Radar

Hier de adressen van waar ik mijn klacht tot nu toe heb gedumpt:

Radar: [email protected]
Volkskrant: [email protected]
Algemeen Dagblad: [email protected]
Financieel dagblad: [email protected]
AFM (Autoriteit Financiele Markten): http://consument.afm.nl/consumenten/contact.aspx
De Telegraaf: http://www.telegraaf.nl/contact/reageer/?redactie=29
Independer: http://www.independer.nl/thema/contact/ ... ct.contact
Vereniging Eigen Huis: http://www.eigenhuis.nl/VerenigingEigen ... es/Contact

Zijn er nog meer ideeen?

Ik dacht om de onderstaande (eenvoudige) tekst naar bovenstaande adressen te mailen. Nog verbeterpunten?

==========
Hallo,

Ik heb een hypotheek met variabele rente bij Obvion. Geheel (voor mij) onverwachts verhoogt Obvion nu de opslag op het Euribor tarief met maar liefst 0,7%: van 0,65% naar 1,35%.
Op diverse fora (waaronder die op de Tros Radar) lees ik dat het juridisch mogelijk lijkt dat ze dit doen (kleine lettertjes).

In de offerte die ik destijds heb gekregen wordt gesproken van een “vaste” opslag. Juist door de prijsstelling en de (schijn) transparantie heb ik gekozen voor Obvion.

Ondanks dat het dus juridisch schijnt te kunnen is hier toch sprake van misleiding?

Alvast bedankt voor de reactie.

Met vriendelijke groeten,
=========

Zie ook:

http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/

Goh, VEH heeft weer klanten nodig.

Niet zo bijdehand Geitemans. Wees blij dat VEH dit, na diverse meldingen van gedupeerden, op de site heeft gezet. Dit is een eerste stap in hopelijk veel media-aandacht.

Net zoals Jack (en ikzelf ook) al heb aangegeven: zoveel mogelijk publiciteit/lawaai maken, waardoor Obvion hopelijk de opslag zal terugdraaien om verdere imagoschade te voorkomen.

Ik dacht om de onderstaande (eenvoudige) tekst naar bovenstaande adressen te mailen. Nog verbeterpunten?

Jakov, het lijkt me zeer zinvol om ook een verwijzing naar het bericht op de site van VEH op te nemen. De andere media hebben dan meer interesse om er iets mee te gaan doen.

Niet te veel focussen op de vaste opslag maar meer op de redelijkheid en billijkheid en het zwaar duperen van klanten.

Succes

Vereniging Eigen Huis protesteert tegen rentestijging Obvion
‘Pas op voor dubbele bodems in voorwaarden’

Obvion, een samenwerkingsverband van de Rabobank Groep en het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP), heeft de afgelopen week het tarief voor hypotheken met een variabele rente met 0,7% verhoogt, terwijl de marktrente juist fors aan het dalen is. Veel leden van Vereniging Eigen huis hebben vol onbegrip gereageerd op deze voor hen onverwachte rentestap. Hoewel Obvion zich baseert op de kleine lettertjes in de hypotheekvoorwaarden, spreekt Vereniging Eigen Huis van een dubbele bodem in de voorwaarden en protesteert ze tegen deze gang van zaken.

Bij Vereniging Eigen Huis zijn de afgelopen dagen veel klachten binnengekomen over de onverwachte rentestijging van Obvion. Veel leden stellen vragen over de tussentijdse aanpassing die hun hypotheekbank deze week heeft doorgevoerd op het variabele Euribor-tarief. Hoewel in de offerte lijkt te worden gesproken van een ‘vaste opslag’ van 0,65% op het Euribortarief, blijkt deze bij nader inzien eenzijdig door de hypotheekbank te kunnen worden verhoogd. Van deze passage in de algemene voorwaarden (die gelden voor hypotheken die gesloten of gewijzigd zijn na 31 oktober 2004) maakt de bank nu gebruik: de opslag stijgt met maar liefst 0,7% naar 1,35%." Voor een hypotheek van 250.000 euro betekent dit een bruto lastenverzwaring van ruim 145 euro per maand.

Hoewel deze aanpassing dus juridisch mogelijk lijkt, protesteert Vereniging Eigen Huis tegen deze gang van zaken. De koppeling met de Euribor, zoals die door Obvion en haar adviseurs steeds is gepresenteerd, suggereerde namelijk een objectief, transparant tariefsverloop dat voor velen juist reden was om met de bank in zee te gaan. Deze informatie blijkt nu een dubbele bodem te hebben. Andere aanbieders met een variabele rente gebaseerd op het Euribor-tarief, zoals ING Bank, Postbank, en Westland Utrecht kennen deze dubbele bodem niet. Hypotrust kent wel een dergelijke bepaling, maar pas deze niet toe. De vereniging waarschuwt consumenten die een hypotheek met variabele rente aanschaffen goed op de voorwaarden te letten en dit bij hun adviseur na te vragen.

