Radar

Hai,

ik begrijp even niet waarom TS opeens meer zou willen lenen (wilt u iets opknappen of verbouwen?)

Meer lenen dan moet is eigenlijk nooit echt een goed idee, lenen kost geld. Ik sluit me eigenlijk bij al mijn voorgangers aan. Niet doen, lenen wat u echt wilt lenen en kiezen voor een bankspaar product of annuiteiten.

De HRA blijft altijd een moeilijk punt maar we mogen er voorzichtig vanuit gaan dat deze niet in 1 keer afgeschaft zal worden en dat er dan tal van overgangsregelingen zullen bestaan.

wat betreft hypotheek adviseurs, tja er zijn goede en slechte. (ik heb er maar 1 gehad, die heb ik een zaak aangedaan en gewonnen) maar er zullen ook goede zijn. Mijn mening daarover is: zorg dat u van te voren weet wat u wilt vragen. Blijf bij de uitleg doorvragen tot u het begrijpt hoe het in elkaar zit. Niet totdat wat de adviseur zegt logisch klinkt maar totdat u het zelf aan iemand zou kunnen uitleggen. Vaak zijn dit soort dingen gewoon ingewikkeld en het is belangrijk dat u weet wat u aan het doen bent. Wil de hypotheek adviseur het niet nog een keer uitleggen: hard wegrennen.

Trudy

trudy81 schreef:Hai,

ik begrijp even niet waarom TS opeens meer zou willen lenen (wilt u iets opknappen of verbouwen?)

Meer lenen dan moet is eigenlijk nooit echt een goed idee, lenen kost geld. Ik sluit me eigenlijk bij al mijn voorgangers aan. Niet doen, lenen wat u echt wilt lenen en kiezen voor een bankspaar product of annuiteiten.

Punt is bij een bankspaarproduct, dat hoge éénmalige inleg aan het begin van de looptijd, gedurende lange tijd een rentevergoeding gelijk aan het rente-% over de hypotheek oplevert. I.c.m. de HRA (die dan dus moet blijven bestaan) en de vrijstellingen in Box 1, kan een hogere hypotheek een iets lagere netto maandlast opleveren, doordat de volgende spaarbedragen, aanzienlijk lager kunnen zijn.

Bepalend voor dat voordeel zijn o.a. de tariefgroep in Box 1 en de vrijstelling, i.c. de looptijd.

In principe trek ik dus het boetekleed aan; soms kan een iets hogere hypotheek een lagere mandlast opleveren. In het geval van de TS, bedraagt het voordeel €16,-. Gaat de HRA eraan, dan is dat voordeel weg en ontstaat er waarschijnlijk een nadeel. Overigens denk is dat bij dit soort hypotheekbedragen, de HRA vooralsnog intact zal blijven.

Indien je kiest voor aflossen niet d.m.v. een SEW/BEW of KEW, dan zou ik voor annuïteiten gaan, met de mogelijkheid elk jaar 10% van de hypotheeksom af te lossen.

Ja, daar ben ik het helemaal mee eens!

Toch houd ik de (enigszins conservatieve) mening dat meer lenen dan moet, ook al brengt dat een iets lagere maandlast mee, niet handig is. De vraag is waar het krediet dan ingestoken wordt. Geld is altijd snel op. Daarbij kunnen situaties van mensen ook veranderen, waardoor een lagere lening beter te over zien is, niemand weet wat de toekomst brengt. Het is mijn mening dat ook al scheelt het een paar euro in maandlasten dat het risico van meer lenen niet opweegt.

Let wel, dit is mijn persoonlijke mening, en hoe ik tegen financien aankijk, dat hoeft natuurlijk niet de mening van een ander te zijn. met het verhaal dat fiesiekus hierboven schrijft ben ik het helemaal eens, financieel klopt dit gewoon.

In deze situatie zie ik ook even niet waar dan die eenmalige inzet vandaan komt van TS (of was het hypothetisch bedoeld?) Het lijkt er meer op dat er gewoon meer geleend wordt om op lagere lasten uit te komen, maar nog steeds snap ik niet hoe die lening dan hypothecair verantwoord wordt.

Trudy

trudy81 schreef:De vraag is waar het krediet dan ingestoken wordt.

Dat wordt gestort op de bankspaarrekening. Beslist NIET consumeren!!

trudy81 schreef:Geld is altijd snel op.

