[ archief ] Aflossingsvrije hypotheken

[bolleke]

Er zijn te veel mensen
met een te hoge hypotheek die geen kant uit kunnen.

Dat klopt en dat heet "schuldencrisis". De onroerende bezittingen dekken niet meer de schulden die erop rusten. Da's het begin van het omvallen van de huizenmarkt, de hypothekenmarkt, de banken, de economie en de hele samenleving. Het einde der tijden is in zicht. Met dank aan de hypotheekadviseurs die ons veel te hoge hypotheken hebben aangesmeerd. daar is de ellende begonen, hypotheekadviseurs zijn de aanstichters van het kwaad in de wereld.

Vergeten we niet de gretigheid van de consument zelf, die deze hypotheken afsloten om tocht dat te dure huis te kunnen betalen

Het is te kort door de bocht om alleen de hypotheekadviseurs de schuld te geven. It takes two to tango!

[Wim2007]

Er komt heus wel weer een ommekeer in de huizenmarkt.

Uit een studie die in opdracht van het kabinet is uitgevoerd blijkt dat een ommekeer niet snel is te verwachten. Volgens deze studie zal een aanhoudende Europese schuldencrisis ertoe kunnen leiden dat in Nederland aandelenkoersen met 40% dalen en huizenprijzen met 20%. Het aantal woningtransacties kan dalen met 40%.
zie ook: http://welingelichtekringen.nl/15403-al ... ex-40.html

[Fiesiekus]

Fijn zo'n toekomstscenario...je zul maar zitten met een tophypotheek in een huis dat 20% in waarde daalt. En fijn maandelijks storten in eenbeleggingsdepot (lees: bodemloze put) waarvan de koersen 40% dalen.

En die hypotheekadviseurs maar roepen...."stop overwaarde niet in je volgende huis, maar in aandelen, dat rendeert beter dan je geld in stenen stoppen. En neem 'n zo hoog mogelijke hypotheek op je huis, da's fiscaal gunstig!"

[kweenie]

Het wordt trouwens wel weer leuk als de inflatie gaat toenemen.

Er wordt nu wel krampachtig geprobeerd de inflatie laag te houden, maar wat als dat wordt losgelaten? Noodgedwongen of als beleidskeuze? Even een simpel bierviltjes-scenario. Verstrek landen die in de problemen zijn vanwege de hoge staatsschuld langlopende leningen, bv. 30 jaar, tegen een vaste rente. Vervolgens wordt de inflatie bv. 10 jaar lang 5% per jaar hoger. Natuurlijk stijgen de lonen dan ook (grotendeels) mee. Gevolg is dat de waarde van de Euro (of de dollar) in 10 jaar zo'n 40% daalt. Een schuld die nu bv. nog 150% van het bnp bedraagt, is dan na 10 jaar nog maar zo'n 90% van het bnp. En omdat de rentebetalingen in Euro's gelijk zijn, maar de inflatie hoog is, wordt het elk jaar relatief makkelijker om die rente te betalen.

Gevolg voor de huizenbezitters is dat een schuld van bv. 5 keer je jaarinkomen ook met 40% daalt tot nog maar 3 keer je jaarinkomen. Bovendien stijgen de (her-)bouwkosten van woningen. Zodat de prijs van een nieuwbouwhuis flink omhoog gaat en ook de prijzen van de bestaande woningen omhoog gaan (of minder dalen, hoe je het maar wil zien). Zodat ook de verhouding schuld:woningwaarde beter wordt. Een daling van de effectieve waarde van 20% wordt dan ruim gecompenseerd door een stijgende nominale waarde van de huizen.

Het heeft natuurlijk ook zeker wel nadelige gevolgen. Maar aangezien de problemen waar we nu mee zitten voornamelijk komen door de hoge (nominale) schulden, zou het volgens mij niet eens zo'n ondenkbaar scenario zijn.

[Fiesiekus]

Wat jij (correct) beschrijft, is het weginfleren van staatsschulden: pomp zoveel geld in de economie, dat het BNP stijgt waardoor de staatsschuld als % van het BNP, daalt.

Die inflatie (inflation = inademen) is een gevolg van de stijging van de hoeveelheid geld in omloop; hoe meer geld, des te meer er voor de goederen en diensten (even aangenomen dat die gelijk blijven) moet worden betaald.

Ik ben op dit gebied geen deskundige, maar ik vraag me af hoe het zit met de Nederlandse pensioenen en -fondsen: kunnen die de inflatie wel bijbenen?