Bron: Vereniging Eigen Huis
Amersfoort, 08 november 2008

.... meer focussen ...... op de redelijkheid en billijkheid .....

@Poum

De term 'redelijkeheid en billijkheid' is weliswaar een bestaande juridische term, maar moet je meer zien als een allerlaatste redmiddel als er niets geregeld is of als wat geregeld is niet voldoet. De kans dat je daarmee in dit geval de zaak wint schat ik niet erg hoog in.

Persoonlijk hoop ik meer kans te hebben met een aanklacht bij de AFM op basis van misleiding: in de algemene voorwaarden van 2002 stond letterlijk dat "de vaste opslag tijdens de looptijd van de lening niet veranderd". In de loop der jaren heeft Obvion de toelichting op het begrip 'vaste opslag' langzaamaan afgezwakt en verdonkermaand. Maar de term vaste opslag bleef bestaan. Volgens mij geven de algemene voorwaarden van 2002 de intentie van de overeenkomst aan en is er bewust een rookscherm opgetrokken in de daaropvolgende jaren. En wat mij betreft is dat misleiding in de uitingen van Obvion.

Ben net gebeld door Ver. Eigen Huis. Kunnen er niets aan doen, Obvion staat in haar recht etc.
Wijst me zelfs nog op het feit dat Obvion nog steeds niet de duurste is met variabele rente....

Kennelijk hoeven we uit die hoek ook geen oplossing te verwachten.

De enige manier om onder die toeslag uit te komen is dus gewoon bij Obvion vertrekken.
Jammer dat dit voor Obvion wel weer overwaait, is voor mij in ieder geval een dure les!

Kennelijk hoeven we uit die hoek ook geen oplossing te verwachten.

Ik zou me hierdoor niet laten afschrikken want VEH is niet meer dan een collectieve belangenbehartiger. En kan in die hoedanigheid geen bindende uitspraken doen, daarvoor hadden we volgens mij de rechterlijke macht uitgevonden.

Volgens mij hebben we het hier over hypotheekvoorwaarden die door de loop der tijd aan duidelijkheid hebben ingeboet, of althans voor meerdere interpretaties vatbaar zijn. Het lijkt me heel redelijk om een verschil van mening hierover voor te leggen aan een rechter die daarover WEL bindende uitspraken kan doen. Voor dit soort akkefietjes heb ik een rechtsbijstandverzekering dus daar ga ik zeker een beroep op doen als Obvion haar interpretatie van de voorwaarden niet herziet.

Daarnaast kun je bij de Autoriteit Financiele Markten aankloppen die Obvion op de vingers kan tikken als zij zich niet correct heeft gedragen. Obvion kan de aandacht en eventuele aanwijzingen van de AFM missen als kiespijn, dus ik zou ook zeker daar nog even je verhaal neerleggen.

Autoriteit Financiële Markten
U heeft een klacht over Obvion NV. In deze e-mail vertellen wij u graag wat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) doet en wat u kunt doen met uw klacht.

Uw melding bij de AFM
De AFM vindt het belangrijk om klachten, tips en signalen te ontvangen. De AFM oefent toezicht uit op het gedrag van de financiële ondernemingen. Dit betekent dat de AFM controleert of de financiële ondernemingen zich aan de regels houden. Als een financiële onderneming zich niet aan de regels houdt, kan de AFM ingrijpen. Uw klacht sturen wij door naar de afdeling van de AFM die toezicht houdt op Obvion NV. In de volgende alinea kunt u meer lezen over de verdere klachtenprocedure.

Korte uitleg klachtenprocedure
Schrijf eerst een brief aan de financiële onderneming en vertel wat uw klacht is. Als u niet tevreden bent over de afhandeling van uw klacht door de financiële onderneming, neem dan contact op met het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (www.kifid.nl), Postbus 93257, 2509 AG Den Haag, telefoonnummer 0900 - 3552248 (EUR 0,10 per minuut). U kunt ook naar de rechter gaan. Voor advies en informatie over juridische procedures, kunt u contact opnemen met het Juridisch Loket (www.juridischloket.nl), telefoonnummer 0900 - 8020 (EUR 0,10 per minuut). Op onze website www.afm.nl/klacht kunt u de klachtenprocedure nog eens stap voor stap nalezen.

Afgelopen week hebben we een brief (aangetekend) naar Obvion verstuurd, met daarin de tekst die erop neer komt dat ons inziens de verhoging niet terecht is, aangezien in de offerte enkel gesproken wordt over een vaste opslag, en de tekst uit de algemene voorwaarden op 2 manieren uit te leggen valt.

