Radar

Het is eenvoudiger om een hypotheek te krijgen zonder NHG, dan met..

Met NHG kun je toch hoger financieren ?

Nogmaals.. het wordt afgewenteld op de koper door de premie.. maar daar lees je dus de hele tijd overheen ( of wilt het niet lezen ).

Dan zou het de staat dus ook geen geld (moeten) kosten.

bprosman schreef:

Het is eenvoudiger om een hypotheek te krijgen zonder NHG, dan met..

Met NHG kun je toch hoger financieren ?

nope.. dat is 't 'm nou juist..

Door de NHG heb je bijvoorbeeld een 0,2 % lagere rente en daardoor iets lagere maandlasten ( en overigens hierdoor ook weer iets lagere HRA ).. Maar je mag niet meer lenen.. sterker nog, je mag minder lenen ( zit een limiet aan het bedrag ). Daarnaast zijn de inkomenseisen die gesteld worden aan de koper(s) met NHG strenger dan die zonder NHG.. Zonder NHG is het eenvoudiger om een hoger bedrag te krijgen dan met NHG ( omdat dan die aanvullende eisen erbij komen qua inkomen). Wel zit je dan dus met hogere maandlasten.

Dan zou het de staat dus ook geen geld (moeten) kosten.

In principe kost het dat de staat ook niet..
Het is een risicoafdekking.. Hoe minder mensen er gebruik van hoeven maken, hoe minder het kost.. het enige probleem is de verhoging van de garantiegrens ( van 265 naar 350 ) waardoor nu de dekking niet meer kostendekkend is.. Dat moet dus anders.

Dan begrijp ik toch bepaalde zaken hier niet uit :

Directeur Schiffer wil dat de NHG straks alleen nog voor starters op de woningmarkt wordt verstrekt. Dat zou bekenen dat de totale hypotheeksom waarvoor het waarborgfonds garant staat, en als die het niet trekt uiteindelijk de overheid, gaat dalen. Er wordt nu zo'n 136 miljard euro aan hypotheekleningen gegarandeerd, aldus het FD.

WEW wil wel dat starters met NHG straks meer dan 100 procent van de aankoopprijs kunnen financieren, omdat het anders bijna onmogelijk wordt voor starters m een huis te kopen. Een meerderheid van de Tweede Kamer wil dat er niet langer meer dan 100 procent van het aankoopbedrag wordt geleed.

Wie een hypotheek afsluit met NHG-garantie krijgt in bepaalde gevallen in het geval van gedwongen verkoop van de woning, een eventuele restschuld vergoed. Met die vergoeding kan de bank schadeloos gesteld worden en lopen zowel de consument als de bank minder risico. Banken geven vaak 0,6 procent korting op de rente.

bprosman schreef:Dan zou het de staat dus ook geen geld (moeten) kosten.

Eigenlijk niet, maar op het moment dat NHG aangesproken wordt door teveel mensen die het afgesloten hebben weer wel. Het klopt dat de NHG kopers daar een premie voor betalen. Maar deze premie die 1 persoon betaald is slechts een klein deel van het bedrag dat uitbetaald moet worden aan diezelfde persoon als deze de NHG moet aanspreken.

In principe kan men dit wel vergelijken met een soort verzekering (hoewel het dat niet is). Alle NHG kopers leggen een premie in met de bedoeling in die gevallen dat het misgaat uit die pot uit te keren van alle betaalde premies. De kunst is dan dat er meer premie betaald wordt dan er uitgekeerd moet worden. Maarja ik kan me goed voorstellen dat tegenwoordig veel NHG aangesproken wordt.

angel1978 schreef:Heb je enige idee hoeveel 0,2% rente scheelt over een looptijd van 30 jaar ?

Tuurlijk is 0,2% erg veel in 30 jaar tijd. Maar aan de andere kant heeft bprosman wel een punt. Die 0,2 % zijn immers over 30 jaar uitgestreken mits deze zijn leven lang een NHG hypotheek houdt. Soms komt het ook voor dat mensen doorgroeien naar een duurder huis en dat ze niet meer voor NHG in aanmerking komen.

