[ archief ] Verplichting afsluiten nieuwe hypotheek bij uitkoop

[Lweber]

Hallo Goya
Mijn man en ik zijn in 2010 totaal vastgelopen bij de ING. Mijn man was gescheiden en eind 2010 met mij hertrouwd. Zijn ING hypotheek stond nog op naam van hem en zijn ex. Dat moest worden omgezet.
Communicatie met de ING was een ramp: eerst verschillende keren via een call center en 1 keer met een adviseur bij ons thuis, maar die mocht alleen maar luisteren en had niets te bieden.
De ex moest afstand doen en ik moest daarna tekenen om de hypotheek mede op mijn naam te krijgen. Dat gebeurt in 1 zitting bij de notaris.
Daar wilde de ING niet aan meewerken. De hypotheek zou dan 'even' alleen op naam van mijn man komen en daarvoor verdiende hij niet genoeg. Dat dat 'even' een paar minuten bij de notaris betrof, dat ik meer verdien dan zijn ex, dat het een hypotheek betrof voor nog niet de helft van de WOZ waarde van het huis maakte de ING niets uit. We moesten het huis maar verkopen en de hele hypotheek aflossen.
Uiteindelijk zijn we naar de RABO gestapt. Die vond het vreemd dat de ING zo redeneerde. Bij wisseling van partner is wat ik hier vermeld immers onvermijdbaar.
De RABO verstrekte een nieuwe hypotheek, de ING hypotheek werd geheel afgelost.
Uiteraard heeft dit veel geld gekost: veel boeterente bij de ING en afsluitprovisie bij de RABO.
Heel jammer van het geld, maar we zijn gelukkig van de ING af.

[MissGarfield]

Ik bevind me in een gelijke situatie.
Mijn partner en ik gaan uit elkaar. Mijn inkomen is voldoende om de huidige of een nieuwe hypotheek op het huis af te sluiten.
Op basis van de huidige hypotheek los ik meer af (minder restschuld) dan wanneer ik een nieuwe constructie (annuïtair voor het gedeelte dat ik "overneem" van mijn ex partner) afsluit.
Daarnaast wordt in een nieuwe hypotheek mijn maandlast veel hoger óf heb ik op pensioenleeftijd nog een dermate hoge maandlast dat ik het huis moet verkopen.
De huidige hypotheek voortzetten garandeert mij dat ik op pensioenleeftijd kan blijven wonen en meer dan de helft afgelost heb. In feite zou het alleen gaan om een ontslag van aansprakelijkheid van mijn partner (er is tussen ons een financiële vereffening afgesproken buiten de hypotheek om).
Ik zet alles alleen voort, kom de maandlasten netjes na.
Waarom moet er in dit soort situaties een wet of regelgeving of norm gehanteerd worden waardoor bij scheiding een van de partners
1. de huidige hypotheek en verplichtingen niet gewoon op haar naam kan zetten (inkomenstoets positief, restschuld lager bij voortzetting)
2. geconfronteerd wordt met een nieuwe hypotheek met veel hogere maandlasten
3. de achterblijvende partner (ik) door een nieuwe hypotheek op pensioenleeftijd nog veel te hoge lasten heeft en dus het huis dan moet verkopen (en de overheid langer thuis blijven wonen maar stimuleren....)
4. bijkomend gegeven is bovendien dat er ook nog eens een forse boete (in mijn geval zo'n 18.000 Euro!!) betaald moet worden omdat er een nieuwe hypotheek afgesloten moet worden!

Al dat ik wil is de huidige hypotheek en hypotheekconstructie voortzetten op 1 naam ipv 2 namen. That's it. De AFM op 22 oktober 2013 al wel aangegeven dat er bij een relatiebreuk of andere bijzondere situaties rond de financiële positie van een huishouden het niet noodzakelijk is om onverkort aan bestaande normen te toetsen, maar vervolgens wordt het nog steeds niet toegepast.

Wanneer ik mijn bank bel (Direktbank, die overigens geen nieuwe hypotheken meer afsluit...) verwijst men mij naar tussenpersonen waarmee hun afdeling acceptatie enkel mee communiceert.