Ander scenario is het Japanse beleid: een giga staatstschuld (als % van het BNP), maar de rentelasten zijn door een erg lage rente, heel goed op te brengen. Dat werkt ook, zolang de inflatie maar in toom blijft.

[kweenie]

Je benoemt heel goed wat (monetaire) inflatie eigenlijk is, de stijging van de hoeveelheid geld in omloop. Daarnaast heb je de prijsinflatie, dus de stijging van het algemene prijspeil. Die twee zouden enigszins in verband met elkaar moeten staan.

Maar: de hoeveelheid geld in omloop is sinds 1999 meer dan verdubbeld, terwijl de prijzen maar iets van een kwart omhoog zijn gegaan. Dat lijkt mij een groter verschil dan op grond van stijging van bevolking en productiviteit te verklaren is. Zou dat zo kunnen blijven? Of zou de prijsstijging met kunstgrepen zo laag zijn gebleven en komt er nog een inhaalslag?

Voor de pensioenen is een rentestijging juist goed. Een lage rente betekent dat er meer in kas moet zijn: om over 25 jaar 100 euro uit te kunnen keren, moet bv. nu 40 euro in kas zijn. Een hoge rente betekent dat er minder in kas hoeft te zijn: om over 25 jaar 100 euro uit te kunnen keren, hoeft er bv. maar 25 euro in kas te zijn. Dan is er meer ruimte voor indexaties en/of beleggingen.

[SJZ]

Natuurlijk stijgen de lonen dan ook (grotendeels) mee.

Tja, dat kun je wel als een wetmatigheid neerzetten, maar of het zo is weet je niet. Als de inflatie een paar jaar lang fors hoger is dan je loonstijging dan kun je wel mooi praten over "weginfleren" en andere leuke termen, maar 2% loonstijging en 5% inflatie betekent dat het iedere maand moeilijker wordt om je woonlasten te betalen. En als je rentevaste periode afloopt kun je waarschijnlijk ook nog meer rente gaan betalen.

Ik hoor ook wel eens mensen zeggen: maak zoveel mogelijk schulden, de dag dat de dollar valt ben je spekkoper als je veel schulden hebt. En dus is schulden aflossen dom.

Nou, de mensen die ik ken die in een afgelost huis wonen zijn dan misschien stommelingen, maar ondertussen zijn ze er nu al blij mee.

[kweenie]

Zo'n wetmatigheid is er natuurlijk niet per definitie, maar bij de CAO-onderhandelingen wordt i.h.a. wel een loonstijging afgedwongen die in de richting van de inflatie zit. Het is in die zin volgens mij meer een (afgedwongen) wetmatigheid dan veel andere economische 'wetmatigheden' die toch niet zo hard blijken te zijn dan ze doen voorkomen.

[Fiesiekus]

Nou, de mensen die ik ken die in een afgelost huis wonen zijn dan misschien stommelingen, maar ondertussen zijn ze er nu al blij mee.

Terecht. Ik werd ook voor "stom en bot" uitgemaakt door de heren hypotheekadviseurs toen ik meldde de overwaarde uit het oude huis, in het nieuwe te willen steken. "je moet zo hoog mogelijk met je schuld gaan zitten, dan kan je de overwaarde in aandelen stoppen".

Wie was er nou achteraf stom?

[Fiesiekus]

Zou dat zo kunnen blijven? Of zou de prijsstijging met kunstgrepen zo laag zijn gebleven en komt er nog een inhaalslag?

Het is maar net waar je naar kijkt. Energie is gigantisch in prijs gestegen, door import van dure olie (inflatie-import); vele artikelen (kleding, duurzame gebruiksgoederen) zijn goedkoper geworden door import uit lage lonen landen.

Voor de pensioenen is een rentestijging juist goed. Een lage rente betekent dat er meer in kas moet zijn: om over 25 jaar 100 euro uit te kunnen keren, moet bv. nu 40 euro in kas zijn. Een hoge rente betekent dat er minder in kas hoeft te zijn: om over 25 jaar 100 euro uit te kunnen keren, hoeft er bv. maar 25 euro in kas te zijn. Dan is er meer ruimte voor indexaties en/of beleggingen.

Dus een doemscenario is bijv. hoge inflatie en lage rente? Er staat ons nog wat te wachten als werkende generatie die maar moet wachten wat er vand e pensioenen is overgebleven.

[kweenie]

Zou dat zo kunnen blijven? Of zou de prijsstijging met kunstgrepen zo laag zijn gebleven en komt er nog een inhaalslag?