Die 0,2% hoeft niet in 1 keer aan het begin opgehoest te worden. Dat maakt het een heel ander verhaal. Wat dat betreft heeft bprosman wel gelijk. Als iemand die 0,2% in de maandelijkse lasten niet kan missen, heeft deze persoon veel te weinig (financieel) vet op de botten en kan deze het eigenlijk niet betalen cq woont dan veel te duur als deze 0,2% van levensbelang zijn.

bprosman schreef:Dan begrijp ik toch bepaalde zaken hier niet uit :

Directeur Schiffer wil dat de NHG straks alleen nog voor starters op de woningmarkt wordt verstrekt. Dat zou bekenen dat de totale hypotheeksom waarvoor het waarborgfonds garant staat, en als die het niet trekt uiteindelijk de overheid, gaat dalen. Er wordt nu zo'n 136 miljard euro aan hypotheekleningen gegarandeerd, aldus het FD.

WEW wil wel dat starters met NHG straks meer dan 100 procent van de aankoopprijs kunnen financieren, omdat het anders bijna onmogelijk wordt voor starters m een huis te kopen. Een meerderheid van de Tweede Kamer wil dat er niet langer meer dan 100 procent van het aankoopbedrag wordt geleed.

Wie een hypotheek afsluit met NHG-garantie krijgt in bepaalde gevallen in het geval van gedwongen verkoop van de woning, een eventuele restschuld vergoed. Met die vergoeding kan de bank schadeloos gesteld worden en lopen zowel de consument als de bank minder risico. Banken geven vaak 0,6 procent korting op de rente.

Dus dit is je bron voor al je grieven en je conclusie ? Probeer dan eens vanaf meer bronnen je info te halen..

Directeur Schiffer wil dat de NHG straks alleen nog voor starters op de woningmarkt wordt verstrekt. Dat zou bekenen dat de totale hypotheeksom waarvoor het waarborgfonds garant staat, en als die het niet trekt uiteindelijk de overheid, gaat dalen.

Precies wat ik dus de hele tijd zeg.. Het waarborgfonds ( dat door de koper wordt gevuld ) staat garant en niet de staat ( in 1e instantie ).. Pas als het waarborgfonds leeg is, stapt de overheid bij.. Ook hierbij gaat het overigens om een waarborg en dus niet een schade.. Het is het bedrag waarvoor een fonds of de overheid garant staat.. Niet wat daadwerkelijk wordt uitbetaald.

WEW wil wel dat starters met NHG straks meer dan 100 procent van de aankoopprijs kunnen financieren, omdat het anders bijna onmogelijk wordt voor starters m een huis te kopen.

Exact wat ik zeg.. Dit is die extra eis.. Wil je nu meer dan 100 procent van de aankoopsprijs financieren, dan mag dat niet als je ook NHG wil hebben.. Dat moet het zonder NHG ( want dan kan het wel ).. Zonder NHG krijg je dus evt. meer dadn met NHG.

en lopen zowel de consument als de bank minder risico

de bank loopt minder risico omdat het waarborgfonds de schuld betaalt. de consument heeft dan dus niet de bank meer als schuldeiser.. Echter nog wel steeds het waarborgfonds.. De eisende partij verschuift dus, maar gaat niet per definitie weg.. In bepaalde gevallen ( eisen ) kan het fonds de schuld kwijtschelden.. Maar dit is niet per definitie.

Die 0,2% hoeft niet in 1 keer aan het begin opgehoest te worden. Dat maakt het een heel ander verhaal. Wat dat betreft heeft bprosman wel gelijk.

Huh ?

Ik betaal liever die 0,2% in 1x en daarna nooit meer, dan 30 jaar lang als verhoging van de rente.. Juist doordat het de gehele looptijd doorloopt is het zo'n enorm bedrag..

bprosman schreef:

Het is eenvoudiger om een hypotheek te krijgen zonder NHG, dan met..

Met NHG kun je toch hoger financieren ?

Nee, dat is zeker niet zomaar te stellen.

Er zijn teveel eisen om voor NHG in aanmerking te komen, die er meestal toe leiden dat iemand zonder NHG meestel meer kan financieren dan met NHG zoals Angel deels al aangaf.