Dat zegt m'n vrouw ook altijd als ze schoenen gaat kopen.

trudy81 schreef:Daarbij kunnen situaties van mensen ook veranderen, waardoor een lagere lening beter te over zien is, niemand weet wat de toekomst brengt. Het is mijn mening dat ook al scheelt het een paar euro in maandlasten dat het risico van meer lenen niet opweegt.

Dat klopt 100%; bij veranderingen in Box1 of de HRA, gaat je (paar €'s) voordeel een nadeel worden. Het is dus de persoonlijke keuze of je dat zo wilt doen

trudy81 schreef:In deze situatie zie ik ook even niet waar dan die eenmalige inzet vandaan komt van TS (of was het hypothetisch bedoeld?)

Uit die hogere hypothecaire lening.

Oh kijk, nu snap ik het, ik dacht dat ik even iets gemist had. Maar ik heb hem, geld wordt geleend om in te zetten in het bankspaarproduct om zo de maandlasten te verlagen. (nu snap ik dus ook je eerdere post)

Het is dus de persoonlijke keuze of je dat zo wilt doen

idd, denk ik ook, daarom zei ik ook dat mijn persoonlijke mening was het niet te doen, maar dat moet iedereen voorzichzelf beslissen.

Dat zegt m'n vrouw ook altijd als ze schoenen gaat kopen.

Ik waardeer je mening altijd heel erg maar denk nu toch echt dat je het belang van schoenen kopen zwaar onderschat!!!!

Trudy

trudy81 schreef:Oh kijk, nu snap ik het, ik dacht dat ik even iets gemist had. Maar ik heb hem, geld wordt geleend om in te zetten in het bankspaarproduct om zo de maandlasten te verlagen. (nu snap ik dus ook je eerdere post)

Dat is snel..., dat lijkt O.... wel...

trudy81 schreef:

Dat zegt m'n vrouw ook altijd als ze schoenen gaat kopen.

Ik waardeer je mening altijd heel erg maar denk nu toch echt dat je het belang van schoenen kopen zwaar onderschat!!!!

Trudy

Nou .... m'n vrouw vindt dat gek genoeg ook als ik zeg..."kom...ik ga de Intruder maar eens uit de garage rijden...

Wie is hier nou de econoom

Smily01, om uw vraag te beantwoorden, ja dat kan. Ik denk dat het geld wat u meer leent in een depot gestort wordt waar de premie van de spaarhypotheek uit betaald wordt. In de eerste jaren wordt dan meer spaarpremie betaald. Het resultaat is een maximale subsidie. Goed voor de adviseur (meer provisie), goed voor de bank (meer inkomsten) en mits u de rit af maakt, goed voor u. Maakt u de rit niet af (gemiddelde levensduur van een hypotheek is meen ik 13 jaar door scheiding, werkeloosheid etc.) dan schiet u er bij in. Ook een sterk veranderde rente aan het eind kan een domper op de feestvreugde geven als u daardoor niet meer aan de fiscale voorwaarden (bandbreedte!) voldoet.

Als u voor minimaal 20 jaar wilt lenen dan is de goedkoopste oplossing denk ik een bankspaarhypotheek omdat u met uw hypotheek onder de 75% van de executiewaarde blijft (aanname) en volgens mij een bankspaarhypotheek geen levensverzekering nodig heeft. Het is nog goedkoper te maken door in de eerste jaren extra spaarpremie te storten. Die spaarhypotheek is eigenlijk een annuïteitenhypotheek (schuldverloop is exact hetzelfde) maar wordt voor de fiscus anders voorgesteld. Wat u doet met die extra premiestortingen is eigenlijk uw hypotheek versnelt aflossen zonder dat de fiscus dat merkt. Als u geen extra premiestortingen wilt doen dan kunt u (bij een looptijd van 20 jaar) de bank vragen om gedurende de laatste 5 jaar een extra hoge rente te berekenen. De onbelaste rente op het spaardeel is dan hoger als de netto rente voor van de hypotheek. Wel binnen de bandbreedte blijven.

In aanvulling op Fiesikus wil ik op de mogelijkheid wijzen dat ook de beloning van de adviseur van de bank variabel en afhankelijk van het verkochte product kan zijn. Ik meen mij te herinneren dat er een bank is die hun adviseurs negatief beloont bij de verkoop van een annuïteitenhypotheek, er wordt niet genoeg aan verdient. De bonus voor Beleggingshypotheken en arbeidsongeschiktheidsverzekeringen is als compensatie dan weer extra hoog.