Het is maar net waar je naar kijkt. Energie is gigantisch in prijs gestegen, door import van dure olie (inflatie-import); vele artikelen (kleding, duurzame gebruiksgoederen) zijn goedkoper geworden door import uit lage lonen landen.

Er zijn inderdaad grote verschillen tussen de verschillende producten, maar de 'gemiddelde' prijsinflatie binnen de Eurozone is, sinds de (girale) euro er is, in totaal zo'n 25%. Dat is toch een heel andere orde van grootte dan een meer dan verdubbeling van de geldhoeveelheid. Natuurlijk is de productie en de bevolking in die tijd ook wel wat gestegen, maar per saldo zit er volgens mij toch nog een flinke kloof tussen de prijsverhogingen die je op grond van die factoren zou verwachten en de prijsinflatie die er geweest is.

Het lijkt mij dat op de lange termijn die factoren redelijk in evenwicht zouden moeten zijn, wat dus zou betekenen dat ofwel de geldhoeveelheid zou moeten krimpen ofwel de prijzen in de loop van de komende jaren meer zouden moeten stijgen dan de geldhoeveelheid. Maar misschien dat ik het wel verkeerd zie. Ik zit ook maar wat voor me uit te denken...

En even 'out of the box' denkend, misschien dat een hogere prijs- en looninflatie dus niet eens verkeerd uitkomt voor een Europa met relatief veel (nominale) Euro-schulden.

[SJZ]

veel andere economische 'wetmatigheden' die toch niet zo hard blijken te zijn dan ze doen voorkomen.

Economische wetmatigheden zijn zelden (of nooit) hard. Kijk, als jij € 100 leent tegen 4% rente dan moet je na een jaar € 4 rente betalen, da's vrij hard.

Economie is echter een gedragswetenschap, net als bijvoorbeeld psychologie. De economie bestudeert het gedrag van mensen, en mensen handelen niet altijd volgens wetmatigheden. Natuurlijk, een grote groep mensen zal gemiddeld wel ongeveer de wetmatigheden volgen (want bijvoorbeeld de voorspellingen van het CPB kloppen tot op grote hoogte weer wel).

Maar geen serieuze econoom zal zeggen dat economische wetmatigheden 100% hard zijn. Net zoals er ook denk ik geen serieuze psycholoog zal zijn die durft te beweren dat hij met 100% zekerheid uitspraken over de toekomstige ontwikkelingen van zijn patienten durft te doen.

[Fiesiekus]

Toch heb ik van Prof. Heertje geleerd dat veel macro economische verschijnselen, op basis van wiskundige modellen verklaard kunnen worden. De hele econometrie is een stuk wetenschap dat een deel van de economie op wiskundige wijze verklaard (althans, probeert te verklaren). Y = C + I geloof ik?

Blijft uiteraard het consumentengedrag dat voor een deel psychologie is, en die psychologie kentert per 10 jaar qua ideeën en visie. Blijft het feit dat meer inkomen leidt tot meer consumptie, tot een bepaald niveau zelfs redelijk lineair.

In mijn (beperkte) perceptie, is economie een exacte wetenschap.

[kweenie]

Tot op zekere hoogte zijn er (relatieve) wetmatigheden, maar zijn die vaak maar in één richting geldig. Of in elk geval in één richting 'zekerder' dan in de andere richting. En betekent zo'n wetmatigheid nog niet dat daar ook op te sturen valt.

Volgens mij wordt in het beleid vaak geprobeerd op basis van zulke eenrichtings-wetmatigheden in tegengestelde richting te sturen. Even simpel gesteld, als een wetmatigheid is dat de stoep nat wordt als het regent, dan wordt er in het economisch beleid soms geprobeerd om het te laten regenen door de stoep nat te maken. En dat werkt natuurlijk niet altijd.

[SJZ]

In mijn (beperkte) perceptie, is economie een exacte wetenschap.

Tja, moeten we nog op zulke domme opmerkingen reageren? Ik kan ook wel zeggen:

In mijn (beperkte) perceptie, is psychologie een exacte wetenschap.

In mijn (beperkte) perceptie, is wiskunde een gedragswetenschap.

Je hebt kennelijk nooit opgelet op school bij les 1 van economie.
Je hebt kennelijk nooit opgezocht wat economie is. Ik zou zeggen: begin eens met het intikken van het woord economie in Wikipedia, of op http://www.vandale.nl en je laat zulke domme opmerkingen wel achterwege.

Of je economie nou een gedragswetenschap, sociale wetenschap of maatschappijwetenschap noemt, in alle gevallen ligt het niet binnen de grenzen van de exacte wetenschappen.

