Radar

Lowieze schreef: ↑

16 sep 2020 12:50

kuklos schreef: ↑

16 sep 2020 12:43

Als jij er niet nog 8 pagina's aan wil wijden, dan moet je appels met appels vergelijken en niet appels met peren zoals je nu doet.

Welnee, zoals TS schrijft wilde ze een nieuwe toiletpot en nieuwe tegels omdat alles verouderd was.
Dat is dus puur voor het zicht, net als die radiator bij mij.

Een radiator die roest kan gaan lekken etc. Daarmee wordt het onderhoud.

T.S. was misschien even vergeten dat ze ook zelf tegels en toiletpot had kunnen vervangen.
Alleen... bij het verlaten van de woning moet ze dan de zaak terug brengen in oude staat.
Nu de verhuurder het voor haar gedaan heeft is zij van die verplichting verlost.

De verhuurder neemt de verantwoordelijkheid voor de wijziging over, ook het risico dat een volgende huurder misschien "een normaal ogend toilet" eist als TS een eigenaardige smaak heeft.
Het risico bestaat dat verhuurder 2x moet verbouwen voor 1 huurverhoging. Ook is dit het geval bij "klein" onderhoud als er niet-standaard spullen gebruikt zijn...

kuklos schreef: ↑

16 sep 2020 12:55

Een radiator die roest kan gaan lekken etc. Daarmee wordt het onderhoud.

Welnee, de roest zat aan de bovenkant van de platen, hier en daar een plekje.
Kon helemaal geen kwaad.

Geip Suusje schreef: ↑

16 sep 2020 12:57

T.S. was misschien even vergeten dat ze ook zelf tegels en toiletpot had kunnen vervangen.
Alleen... bij het verlaten van de woning moet ze dan de zaak terug brengen in oude staat.
Nu de verhuurder het voor haar gedaan heeft is zij van die verplichting verlost.

De verhuurder neemt de verantwoordelijkheid voor de wijziging over, ook het risico dat een volgende huurder misschien "een normaal ogend toilet" eist als TS een eigenaardige smaak heeft.
Het risico bestaat dat verhuurder 2x moet verbouwen voor 1 huurverhoging.

Als je van tevoren toestemming op papier krijgt voor een zelf aangebrachte voorziening in een huurwoning, is dit helemaal niet van toepassing.

@Lowieze
Je reageert verkeerd/slordig. Daardoor belanden topics hier altijd in de modder.
Als... is in het hele topic bij TS niet van toepassing.
En dat de verhuurder de verantwoordelijkheid overneemt is wel van toepassing.

Geip Suusje schreef: ↑

16 sep 2020 13:14

@Lowieze
Je reageert verkeerd/slordig. Daardoor belanden topics hier altijd in de modder.
Als... is in het hele topic bij TS niet van toepassing.
En dat de verhuurder de verantwoordelijkheid overneemt is wel van toepassing.

Altijd in de modder??

Is dat potje nog niet vol gep**st?

alfatrion schreef: ↑

15 sep 2020 18:02

NeoDutchio schreef: ↑

15 sep 2020 17:43

Vragen mag dus om vernieuwing vanwege smaak, maar dat wil niet zeggen dat het ook gebeurd.

Daar is geen discussie over.

NeoDutchio schreef: ↑

15 sep 2020 17:43

Dan over de kosten:
(...)
Er mogen dus kosten berekend worden. Als er eenmaal in de 20 jaar de boel vervangen zou worden en de bewoner vraagt na 10 jaar al vernieuwing, dan zit er nog een behoorlijke waarde aan. DaT zou je in 1 keer kunnen betalen, of maandelijks een bedrag.

Ook daar is geen discussie over. Het gaat hier over de vraag of de huur verhoogd mag worden met 7 euro per maand indien een toiletpot en tegels worden vervangen. Het antwoord op die vraag is duidelijk nee.

