Radar

Het bericht van zomertyd, hetgeen ter verduidelijking van de discussie in elk geval zeer welkom is, stemt mij helaas een stuk somberder.

Neemt overigens niet weg dat een verhoging van meer dan 100% buitensporig is. Wellicht dat we ons meer hier op moeten focussen en meer de redelijkheid/billijkheid moeten betrachten. Bij een discussie met Obvion ook meer toespitsen hoe wij (als leken) de ontwikkeling van de liquiditeitspremie kunnen volgen. Dit moet net zo transparant kunnen als het volgen van de Euribor-rente. En elke maand Obvion bestoken met het verzoek om verlaging van de opslag. Obvion geeft in de nadere toelichting op de stijging van de opslag aan dat "indien de liquiditeitspremie in de toekomst daalt, zal Obvion de opslag voor de Obvion Variable Rente eveneens met hetzelfde percentage als waarmee de liquiditeitspremie daalt, verlagen". Dus: dan wil ik het ook kunnen volgen en elke verlaging aangrijpen met een verzoek tot verlaging van de opslag.
Ander punt: wat als de liquiditeitspremie stijgt?? Lijkt mij duidelijk wat Obvion dan gaat doen. Op dat moment is er denk ik zeker een ingang om te betogen dat er geen sprake meer is van een vaste opslag en dus strijdigheid met hun eigen voorwaarden.

Graag jullie meningen.

Overigens heb ik de brochure variable rente van december 2004 versie 38.0150 dec-2004 in mijn bezit en hierin staat het volgende (dit is dus de versie die is verschenen na de versie van Oboohma):
"Hoe wordt de Obvion Variabele Rente bepaald? De OVR werkt heel eenvoudig en is gemakkelijk te volgen. Deze rente is gebaseerd op de 1-maands Euribor-rente plus een vaste opslag die periodiek door Obvion wordt bepaald.....".

Ikzelf heb de hypotheek in 2007 verhoogd en zit dus nog vast aan latere voorwaarden die alleen maar minder in ons voordeel zijn.

Ben bang dat we toch achter het net gaan vissen, maar niets doen is zeker onverstandig. Massaal bezwaar aantekenen bij Obvion en ook de publiciteit zoeken. Wellicht komt er dan een doorbraak (hopelijk naar de goede kant ). Vooral inzetten op de absurde verhoging denk ik dan.

Hoi wieger,

Weet je wat het is in dit soort situaties? De kans bestaat dat de emotie de ratio gaat overheersen.
Het verwijderen van het woordje 'vast' in 2007 zegt niet zoveel, puur rationeel bekeken en in het licht beschouwd van de info die zomertyd20 gaf. Wat van veel meer importantie is, naar mijn bescheiden mening, is dat men aangeeft in de nieuwsbrief dat de omschrijving van de vaste opslag voor klanten in het post-1-11-2004 tijdperk zodanig gewijzigd is dat deze kan worden aangepast. Dat staat er, en staat kennelijk ook in de algemene voorwaarden vanaf dat moment.

Waar je voor moet waken, alweer volgens mijn bescheiden mening, is dat de emotie de feitelijkheden gaat overheersen, dat je met mede'benadeelden' in een stemming komt waarin je denkt het gelijk aan je kant te hebben, terwijl dat nog steeds in het geheel niet zeker is, integendeel.

Voor de goede orde, iedere 'benadeelde' zal het hoe dan ook met je eens zijn. De vraag is echter of die meningen echt een bijdrage leveren aan het winnen van je strijd.
Ik denk het namelijk niet. Door het 'opjutten' van elkaar wordt licht de realiteit uit het oog verloren, en dat maakt je kwetsbaar, omdat je door een koele afwijzing van je klacht door Obvion, wat je zeker kunt verwachten, lamgeslagen kunt raken.

Daarom, wapen je daartegen door zo rationeel mogelijk naar de zaak te kijken, en ook een voor jou negatief scenario bij je verweer te betrekken.

Maar goed, wie ben ik...

Succes,

Jack

Jack,

Ik denk dat je hier zeker een punt hebt. Zie ook mijn vorige post.
Wellicht is het beter om Obvion te benaderen met de in deze post genoemde punten.


In reactie op de posts van @ectron en @dispar:
Nadat je de offerte van Obvion hebt geaccepteerd krijg je van hun een bevestiging waarin letterlijk staat: "Graag bevestigen wij u hiermee dat u onze offerte van ..... heeft geaccepteerd. Dit houdt in dat al hetgeen in deze offerte is vermeld op uw lening van toepassing is, zowel de wijzigingen ten opzichte van de reeds bestaande lening als de in de offerte vermelde Voorwaarden voor een Obvion Hypotheek met de daarin opgenomen Algemene bepalingen".