Passen jouw hersenen in een wiskundig model waarmee we jouw beslissingen van de komende 30 jaar kunnen voorspellen? Lijkt me niet, dat komt niet voor bij mensen, alleen bij robots.

[Wim2007]

Dus een doemscenario is bijv. hoge inflatie en lage rente? Er staat ons nog wat te wachten als werkende generatie die maar moet wachten wat er vand e pensioenen is overgebleven.

De Pers publiceerde vandaag een nogal realistisch doemscenario. Over de huizemarkt: "De crash betekent dat zeker de helft van de huishoudens straks een hypotheeklening heeft die groter is dan de waarde van de woning – dat is nu al eenderde door de grote hoeveelheid aflossingsvrije hypotheken die verkocht is. Deze groep staat zoals dat heet ‘onder water’ en kan niet zomaar verhuizen. Bij verkoop ontstaat immers een restschuld, waar ze nog jarenlang aan vastzitten....De kiem voor deze huizencrisis is lang geleden ontstaan, waardoor de Nederlandse woningmarkt nu kwetsbaar is voor prijsdalingen. We hebben de grootste hypotheekschuld ter wereld, afgezet tegen de omvang van de economie. En we hebben de grootste wanverhouding tussen de waarde van de hypotheek en die van de woning. Door de sterk versoepelde leenvoorwaarden van banken (125 procent executiewaarde, aflossingsvrij) vanaf de jaren negentig en de riante hypotheekrente-aftrek is een huizenbubbel ontstaan die gaat knappen...."

zie voor het hele artikel: http://www.depers.nl/economie/600260/St ... t-uit.html

[Fiesiekus]

Inderdaad, een realistisch doemscenario. Ik ageer al > 10 jaar tegen constructies waarbij er tophypotheken op dure huizen wordt gezet "omwille van de fiscale aftrekbaarheid". Het is een soort van strop waar je je nek insteekt: hoge hypotheek is hoge maandlast en het risico dat het vermogen keldert.

Jarenlang hebben hypotheekadviseurs dit soort gevaarlijke constructies bij huizenkopers door de strot geduwd; nu zitten die mensen met de schade.

Ben overigens wel benieuwd naar de onderbouwing d.m.v. harde getallen: is werkelijk bekend hoeveel mensen een hypotheek hebben die (veel) hoger is dan de huizwaarde? In het "De Pers artikel"wordt gerept over nu 30% straks 50%; echter ik ken geen mensen met zo'n hoge hypotheekschuld. Zou kunnen dat ik alleen verstandige mensen ken die adviezen van hypotheekadviseurs naast zich neer hebben gelegd (zoals ik) of zelfs zo superverstandig zijn geweest om helemaal niet naar een hypotheekadviseur toe te stappen.

[Fiesiekus]

Passen jouw hersenen in een wiskundig model waarmee we jouw beslissingen van de komende 30 jaar kunnen voorspellen? Lijkt me niet, dat komt niet voor bij mensen, alleen bij robots.

SJZ, je moet het boek "De vrije wil bestaat niet", van Victor Lamma (neuroloog/hersenonderzoeker) eens lezen. Die man toont aan dat we menen zelf beslissingen te kunnen nemen; echter in werkelijkheid worden we gestuurd door biochemische processen in ons brein waar we zelf amper invloed op uit kunnen oefenen, zoals geprogrammeerde robots.

[Wim2007]

Ben overigens wel benieuwd naar de onderbouwing d.m.v. harde getallen: is werkelijk bekend hoeveel mensen een hypotheek hebben die (veel) hoger is dan de huizwaarde? In het "De Pers artikel"wordt gerept over nu 30% straks 50%; echter ik ken geen mensen met zo'n hoge hypotheekschuld.

Onder het artikel staan de bronnen van deze cijfers.
Verder is ook dit artikel mogelijk interessant: http://www.gelderlander.nl/nieuws/algem ... 780495.ece Het geeft weer met welke moeilijkheden een grote groep huiseigenaren en hypotheekverstrekkers nu al te maken hebben (en hoe weinig aandacht dat daarvoor in de media bestaat)

En het is niet ondenkbaar dat dit in de nabije toekomst het lot is voor vele huiseigenaren: http://www.eenvandaag.nl/economie/38980 ... pverlening_

[Fiesiekus]

Tja, en weer komt de hypotheekadviseur om de hoek kijken: een hypotheek van €270.000,- op een woning van €210.000,-....dat verzint alleen meneer de hypotheekadviseur...