De rentekorting heeft een gunstige invloed op het maximaal te lenen bedrag maar er zijn nogal wat zaken waardoor het te lenen bedrag omlaag gaat met NHG, zo zijn er
- Inkomenseisen (die waren zeker in het "goede verleden" strenger als bij de meeste banken).
- Er moest een hypotheekvorm gekozen worden waarbij aan het eind van de looptijd minimaal de helft (dacht ik) afgelost wordt. Bij een 100% aflossingsvrij (kon vroeger nog) kon men bijvoorbeeld meer lenen.
- Er moet (dacht ik) een overlijdensrisicoverzekering zijn voor degene die het inkomen heeft dat nodig is voor de hypotheek.
- In die "goede tijd" kon men ook bijna onbeperkt bijlenen voor verbouwingen enz. Ook dit is aan banden gelegd binnen de NHG en ook al in die tijd.

De rentekorting heeft een gunstige invloed op het maximaal te lenen bedrag maar er zijn nogal wat zaken waardoor het te lenen bedrag omlaag gaat met NHG, zo zijn er
- Inkomenseisen (die waren zeker in het "goede verleden" strenger als bij de meeste banken).
- Er moest een hypotheekvorm gekozen worden waarbij aan het eind van de looptijd minimaal de helft (dacht ik) afgelost wordt. Bij een 100% aflossingsvrij (kon vroeger nog) kon men bijvoorbeeld meer lenen.
- Er moet (dacht ik) een overlijdensrisicoverzekering zijn voor degene die het inkomen heeft dat nodig is voor de hypotheek.

Allemaal waar.. idd. moet je minimaal 50% aflossen.. 100% aflossingsvrij kan alleen maar zonder NHG..
Ook de overlijdensrisico is idd. verplicht ( waar je ook weer voor betaald ).

Daarom is de NHG ook meer een bescherming van de koper tegen zichzelf.. Hij kan niet te ver gaan, omdat dan de NHG niet meer mogelijk is..

angel1978 schreef:

Die 0,2% hoeft niet in 1 keer aan het begin opgehoest te worden. Dat maakt het een heel ander verhaal. Wat dat betreft heeft bprosman wel gelijk.

Huh ?

Ik betaal liever die 0,2% in 1x en daarna nooit meer, dan 30 jaar lang als verhoging van de rente.. Juist doordat het de gehele looptijd doorloopt is het zo'n enorm bedrag..

Ja dat snap ik, maar veranderd het punt niet.
Het punt is, als iemand het huis alleen kan betalen door die rentekorting van 0,2% woont die persoon te duur en kan deze het huis eigenlijk niet betalen. Althans dat is geen financieel gezonde situatie.

Stel iemand zit in die situatie en dit jaar loopt de rente vast periode af. De nieuwe rente wordt +1% - 0,2% dan kan deze het huis al niet meer betalen.

Als iemand aan alle voorwaarden voldoet / kan voldoen dan kan het dus handig zijn om die NHG mee af te sluiten. Maar die 0,2% rentekorting moet niet het enige argument zijn een bepaald huis wel of niet te kopen.

Overigens (maar dit terzijde) die te betalen 0,2% voor niet NHG-ers is bruto. Als wij die 0,2% zouden moeten betalen dan kregen we meer dan de helft terug via de HRA en zou het voor ons effectief minder dan 0,1% extra te betalen rente zijn, maar toevallig hebben we ooit een NHG hypotheek gesloten.

Ja dat snap ik, maar veranderd het punt niet.

Dat verandert het punt wel degelijk.

Stel ik wil een huis kopen van 250 000 euro..
Daar kan ik met NHG een rente voor betalen van 4,8 procent
12000 per jaar x 30 jaar = 360 000 euro rente

of zonder NHG een rente van 5 procent
12500 per jaar x 30 jaar = 375 000 euro rente

Ik betaal dus door zo'n regeling 15000 euro rente meer of minder..

Dat is wel degelijk een goede reden om iets wel of niet te doen.

0,1 of 0,2 % rente scheelt een behoorlijke slok op een borrel.. Maar dan moet je wel naar het hele verhaal kijken..

Overigens (maar dit terzijde) die te betalen 0,2% voor niet NHG-ers is bruto. Als wij die 0,2% zouden moeten betalen dan kregen we meer dan de helft terug via de HRA en zou het voor ons effectief minder dan 0,1% extra te betalen rente zijn, maar toevallig hebben we ooit een NHG hypotheek gesloten.