Aangezien in een offerte van Obvion alle leningen worden opgesomd/herhaald zijn altijd de nieuwe voorwaarden van dat moment van toepassing (staat overigens ook in de offerte) en daar teken je voor. Misleidend? Ja, dat denk ik wel. Maar ik denk ook dat jullie in hetzelfde schuitje zitten als de rest van dit forum.

P.S. ik ben ook aan het oriënteren, maar besef wel dat dit weer kosten met zich mee zal brengen.

Hallo Allemaal,

Ook wij hebben de brief van Obvion ontvangen en waren zeer geschokt door de inhoud.

2 dingen die ons zeer tegen de borst stuiten.

1. Ze hebben in de loop der jaren hun voorwaarden aangepast door het woordje vast bij opslag te verwijderen. Dit hebben ze natuurlijk niet voor niets gedaan. Dit hebben ze gedaan met het oog dit in de toekomst ook daadwerkelijk te gaan gebruiken. Zoals nu dus. Echter hun communicatie naar de klant bleef: "Wij maken gebruik van een zeer transparant rentesysteem. Euribor met een vaste opslag van 0,65%. Ook de tussenpersonen bleven dit communiceren. HIER WAS DUS DUIDELIJK SPRAKE VAN MISLEIDING.

2. De extra liquiditeitspremie die ze nu hanteren van 0,7% is een verhoging van de opslag van meer dan 100%. Dit gaat volgens ons in tegen het principe van REDELIJKHEID EN BILLIKHEID.

Uiteraard gaan wij hier tegen in bezwaar.

Wij volgen met interesse alle activiteiten van de medegedupeerden.

Hier de adressen van waar ik mijn klacht tot nu toe heb gedumpt:

Radar: [email protected]
Volkskrant: [email protected]
Algemeen Dagblad: [email protected]
Financieel dagblad: [email protected]
AFM (Autoriteit Financiele Markten): http://consument.afm.nl/consumenten/contact.aspx
De Telegraaf: http://www.telegraaf.nl/contact/reageer/?redactie=29
Independer: http://www.independer.nl/thema/contact/ ... ct.contact
Vereniging Eigen Huis: http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigen ... es/Contact

Zijn er nog meer ideeen?



Obvion?

Hypotheek uit 2002: voorwaarden ok
rentemiddeling in 2005: nieuwe voorwaarden

In mijn offerte staat een adres van
geschillencommissie hypothecaire financieringen
postbus 90600
2509LP Den Haag

Deze heet nu kortweg: de geschillencommissie
http://www.sgc.nl/
Lijkt me de instantie om hier een uitspraak over te doen.
Hier ga ik het aankaarten

In welke veronderstelling?

vr 07 nov 2008, 12:50 ’Banken zullen weer gaan uitlenen’

AMSTERDAM (AFN) - De kredietmarkt is de laatste weken genormaliseerd en op termijn zullen banken weer geld gaan uitlenen aan bedrijven en consumenten. Dit stelt Jonathan Armitage, hoofd Amerikaanse beleggingen bij de Britse vermogensbeheerder Schroders.
“De markt functioneert normaler. Dit zal banken meer vertrouwen geven om uit te lenen. Simpele economische wijsheid dicteert dit.” Armitage baseert zijn constatering vooral op een scherpe daling van de Libor-rentes, de rentetarieven die banken elkaar in rekening brengen voor onderlinge leningen.

In de afgelopen weken is de Libor scherp gedaald en heeft deze volgens Armitage inmiddels het laagste niveau in vier jaar tijd bereikt. Het rentetarief voor leningen met een looptijd van 1 maand staat nu op ongeveer 2,18 procent, tegen ongeveer 4,14 procent een maand geleden.

Lees het volgende artikel eens:

http://www.bdo.nl/Documents/Brs/De%20ef ... %20mkb.pdf

Groeten,
P

Ik heb Kassa vorige week al gemaild, dat ik vind dat Obvion niet eenzijdig voorwaarden mag veranderen, maar ze hebben daar nog niet op gereageerd. Misschien dat het inderdaad het beste werkt als we met zoveel mogelijk mensen bij Radar en Obvion aan de bel trekken.