Dat u pas veel later de gevolgen van een advies kan merken illustreert het volgende verhaal wat ik op een ander forum ben tegengekomen:

In het kort: 8 jaar geleden wordt de overwaarde (150k) van het oude huis in een premiedepot gestort om premie van spaarhypotheek van 500k voor het nieuwe huis uit te betalen. Adviseur had voorgerekend dat met een indexering van 4% (wel erg optimistisch) deze hypotheek na 20 jaar binnen de vrijstelling zou gaan vallen. Eigenaar voorziet nu dat die vrijstelling nooit gehaald gaat worden en verwacht over 12 jaar 52% inkomstenbelasting over 120k te veel ontvangen rente te moeten betalen. Of dat die adviseur op Ibiza ligt te zonnen van zijn extra bonus vermeld het verhaal helaas niet.

EdvanWit schreef:Ik denk dat het geld wat u meer leent in een depot gestort wordt waar de premie van de spaarhypotheek uit betaald wordt. In de eerste jaren wordt dan meer spaarpremie betaald. Het resultaat is een maximale subsidie. Goed voor de adviseur (meer provisie), goed voor de bank (meer inkomsten) en mits u de rit af maakt, goed voor u. Maakt u de rit niet af (gemiddelde levensduur van een hypotheek is meen ik 13 jaar door scheiding, werkeloosheid etc.) dan schiet u er bij in. Ook een sterk veranderde rente aan het eind kan een domper op de feestvreugde geven als u daardoor niet meer aan de fiscale voorwaarden (bandbreedte!) voldoet.

Dit zijn dus wel beregoede factoren die meespelen bij de overweging om zo'n bankspaarproduct af te sluiten!! Zit je de rit niet uit, dan komt de fiscus om de hoek kijken om af te rekenen over de winst.

EdvanWit schreef:Als u voor minimaal 20 jaar wilt lenen dan is de goedkoopste oplossing denk ik een bankspaarhypotheek omdat u met uw hypotheek onder de 75% van de executiewaarde blijft (aanname) en volgens mij een bankspaarhypotheek geen levensverzekering nodig heeft.

Dat is ook weer een punt: de overlijdensrisicoverzekering. Indien de bank die niet eist, dan de NHG wel (voor een deel van de hypothecaire lening) indien NHG van toepassing.

Overigens kan je na 15 jaar (da's maar even langer dan het gemiddelde van 13 jaar) erook al gebruik maken van de lage vrijstelling. Die vrijstelling is weliswaar laag, maar wordt jaarlijks geïndexeerd.

EdvanWit schreef:Ik meen mij te herinneren dat er een bank is die hun adviseurs negatief beloont bij de verkoop van een annuïteitenhypotheek, er wordt niet genoeg aan verdient. De bonus voor Beleggingshypotheken en arbeidsongeschiktheidsverzekeringen is als compensatie dan weer extra hoog.

Lekkere werkgever, zo'n bank. Mederwerker verkoopt iets, beloning negatief.

Fiesiekus schreef:Dit zijn dus wel beregoede factoren die meespelen bij de overweging om zo'n bankspaarproduct af te sluiten!! Zit je de rit niet uit, dan komt de fiscus om de hoek kijken om af te rekenen over de winst.

Die rit uitzitten bij een spaarhypotheek is heel belangrijk. Toen ik 21 jaar geleden een spaarhypotheek nam was die ondanks de 0,2% hogere rente uiteindelijk goedkoper dan de annuïteitenversie. Wat er niet bij verteld werd was dat die besparing bij een looptijd van 30 jaar pas na 23 jaar begon en als je de kosten van de hypotheek (de totale netto betaalde rente) uitzet tegen de looptijd die besparing voornamelijk de laatste 5 jaar van de looptijd gerealiseerd wordt. Dat is pas klantenbinding. Die 0,2% extra rente werd dan ook gedeeld met de tussenpersoon.

Fiesiekus schreef:Lekkere werkgever, zo'n bank. Mederwerker verkoopt iets, beloning negatief.