Extra HRA die dus de overheid ( belastingbetaler ) op moet hoesten..
Wel met NHG afsluiten door jullie bespaart dus de overheid uiteindelijk 0,1 %

angel1978 schreef:Allemaal waar.. idd. moet je minimaal 50% aflossen.. 100% aflossingsvrij kan alleen maar zonder NHG..
Ook de overlijdensrisico is idd. verplicht ( waar je ook weer voor betaald ).

Daarom is de NHG ook meer een bescherming van de koper tegen zichzelf.. Hij kan niet te ver gaan, omdat dan de NHG niet meer mogelijk is..

Inderdaad en daarom is het maximaal te lenen bedrag met NHG eerder lager dan hoger. Een 100% aflossingsvrij zonder overlijdensrisico levert het hoogste te verkrijgen hypotheekbedrag op, maar dan kan men nooit voor NHG in aanmerking komen.

Tegenwoordig krijgt met ook geen 100% aflossingsvrij meer, maarja da's een andere discussie. Toen wij bijvoorbeeld ons huis kochten hebben we ook NHG genomen, toendertijd konden we een hoger bedrag lenen als we geen NHG zouden nemen en met een andere hypotheekconstructie. Maar we wilden toen zeker niet helemaal tot het maximum gaan van wat mogelijk was omdat we dat niet verstandig vonden.

Men heeft ongewtijfeld naar het buitenland gekeken (Fannie Mae en Freddie Mac) en men zal willen voorkomen dat de belastingbetaler voor enorme verliezen moet opdraaien.

Met andere woorden: bij stevig dalende huizenprijzen hoeft maar een paar procent van de hypotheken in gebreke te blijven om het eigen vermogen van een bank volledig weg te vagen. Waarschijnlijk dat zo'n bank dan weer op kosten van de belastingbetaler gered moet worden.

Wie gelooft dat bovenstaande allemaal onzin is, wijzen we op Fannie Mae en Freddie Mac. Deze twee Amerikaanse hypotheekverstrekkers hadden tot enkele dagen voor hun faillissement nog de allerhoogste kredietwaardigheidsrating. De doelstellingen van Fannie Mae en Freddie Mac waren in grote lijnen gelijk aan onze 'Nationale Hypotheek Garantie' (NHG): het verlagen van de drempel voor eigen woningbezit. En hoewel Amerika en Nederland zeker niet één-op-één met elkaar vergeleken kunnen worden, geldt wel degelijk dat de ratio 'hypotheekschuld / inkomen' in Nederland momenteel substantieel hoger ligt dan die in Amerika ooit geweest is. Zo is Nederland - sterk gestimuleerd door belastingmaatregelen die overkreditering stimuleren (lees 'hypotheekrenteaftrek') - wereldkampioen hypotheekleningen.

citaat uit deze column

angel1978 schreef:

Ja dat snap ik, maar veranderd het punt niet.

Dat verandert het punt wel degelijk.

Nee, ik denk dat het punt niet goed overkomt ik ga proberen het anders te formuleren / uit te leggen.

angel1978 schreef: Ik betaal dus door zo'n regeling 15000 euro rente meer of minder..

Ik begrijp de rekensom ook wel. Dit is dan wel bruto, in mijn geval zou ik netto 7200 meer betalen over 30 jaar is 2 tientjes per maand.
En ja als iemand aan de voorwaarden kan voldoen is het zeker financieel gunstiger om dan ook de NHG af te sluiten. Daar heeft u ook helemaal gelijk in maar dat is het punt (nog steeds) niet.

Terug naar het fictieve voorbeeld, het is leuk meegenomen dat ik die 2 tientjes in de maand (uiteindelijk 7200) extra kan overhouden. Maar het is nooit een financieel gezonde situatie als die 2 tientjes het verschil maken tussen een huis wel of niet kunnen betalen. Dat was het punt.

angel1978 schreef: Extra HRA die dus de overheid ( belastingbetaler ) op moet hoesten..
Wel met NHG afsluiten door jullie bespaart dus de overheid uiteindelijk 0,1 %

Klopt.
Iets anders geformuleerd, dit zou in mindering gebracht worden op de door onszelf te betalen belastingen, dus uiteindelijk zouden we die belasting eerst zelf betaald hebben. Maar we betalen nog steeds meer dan genoeg.