Janke van Lenteren

Inmiddels gesproken met VEH. Zij deelden mij mede dat hetgeen Obvion heeft gedaan juridisch zou mogen. Hier was ik al bang voor. Echter, VEH geeft ook aan dat ze het hier absoluut niet mee eens zijn en zullen hier verder aan werken. Volgens de medewerker die ik sprak komt er vandaag nog een bericht op hun site hierover.
Ik weet niet wat er inhoudelijk op de site komt dus dat moeten we even afwachten. Dit betekent wel een eerste publicatie waardoor bij andere instanties/organisaties/media de interesse zal worden gewekt om hier een item over te maken!

Ook raadde VEH mij aan om in elk geval te reageren richting Obvion dat je het niet eens bent met deze verhoging. Dus dit raad ik eenieder aan om te doen. Juridisch staat Obvion kennelijk wel in zijn recht, dus wellicht beter om over een andere boeg te gooien (bijv. redelijkheid/billijkheid/onzorgvuldigheid/geen transparantheid /hoezo nummer 1 in voorwaarden).

Op de website van Obvin staan diverse vagen, waarop Ovion antwoord geeft.

Een van de vragen staat hieronder met het door Obvion gegeven antwoord. lekker betrouwbaar dus!

Krijgt Obvion last van de bankencrisis?
Voor wat betreft de betrouwbaarheid van Obvion, de verstrekker van uw hypothecaire geldlening, hoeft u zich geen zorgen te maken.
Obvion is een hypotheekverstrekker die sinds de start in 1980 een terughoudend, voorzichtig en verantwoord verstrekkingbeleid heeft gevoerd.

Obvion verstrekt hypotheken op basis van het principe dat het inkomen van de geldnemer voldoende moet zijn om de hypotheeklasten gedurende de looptijd van de hypotheek te kunnen opbrengen. Dus niet op basis van het principe dat het niet belangrijk is of de hypotheeklasten kunnen worden voldaan omdat het onderpand toch voldoende waard is om de schuld af te lossen. Kort gezegd: invulling van onze zorgplicht en dus geen overfinanciering.

Verder geldt dat Obvion zeer degelijk gekapitaliseerd is door haar twee buitengewoon solide aandeelhouders (Rabobank en ABP) en een terughoudend financieringsbeleid.

Wij hebben reeds wat actie ondernomen.

In de eerste plaats een aangetekende brief + bijlagen naar Obvion : Een bezwaarschrift. Deze is vandaag verzonden. En we hebben hen tevens per e-mail onze bezwaren kenbaar gemaakt.

Verder een bericht naar Kassa & Trosradar, we zijn ook lid van de consumentenbond maar vragen ons af of zij er iets mee zouden kunnen behalve juridisch advies geven.

We hebben dit topic onder de aandacht gebracht op diverse andere fora.

Als ik het goed heb berekend, moeten wij met de verhoging van 0.7%, 160 euro per maand meer gaan betalen. 160 euro Onze bruto hypotheeklast per maand is gestegen met 13%

Wel erg prettig dat de rente wederom is gezakt naar 4,1% maar het zal de verhoging van Obvion nooit goed kunnen maken.
We stappen op bij de eerst volgende mogelijkheid = bij een gunstige vaste rente.

Inmiddels gesproken met VEH. Zij deelden mij mede dat hetgeen Obvion heeft gedaan juridisch zou mogen. Hier was ik al bang voor. Echter, VEH geeft ook aan dat ze het hier absoluut niet mee eens zijn en zullen hier verder aan werken. Volgens de medewerker die ik sprak komt er vandaag nog een bericht op hun site hierover.

Dank voor de info, ik was persoonlijk al bang dat waarschijnlijk de verhoging juridisch wel zou mogen. Meestal dekken ze zich hier goed voor in.

Maar vind het ook erg belangrijk dat obvion wel duidelijk merkt dat heel veel mensen dit niet zo hebben begrepen, en dat ze hier zelf voor een groot deel schuldig aan zijn. en dat hun goede naam door de manier waar ze deze verhoging hebben doorgevoerd zeker beschadigt is.

Misschien dat ze dan besluiten dat de extra inkomsten door de verhoging niet opwegen tegen de negatieve publiciteit die dit te weeg brengt. En ons op 1 of andere manier toch tegemoet willen komen. Zeker omdat ze zelf adverteren met duidelijke voorwaarden en ze tot voor kort een erg goede naam hadden.

Ben bang dat voor en groot deel dit zal afhangen van hoe slecht het nu echt gaat met obvion.

