppen. Beweringen in de trant van "hoe hoger je hypotheek, des te hoger je maandlasten. HRA: links of rechtsom, je netto hypotheeklasten stijgen bij hoge hypotheek. " Beweringen dus dat dit altijd zo is, terwijl er ook (veel) situaties zijn dat dat helemaal niet het geval is. En zo zijn er legio zwart-witte uitspraken van Fiesiekus die eenvoudig ontkracht worden, maar waarvan hij tóch blijft doorgaan met ze te beweren.

Als je ondanks zulke ontkrachtingen blijft doorgaan met beweringen te plaatsen die niet kloppen, dan ga ik er ook aan twijfelen of hij wel zoveel verstand van zaken heeft als hij denkt te hebben.

Dat is precies wat ik bedoel met een tekort laddertje.

Er zin inderdaad constructies te bedenken waarbij je meer rente ontvangt dan de hypotheekrente.
Die kunnen financieel aantrekkelijk zijn, met name voor de hogere inkomensgroepen.

Dan wel uitgaande van de netto hypotheekrente. Ik heb in het verleden voldoende constructies gezien, waarbij een stuk rendement uit eigen vermogen meer opleverde, dan het in het huis te stoppen. Hypotheekrente ten boeve van het huis is altijd aftrekbaar. Rendement uit eigen vermogen is tot een bepaald maximum vrijgesteld voor inkomstenbelasting. Hierbij ga ik wel uit van beleggen met een gegarandeerd rendement.

Maar in deze tijd van sterk dalende huizenprijzen zou ik dat niemand adviseren.
Zoals al eerder gezegd...tophypotheken brengen ook een hoog risico met zich mee.
Als het misgaat, zijn de consequenties ook niet mals.

Ben ik maar gedeeltelijk met je eens, want in dit geval staat er tegenover de Tophypotheek een stuk vermogen wat je tegen een rendement hebt weggezet. In dat kader is er per saldo eigenlijk geen sprake van een tophypotheek.

En wat is verstand(IG) ?
Zo n constructie gaat ervan uit dat het onroerend goed zijn waarde blijft behouden en er ook geen inkomensvallen zullen ontstaan.
Niemand kan weten wat de toekomst brengt, het is eigenlijk speculeren met geleend geld..of dat nou zo verstandig is?

Als je er zo over denkt, is de vraag of je er dan verstandig aan doet om een huis te kopen en dat moet ieder voor zich bepalen. Het blijft een kwestie van: "Hoeveel risico ben je bereid te nemen?" In ding is voor mij echter zeker: "Op de langere termijn groeit je vermogen als je het belegd in onroerend goed."

[Fiesiekus]

Het is prima dat je zelf uitvogelt wat voor jou de beste optie is. Dat zou eigenlijk bij iedereen zo moeten zijn, dat je (eventueel na advies van een adviseur) precies weet wat voor hypotheek je kiest en ook waarom je díe hypotheek kiest en niet een andere.

Dat klopt, dat is ook precies wat ik beweer. Maar advies (lees: verkoopstrategie) van een adviseur staat haaks op je eigen "beste optie": de adviseur wil zoveel mogelijk verdienen aan de producten en de consument wil zo laag mogelijke hypotheeklasten. Althans, de "gemiddeld snuggere" consument/huizenkoper.

Beweringen in de trant van "hoe hoger je hypotheek, des te hoger je maandlasten. HRA: links of rechtsom, je netto hypotheeklasten stijgen bij hoge hypotheek. " Beweringen dus dat dit altijd zo is, terwijl er ook (veel) situaties zijn dat dat helemaal niet het geval is.

Dus in (veel) situaties: bij een hogere hypotheek op je woning, heb je lagere hypotheeklasten? Vast van een hypotheekadviseur gehoord!

[Fiesiekus]

Dan wel uitgaande van de netto hypotheekrente. Ik heb in het verleden voldoende constructies gezien, waarbij een stuk rendement uit eigen vermogen meer opleverde, dan het in het huis te stoppen. Hypotheekrente ten boeve van het huis is altijd aftrekbaar. Rendement uit eigen vermogen is tot een bepaald maximum vrijgesteld voor inkomstenbelasting. Hierbij ga ik wel uit van beleggen met een gegarandeerd rendement.