[VZFA]

Helaas MissGarfield,

Wat betreft de AFM heb je gelijk: bij een relatiebreuk of andere bijzondere situaties hoeft niet aan 'normale' bestaande normen te worden getoetst. Dit doen de meeste banken dan ook niet. Er is voldoende ruimte voor maatwerk. Het gaat hier echter om de Gedragscode Hypothecaire Financiering (GHF).

Het probleem waar jij tegenaan loopt is met name fiscaal. Je koopt fiscaal gezien namelijk een nieuwe woning aan (de helft van jullie eigen woning). Hierdoor dient de lening te voldoen aan de voorwaarden die fiscaal gelden na 01.01.2013. Indien je hieraan niet voldoet, heb je geen recht op renteaftrek.
Met die regels heeft de AFM niets te maken. De wetgever heeft hierbij niet nagedacht om toe te zien op scheidingssituaties. Er is een verzoek ingediend om het overgangsrecht aan te passen, maar er is geen enkel signaal dat dit gaat gebeuren.

Je kan de financiering aflossingsvrij (of anders) voortzetten. Dan dient deze lening echter getoetst te worden in Box III en is de vraag of dit nog haalbaar is op basis van het inkomen. Indien dit haalbaar is en je niet meer dan 50% aflossingsvrije financiert, zal er geen bank zijn die moeilijk doet dat jij de lening niet omzet naar een annuitaire lening.

[kweenie]

Helemaal juist. Je hebt bij de financiering te maken met diverse instanties en regels/normen. Fiscale regels, wettelijke regels, de gedragsregels voor de banken en ook nog wat de bank wil. En je hebt ook nog eens te maken met gedeeltelijk de overgangsregels, voor 'jouw' deel van de oude hypotheek.

Dat voor jou in de bestaande situatie de lasten lager zijn dan wat je nu zult moeten gaan betalen, zal voor een groot deel juist ook te maken hebben met de (fiscale) voordelen, die de overheid nu juist wil afschaffen. En waarom nu juist is besloten dat verhoging van hypotheken aan veel strengere regels moeten voldoen dan vroeger; dus niet met aflossingsvrij of spaar.

Of even simpel gezegd: de overheid wil de bestaande situaties wel respecteren, maar liever willen ze die oude en voor de overheid dure constructies laten 'uitsterven'. Daarom zullen ze ook geen aanpassingen maken voor scheidingen (ook om misbruik te voorkomen): 'jouw' helft van de oude hypotheek zullen ze respecteren, maar de verhoging die je wil om het deel van je ex te kunnen kopen, is een nieuwe hypotheek en zal dus aan de nieuwe regels moeten voldoen.

[Lisare]

Ik begrijp overigens de opmerking dat je gegarandeerd meer aflost in de huidige situatie niet.

Gegarandeerd aflossen kan alleen met een spaarproduct en een spaarproduct is niets meer dan een omgekeerde annuïteit. Als je dus het spaardeel omzet naar annuïteit bereik je op dezelfde tijd dezelfde aflossing. Enig nadeel van annuïteit is de beperking van de renteaftrek waardoor je netto duurder uit bent, maar qua bruto maandlast en gegarandeerde aflossing maakt het niet uit.

[16again]

Gegarandeerd aflossen kan alleen met een spaarproduct en een spaarproduct is niets meer dan een omgekeerde annuïteit.

??
Bij mijn weten is het idee achter de spaarproducten om juist niets af te lossen. Hierdoor blijft betaalde rente hoog zodat maximaal van rente aftrek geprofiteerd kan worden.

[een vraag, een antwoord]

Gegarandeerd aflossen kan alleen met een spaarproduct en een spaarproduct is niets meer dan een omgekeerde annuïteit.

??
Bij mijn weten is het idee achter de spaarproducten om juist niets af te lossen. Hierdoor blijft betaalde rente hoog zodat maximaal van rente aftrek geprofiteerd kan worden.

Dat schrijft Lisare ook.