NeoDutchio schreef: ↑

15 sep 2020 17:43

Alles valt en staat met de afspraak die gemaakt is. Het kan dus best goed mogelijk zijn dat TS voortijdig de boel heeft laten aanpassen en dat het bedrag dat voor haar rekening komt in maandelijkse termijnen betaald wordt.

Partijen mogen dit inderdaad wel aanvliegen als een overeenkomst van opdracht met met een betalingsregeling. Er moet een bedrag wordt afgeschreven (oud voor nieuw), omdat de verhuurder anders door natrekking wordt verrijkt. Het verschil met een huurverhoging is dat de betalingsregeling op een gegeven moment stopt.

TS heeft het alleen expliciet over een huurverhoging. € 7,- per maand * 12 maanden * 11 jaar = € 924,-. Ik denk dat dit niet stopt.

Voor alle duidelijkheid: Overeenkomst betegelen toilet. U heeft een aanvraag ingediend voor het betegelen van uw toilet. Daarom is onze rayonopzichter bij u langs geweest. De huurprijs van uw woning wordt hierdoor met 7,00 euro per maand verhoogd. Deze verhoging gaat in per de eerste van de maand nadat het toilet is betegeld.

nelly.van-os schreef: ↑

16 sep 2020 17:06

Voor alle duidelijkheid: Overeenkomst betegelen toilet. U heeft een aanvraag ingediend voor het betegelen van uw toilet. Daarom is onze rayonopzichter bij u langs geweest. De huurprijs van uw woning wordt hierdoor met 7,00 euro per maand verhoogd. Deze verhoging gaat in per de eerste van de maand nadat het toilet is betegeld.

Nou, daar is geen woord Spaans bij.

Nu nog antwoord op de andere vragen Bijvoorbeeld: hoe zit het met onderstaande scenario's?

alfatrion schreef: ↑

15 sep 2020 16:09

Is er in een periode van 12 maanden vaker dan eens een verhoging doorgevoerd? Zo ja, dan is de afspraak in strijd met dwingende wetgeving.

Ligt de verhoging boven het maximum percentage? Zo ja, dan is de afspraak in strijd met dwingende wetgeving.

Ligt de huurprijs nu boven de maximum huurprijs? Zo ja, dan is de afspraak in strijd met dwingende wetgeving.

nelly.van-os schreef: ↑

16 sep 2020 17:06

Voor alle duidelijkheid: Overeenkomst betegelen toilet. U heeft een aanvraag ingediend voor het betegelen van uw toilet. Daarom is onze rayonopzichter bij u langs geweest. De huurprijs van uw woning wordt hierdoor met 7,00 euro per maand verhoogd. Deze verhoging gaat in per de eerste van de maand nadat het toilet is betegeld.

Betegelen of opnieuw betegelen?

Bob Schurkjens schreef: ↑

15 sep 2020 21:17

Vind de bijdrage van NeoDutchio inhoudelijk en nuttig. Het artikel van de Woonbond over doucherenovatie is zeer verhelderend en werpt voor mij een nieuw licht op de kwestie.

De rest van het verhaal komen we waarschijnlijk niet te weten. Jammer maar helaas.

Wat wil je weten ben ik niet duidelijk genoeg geweest?

Nijogeth schreef: ↑

15 sep 2020 21:11

Er zal vast wel zijn afgesproken dat wanneer TS zou verhuizen voor ze de renovatie heeft afbetaald, dat ze dan het restbedrag ineens zou mogen ophoesten.

Nee er is niets afgesproken, over wat als ik ga verhuizen. Ook is er geen einddatum van betalen.

Geip Suusje schreef: ↑

16 sep 2020 11:49

Ik doe ook even een duit in het zakje...
Eerst maar eens een citaat van de huurcommissie https://www.huurcommissie.nl/fileadmin/ ... i_2018.pdf
Woningverbetering
Onder woningverbetering wordt verstaan: alle uitgevoerde werkzaamheden die een verhoging van het woongerief tot gevolg hebben, niet zijnde onderhoud of grootonderhoud.Dit zijn:
•voorzieningen die voor het aanbrengen niet aanwezig waren;
•voorzieningen die wel al aanwezig waren, maar zijn uitgebreid en/of aangepast aan de huidige maatstaven, denk hierbij aan bijvoorbeeld elektrische installaties;
•luxe voorzieningen, dus meer dan het uitvoeringsniveau in de sociale woningbouw.