Ik denk dat die medewerkers die in het belang van hun klant handelen gemotiveerder gaan solliciteren en dat alleen die medewerkers overblijven die het belang van de bank dienen. Het voordeel van de strengere regelgeving is dat dit soort afhankelijkheden nu bekender worden.

Bedankt voor al jullie goede tips!!! Ik ben vandaag weer naar een hypotheekadviseur geweest. Nou deze was stukken beter. Misschien is het verschil dat deze per uur wordt betaald en niet op provisiebasis. Hij raadde me aan om voor de helft van de EUR 86000 een bankspaarhypotheek te nemen en voor de andere helft een aflossingsvrije hypotheek. Dit vanwege het feit dat ik aan hem vroeg om een mogelijkheid om eerder een deel van de schuld af te lossen. Ik las ergens op internet dat men bij een bankspaarhypotheek "Spaart u extra? Het hoogste bedrag dat u in een jaar spaart, mag nooit meer zijn dan tien keer het laagste bedrag dat u in een jaar spaart. Als dat wel zo is, betaalt u belasting over het hele bedrag." Is dit zo? Is het mogelijk om bijvoorbeeld bij een bankspaarhypotheek de schuld helemaal na 20 jaar af te lossen zonder dat je de 1.2% vermogensheffing betaald? Of moet je 30 jaar de hypotheek houden? Is het eerder aflossen van je hypotheek bij een aflossingsvrije hypotheek makkelijker?
De koopsom van het huis is trouwens EUR 188.000
Nog bedankt voor al jullie reacties

smily01 schreef:Dit vanwege het feit dat ik aan hem vroeg om een mogelijkheid om eerder een deel van de schuld af te lossen. Ik las ergens op internet dat men bij een bankspaarhypotheek "Spaart u extra? Het hoogste bedrag dat u in een jaar spaart, mag nooit meer zijn dan tien keer het laagste bedrag dat u in een jaar spaart. Als dat wel zo is, betaalt u belasting over het hele bedrag." Is dit zo? Is het mogelijk om bijvoorbeeld bij een bankspaarhypotheek de schuld helemaal na 20 jaar af te lossen zonder dat je de 1.2% vermogensheffing betaald? Of moet je 30 jaar de hypotheek houden? Is het eerder aflossen van je hypotheek bij een aflossingsvrije hypotheek makkelijker?
De koopsom van het huis is trouwens EUR 188.000
Nog bedankt voor al jullie reacties

In principe is de verhouding hoog/laag inleg gelijk aan 10:1. Wat er gebeurt als je dat overschrijdt (dus bijv. één jaar niets inlegt) weet ik even niet. Teveel inleggen kan je makkelijk voorkomen door minder in te leggen en op dat aflossingsvrije deel af te lossen.

Bij een bankspaarproducht betaal je nooit die VRH van 1,2%; een bankspaarproduct zit nl. altijd in Box1.

De bankspaarrekening moet minstens 15 jaar bestaan voor de lage vrijstelling. Voor de hoge vrijstelling minstens 20 jaar (tot max. 30 jaar). Die hoge vrijstelling is voldoende om uw hypotheekschuld af te lossen, indien genoeg ingelegd. Dat vergt enig rekenwerk. - edit - bij €53/maand over 30 jaar bij een rente van 4,8% levert de bankspaarrekening je ongeveer €43.000,- op = de helft. Je hebt dan €19100,- ingelegd op die bankspaarrekening. Een aanzienlijke besparing dus!

En wat dacht je van € 34.000 bankspaarhypotheek en € 52.000 aflossingsvrij? Na 15 jaar banksparen heb je een vrijstelling van € 34.300. De aflossingsvrije hypotheek biedt meestal minimaal 10% (maar vaak ook 15% of 20%)
Als je wilt kun je dus in 15 jaar schuldvrij zijn.

Dan is er nog een optie: de indexering van die lage vrijstelling. Stel de indexering bedraagt 1,5%/jaar ,dan is ie over 15 jaar €46150,- Gebruik je de flexibiliteit van de inleg, kan je voor dit bedrag sparen in 15 jaar en de rest (€42.000,-) aflossingsvrij nemen en zelf jaarlijks aflossen.