Ik wacht een antwoord af, en stap eventueel naar mijn rechtsbijstandsverzekering.

Eventueel kan ik de brief hier wel plaatsen, mocht daar behoefte aan zijn.

Overigens is de Euribor vandaag op 4,015 % gesteld. Het laagste niveau in meer dan een jaar. Normaal gezien zouden we daar eindelijk ook weer eens voordeel van hebben. Obvion boort ons dat mooi door de neus...

Oracle,

Ik ben wel benieuwd naar de inhoud van die brief.

Wil vandaag een brief aan de rechtsbijstand versturen.

Beste Mensen,

Ik heb ooit de voorwaarden als volgt geïnterpreteerd:

In de algemene voorwaarden van maart 2006 is het volgende over de variabele rente opgenomen:
“21 b: Het rentepercentage wordt gebaseerd op de zogenaamde ‘referentierente’(1-maands Euribor) en kent een opslag die periodiek door de geldgever wordt bepaald, zie www.obvion.nl”.

De "opslag" op de referentierente wordt dus periodiek door de geldgever bepaald. Hoe de geldgever de opslag uit de algemene voorwaarden periodiek bepaald, is in de offerte/contract als volgt contractueel vastgelegd:
“Het tarief wordt de 1e van iedere maand opnieuw vastgesteld op basis van de stand van de 1-maands EURIBOR rente per de laatste werkdag van de vorige maand + een vaste opslag + eventuele opslag(en) voor niet gegarandeerde leningen. Dit tarief is de gehele maand geldig.”

De “opslag” uit de algemene voorwaarden bestaat uit een “vaste opslag” en een “opslag voor niet gegarandeerde leningen”.
De “vaste opslag” is letterlijk een “vaste” opslag en kan niet worden gewijzigd. De “vaste opslag” was bij het aangaan van het contract 0,65%.
De eventuele opslagen voor niet gegarandeerde leningen kunnen wijzigen als het leningbedrag kleiner wordt als een bepaald percentage van de executiewaarde. Deze opslag wordt door de geldgever periodiek gecontroleerd en eventueel bijgesteld.

Bij ik toch aan het dromen of is het toch mogelijk, mun rechtsbijstandverzekering gaat zich hier nu over buigen.

Doeg, Johan

Johan,

Ik ben het helemaal met je eens, verder staat er in de voorwaarden van 2006 letterlijk:

8. Renteberekening:
Voor het beschikbaar stellen van de geldlening bent u de met u overeengekomen rente verschuldigd onder de in de offerte, akte en deze Algemene voorwaarden genoemde bepalingen.


Wel ik kan ze niet alle 3 aanhouden, daar er in de offerte iets heel anders staat dan in de algemene voorwaarden. In de offerte staat een vaste opslag!!!. Ik ben daarom heel benieuwd welk document bindend is wanneer er in de verschillende documenten niet hetzelfde staat over dit onderwerp.

Helaas hebben wij geen rechtsbijstandverzekering maar ik ga dit even navragen bij een bevriend jurist. Wellicht kun jij dit ook meenemen naar jouw rechtsbijstandverzekering. Ik ben erg benieuwd wat ze daarop zeggen

Mvg
Eddie

Beste Eddie,

Waarschijnlijk valt het niemand op maar volgens mij bijten de algemene voorwaarden en het contract elkaar juist helemaal niet.
In het contract is alleen "opslag" uit de algemene voorwaarden verder gedefinieerd en vastgelegd als "vaste opslag" + "opslag voor niet gegarandeerde leningen".

Zeer logisch zelfs.

Doeg, Johan

Voor eventuele geïnteresseerden, hierbij de brief die vorige week de deur uit gegaan is. Vrij om te gebruiken uiteraard...

*****

Obvion N.V.
t.a.v. drs. R. van Diem
Postbus 3005
6401 DM Heerlen

Betreft: onterechte wijziging van vaste opslag

Geachte heer van Diem,

Op 5 november ontvingen wij een brief van u waarin u vermeldt dat de vaste opslag voor hypotheken met maandelijks variabele rente wordt verhoogd van 0,65% naar 1,35%.

Middels deze brief tekenen wij formeel bezwaar aan tegen deze verhoging, en willen we uiteenzetten waarom wij van mening zijn dat deze verhoging onterecht is.

In uw offerte (zie bijlage) d.d 28 december 2006, nummer xxx.xxx, staat het volgende vermeld, ten aanzien van het rentepercentage voor het deel van onze hypotheek met variabele rente:
"Het tarief [..] wordt vastgesteld op basis van [..] de 1-maands EURIBOR [..] + een vaste opslag + eventuele opslagen voor niet gegarandeerde leningen".