Overeengekomen werkzaamheden
De partijen dienen vooraf tot een overeenstemming te komen m.b.t. de voorzieningen die aangebracht zullen worden en welke van die voorzieningen aangemerkt zullen worden als woningverbetering. Over het algemeen wordt ervan uitgegaan dat deze overeenstemming schriftelijk is vastgelegd en dat de huurder een akkoordverklaring getekend heeft.In de praktijk blijkt echter dat veelal sprake is van een mondelinge overeenkomst m.b.t. de aan te brengen voorzieningen en is ook vaak onduidelijk welke afspraken gemaakt zijn over de geriefsverbetering. Een mondelinge overeenkomst is ook een overeenkomst en dus rechtsgeldig.
Voor hetuitvoeren van die geriefsverbetering heeft de verhuurder de toestemming van de huurder nodig. Als de geriefsverbetering reeds is aangebracht, dan gaat de huurcommissie ervanuit dat de huurder toestemming verleend heeft.
Bij complexgewijs (10 of meer woningen) uitgevoerde verbeteringen kan de huurder verplicht worden hiermee in te stemmen mits meer dan 70% van de huurders er wel mee instemt. Dit moet door de verhuurder worden aangetoond.

Overeengekomen bedrag
De huurcommissiegaat ervan uit dat, net als de aan te brengen geriefsverbeteringen, ook het bedrag voor die verbeteringen door huurder en verhuurder is overeengekomen voordat de ingrepen of voorzieningen tot stand zijn gekomen. Is dit niet het geval dan kan de redelijkheid van de huurverhoging voor deaangebrachte voorzieningen toch ter beoordeling worden voorgelegd aan de huurcommissie.De huurprijs inclusief de verhoging na verbetering, mag in ieder geval niet boven de maximale huurprijsgrens voor de betreffende woning uitkomen.

TS vond het toilet verouderd. Dan "lees" ik dat ze graag iets moderns wilde, een verhoging van het woongerief, niet zijnde onderhoud of grootonderhoud. Het iniatief komt notabene van TS/huurder.
Uit de huurcommssieBeleidsboek blijkt dan dat met een huurprijsverhoging niets mis is: die is overeeengekomen.
Hiermee is volgens mij de kous al af.


Of de huurverhoging achteraf bezien teveel was? Huurder vond het destijds een goede deal.
Ik heb even bij de kamers gekeken wat je daar betaalt voor een eigen WC https://www.wooninfo.nl/vraagbaak/huurp ... ng-kamers/ €26,06/mnd dus.
Zelfs al zou je de geriefsverhoging voor een deel op onderhoud willen schuiven lijkt me €7/mnd niet onredelijk.

Zie beleidsboek huurverhoging na woningverbetering van de huurcommissie: Grootonderhoud betreft bijvoorbeeld....het vervangen van sanitair, keuken en elektrische installatie in de bestaande omvang of tot het vereiste minimum. De hiervoor genoemde ( groot) onderhoudswerkzaamheden kunnen geen verhoging van de huurprijs tot gevolg hebben als bedoeld in artikel 7:255BW

NeoDutchio schreef: ↑

16 sep 2020 17:09

nelly.van-os schreef: ↑

16 sep 2020 17:06

Voor alle duidelijkheid: Overeenkomst betegelen toilet. U heeft een aanvraag ingediend voor het betegelen van uw toilet. Daarom is onze rayonopzichter bij u langs geweest. De huurprijs van uw woning wordt hierdoor met 7,00 euro per maand verhoogd. Deze verhoging gaat in per de eerste van de maand nadat het toilet is betegeld.

Betegelen of opnieuw betegelen?