In ieder geval is mijn aangetekende brief al onderweg, het lijkt me inderdaad zeer verstandig om in ieder geval officieel aan obvion je ongenoegen te laten weten over deze extreme plotselinge verhoging.

Inmiddels is het persbericht op de site van vereniging eigen huis.

http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigen ... terjes.htm

Eigen Huis: Obvion gebruikt kleine lettertjes
Obvion gebruikt de kleine lettertjes voor een renteverhoging van 0,7% op het variabele tarief, terwijl de marktrente juist aan het dalen is. Vereniging Eigen Huis protesteert hiertegen.

Financieel adviseur Koen Velner van Vereniging Eigen Huis: "Veel leden stellen ons vragen over de tussentijdse aanpassing die Obvion deze week heeft doorgevoerd op het variabele Euribor-tarief. Hoewel in de offerte lijkt te worden gesproken van een ‘vaste opslag’ van 0,65%, blijkt deze bij nader inzien eenzijdig door de hypotheekbank te kunnen worden verhoogd, en van deze passage in de algemene voorwaarden (die gelden voor hypotheken die gesloten of gewijzigd zijn na 31 oktober 2004) maakt de bank nu gebruik: de opslag stijgt met maar liefst 0,7% naar 1,35%."

Hoewel deze aanpassing dus juridisch mogelijk lijkt, vindt Vereniging Eigen Huis deze gang van zaken te gek voor woorden. Koen Velner: "De koppeling met de Euribor zoals die door Obvion en haar adviseurs steeds is gepresenteerd, suggereerde een objectief tariefsverloop dat voor velen juist reden was om met de bank in zee te gaan."

"Deze informatie blijkt nu een dubbele bodem te hebben. En dat in een tijd dat begrippen als transparantie en vertrouwen belangrijker zijn dan ooit. Vereniging Eigen Huis is hierover inmiddels met Obvion in gesprek. Wij zullen u via onze website over eventuele ontwikkelingen informeren. Andere aanbieders met een Euribor-tarief, zoals ING Bank, Postbank, Hypotrust en Westland Utrecht kennen deze dubbele bodem niet."


Bron: Vereniging Eigen Huis
Amersfoort, 07 november 2008

Ik heb het artikel op de site van VEH inmiddels ook gezien.
Ook dank voor plaatsing op dit forum.

Bij het onder de aandacht brengen bij de diverse media, zal ik in elk geval ook verwijzen naar de publicatie van VEH. Zodoende is men sneller geneigd er een item van te willen maken.

Volgende week stuur ik zelf eveneens een aangetekende brief naar Obvion om mijn ongenoegen kenbaar te maken. Geen juridisch verhaal maar wel redelijkheid/billijkheid enz.

Mijn hypotheeklast is door de actie van Obvion in 1 maand gestegen met maar liefst 17,5%!! Niet normaal meer.

Jack,

Het lijkt dat je toch gelijk hebt. (mijn complimenten)
Vreemd dat ze het woordje vast mogen gebruiken. Want de toeslag blijkt allerminst vast te zijn.
De Dikke van Dale schrijft niet voor niets:
onveranderlijk: ~e prijzen; ~e lasten uitgaven die altijd gedaan moeten worden.
Bovendien zijn dus de algemene voorwaarden leidend boven de offerte/contract. Terwijl niet in de algemene voorwaarden staat dat deze leidend ingeval van een verschil tussen de offerte/contract en algemene voorwaarden


Groet, G

Juiste ondertoon Double Trouble,


Ik ben het met je eens dat eerst maar eens moet worden aangetoond dat de algemene voorwarden leidend zijn boven het getekende contract. Ik maak vaak huurcontracten en daar is het juist zo dat het huurcontract altijd bocen de algemene voorwaarden gaat behalve als deze ingaan tegen de in Nederland geldende wetgeving.

Zelfs al zou het zo zijn dat de vaste opslag uit het contract even zwaar weegt als de variabele opslag uit de algemene voorwaarden, dan nog kan worden gesteld door bepaalde andere gegevens één van beide zwaarder weegt. Bijvoorbeel dat de adviseur aangaf dat het een vaste opslag was, bijvoorbeeld dat we al vele jaren de opslag van 0,65% betalen. Obvion wil de opslag wijzigen dus moet hij aantonen dat het mag en de bestaande situatie (wij dus) hebben voor de rechter het voordeel van de twijfel.

Doeg, J

Je focust teveel op de frase 'vaste opslag' en vergeet gemakshalve dat genoemd wordt dat deze periodiek gewijzigd kan worden.