In de algemene voorwaarden geldend voor deze offerte staat:
"Het rentepercentage wordt gebaseerd op de zogenaamde ‘referentierente’ (1-maands Euribor) en kent een opslag die periodiek door geldgever wordt bepaald, zie www.obvion.nl".

Volgens deze artikelen wordt iedere maand de rente derhalve gebaseerd op:
- de stand van de 1-maands Euribor op de laatste werkdag van een gegeven maand;
- vermeerderd met een opslag bestaand uit:
• een vaste opslag (in ons geval 0,65%)
• eventuele opslag(-en) voor niet gegarandeerde leningen (in ons geval 0,3%).

Binnen de verwoording van deze voorwaarden is een wijziging van de vaste opslag ons inziens gedurende de looptijd niet mogelijk. Deze vaste opslag kan wel wijzigen voor bijvoorbeeld een offerte die op 1 januari wordt afgegeven en een vergelijkbare offerte afgegeven op 1 juli van een gegeven jaar, aangezien Obvion in de tussenliggende periode de opslag opnieuw kan bepalen. Voor getekende offertes geldt de opslag zoals vastgesteld op moment van afgifte van deze offerte als vast.


U geeft echter in voornoemde brief aan dat de opslag ook gedurende de looptijd van een bestaande hypotheek aangepast zou kunnen worden.

Zoals u ziet zijn deze voorwaarden voor meerderlei uitleg vatbaar, is daarmee de verhoging van de vaste opslag van 0,65% naar 1,35% voor onze lopende hypotheek ons inziens onredelijk en niet toegestaan, aangezien deze volgt uit een in het nadeel van de consument uitgelegde voorwaarde, hetgeen volgens de Nederlandsche wet niet zonder meer is toegestaan.

Wij gaan er derhalve van uit dat u de opslag, die bij aanvang van onze overeenkomst is ingegaan op 0,65%, handhaaft, en met terugwerkende kracht tot 1 november j.l. herziet.

Graag zou ik van u een reactie inzake deze willen ontvangen.

Met vriendelijke groet,

My 2cents?

Kansloos...


groet,

Jack

My 2cents?

Kansloos...

Nou nou jack heerlijk constructief hoor zucht.

Heb jij eigenlijk ook een obvion hypotheek ? Of eigenlijk een hypotheek ?

Niet dat dat nodig is om mee te kletsen uiteraard maar gewoon nieuwsgierig naar jouw interesse voor dit onderwerp.

Heeft eigenlijk iemand al antwooord gehad van obvion op hun aangetekende brief ?

Vandaag in de Volkskrant, voorpagina, "Hypotheken fors duurder door hypotheekcrisis" " Vooral mensen met variabele rente de dupe" "banken maken een stroppenpotje" "extra risico opslag bovenop Euribor"
Men ziet variabele rente hypotheken als risicovol en de banken willen dit gaan indekken. Ik kan ze geen ongelijk geven.

Hypotheken fors duurder vanwege kredietcrisis
Van onze verslaggever Pieter Klok
gepubliceerd op 11 november 2008 08:10, bijgewerkt op 11 november 2008 08:16

AMSTERDAM - Nederlandse banken rekenen bij het verstrekken van hypotheken sinds kort een fors hogere risicopremie. Vooral huizenbezitters met een variabele rente worden daardoor ineens met lastenverhogingen geconfronteerd.

Obvion, een dochter van pensioenfonds ABP en Rabobank, heeft de gebruikelijke opslag onlangs ruim verdubbeld, van 0,65 naar 1,35 procent. Ook sommige Rabobanken rekenen een hogere toeslag. ABN Amro, Westland Utrecht en Nationale Nederlanden overwegen het.

Banken vullen zo hun stroppenpot, zegt Bas Millenaar van tussenpersoon De Hypotheker.

De variabele hypotheekrente is normaliter gekoppeld aan de Euribor, de rente die banken elkaar onderling rekenen. ‘Banken legden daar tot voor kort 0,5 procentpunt bovenop, nu is die opslag het dubbele. Ze maken een potje voor onzekere gevallen.’

Edmund Hilhorst van Independer ziet nog hogere opslagen. ‘Tot wel 0,9 procent extra, maar het grootste gedeelte daarvan gaat op aan extra kosten. Banken betalen zelf ook een hogere risicopremie.’

Fortis Bank Nederland rekent de hoogste opslag. De variabele rente bedraagt daar 6,8 procent, een opslag van 2,2 procentpunt op het Euribortarief. ‘Fortis heeft blijkbaar nog steeds moeite om aan liquiditeit te komen’, zegt Hilhorst.

Welke rest