Postbank Meerwaarde Hypotheek wel eens nageplozen? Overwaarde in $-obligatiefondsen. De $ zakt weg t.o.v. de €...dag overwaarde.

In ding is voor mij echter zeker: "Op de langere termijn groeit je vermogen als je het belegd in onroerend goed."

Vergeet het maar: de topjaren van 2007 - 2008 zijn voorbij. De huizenmarkt was en is zwaar overgewaardeerd, de huizentrein naar beneden is vertrokken en komt de komende jaren niet meer tot stilstand, laat staan dat ie de weg omhoog. Het dal is diep en uitzichtloos, het spoor nog vele jaren lang.

Toekomstige kabinetten zullen morrelen aan de HRA, onzekerheid is troef, de hoeveelheid te koop staande woningen blijft gestaag stijgen, de gerealiseerde verkoopprijzen evenredig dalen.

Het aantal transacties is en blijft bedroevend laag. De verlaging van de overdrachtsbelasting is een tipje van de sluier: de overheid is in paniek en ziet de huizenmarkt wegzakken, met enorme problemen voor de banken als gevolg: 600.000.000.000,- schuld met te weinig dekking door de huizenwaarde. Banken nationaliseren zal de overheid geen tweede keer kunnen bekostigen, een nationaal bankroet is het uiterste rampscenario wat de overheid wil vermijden.

Maar ga vooral in tophypotheken zitten hoor! En je overwaarde beleggen in Griekse, Portugese of Italiaanse staatobligaties, da's zo goed voor het rendement!

[seconds-out]

Maar ga vooral in tophypotheken zitten hoor!

In Amerika zijn de huizenpriizen echt gekelderd.
In sommige staten al meer dan 50%...
Je zult dan maar net een tophypotheek hebben afgesloten..
Top veel gebakken lucht is dan je onderpand..die je veroordeelt tot het moeten blijven zitten in de eigen woning...zit niks anders op, bij verkoop kan de opbrengst nooit meer de hypotheekschuld dekken...en dan maar hopen...hopen dat je door de recessie nog wel de hypotheek kan betalen en je niet je baan kwijt raakt.

Ik zou zeggen> Gewoon niet doen.

[Fiesiekus]

Het was sarcastisch richting hypotheekadviseurs en hun medestanders bedoeld van mij.

Bovendien weten hypotheekadviseurs en hun medestanders vaak niet eens wat de definitie van een tophypotheek is. Als, na advies van de adviseur, de overwaarde in wegzakkende aandelen & obligaties zit, kan je dat vermogen niet eens ter compensatie tegenover de wurgende tophypotheek leggen. Je bent dan een gevangene in je eigen huis, met de gerede kans dat je je maandlasten niet meer op kunt hoesten. Huis gedwongen in de verkoop, hopen dat je een WBV-flatje krijgt en in de schuldsanering of het NHG instituut achter je aan om de restschuld af te betalen.

Nou succes ermee!

[kweenie]

Dus in (veel) situaties: bij een hogere hypotheek op je woning, heb je lagere hypotheeklasten? Vast van een hypotheekadviseur gehoord!

Er zijn de laatste tijd een aantal concrete situaties op dit forum voorbij gekomen waarbij op het oog hogere lasten of onzinnige producten per saldo tot lagere lasten hebben geleid. En niet alleen door de HRA.

Twee heel verschillende voorbeelden, een hypotheekrente van 3.5% vast, met daarbij een deposito dat tegen 5% rendeert leidt en een alleenstaande met op het eerste gezicht een 'onzinnige' ORV, terwijl je dankzij die ORV een hypotheek met NHG kunt krijgen met een veel lagere rente, waarbij de besparing aan rente een veelvoud is van de ORV premie.