Terug naar het fictieve voorbeeld, het is leuk meegenomen dat ik die 2 tientjes in de maand (uiteindelijk 7200) extra kan overhouden. Maar het is nooit een financieel gezonde situatie als die 2 tientjes het verschil maken tussen een huis wel of niet kunnen betalen. Dat was het punt.

Dat was het punt als je er als bprosman vanuit gaat dat je met de NHG meer kunt lenen dan wenselijk dus duurder dan je kan opbrengen.. Dat is niet het geval ( hadden we al geconstateerd ).. Daarmee verviel dus wat mij betreft meteen het hele punt...
Niemand kan dankzij de NHG op het randje gaan zitten waar dat zonder NHG niet mogelijk zou zijn..

angel1978 schreef:Dat was het punt als je er als bprosman vanuit gaat dat je met de NHG meer kunt lenen dan wenselijk dus duurder dan je kan opbrengen.. Dat is niet het geval ( hadden we al geconstateerd ).. Daarmee verviel dus wat mij betreft meteen het hele punt...
Niemand kan dankzij de NHG op het randje gaan zitten waar dat zonder NHG niet mogelijk zou zijn..

Ja klopt, door de inkomenseisen is dat sowieso niet mogelijk (hadden we idd ook al geconstateerd.)
Hij leefde ergens nog in deze veronderstelling, dus vandaar..

Ben het met u eens dat daardoor inderdaad al net zo makkelijk helemaal kan vervallen. Zit nog in "vakantiemodus" dus kwartje viel even niet zo snel..

Ik denk wel dat we nog een poosje door die zure appel heen moeten blijven bijten totdat het beter kan gaan. Door allerlei maatregelen noem het HRA, noem het NHG zijn bepaalde dingen in de huizenmarkt nu eenmaal behoorlijk scheef gegroeid. Voordat het beter kan gaan, zullen we soms eerst terug naar af moeten. Soms moet de wond nu eenmaal groter gemaakt worden voordat deze kan genezen.

De situatie van nu is heel anders dan 20 jaar geleden. Hypotheken zijn verstrekt op basis van een vaste baan terwijl steeds meer mensen een flexcontract hebben waardoor het risico op wanbetaling is toegenomen.
Bovendien is de verhouding tussen inkomen en schulden op Denmarken na in Nederland het scheefst van heel de EU. Nederlanders hebben grotere schulden dan Spanjaarden of Grieken.

berend12 schreef:De situatie van nu is heel anders dan 20 jaar geleden. Hypotheken zijn verstrekt op basis van een vaste baan terwijl steeds meer mensen een flexcontract hebben waardoor het risico op wanbetaling is toegenomen.
Bovendien is de verhouding tussen inkomen en schulden op Denmarken na in Nederland het scheefst van heel de EU. Nederlanders hebben grotere schulden dan Spanjaarden of Grieken.

Nog even ter aanvulling van die vrijwillige baanwisseling.
Jaarlijks verandert vijf tot acht procent van de werknemers vrijwillig van baan. Daarmee zit Nederland op het Europees gemiddelde.

De meeste adviseurs hebben in de hoogtij mensen geadviseerd om zoveel mogelijk en aflossingsvrij te lenen. Dit vanwege die hypotheekrenteaftrek.
Sommige mensen meer dan het huid waard was. Met de daling van de huizenprijzen zijn de hypotheken in toenemende mate meer waard geworden dan de waarde van de eigen woning. Bij bijv een scheiding kan het dan zo zijn dat er een restschuld overblijft.

Garantievermogen blijft groeien
Het garantievermogen waaruit de verliezen in verband met gedwongen verkopen worden betaald, is in het eerste kwartaal van 2012 met € 10 miljoen gegroeid naar in totaal € 740 miljoen. De premie-inkomsten in verband met nieuwe garanties zijn dus nog steeds hoger dan de uitgaven in verband met gedwongen verkopen.


Dus waarom in deze onzekere tijd de NHG weer op de kop zetten?

Snap er niets van.

Het is toch heel eenvoudig? Als banken en landen in problemen komen door buitenlandse schulden dan kan Nederland ook in problemen komen door binnenlandse schulden.

En een adviseur is een verkoper die werkt op provisie. Je moet zelf nadenken en uiteindelijk teken en beslis je zelf.

Waarom die angst? Als je blijft aflossen zoals je altijd gedaan hebt is er niets aan de hand.