Je kan proberen de originele draad op te pakken. Te beginnen bij het begin.
Ik lees "opnieuw betegelen".

(En blijf erbij: TS wou feitelijk "werkzaamheden die een verhoging van het woongerief tot gevolg hebben, niet zijnde onderhoud of grootonderhoud", welke met haar instemming verwerkt is in de huur)

Wat voor advies heeft het Juridisch Loket en de Woonbond u dan gegeven?

Ik vind dit wel een apart punt:

•luxe voorzieningen, dus meer dan het uitvoeringsniveau in de sociale woningbouw.

Dit zou wel eens een huurverhoging kunnen zijn, omdat op aanvraag van huurder de woningbouwvereniging de uitvoering nieuwer en beter heeft gedaan dan de standaard die men hanteert. In dat geval zou dat dus wel een huurverhoging rechtvaardigen.

Overigens is sowieso het voortijdig vernieuwen van zulke zaken op aanvraag van de huurder, iets dat in mijn ogen een huurverhoging zou moeten betekenen.

nelly.van-os schreef: ↑

16 sep 2020 17:24

Zie beleidsboek huurverhoging na woningverbetering van de huurcommissie: Grootonderhoud betreft bijvoorbeeld....het vervangen van sanitair, keuken en elektrische installatie in de bestaande omvang of tot het vereiste minimum. De hiervoor genoemde ( groot) onderhoudswerkzaamheden kunnen geen verhoging van de huurprijs tot gevolg hebben als bedoeld in artikel 7:255BW

Groot onderhoud wordt ingepland en wordt gedaan met een reden, veelal omdat het bestaande aan de datum is. In dit geval wilde u niet afwachten tot het (groot) onderhoud en wilde u eerder een aanpassing hebben. En zoals mijn eerdere link van de woonbond al aangaf zijn er kosten verbonden aan het voortijdig aanpassen. Als een wc pot bijvoorbeeld voor 20 jaar in de planning staat en na 10 jaar wilt u een andere vanwege smaak (dus niet vanwege lekkage, breuk of ander dringende zaken), dan zitten er kosten voor u aan vast.

Het enige dat u nu zegt is dat er toen een prijs van €7,00 per maand aangehangen is, maar wat is er in de afgelopen 11 jaar met uw huur gebeurd? Staat er nog steeds een aparte post toilet in? Is er ooit een mindere stijging geweest ter compensatie? Hoe weet u dat die €7,00 nog steeds in de huurprijs verwerkt zit?

Geip Suusje schreef: ↑

16 sep 2020 17:31

NeoDutchio schreef: ↑

16 sep 2020 17:09

nelly.van-os schreef: ↑

16 sep 2020 17:06

Voor alle duidelijkheid: Overeenkomst betegelen toilet. U heeft een aanvraag ingediend voor het betegelen van uw toilet. Daarom is onze rayonopzichter bij u langs geweest. De huurprijs van uw woning wordt hierdoor met 7,00 euro per maand verhoogd. Deze verhoging gaat in per de eerste van de maand nadat het toilet is betegeld.

Betegelen of opnieuw betegelen?

Je kan proberen de originele draad op te pakken. Te beginnen bij het begin.
Ik lees "opnieuw betegelen".

En daarna komt TS met de overeenkomst "betegelen toilet".

nelly.van-os schreef: ↑

16 sep 2020 17:11

Wat wil je weten (...)?

Dit aub:

alfatrion schreef: ↑

15 sep 2020 16:09

Is er in een periode van 12 maanden vaker dan eens een verhoging doorgevoerd? Zo ja, dan is de afspraak in strijd met dwingende wetgeving.

Ligt de verhoging boven het maximum percentage? Zo ja, dan is de afspraak in strijd met dwingende wetgeving.

Ligt de huurprijs nu boven de maximum huurprijs? Zo ja, dan is de afspraak in strijd met dwingende wetgeving.

Zoals al gevraagd. Zijn de wanden nu betegeld en dat eerst niet het geval? En wat was er met de pot?