Dit zijn dus situaties die los van de HRA voordeel geven. Daarnaast zijn er nog situaties waarbij je dankzij de HRA extra voordeel hebt, bijvoorbeeld als je bij een (bank)spaarhypotheek extra stortingen doet aan het begin, in plaats van dat je dat geld gebruikt voor een lagere hypotheek. Dat is dankzij de HRA voordelig, terwijl afschaffing van de HRA het niet meteen onvoordelig maakt.

Ten slotte zijn er natuurlijk persoonlijke motieven, zoals dat je het prettig kunt vinden om een financiële buffer achter de hand te houden en in ruil daarvoor een hogere hypotheek wilt nemen. Dat is een situatie die niet financieel voordelig is, maar die wel tot een prettiger leven kan leiden. Maar dit valt dus niet onder de categorie 'hogere hypotheek, lagere maandlasten'.

[Fiesiekus]

Twee heel verschillende voorbeelden, een hypotheekrente van 3.5% vast, met daarbij een deposito dat tegen 5% rendeert leidt
.

Draai je hier niet de 2 rente-% om? Denk dat dit voorbeeld uit de hoge hoed van een hypotheekadviseur getoverd komt

en een alleenstaande met op het eerste gezicht een 'onzinnige' ORV, terwijl je dankzij die ORV een hypotheek met NHG kunt krijgen met een veel lagere rente, waarbij de besparing aan rente een veelvoud is van de ORV premie.
.

Moet je niet zo'n idioot hoge hypotheek nemen, eist de NHG ook geen ORV.

Ten slotte zijn er natuurlijk persoonlijke motieven, zoals dat je het prettig kunt vinden om een financiële buffer achter de hand te houden en in ruil daarvoor een hogere hypotheek wilt nemen. Dat is een situatie die niet financieel voordelig is, maar die wel tot een prettiger leven kan leiden.

Merkwaardig prettig. "Moet je eens tegen een bijstandsmoeder zeggen: uw uitkering zetten we een stapje terug, uw leven wordt dan prettiger"

Denk dat vooral de hypotheekadviseur hier "een prettig leven aan over houdt".

[kweenie]

Draai je hier niet de 2 rente-% om? Denk dat dit voorbeeld uit de hoge hoed van een hypotheekadviseur getoverd komt

Nee, dit voorbeeld is recent langsgekomen.

Zal vooral gekomen zijn doordat er op verschillende momenten geld is geleend en geld is vastgezet. Zo kon je in 2005 bv. ook met gemak je hypotheekrente voor 30 jaar lang tegen 4% vast zetten (en voor kortere termijn nog lager). Terwijl je een paar jaar geleden je spaargeld ook voor meer dan 5% had kunnen vastzetten. Kwestie van keuzes en voorkeuren.

[Fiesiekus]

2005 = recent???? Op 2 heel verschillende tijdstippen de hypotheek- en spaarrentes vergeleken dus.......

[kweenie]

Moeilijk hè, lezen. Het voorbeeld is recent voorbij gekomen op het forum, zie bayer112 http://forum.www.trosradar.nl/viewtopic ... 8&start=20 .

En ter illustratie meld ik ook dat in 2005 de leenrente heel laag stond, ook voor lange termijnen, en dat je niet veel later je spaargeld tegen een veel hogere rente kon vastzetten.

[CB]

Dan wel uitgaande van de netto hypotheekrente. Ik heb in het verleden voldoende constructies gezien, waarbij een stuk rendement uit eigen vermogen meer opleverde, dan het in het huis te stoppen. Hypotheekrente ten boeve van het huis is altijd aftrekbaar. Rendement uit eigen vermogen is tot een bepaald maximum vrijgesteld voor inkomstenbelasting. Hierbij ga ik wel uit van beleggen met een gegarandeerd rendement.

Postbank Meerwaarde Hypotheek wel eens nageplozen? Overwaarde in $-obligatiefondsen. De $ zakt weg t.o.v. de €...dag overwaarde.

Jazeker heb ik dat. Niet voor niets heb ik hierboven gesproken over een gegarandeerd rendement en dat is iets wat de Postbankmeerwaarde hypotheek niet kent. Ik vraag me dus af of je wel goed op de hoogte bent. Kun je een product noemen met een gegarandeerd rendement?