Zelfs al zou het zo zijn dat de vaste opslag uit het contract even zwaar weegt als de variabele opslag uit de algemene voorwaarden

Ik denk dat er technisch gesproken geen verschil tussen die twee is.
Natuurlijk begrijp ik dat je dat graag wilt, maar dat is wishful thinking.

Bijvoorbeel dat de adviseur aangaf dat het een vaste opslag was

Met alle respect, maar dat doet niet ter zake. Uitspraken van een adviseur, is zelfstandig ondernemer, binden Obvion niet. Temeer ook omdat de voorwaarden de genomen ruimte kennelijk bieden. Je zou in dat geval de adviseur moeten aanspreken, maar dat zal alleen succes kunnen hebben als je het kunt aantonen en onderbouwen.

bijvoorbeeld dat we al vele jaren de opslag van 0,65% betalen.

Ook dat is geen steekhoudend argument. Integendeel, dat zou je juist kunnen uitleggen in het voordeel van Obvion. Kijk eens, meneer de rechter, we zijn zeer terughoudend met het gebruik van het recht dat wij volgens afspraak met onze klanten hebben...

Obvion wil de opslag wijzigen dus moet hij aantonen dat het mag en de bestaande situatie (wij dus) hebben voor de rechter het voordeel van de twijfel.

Ik weet niet in welke maatschappij jij leeft, maar zo werkt het helaas voor je echt niet. Denk je nu echt dat Obvion deze zaak vooraf niet juridisch getoetst heeft?

Naar mij idee is het enige wat je als 'gedupeerde' kunt doen lawaai maken in de media en zo Obvion bewegen coulancehalve iets te doen voor hun klanten, ter beperking van imagoschade. Als dan bijvoorbeeld de verhoging voor de helft teruggedraaid wordt mag je spreken van een prima resultaat.
Maar eerlijk gezegd, ik verwacht er niet veel van, we zullen zien.

groet,

Jack

Lees ik vandaag een stuk over de Topman van de Rabobank (telegraaf op internet)

Quote
UTRECHT - Rabobankbestuursvoorzitter Bert Heemskerk geeft zelden interviews in zijn werkkamer. Hij zit het liefste op de gang, waar stoelen staan die zijn stalen heup beter verdraagt. Met zijn karakteristieke diepe stemgeluid wekt hij de indruk de rust zelve te zijn. Maar van binnen heeft hij gekookt, zo blijkt. Door de afgegleden mores in de financiële wereld, de hebzucht van aandeelhouders en de misleiding van onschuldige huiseigenaren.

Eigen Huis: Obvion gebruikt kleine lettertjes
Obvion gebruikt de kleine lettertjes voor een renteverhoging van 0,7% op het variabele tarief, terwijl de marktrente juist aan het dalen is. Vereniging Eigen Huis protesteert hiertegen.

Financieel adviseur Koen Velner van Vereniging Eigen Huis: "Veel leden stellen ons vragen over de tussentijdse aanpassing die Obvion deze week heeft doorgevoerd op het variabele Euribor-tarief. Hoewel in de offerte lijkt te worden gesproken van een ‘vaste opslag’ van 0,65%, blijkt deze bij nader inzien eenzijdig door de hypotheekbank te kunnen worden verhoogd, en van deze passage in de algemene voorwaarden (die gelden voor hypotheken die gesloten of gewijzigd zijn na 31 oktober 2004) maakt de bank nu gebruik: de opslag stijgt met maar liefst 0,7% naar 1,35%."

Hoewel deze aanpassing dus juridisch mogelijk lijkt, vindt Vereniging Eigen Huis deze gang van zaken te gek voor woorden. Koen Velner: "De koppeling met de Euribor zoals die door Obvion en haar adviseurs steeds is gepresenteerd, suggereerde een objectief tariefsverloop dat voor velen juist reden was om met de bank in zee te gaan."

"Deze informatie blijkt nu een dubbele bodem te hebben. En dat in een tijd dat begrippen als transparantie en vertrouwen belangrijker zijn dan ooit. Vereniging Eigen Huis is hierover inmiddels met Obvion in gesprek. Wij zullen u via onze website over eventuele ontwikkelingen informeren. Andere aanbieders met een Euribor-tarief, zoals ING Bank, Postbank, Hypotrust en Westland Utrecht kennen deze dubbele bodem niet."


Bron: Vereniging Eigen Huis
Amersfoort, 07 november 2008

Goh, VEH heeft weer klanten nodig.