Er is nog iets wat ik over dat depot kwijt wil. De vraag is namelijk of gezien de besparing het extra risico genomen moet worden. Een verre kennis van mij heeft ongeveer 12 jaar jaren geleden zijn te groot geworden woning (kinderen de deur uit) verkocht en zijn overwaarde in een depot gestort om gedurende de looptijd de premies van de spaarhypotheek voor het kleinere flatje uit te betalen (dat kon toen nog) met het doel om via een aantal eerste hoge stortingen van de maximaal haalbare aftrek te genieten. Twee jaar geleden nam het hypotheekadviesbureau contact met hem op met de mededeling dat het depot leeg was en dat hij aanvullende stortingen moest doen.... Er was kennelijk iets niet goed gegaan en het hypotheekadviesbureau kon niet meer ontdekken wat er fout gegaan was. Ik heb hem een half jaar geleden een uitspraak van de Kifid gegeven die enigszins op zijn zaak leek en pas na dreigen met een procedure aldaar is de zaak geregeld. Of dat zijn hypotheek nog aan de fiscale eisen voldoet weet ik niet maar daar komt hij over 8 jaar wel achter. Hij heeft er een dikke ordner correspondentie en een te hoge bloeddruk aan overgehouden. Hoe ingewikkelder dat je zo'n constructie maakt hoe meer kans dat er is dat het fout gaat zeker als je naar de lange termijn kijkt, personeel gaat weg, stukken raken zoek, computerprogramma's zijn verouderd, de ellende die de verzekeringsmaatschappijen met de woekerpolissen hebben is denk ik ook op zo'n constructie met een depot van toepassing.

Wat een desasreus verlopen hypotheekverhaal zeg!! Was het toevallig de (toenmalig) Post Bank Meerwaarde hypotheek? Depot van Amerikaanse obligaties en met de opbrengst óf de rente óf de spaarpremie van je tophyppotheek financeren. Ga je dus giga de boot mee in.

marcel75 schreef:Gelet op het relatief lage bedrag van je lening, kun je beter voor een "ouderwetse" annuïteiten hypotheek nemen. Er zijn maar weinig adviseurs die zon hypotheek willen verkopen omdat ze daar niet zo veel op verdienen, maar ze bestaan echt nog wel.

Voor iedere hypotheek waar je een extra product bij krijgt, verdient je adviseur meer.

MIsschien zou je zelfs een nog ouderwetsere lineaire hypotheek moeten overwegen. Dan los je nog sneller af. En laat je niet gek maken door kreten als dat je een dief bent van je eigen portemonnaie omdat je belastingvoordeel laat liggen. Meer belastingvoordeel betekent ook meer rente. En of je nou rente aan een bank betaalt of belasting aan de overheid, dat maakt niks uit natuurlijk. Het gaat om het bedrag onder de streep.

Fiesiekus schreef:Wat een desasreus verlopen hypotheekverhaal zeg!! Was het toevallig de (toenmalig) Post Bank Meerwaarde hypotheek? Depot van Amerikaanse obligaties en met de opbrengst óf de rente óf de spaarpremie van je tophyppotheek financeren. Ga je dus giga de boot mee in.

De details weet ik helaas niet, ik zie hem 1 keer per week en hij was regelmatig aan het knetteren over zijn hypotheek, Volgens mij was het zo'n landelijke keten maar als hij terug is van vakantie zal ik het eens vragen. Omdat ik zelf met de ING in de clinch was over mijn spaarhypotheek (hoe kom je er zonder kleerscheuren van af), had ik mij voorbereid door de uitspraken van de Kifid te lezen. Die oude Postbankhypotheek was niet slecht, maar bij een faillissement van de kapitaalverzekeraar (het dreigende omvallen van de ING) valt dat juist niet onder het bankgarantiestelsel. Minister Bos kon wel leuk beweren dat de verzekering dan aan een geïnteresseerde partij overgedragen zou worden maar volgens mij gaat dat alleen op bij risico verzekeringen. Ik heb nog nooit gehoord van een partij die van een failliete bank de banktegoeden als verplichting overnam.

Pffff...zijn dat nou "de zegeningen van de vrije markt"....???

Fiesiekus schreef:Pffff...zijn dat nou "de zegeningen van de vrije markt"....???

Nee, de gevolgen van voor een dubbeltje op de eerste rang willen zitten. Als je gwoon voor een saaie hypotjeel kiest is er niks aan de hand.

Valt een AVH ter hoogte van 40% van de WOZ-waarde, ook onder de noemer: saaie hypotheek?