In ding is voor mij echter zeker: "Op de langere termijn groeit je vermogen als je het belegd in onroerend goed."

Vergeet het maar: de topjaren van 2007 - 2008 zijn voorbij. De huizenmarkt was en is zwaar overgewaardeerd, de huizentrein naar beneden is vertrokken en komt de komende jaren niet meer tot stilstand, laat staan dat ie de weg omhoog. Het dal is diep en uitzichtloos, het spoor nog vele jaren lang.

Sorry de topjaren stammen al vanuit de jaren 1950 - 1980 waarin huizen qua waarden meerdere malen over de kop gingen. Er was een dal van 1980-1985 waarin de waarde van de huizen gemiddeld zijn gedaald met 40%. De ganbare huizen waren gedaal tussen de 20 tot 30%. De duurdere woningen tussen de 40 tot 60%. In deze periode was de rente die in 2 jaar tijd van 5% naar 13% was gestegen, mede verantwoordelijk voor de daling van de prijzen. Zoals je zelf al aangaf zijn we uit dat dal ook weer geklommen.

Daarbij vraag ik mij af of 2007-2008 wel echt de topjaren waren. Voor mij waren de topjaren 1990-2008.

Toekomstige kabinetten zullen morrelen aan de HRA, onzekerheid is troef, de hoeveelheid te koop staande woningen blijft gestaag stijgen, de gerealiseerde verkoopprijzen evenredig dalen.

Zolang de woningmarkt op z'n gat ligt zal dat niet gebeuren. Daarna verwacht ik, dat de HRA heel geleidelijk en verantwoord aangepakt gaat worden.

Maar ga vooral in tophypotheken zitten hoor! En je overwaarde beleggen in Griekse, Portugese of Italiaanse staatobligaties, da's zo goed voor het rendement!

Als je het niet erg vindt, ga ik hier niet op in. Of je moet kunnen aantonen, dat deze stelling van mij af komt. Mijn persoonlijke mening is, dat je bij een hypotheek niet aan vermogingsopbouw moet doen op basis van beleggen. Ik ben er voor om aan vermogensopbouw te doen op basis van aflossen en/of sparen. Dus gegarandeerde vermogensopbouw. Mijn hypotheek is daar ook op gebaseerd.

[CB]

In Amerika zijn de huizenpriizen echt gekelderd.
In sommige staten al meer dan 50%...
Je zult dan maar net een tophypotheek hebben afgesloten..
Top veel gebakken lucht is dan je onderpand..die je veroordeelt tot het moeten blijven zitten in de eigen woning...zit niks anders op, bij verkoop kan de opbrengst nooit meer de hypotheekschuld dekken...en dan maar hopen...hopen dat je door de recessie nog wel de hypotheek kan betalen en je niet je baan kwijt raakt.

Sorry, maar de Amerikaanse markt kun je in geen enkel opzicht vergelijken met de Nederlandse markt. In Amerika is de hypotheek gekoppeld aan het onroerend goed en bij ons is de hypotheek gekoppeld aan de schuldenaar. Daarom heeft de hypotheek in Amerika veel meer invloed op de waarde van het onroerend goed. In Amerika koop je een huis met de hypotheek. Hoe hoger de hypotheek hoe lager de koopsom.

[Fiesiekus]

Maar ga vooral in tophypotheken zitten hoor! En je overwaarde beleggen in Griekse, Portugese of Italiaanse staatobligaties, da's zo goed voor het rendement!

Als je het niet erg vindt, ga ik hier niet op in. Of je moet kunnen aantonen, dat deze stelling van mij af komt. Mijn persoonlijke mening is, dat je bij een hypotheek niet aan vermogingsopbouw moet doen op basis van beleggen. Ik ben er voor om aan vermogensopbouw te doen op basis van aflossen en/of sparen. Dus gegarandeerde vermogensopbouw. Mijn hypotheek is daar ook op gebaseerd.

Dan moet je dus niet bij de hypotheekadviseurs langsgaan die ik - blijkbaar ligt het aan mij - "getroffen" had. Die zeiden: zoveel mogelijk overwaarde beleggen in aandelen en tophypotheek, resp. $-obligatiefondsen.

Gegarandeerd rendement haal je op (bank)spaarrekeningen, of met beleggingen waarbij het risico met put-opties wordt afgedekt. Daar zijn dan weer kosten aan verbonden.

Als CB nu beweert dat je moet sparen en/of aflossen, kan je het beste je overwaarde in je nieuwe huis stoppen en voor zo'n laag mogelijke hypotheek gaan.

[CB]

of met beleggingen waarbij het risico met put-opties wordt afgedekt. Daar zijn dan weer kosten aan verbonden.

Sorry zelfs hierbij loop je risico, welliswaar klein, maar geeft geen gegarandeerd rendement. Het zou wel een alternatief kunnen zijn en geeft inderdaad hogere kosten en dan wordt het dus tijd voor je zakjapanner.

Als CB nu beweert dat je moet sparen en/of aflossen, kan je het beste je overwaarde in je nieuwe huis stoppen en voor zo'n laag mogelijke hypotheek gaan.

Weer een bewijs dat je niet goed kunt lezen, want dat heb ik niet gezegd. Je kunt met je vermogen, in plaats van in het huis te steken, een gegarandeerd rendement scoren. Met dit rendement komen je lasten met een hogere hypotheek netto lager uit. Het is en blijft een kwestie van rekenen.

Je moet echt proberen goed te lezen hoor en niet mijn mening verdraaien.

[Fiesiekus]

Mijn persoonlijke mening is, dat je bij een hypotheek niet aan vermogingsopbouw moet doen op basis van beleggen. Ik ben er voor om aan vermogensopbouw te doen op basis van aflossen en/of sparen. Dus gegarandeerde vermogensopbouw. Mijn hypotheek is daar ook op gebaseerd.

Je kan wel en gegarandeerd rendement scoren, maar daarmee verlaag je je maandlasten nog niet.

Verder kan je het risico op koersdalingen van aandelen, volledig met putopties afdekken. Maar da's off-topic; gegarandeerd rendement haal je niet met aandelen, zijn we het daar tenminste overeeens.

[CB]

Je kan wel en gegarandeerd rendement scoren, maar daarmee verlaag je je maandlasten nog niet.

Pardon, laat maar. Jij kan echt niet lezen en rekenen kun je ook niet.

[Fiesiekus]

Dit soort non-relevante reacties kreeg ik ook van de hypotheekadviseurs die me in allerlei sisicovolle beleggingen en tophypotheken wilden duwen:''laat maar, hier hebben we geen zin in. Daar is het gat van de deur"

De Friezen hebben een mooi spreekwoord: "De wierheid hat in skel lûd".

[kweenie]

Je kan wel en gegarandeerd rendement scoren, maar daarmee verlaag je je maandlasten nog niet.

Dat kan wel en dat is ook wel vaker aan je uitgelegd. Maar blijkbaar wil je óf niet lezen, óf je kunt het niet onthouden. In beide gevallen heeft het geen zin om het nogmaals uit te leggen. En dan zul jij wel als conclusie trekken: zie je wel, ik heb gelijk.

Overigens gaat het de hele tijd over het risico van een te hóge hypotheek, terwijl een te lage hypotheek ook zijn risico's kan hebben. Daar hoor je eigenlijk niemand over. Als je te veel eigen geld in je huis stopt en daardoor nauwelijks meer een buffer over hebt, dan levert dat ook risico's op. Als je dan een grote tegenslag krijgt en geld nodig hebt, dan zul je ofwel een lening moeten afsluiten, tegen hoge rente, ofwel je hypotheek moeten verhogen, tegen extra kosten. En dan kan het ook nog eens zo zijn dat die tegenslagen net ook veroorzaakt worden door situaties die het lenen niet makkelijker maken, bijvoorbeeld bij ontslag, ziekte etc.